基于ISM法外來(lái)人口對(duì)公租房需求影響因素研究
——以上海為例

曾心懿ZENG Xin-yi；鐘信敏ZHONG Xin-min

（江西理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，贛州 341000）

0 引言

特大城市發(fā)展迅速，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡導(dǎo)致外來(lái)流動(dòng)人口呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，此種結(jié)構(gòu)中又以上海市人口結(jié)構(gòu)最為典型。數(shù)據(jù)顯示截止到2022年上海常住人口2487.09萬(wàn)，其中外省來(lái)滬常住人口為1047.96萬(wàn)人，住房問(wèn)題是影響社會(huì)發(fā)展的重要因素之一。上海市針對(duì)上述住房問(wèn)題對(duì)外來(lái)流動(dòng)人口出臺(tái)了多種保障性措施，依照“十四五規(guī)劃”中，上海市將建設(shè)保障性租賃住房約60萬(wàn)套以上，其中形成供應(yīng)的約為40萬(wàn)套。這其中公租房的供應(yīng)尤為重要，但外來(lái)流動(dòng)人口是否選擇公租房卻是至關(guān)重要的方面，故本文通過(guò)研究公租房需求的影響因素來(lái)解析公租房目前的存在問(wèn)題并提出合理的建議。

1 研究綜述

關(guān)于公租房需求影響因素的研究較廣，本文通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的研究進(jìn)行了如下梳理：鄧宏乾（2014）認(rèn)為公租房上下班距離、公租房使用面積大小對(duì)中低收入家庭選擇公租房的概率具有下降作用，而公租房建設(shè)的集中程度則有助于中低收入家庭的選擇[1]。路征（2016）認(rèn)為租金、房屋結(jié)構(gòu)、年齡、定居打算、收入、申請(qǐng)門(mén)檻、情感需求等因素是公租房需求意愿的主要因素[2]。秦穎等（2021）認(rèn)為建筑本體條件是影響公租房入住率的重要原因，提高公租房入住率就需要充分發(fā)揮租金配置的核心作用[3]。綜上所述，各學(xué)者們只研究了單一的影響因素對(duì)公租房的作用，并沒(méi)有對(duì)各個(gè)影響因素之間做關(guān)聯(lián)性研究，所以本文通過(guò)構(gòu)建ISM模型方法對(duì)公租房各相互間影響因素進(jìn)行系統(tǒng)性分析，并以上海市公租房為研究范圍，以期為公租房的推廣提供參考。

2 因素識(shí)別

本文通過(guò)查閱CNKI數(shù)據(jù)庫(kù)中有關(guān)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)及專(zhuān)家調(diào)查法對(duì)上海馨越、馨逸、馨寧、馨古美佳苑、晶華坊等市籌公租房為基礎(chǔ)，對(duì)涉及上海公租房需求選擇影響因素進(jìn)行歸納總結(jié)，最終確立了三個(gè)層次17個(gè)影響因素，如表1。其中提供方因素是指政府或民間的出資方，建設(shè)方及運(yùn)維管理方，需求方是指廣大上海外來(lái)流動(dòng)人口，產(chǎn)品方因素是指公租房本身的影響因素。

表1 公租房需求選擇影響因素清單

3 公租房需求影響因素ISM模型的建立

①首先建立上海公租房需求影響因素關(guān)系表。此通過(guò)咨詢(xún)專(zhuān)家等方式將17個(gè)因素的相互理順并得出間邏輯關(guān)系，如果因素i對(duì)因素j沒(méi)有影響則為0，因素i對(duì)因素j有影響數(shù)值為1。如表2。

表2 公租房需求選擇影響因素關(guān)系表

②通過(guò)表2的關(guān)聯(lián)性及各因素之間的影響關(guān)系建立鄰接矩陣A=（aij）n×n。鄰接矩陣A為17階方陣。

③鄰接矩陣A歸屬于布爾矩陣，通過(guò)布爾代數(shù)運(yùn)算，如果矩陣R滿(mǎn)足k≤n-1及R=（A+I）k的條件時(shí)，則稱(chēng)R為A的可達(dá)矩陣。即該ISM模型的可達(dá)矩陣M如表3。

表3 可達(dá)矩陣M

④在區(qū)域分解中，由表3可以看出，影響公租房需求的各因素之間相互聯(lián)系是一個(gè)全連通集，可以省略此區(qū)域的分解步驟并只做級(jí)間分解，結(jié)合前面得到的可達(dá)矩陣R，將公租房影響因素的層級(jí)進(jìn)行劃分，通過(guò)建立可達(dá)集和先行集可以得出其共同集，共同集是可達(dá)集和先行集的交集。如表4。

表4 可達(dá)集合與先行集合及其交集表

由于影響因素較多，利用SPSS軟件進(jìn)行運(yùn)算得出層級(jí)之間的關(guān)系表，共得到8級(jí)公租房需求影響因素層級(jí)劃分，如表5所示。

⑤通過(guò)構(gòu)建層次遞階結(jié)構(gòu)圖，如圖1，可以表述公租房需求選擇影響因素關(guān)系表和層級(jí)之間的關(guān)系。

圖1 層次遞階結(jié)構(gòu)圖

4 ISM模型分析與建議

由表5可知，上海公租房需求影響因素體系間的邏輯關(guān)系可以劃分為八層。結(jié)合我國(guó)公租房的實(shí)際情況，將其劃分為上層直接影響因素、中間層間接影響因素和深層根本影響因素三個(gè)層級(jí)，分析如下：

表5 層級(jí)之間的關(guān)系表

4.1 上層直接影響因素

上層直接影響因素包括第2、3層元素，其中申請(qǐng)程序和了解程度影響輪候時(shí)間。申請(qǐng)程序的復(fù)雜程度會(huì)影響流動(dòng)人口的選擇，并且有大部分流動(dòng)人口沒(méi)有辦理居住證，其也影響著公租房的申請(qǐng)。

4.2 中間層間接影響因素

中間層包括4、5、6層，其主要為需求因素和產(chǎn)品因素，也是作為公租房的除去政府、建設(shè)方、運(yùn)維方的因素，他們?cè)诹鲃?dòng)人口對(duì)上海公租房需求中起到了承上啟下的因素，表象因素離不開(kāi)這些因素的影響，而更深層次的因素也直接影響他們的實(shí)際效果。

第4層中的小區(qū)環(huán)境因素直接影響著公租房的資金成本，流動(dòng)人口的工資收入也直接影響著定居打算，收入較高的新居民具有更強(qiáng)的能力去負(fù)擔(dān)遷移成本和承擔(dān)遷移風(fēng)險(xiǎn)，故更有意愿長(zhǎng)期居住大城市中[4]即新居民遷入一級(jí)以上城市的主要目的是追求更高收入[5]，故更有可能會(huì)在初期選擇公租房。

4.3 深層根本影響因素

深層的根本影響因素包括7、8層，7層影響因素為政府的未來(lái)的規(guī)劃，政府的未來(lái)規(guī)劃直接決定了公租房的地理位置和資金成本，而未來(lái)規(guī)劃和政策引導(dǎo)都是由城府做出的決策層面，故將7層和8層共同作為深層的根本影響因素。其中最底層的政策的引導(dǎo)和公租房周邊的便民設(shè)施是整個(gè)層次關(guān)系圖的基礎(chǔ)，是最深層的根本影響因素。從政府層面探討上海流動(dòng)人口需求影響是根本途徑，故政府各部門(mén)在對(duì)公租房建設(shè)中要加大對(duì)公租房政策的引導(dǎo)，例如運(yùn)用新的建設(shè)模式REITs融資模式[6]可使得外部環(huán)境優(yōu)化，使得底層充沛的資金進(jìn)入公租房投資中，公租房規(guī)模進(jìn)步一步擴(kuò)大，規(guī)模擴(kuò)大可以使得輪候時(shí)間進(jìn)一步降低等。

5 結(jié)論

①提供方、需求方、產(chǎn)品方三個(gè)層面出發(fā)，構(gòu)建了上海外來(lái)流動(dòng)人口公租房需求影響因素體系，包含了17個(gè)影響因素。②因?yàn)橥鈦?lái)流動(dòng)人口需求因素變量多且邏輯關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，所以采用了ISM模型法，通過(guò)此方法將各影響因素間相互聯(lián)系，構(gòu)建了外來(lái)流動(dòng)人口需求因素層次遞階結(jié)構(gòu)圖。通過(guò)定性研究各要素之間的關(guān)系，通過(guò)定量定性相結(jié)合的方法，為研究外來(lái)流動(dòng)人口需求因素提供依據(jù)。③通過(guò)ISM模型對(duì)公租房進(jìn)行研究得出層次遞階結(jié)構(gòu)圖劃為三個(gè)層級(jí)，三個(gè)層級(jí)為上層直接影響因素、中間層間接影響因素和深層根本影響因素，并根據(jù)各因素所屬的層級(jí)不同而分析外來(lái)流動(dòng)人口需求因素的各相互間的關(guān)系，為上海公租房的建設(shè)研究出謀劃策。④通過(guò)分析模型結(jié)果表明外來(lái)流動(dòng)人口對(duì)公租房需求中，最為重要的深層推動(dòng)因素是政策引導(dǎo)和周?chē)谋忝裨O(shè)施。完善公租房政策制度及加強(qiáng)對(duì)公租房的政策引導(dǎo)從深層因素出發(fā)，政府應(yīng)該加大公租房的資金投入，完善公租房周邊的便民設(shè)施，是使得廣大流動(dòng)人口路選擇公租房的重要原因。能使得公租房利用效率大大提高，廣大外來(lái)流動(dòng)人口的住房需求問(wèn)題能得到更好的優(yōu)化，可為有關(guān)部門(mén)完善上海公租房相關(guān)制度提供借鑒。