論我國居住權(quán)制度的實施困境與完善路徑

陳 佳，李佳清

(河北大學，河北保定 071002)

為回應時代需求、實現(xiàn)“居者有其屋”，我國《民法典》在物權(quán)編中以專章的形式對居住權(quán)制度進行了宏觀制度設(shè)計，實現(xiàn)了居住權(quán)制度從無到有的飛躍。居住權(quán)起源于羅馬法，此后，諸多國家均受其影響，在其國家的法律制度中對居住權(quán)從不同角度上進行了規(guī)定。當前，我國社會保障制度仍未十分完善，居住權(quán)制度的確立符合黨的十九大提出的“多渠道保障住房制度”的基本要求，符合社會主義核心價值觀，對保障特殊群體合法權(quán)益方面具有重要意義。雖然居住權(quán)制度的設(shè)立具有創(chuàng)新性，但僅僅依靠《民法典》中較為原則性的規(guī)定是很難解決全部實踐問題的，在未來居住權(quán)制度還需要立足司法實務(wù)進行更為細化的規(guī)定，才能在保障“居者有其屋”的前提下，最大限度地發(fā)揮其效能，實現(xiàn)其立法目的。

一、我國居住權(quán)制度的實施困境

(一)居住權(quán)與所有權(quán)的沖突

關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定被列于我國《民法典》物權(quán)編中用益物權(quán)分編下。我國《民法典》第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)是為滿足生活居住的需要，依據(jù)遺囑或合同約定而設(shè)立的，一般無償，但也可以經(jīng)約定有償對他人住宅享有占用、使用的用益物權(quán)。同時規(guī)定以遺囑形式或者書面合同形式設(shè)立居住權(quán)的，應當?shù)降怯洐C構(gòu)進行登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立，且不得轉(zhuǎn)讓和繼承，但經(jīng)過約定后可以出租，在約定期限屆滿或者權(quán)利人死亡時消滅。居住權(quán)設(shè)立的根本目的是解決特殊群體的居住問題，它所指向的權(quán)能只有使用和占有兩種，故居住權(quán)是具有排除他人干涉的用益物權(quán)。

根據(jù)我國《民法典》的相關(guān)規(guī)定，房屋所有權(quán)人仍有權(quán)將其所有的但已被設(shè)立居住權(quán)的房屋自由的出售，但囿于居住權(quán)合同客觀存在，房屋買受人的權(quán)利可能會部分的受到限制，例如其不能以自己獲得的所有權(quán)對抗已經(jīng)設(shè)立的居住權(quán)，在行使所有權(quán)時也必須遵守有關(guān)居住權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定，只有等居住權(quán)合同期限屆滿或居住權(quán)人死亡時，才真正“完整的”獲得對該房屋的所有權(quán)。因此，從某種意義上來說，居住權(quán)的設(shè)定直接影響了房屋的現(xiàn)金價值。此外，與房屋租賃不同，關(guān)于居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)的限度問題，我國《民法典》對此界定尚不明確。以房屋租賃為例，因為房屋的承租人負有支付租金的義務(wù)，故房屋出租人即所有人相對應的就負有了保證房屋正常使用的義務(wù)，當房屋出現(xiàn)可能影響承租人正常生活的事項時，出租人也因此負有維修或者承擔維修費用的義務(wù)[1]。但我國的居住權(quán)一般是無償設(shè)立的，這就代表了居住權(quán)人無需為此支付對價或履行義務(wù)。那么在此情況下，如果房屋內(nèi)的設(shè)施損毀或滅失影響了正常的居住，那么誰負責維修并支付維修產(chǎn)生的費用，《民法典》對此責任承擔的規(guī)定并不明確。此外，當房屋出現(xiàn)居住權(quán)與所有權(quán)分離的情況下，居住權(quán)人對房屋的權(quán)利是僅局限于占有和使用的范圍還是與所有權(quán)人一樣享有該房屋附加政策性權(quán)利，例如落戶、子女入學等等，我國的也未有相關(guān)法律對此作出規(guī)定。

(二)居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突

居住權(quán)設(shè)立的重要目的之一是為了解決特殊群體的居住問題，如果一個房屋被設(shè)立了居住權(quán)，那么抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時就必須要考慮已被設(shè)立的居住權(quán)的存在。從性質(zhì)上看，居住權(quán)與抵押權(quán)同屬物權(quán)。其中，居住權(quán)屬于一種用益物權(quán)，是所有權(quán)人將自己的房屋供他人無償?shù)恼加小⑹褂?，而抵押?quán)實質(zhì)上是基于債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的物權(quán)行為，是一種擔保物權(quán)。因此，抵押權(quán)和居住權(quán)可以在同一套房屋上并存。那么當同一房屋上述兩者并存時，哪種權(quán)利應優(yōu)先實現(xiàn)？翻閱我國《民法典》，并未直接得到答案，但在其中關(guān)于抵押權(quán)的條文中，規(guī)定了順位，即順位是當一個標的物上被設(shè)定了兩個以上的不動產(chǎn)物權(quán)時，則按照不動產(chǎn)登記簿登記的時間先后享有順位。換言之，順位是依據(jù)登記時間而確定的，優(yōu)先順位的權(quán)利亦能優(yōu)先得到實現(xiàn)。根據(jù)《民法典》第415條之規(guī)定：“同一財產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序”。因此，當居住權(quán)與設(shè)立在房屋上的抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，是否也應該按照登記的時間順序決定權(quán)利實現(xiàn)的先后呢？實務(wù)中，依時間順序居住權(quán)與抵押權(quán)并存通常存在以下兩種情形：

1.先設(shè)立居住權(quán)后設(shè)立抵押權(quán)的。以銀行抵押貸款為例，甲以自己單獨所有的房屋為其父設(shè)立了永久居住權(quán)，并辦理了居住權(quán)登記。此后，為緩解其經(jīng)營公司的資金周轉(zhuǎn)困難，甲將該套已經(jīng)設(shè)立了居住權(quán)的房屋抵押給某商業(yè)銀行，并辦理了相關(guān)登記。后因種種原因，甲無力按期償還銀行貸款，通常情況下，銀行會通過對該房屋行使抵押權(quán)來清償甲所欠貸款，但囿于《民法典》并未對居住權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生順位沖突時的解決規(guī)則做以明確規(guī)定，此時，不動產(chǎn)抵押權(quán)能否對抗居住權(quán)而優(yōu)先實現(xiàn)?若不能，銀行的抵押權(quán)又該如何實現(xiàn)?

2.先設(shè)立抵押權(quán)后設(shè)立居住權(quán)的。房屋抵押后，抵押人仍對該房屋享有占有和使用的權(quán)利，加之我國《民法典》并未限制在已經(jīng)抵押的房屋上設(shè)立居住權(quán)，故即使已被抵押，抵押人也可繼續(xù)以該房屋為他人設(shè)立居住權(quán)。那么，抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時是否需要考慮居住權(quán)的問題？設(shè)立居住權(quán)會使房屋的價值降低，可流通性減弱，必然會減少房屋的價值。在已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)的房屋上增設(shè)居住權(quán)，是否需要通知抵押權(quán)人或征得其同意？倘若居住權(quán)人的居住期未屆滿，又應當先實現(xiàn)誰的權(quán)利呢?

二、居住權(quán)制度的域外立法經(jīng)驗

居住權(quán)起源于羅馬法，但當時并未對居住權(quán)進行明確的定義，且設(shè)立方式僅有遺贈一種，對居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)也未作出明確的規(guī)定，但其開創(chuàng)的居住權(quán)制度被后世各國紛紛效仿。隨著我國《民法典》的頒布施行，標志著我國房屋居住權(quán)同所有權(quán)相分離的時代正式到來了，伴隨著基于房屋產(chǎn)生的諸多權(quán)利也越來越變得具體且多樣。因此，要想更好地實現(xiàn)立法目的，就必須要厘清各權(quán)利之間的關(guān)系，處理好權(quán)利間的沖突。在這方面，我們應當立足于我國的實際情況，并適當借鑒國外先進的立法經(jīng)驗，取長補短，更好地完善我國的居住權(quán)制度。

(一)法國的居住權(quán)

法國設(shè)立居住權(quán)制度，在很大程度上是受到了羅馬法的影響。根據(jù)《法國民法典》第六百三十二至六百三十四條之規(guī)定，對房屋享有居住權(quán)的人，有權(quán)讓自己的家庭成員與自己共同在此房屋內(nèi)居住，即使其獲得此權(quán)利時還沒有結(jié)婚[2]。根據(jù)上述規(guī)定我們可知，居住權(quán)的設(shè)立是為了滿足居住需要，因此他被限制在了特定的婚姻關(guān)系中并且要求以滿足家庭居住需要為限。在羅馬法中，居住權(quán)是基于特定的身份關(guān)系而被設(shè)立的，因此大多情況下居住權(quán)的設(shè)立是無償?shù)模幼?quán)人雖然無償?shù)墨@得了居住權(quán)，卻缺乏對權(quán)利與義務(wù)設(shè)立內(nèi)容的發(fā)言權(quán)。隨著社會的發(fā)展，契約自由也被引入了居住權(quán)之中，居住權(quán)的設(shè)立方式也變得更加靈活。在法國，居住權(quán)的設(shè)立可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)?，居住?quán)人的地位也發(fā)生了變化，他們可以對自己的權(quán)利與義務(wù)發(fā)表獨立的意見，這一變化不僅保障了房屋所有權(quán)人的利益，也拓寬了居住權(quán)人的權(quán)利邊界。

(二)德國的居住權(quán)

德國設(shè)立居住權(quán)制度的更多是為了傾斜保護弱者，但又不僅僅局限于此。縱觀《德國民法典》關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定我們可知，居住權(quán)人是特定人通過在他人所有的不動產(chǎn)上設(shè)立的可滿足本人居住需要的針對該房屋的使用權(quán)。根據(jù)居住權(quán)的內(nèi)涵可知，居住權(quán)屬于一種限制的人役權(quán)，具有不可轉(zhuǎn)讓性。但是根據(jù)《德國民法典》的規(guī)定，居住權(quán)人的家庭成員以及為其家庭提供管理和服務(wù)的必要人員(例如管家、保姆)可以被居住權(quán)人納入住宅中[3]。據(jù)此可知，德國為適應社會發(fā)展需要，對居住權(quán)人的范圍以及居住權(quán)內(nèi)容進行了必要的修改，進一步豐富了居住權(quán)制度的內(nèi)涵。例如，德國在其特別法中規(guī)定了投資性居住權(quán)，又名長期居住權(quán)[4]。居住權(quán)人可以通過資助他人建設(shè)房屋而獲得居住權(quán)，此后其可以選擇居住或?qū)⒆约韩@得的居住權(quán)“出售”進而獲得收益。

(三)意大利的居住權(quán)

《意大利民法典》學習了羅馬法的精神，將居住權(quán)作為身份權(quán)的延伸規(guī)定在了其民法典中，意在通過規(guī)定居住權(quán)保護弱勢群體的生存權(quán)利?！兑獯罄穹ǖ洹返诰虐侔耸畻l關(guān)于用益物權(quán)的規(guī)定亦是對居住權(quán)制度的重要創(chuàng)新——用益物權(quán)人有自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)利(居住權(quán)合同沒有明確禁止時)，換言之，在不違背禁止性規(guī)定前提下，用益物權(quán)人處分自己享有的權(quán)利是自由的。若是房屋的實際所有權(quán)人想實現(xiàn)居住權(quán)的功能，可以對其所有的房屋設(shè)立僅限于居住的用益物權(quán)，這也就解決了居住權(quán)流通性的問題[5]。此外，意大利法律創(chuàng)新之處在于其對居住權(quán)人享有的權(quán)利和履行的義務(wù)做出了相對細致的規(guī)定，例如：居住權(quán)人除需要負擔房屋管理的必要支出外，還需負擔修繕房屋所產(chǎn)生的必要費用，但對于超出合理范圍的部分，居住權(quán)人有權(quán)向房屋所有權(quán)人追償。當所有權(quán)人逃避支付相關(guān)費用時，居住權(quán)人有權(quán)行使留置權(quán)。

三、我國居住權(quán)制度的完善路徑

目前居住權(quán)在我國《民法典》中規(guī)定在第十四章，第三百六十六條至第三百七十一條，從居住權(quán)的定義、居住權(quán)合同、居住權(quán)的設(shè)立、居住權(quán)的限制、居住權(quán)的消滅等方面進行規(guī)定。法條規(guī)定較為粗略，內(nèi)容較少，有待進一步完善。應立足于我國國情和現(xiàn)行法律制度，學習他國在此領(lǐng)域的創(chuàng)新實踐和立法經(jīng)驗。若想解決我國居住權(quán)制度所面臨的現(xiàn)實困境，可以從以下幾個方面入手：

(一)完善合同內(nèi)容，明確居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)

根據(jù)我國《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)是對他人住宅享有占用、使用的用益物權(quán)。如果僅對使用和占有作文義解釋，而不規(guī)定居住人的義務(wù)，是對所有權(quán)人的財產(chǎn)利益的侵害[6]。因此，通過書面合同約定的方式明確居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)邊界就顯得尤為重要。一些問題不是一下就能想到，而是在實務(wù)中會逐漸出現(xiàn)。在實務(wù)中出現(xiàn)的這些問題往往因為沒有明確的界定而讓爭執(zhí)的雙方當事人互不相讓。

在居住權(quán)合同中，除基本條款外，雙方當事人還可以對以下幾個方面進行約定，以避免日后發(fā)生糾紛：

1.明確居住權(quán)人是否享有附加于房屋的政策性權(quán)利。在我國，很多配套的政策性權(quán)利都是與房屋所有權(quán)相關(guān)聯(lián)的，例如落戶與子女升學，那么在設(shè)立居住權(quán)時，就不得不考慮附屬于該房屋所有權(quán)的上述政策性待遇由誰享有。解決這一問題國家或者地方可以出臺相關(guān)規(guī)定，明確附加于居住權(quán)之上的落戶相關(guān)問題，此為“法定”的解決方式。另一種則可以通過“意定”的方式解決。因為居住權(quán)可以由雙方通過簽訂合同而設(shè)立，在這種情況下，基于意思自治原則，在符合國家相關(guān)法律法規(guī)的范圍內(nèi)，雙方當事人應對相關(guān)政策性待遇的權(quán)益歸誰享有進行明確約定，寫進合同中，避免以后的爭端。

2.明確規(guī)定居住權(quán)人對房屋的合理利用和單純修繕義務(wù)。與房屋租賃一樣，居住權(quán)人也應當負有合理利用房屋的義務(wù)。但與房屋租賃不同的是，在租賃合同中，房屋檢修與設(shè)備維護往往是由房東負責，屬于房東的義務(wù)范疇。但由于居住合同一般情況下是無償設(shè)立的，如果還要將檢修與維護的義務(wù)交給所有權(quán)人的話無疑是不公平且不合理的，這樣也會無故加重所有權(quán)人的負擔。

通常情況下，居住權(quán)人大多生存力偏弱，故我國臺灣地區(qū)關(guān)于居住權(quán)人對于房屋修繕義務(wù)的處理的規(guī)定可以為我們解決這一問題提供較好的思路。例如，居住權(quán)人雖無償取得了居住權(quán)，但是其應當負有合理使用、維護以及修繕專有部分的義務(wù)。另外，鑒于居住權(quán)人的能力的區(qū)別，可適當降低居住權(quán)人的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使條件[7]。同時，就維護與修繕產(chǎn)生的費用而言，必要的部分應當由居住權(quán)人負擔，而超出的部分則應當由房屋所有權(quán)人負擔。當然，在雙方簽訂的居住權(quán)合同中也可對房屋的合理利用與修繕義務(wù)做出規(guī)定[8]。

3.明確違約責任。根據(jù)我國《民法典》，居住權(quán)于合同約定的居住期限屆滿或居住權(quán)人死亡時消滅，而《民法典》并未規(guī)定居住權(quán)消滅的其他事由，故如果發(fā)生不得不解除居住權(quán)合同的情形時，要想保障所有權(quán)人的合法權(quán)益，就應當在合同中對居住權(quán)的解除事項進行約定。在這里，物權(quán)法定原則與設(shè)立居住權(quán)采取遵循民法的意思自治原則并不沖突。因此，在居住權(quán)合同中約定違約責任，對合同的解除事由的約定給予當事人一定的自由，有利于日后發(fā)生糾紛時高效便利的解決矛盾。

(二)明確沖突解決規(guī)則，平衡權(quán)利沖突

居住權(quán)制度雖作為我國《民法典》新增內(nèi)容，首次以法典形式加以確定，但實務(wù)界對居住權(quán)的討論早已如火如荼。在《民法典》頒布之前，最高人民法院曾在交通銀行股份有限公司陜西省分行與張雯執(zhí)行異議之訴再審案中，從價值衡量的角度考慮，認定居住權(quán)在效力上具有優(yōu)先性。但該案法院所提及的居住權(quán)與我國《民法典》確定的居住權(quán)不屬同一概念，故本案的裁判結(jié)果雖具有一定的借鑒意義，卻仍不能因此對居住權(quán)與抵押權(quán)沖突的解決一概而論。在我國現(xiàn)行法律制度框架下，以權(quán)利登記時間先后解決居住權(quán)與抵押權(quán)沖突更具合理性。在房產(chǎn)登記機關(guān)進行權(quán)利登記時，無論居住權(quán)與抵押權(quán)誰設(shè)立在先，權(quán)利人都可查詢到該房屋上是否存在權(quán)利負擔。因此，在同一不動產(chǎn)上并存居住權(quán)與抵押權(quán)之時，以兩種權(quán)利登記的時間先后確定權(quán)利實現(xiàn)的順序更具合理性。以租賃權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突為例，租賃權(quán)與抵押權(quán)在一定程度上都是為了解決現(xiàn)實生活中住房難的問題，租賃權(quán)大多基于有償合同設(shè)定，而居住權(quán)除當事人另有約定外大多基于無償合同設(shè)定，但究其本質(zhì)，二者都是對他人所有的物的占有和使用的權(quán)利。綜上所述，當出現(xiàn)居住權(quán)與抵押權(quán)順位沖突時，參照租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突解決規(guī)則適用更具合理性，即在該房屋被設(shè)立抵押權(quán)之前，設(shè)立了居住權(quán)并且轉(zhuǎn)移房屋占有的，已經(jīng)設(shè)立的居住權(quán)不受抵押權(quán)的影響。換言之，居住權(quán)設(shè)立在先，則后設(shè)立的抵押權(quán)在居住權(quán)存續(xù)之間內(nèi)無法對抗居住權(quán)人。

此外，在存有法律漏洞時，我們也不應一概的唯立法論。例如房屋既被設(shè)立了居住權(quán)也被設(shè)立了抵押權(quán)時，在法律未對此權(quán)利沖突解決規(guī)則作詳細規(guī)定的情況下，司法機關(guān)應充分發(fā)揮其主觀能動性，在合理行使自由裁量權(quán)的基礎(chǔ)上，平衡居住權(quán)人與抵押權(quán)人的利益關(guān)系，盡可能的維護各方合法權(quán)益。在對各方利益進行取舍時，盡量兼顧雙方利益，進而實現(xiàn)司法定紛止爭的作用。

四、結(jié)語

居住權(quán)制度的創(chuàng)立填補了我國關(guān)于居住權(quán)的立法空白，豐富了物權(quán)的內(nèi)容，體現(xiàn)了法律保護弱者的價值理念，對于解決我國當今社會的熱點問題具有重要意義。盡管我國《民法典》中對居住權(quán)作出的規(guī)定還不夠詳盡，但其對立法框架的搭建足以為該制度的進一步指明了方向，希望居住權(quán)制度能夠盡早完善，真正發(fā)揮出其強大的作用。