管理會計業(yè)財融合在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用研究

王麗杰

2021年4月1日，國家財政部會計司發(fā)布了會計改革與發(fā)展“十四五”規(guī)劃綱要（征求意見稿）指出目前會計職能轉(zhuǎn)型實現(xiàn)突破，著眼于服務(wù)各類單位提高內(nèi)部管理水平和風(fēng)險防范能力，內(nèi)部控制建設(shè)的督導(dǎo)力度日益增強，會計憑證電子化全面推開，會計職能實現(xiàn)從傳統(tǒng)的算賬、記賬、核賬、報賬向價值管理、資本運營、戰(zhàn)略決策輔助等職能持續(xù)轉(zhuǎn)型升級，體現(xiàn)了國家對管理會計業(yè)財融合的肯定和重視?！笆奈濉睍r期（2021年至2025年），是我國由全面建成小康社會向基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化邁進(jìn)的關(guān)鍵時期。我國會計改革與發(fā)展，在“十三五”時期成功開啟轉(zhuǎn)型升級之路的基礎(chǔ)上，開始步入“十四五”時期以變革融合、提質(zhì)增效為特征的新階段，并將在全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程上發(fā)揮更加積極的作用。為科學(xué)規(guī)劃、全面指導(dǎo)未來五年的會計改革與發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》和《國家財政“十四五”規(guī)劃》有關(guān)精神，制定《會計改革與發(fā)展“十四五”規(guī)劃綱要》（以下簡稱規(guī)劃綱要），引領(lǐng)會計行業(yè)立足新發(fā)展階段、堅持新發(fā)展理念、服務(wù)新發(fā)展格局，助推會計行業(yè)運用新技術(shù)、融入新時代、實現(xiàn)新突破，向更高水平邁進(jìn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計業(yè)財融合對企業(yè)發(fā)展的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)具有帶動產(chǎn)業(yè)鏈條長、開發(fā)周期跨年、投入資金量大的特點，近幾年隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的陸續(xù)實施布控，房地產(chǎn)企業(yè)總體經(jīng)營風(fēng)險增高，一旦經(jīng)營決策失誤，很可能將企業(yè)陷于風(fēng)險高地。所以如何抓好管理內(nèi)控保持良性發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問題。眾所周知資金是一個企業(yè)的命脈，無疑抓現(xiàn)金流成為企業(yè)生存的關(guān)鍵點，而管理會計業(yè)財融合的深度和廣度決定了現(xiàn)金流的管控強度、敏感度和效力；同時業(yè)財融合能保證會計信息質(zhì)量，提升管理會計的職能，使之更好地為決策服務(wù)，提升企業(yè)風(fēng)險防范能力、生產(chǎn)活動管理能力、占有更大的市場份額和話語權(quán)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計業(yè)財融合現(xiàn)狀分析

（一）機構(gòu)建設(shè)過于簡單

部分管理者缺乏對業(yè)財融合重要意義所在的認(rèn)識，對企業(yè)內(nèi)部工作職能設(shè)置簡單的分割制約了財務(wù)與業(yè)務(wù)工作的互相滲透，導(dǎo)致管理會計對企業(yè)關(guān)鍵節(jié)點業(yè)務(wù)深入了解不夠，不能有效實施提前控制。尤其中小企業(yè)，會計崗位設(shè)置偏向于核算職能分工，會計人員基礎(chǔ)核算工作量大，工作精力主要用于各種報銷單據(jù)的歸集、整理、審核、憑證的錄入、成本的歸集分配、收入的確認(rèn)、報表的編制、往來對賬、納稅申報、會計檔案裝訂、歸檔、借閱等基本會計工作上。會計職能被普遍認(rèn)為是報銷、資金收付和查詢資料功能，導(dǎo)致會計人員不能將有限的精力集中在業(yè)務(wù)的前端實施控制，不能將業(yè)務(wù)進(jìn)行分類從實現(xiàn)價值的角度進(jìn)行指導(dǎo)，不能對業(yè)務(wù)重要切入點進(jìn)行各部門間的有效溝通，從而不利于會計職能的拓展，也不利于公司良性發(fā)展。

（二）公司制度建設(shè)不足

沒有從戰(zhàn)略規(guī)劃層面提升對管理會計業(yè)財融合的重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理范圍受限，財務(wù)發(fā)起的多角度融合業(yè)務(wù)管理工作得不到業(yè)務(wù)部門的配合和支持。關(guān)于公司的財務(wù)制度一般包括資金管理制度、差旅費管理制度、招待費管理制度、費用報銷和款項支付管理制度、費用預(yù)算管理制度、成本核算辦法、固定資產(chǎn)管理制度、會計核算辦法、會計檔案管理制度等等，會計相關(guān)制度看起來不少，涉及到方方面面，但大多是流于形式上的事后歸集、核算及滿足日常需要的管理，雖然能保證會計核算相關(guān)工作有理有據(jù)，合法合規(guī)，但卻是傾向于結(jié)果的管理，而真正的制度建設(shè)，應(yīng)該是偏重于起因的規(guī)劃控制，更應(yīng)該重視各個業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)前端的效益控制。

（三）管理人才儲備不足

會計人員業(yè)務(wù)水平、能力參差不齊，對于管理會計應(yīng)用中的工具方法如：目標(biāo)成本法、目標(biāo)利潤法、成本費用預(yù)算、營運資金管理等的具體應(yīng)用了解不足，實際工作應(yīng)用經(jīng)驗更是缺乏，相對地制約了業(yè)財融合管理效果的提升。在我國會計職能發(fā)展的歷史長河中，會計基本核算職能已經(jīng)深深扎根于企業(yè)的中高層和會計人員本身的思想意識中，為適應(yīng)新科技、新技術(shù)、新時代的管理會計轉(zhuǎn)型工作已經(jīng)迫在眉睫。目前不少家族式企業(yè)，基本由家族成員擔(dān)任財務(wù)重要崗位，與其知識能力并不匹配，很多中小微企業(yè)甚至為了節(jié)省人工成本而委托代理公司記賬，不配備專職會計人員，這些種種問題的展現(xiàn)，迫切需要提高各種類型會計人員的綜合素質(zhì)，提升高校畢業(yè)管理會計人員的儲備，為各種規(guī)模、性質(zhì)的企業(yè)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理分析。

（四）信息溝通不暢，不利于決策

信息化管理不到位，各業(yè)務(wù)單元與財務(wù)系統(tǒng)獨立，沒有形成一體化、集中化的信息共享管理平臺，無法及時準(zhǔn)確獲取各種決策分析需要的統(tǒng)計數(shù)據(jù)支持，不利于通過財務(wù)數(shù)據(jù)驅(qū)動運營。部分企業(yè)管理者，對信息化建設(shè)工作不重視，信息化建設(shè)前期資金投入少，導(dǎo)致信息化工作僅僅流于形式，不能兼顧各業(yè)務(wù)板塊信息化建設(shè)投入所能帶來的長遠(yuǎn)效益。在電子信息技術(shù)飛速發(fā)展的今天，大數(shù)據(jù)平臺處理單據(jù)及數(shù)據(jù)的能力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們能想象的效率，而相對獨立版塊的數(shù)據(jù)處理已不能滿足企業(yè)各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)聯(lián)動的需要，更不利于及時抓取相關(guān)業(yè)務(wù)板塊的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，近而無法完成各個關(guān)聯(lián)因素數(shù)據(jù)的判斷取舍，無法為企業(yè)各項業(yè)務(wù)決策提供了有力的數(shù)據(jù)支持。

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計業(yè)財融合應(yīng)用策略

（一）加強機構(gòu)建設(shè)

企業(yè)可以根據(jù)不同的管理規(guī)模，設(shè)置財務(wù)基礎(chǔ)核算崗、業(yè)財融合管理崗，其中：基礎(chǔ)核算崗負(fù)責(zé)最基礎(chǔ)的會計核算，而專職的管理會計負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)部門的工作銜接，例如：投融資管理會計、成本管理會計、稅務(wù)管理會計、預(yù)算管理會計等專職管理崗，讓其負(fù)責(zé)前期可行性研究測算、融資管理、成本控制、稅務(wù)、預(yù)算等與業(yè)務(wù)緊密相關(guān)的工作內(nèi)容，通過精細(xì)化的業(yè)務(wù)分工，充分發(fā)揮其專業(yè)特長，將房地產(chǎn)開發(fā)整個過程的重大節(jié)點進(jìn)行事前管控；人員規(guī)模較小的企業(yè)，可以讓業(yè)務(wù)綜合能力強的會計人員兼職管理會計，對關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行事前、事中、事后管理。

（二）實施戰(zhàn)略層面控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者要重視并制定業(yè)財融合的各項管理制度，包括投資管理、融資管理、營運資金管理、成本管理、費用管理、稅金管理、銷售管理等多角度業(yè)財融合的應(yīng)用。

1.投資環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)主要涉及拍地、規(guī)劃設(shè)計、七通一平、開工建設(shè)、預(yù)售、竣工驗收交房、物業(yè)管理等節(jié)點，投資管理要從業(yè)財融合的角度對開發(fā)項目可行性進(jìn)行分析論證，具體包括：擬開發(fā)項目情況綜合說明，投資方案、項目概況、項目投資環(huán)境分析、市場及客戶分析、產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計建議、項目開發(fā)周期規(guī)劃、投資收益分析、現(xiàn)金流分析、稅金測算、股東投資收益測算、風(fēng)險與對策等，由市場拓展部、工程預(yù)算造價部、財務(wù)投資管理部聯(lián)手測算，為拿地等重大節(jié)點提供決策依據(jù)；同時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)不同，區(qū)分住宅、教育、醫(yī)療、科研、園林綠化、商業(yè)、綜合體等建立業(yè)態(tài)產(chǎn)品庫，為實際開發(fā)過程的動態(tài)監(jiān)控分析提供對比，更是投資執(zhí)行力的體現(xiàn)。

2.融資環(huán)節(jié)

依據(jù)項目立項現(xiàn)金流測算，進(jìn)行多途徑結(jié)合的科學(xué)融資方式，對于大中型企業(yè)來講，首先應(yīng)以集團內(nèi)部資金池融資為主，合理控制融資規(guī)模，豐富授信品種，增加境外保函、供應(yīng)鏈融資、中信保融資等產(chǎn)品降低融資成本，有效發(fā)揮財務(wù)杠桿作用；其次充分利用預(yù)售節(jié)點進(jìn)行籌劃，該節(jié)點是房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的關(guān)鍵節(jié)點，因為在房地產(chǎn)區(qū)位、環(huán)境等條件較好的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過前置預(yù)售可以籌集到生產(chǎn)建設(shè)的必要資金。同時，預(yù)售節(jié)點前的摘牌節(jié)點必須重點關(guān)注，而摘牌前要重點關(guān)注規(guī)劃方案的完成，因為規(guī)劃方案滯后會影響勘探、出圖、招標(biāo)、采購、前置報建等系統(tǒng)性滯后，從而影響工期、影響預(yù)售節(jié)點資金流回正。如果能有效控制并縮短工期，一個項目預(yù)售節(jié)點的現(xiàn)金流回正后，可以調(diào)劑資金支持其他新開發(fā)項目，提高資金使用效率，降低融資成本；另外結(jié)合預(yù)售節(jié)點，合理利用銀行開發(fā)貸款，也是我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式；并且在考察項目前期，可以鼓勵當(dāng)?shù)赜姓鎸崒嵙Α?yōu)勢資源，誠信度等因素的企業(yè)參與項目合作，互利互惠，合作共贏。

3.營運資金環(huán)節(jié)

營運資金業(yè)財融合管理重點就是資金的運用和資金的籌措，從管理會計角度講，就是通過對企業(yè)流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的管理，使企業(yè)擁有合理的營運資金持有量，體現(xiàn)如下：項目開發(fā)風(fēng)評階段實事求是，對資金高風(fēng)險項目從源頭否定，對確有的資金缺口做好預(yù)案；開發(fā)施工階段嚴(yán)格“以收定支”，同時通過金融產(chǎn)品的使用、降低采購成本減少資金支出；嚴(yán)格貸后管理和計劃執(zhí)行，提高機構(gòu)和項目負(fù)責(zé)人及業(yè)財人員的資金管理意識，注重管控與服務(wù)并重，通過開發(fā)全過程參與資金管理，及時了解現(xiàn)場工程動態(tài)，提前聯(lián)手各大商業(yè)銀行辦理按揭準(zhǔn)入，協(xié)助營銷部門快銷售、早回款，重要關(guān)注節(jié)點資金收支，開源節(jié)流。

4.成本、費用、稅金、銷售環(huán)節(jié)

成本方面，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員在工程招標(biāo)、工程造價預(yù)算、工程竣工階段要融入業(yè)務(wù)，重點加強標(biāo)前管理，包括投標(biāo)單位的資質(zhì)、業(yè)績、誠信、服務(wù)等，重視對方資信狀況與履約能力的調(diào)研，特別是通過實地考察，選擇有真實能力和良好服務(wù)業(yè)績的隊伍承接項目建設(shè)工程和物資供應(yīng)。確保工程和物資管理規(guī)范、供應(yīng)渠道安全、價格合理、質(zhì)量有保障，成本降低，為下一步簽訂合同做好準(zhǔn)備。合同簽訂要注意付款方式多樣化，付款條件要嚴(yán)格根據(jù)工程進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行約定，防止超比例付款。項目開發(fā)過程中以月為區(qū)分，進(jìn)行整盤預(yù)算成本與實際成本的對比，聯(lián)合業(yè)務(wù)部門進(jìn)行各類成本的超支、節(jié)約分析。費用方面，各項目要嚴(yán)格按照董事會審批通過的年度目標(biāo)費用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不允許越紅線，對于特殊事項要經(jīng)董事會審批，一事一議。稅金方面財務(wù)人員要指導(dǎo)各業(yè)務(wù)部門取得合法票據(jù)，全業(yè)務(wù)開發(fā)流程以增值稅專用發(fā)票為主線，除部分政府事業(yè)性收費票據(jù)除外；重點參與銷售的整個過程，包括合同訂立的全過程，積極進(jìn)行銷售定價前的土地增值稅的測算，結(jié)合最新的稅收優(yōu)惠政策，考慮不同售價情況下對凈利潤的影響，進(jìn)行售價的精心策劃，找出最佳方案。關(guān)于銷售回款的業(yè)財融合可考慮如下：公司業(yè)務(wù)人員在通知財務(wù)人員收款的同時，必須提供客戶簽字確認(rèn)的認(rèn)購協(xié)議或合同，對認(rèn)購協(xié)議或合同的重要條款，要提高警惕和風(fēng)險防范意識，例如：違約責(zé)任、罰則等處不允許有空白，如果出現(xiàn)因類似情況導(dǎo)致公司形成損失的，處罰金由各崗位自行負(fù)責(zé)。公司業(yè)務(wù)人員不得留存空白收據(jù)，也不允許轉(zhuǎn)交其他專業(yè)人員開立，所有回款工作必須由項目公司財務(wù)人員完成、并在收據(jù)上簽字。公司營銷部帶客戶來財務(wù)部領(lǐng)取收據(jù)的時候，應(yīng)注意監(jiān)督收據(jù)的內(nèi)容，對于收取客戶的訂金、認(rèn)籌金、意向金，給客戶開具的收據(jù)中不得體現(xiàn)房號信息。在銷售90%房源之前，營銷部門必須每天與財務(wù)部登記的銷售回款臺賬對賬，并保留對賬記錄（匯總表簽字），之后根據(jù)需要不定期核對。項目公司營銷部與財務(wù)部核對銷售、回款臺賬時，要結(jié)合現(xiàn)場營銷政策，按套、車位個、儲藏室套數(shù)排查合同或協(xié)議約定的應(yīng)收未收款，賬面未處理的協(xié)議約定應(yīng)收款要重點排查等等。

（三）加強人員隊伍建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要通過各種渠道積極引進(jìn)優(yōu)秀的管理會計人才，鼓勵其參與到開發(fā)的全過程，從項目洽談到投資合作、銀企對接等等，充分挖掘業(yè)財融合關(guān)鍵點，掌握市場動態(tài)發(fā)展趨勢及政策環(huán)境變化，強化管理會計對經(jīng)營的預(yù)測、指導(dǎo)和控制職能，貫穿事前、事中、事后不同階段進(jìn)行資金、成本、費用、稅金等因素的風(fēng)險防控。提升企業(yè)集團學(xué)習(xí)平臺建設(shè)，提倡各專業(yè)口優(yōu)秀人員網(wǎng)絡(luò)授課，共同進(jìn)步；每年都要引進(jìn)高校優(yōu)秀畢業(yè)生，鼓勵通過優(yōu)秀導(dǎo)師帶徒形式，開展各種實戰(zhàn)性業(yè)務(wù)融合的學(xué)習(xí)，練好內(nèi)功，全面提升管理人才綜合素質(zhì)。

（四）加強信息化平臺建設(shè)

在當(dāng)前的大數(shù)據(jù)時代，信息技術(shù)已經(jīng)成為企業(yè)管理必不可缺的強有力手段，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合的信息技術(shù)平臺建設(shè)應(yīng)該涵蓋財務(wù)核算數(shù)據(jù)與合并報表數(shù)據(jù)的傳遞、財務(wù)商務(wù)協(xié)同數(shù)據(jù)的推送、地產(chǎn)合約規(guī)劃的合同審批、資金計劃與報賬間的數(shù)據(jù)推送、報賬系統(tǒng)與財務(wù)核算系統(tǒng)間數(shù)據(jù)的推送及財務(wù)共享服務(wù)中心的建設(shè)等，從而實現(xiàn)跨業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)互通互聯(lián)，建立決策需求的不同業(yè)態(tài)的管理模型，并據(jù)此分別抓取各業(yè)務(wù)系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)，推出為經(jīng)營決策服務(wù)的管理分析報告，提高決策效率；同時科學(xué)的大數(shù)據(jù)管理平臺，可以對業(yè)務(wù)與數(shù)據(jù)真實性進(jìn)行核對、校驗等多緯度的分析，推進(jìn)數(shù)據(jù)應(yīng)用，滿足管理會計業(yè)財融合對數(shù)據(jù)質(zhì)量及個性化的需求。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)正處于新的轉(zhuǎn)折點，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極主動地創(chuàng)造各種平臺，實現(xiàn)財務(wù)人員從記賬型到業(yè)務(wù)控制型和價值創(chuàng)造型的兌變、升華，實現(xiàn)管理會計掌握的財稅知識與企業(yè)的全過程業(yè)務(wù)完美結(jié)合。企業(yè)要培養(yǎng)財務(wù)、業(yè)務(wù)部門一起來制定業(yè)務(wù)制度、業(yè)務(wù)流程的思維觀念和業(yè)財融合的企業(yè)文化氛圍，管理會計領(lǐng)悟業(yè)務(wù)的同時，要成為財稅培訓(xùn)師、制度和流程的講解員，讓業(yè)務(wù)人員懂得基本財務(wù)思維和財務(wù)知識，最終以強大的信息化財商系統(tǒng)等大數(shù)據(jù)平臺支撐，樹立動態(tài)和發(fā)展的競爭觀念，成為企業(yè)創(chuàng)造價值的強大后盾。