探尋REITs對企業(yè)業(yè)務發(fā)展的現(xiàn)實影響

◎文 萬舸

近年來，為進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資，有效盤活存量資產(chǎn)、拓寬社會投資渠道、激活市場動力，國家陸續(xù)出臺了基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱REITs）的配套指引和支持政策。作為資本證券化的重要舉措，REITs建立了公眾等各類社會資金參與基礎設施投資的新渠道。這標志著資本運作機制的巨大改革，將對企業(yè)業(yè)務發(fā)展產(chǎn)生較大影響。

REITs發(fā)展現(xiàn)狀

一般來說，REITs是一種通過發(fā)行信托基金或受益憑證匯集社會資金，由專門的機構托管，委托專門的投資機構進行不動產(chǎn)相關投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給基金或者收益憑證持有者的投資組織形式。

2021年6月，《國家發(fā)展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》發(fā)布，進一步推動我國基礎設施REITs向多樣化、規(guī)范化方向發(fā)展。一方面，試點行業(yè)范圍進一步細化。將交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、園區(qū)、新型基礎設施、保障性租賃住房，以及其他基礎設施等9個行業(yè)大類納入試點范圍。另一方面，合規(guī)要求進一步趨嚴，首次發(fā)行規(guī)模不低于10億元、可擴募資產(chǎn)規(guī)模不低于20億元、運營年限原則上不低于3年、預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%、項目土地性質(zhì)原則上為非商業(yè)和非住宅用地等硬性要求。

我國基礎設施REITs試點工作于2020年4月正式啟動。兩年來，全國已發(fā)行基礎設施REITs14只，集中于高速公路、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等資產(chǎn)。其中，首批9只基礎設施REITs于試點啟動1年后成功發(fā)行。在發(fā)改委有關文件發(fā)布1年以來，受限于趨嚴的合規(guī)性要求，全國新增發(fā)行基礎設施REITs僅5只。

REITs對企業(yè)的影響

能源與生態(tài)環(huán)?；A設施等行業(yè)領域是國家推進REITs改革的重點。企業(yè)作為原始權益人，也是基礎設施項目的原所有人，將從原“投資-建設”的模式向“投資-建設-退出-投資”的商業(yè)模式閉環(huán)轉換。 REITs的產(chǎn)生對企業(yè)有著重大的意義與影響。

提高再投資能力 降低日?，F(xiàn)金流壓力企業(yè)通過發(fā)行REITs產(chǎn)品獲得等價現(xiàn)金資產(chǎn)，增強了再投資能力，且融資用途靈活，為新市場開拓創(chuàng)造機會。REITs為創(chuàng)新性的融資方式，若用資金償還負債，能降低企業(yè)負債率，改善資產(chǎn)負債表，樹立企業(yè)高信用評級形象，從而騰出更多融資空間。同時，REITs打造了基礎設施投資建設的滾動循環(huán)：投資建設—獲取回報—REITs退出—滾動再投資，形成良性的投資循環(huán)。

發(fā)行REITs以后，企業(yè)將基礎資產(chǎn)權屬和收益轉移至公募基金，對應的風險也相應轉移。企業(yè)雖被要求在鎖定期內(nèi)持有不低于20%的公募基金份額。但與發(fā)行REITs前相比，所持權益性份額占比明顯降低，承擔的風險也隨之降低。

發(fā)行REITs能把存量變現(xiàn)金，把賬面上的沉淀資產(chǎn)變成現(xiàn)實的流動資金，由持有重資產(chǎn)轉變?yōu)閮H少量持有資產(chǎn)權益、主要運營資產(chǎn)的管理人，實現(xiàn)由資本密集型向輕資產(chǎn)運行模式的調(diào)整，項目投資回收期變短，收益在短期內(nèi)就能實現(xiàn)。

資產(chǎn)規(guī)模和收益率下降追求高收益率的REITs產(chǎn)品的市場化，與基礎設施項目的準公益性將面臨矛盾。集團由于無絕對控股權處于被動地位，將對項目運營管理工作帶來巨大挑戰(zhàn)。

基礎設施項目完全所有權或特許經(jīng)營權轉移至基金后，原始權益人需要將項目公司及相關資產(chǎn)實現(xiàn)“出表”，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模將顯著下降，公司體量增長受限。

由于公募REITs能快速補給公共設施建設發(fā)展的資金缺口，存在資金周轉困難的水務環(huán)保類公共設施項目，可以通過發(fā)行公募REITs緩解資金壓力。該類項目原始持有方通過出售股權獲得資金的意愿將降低，企業(yè)收、并購機會將大幅減少。

若REITs要產(chǎn)生對市場具有吸引力的收益率，則必須從企業(yè)與政府簽訂特許經(jīng)營協(xié)議時約定的內(nèi)部收益率中，分割出一部分作為REITs的收益。企業(yè)雖能快速回籠資金，但整個項目的相對收益率下降，造成企業(yè)的收益損失。

優(yōu)化REITs的措施

建立項目投資新思路一是依靠收、并購優(yōu)質(zhì)非基礎設施資產(chǎn)或其他上市資產(chǎn)。二是降低投資項目篩選條件。對以往認為是成本較高、風險較大、政府補貼不足、收益不穩(wěn)定，以及受未來政策影響較大的項目加大投資力度。通過REITs將項目風險分散出去，可獲取更多收益并確保企業(yè)資產(chǎn)及體量增長。

設立基金公司 爭奪話語權企業(yè)可入股或成立基金管理公司，依法依規(guī)注冊并設立公開募集基礎設施證券投資基金。針對企業(yè)內(nèi)部或外部基礎設施項目，公開發(fā)售基金份額募集資金，以雄厚的社會資本作為后盾，通過非債務性低成本融資的方式，可以為企業(yè)拓展水務環(huán)保市場份額爭奪一定話語權。

增持基金份額 穩(wěn)定項目決策權《指引》要求原始權益人至少需持有基金20%的份額且限售5年。因為企業(yè)更接近和熟悉自身基礎設施業(yè)務，可以通過增持基金份額，向基金管理人爭取被授予更多的職權，從而在某種程度上，對基礎設施項目相關決策產(chǎn)生重大影響，甚至處于實質(zhì)上的主導地位。

及時跟進最新公募REITs政策公募REITs所涉及的項目篩選、國有資產(chǎn)轉讓、股權劃分方式、收益分配方式等存在爭議領域的地方政策尚未明確。隨著公募REITs試點的推進，政府或?qū)?yōu)化工作流程，在完善配套機制的基礎上，逐步放松底層資產(chǎn)的入圍標準，降低REITs發(fā)行難度，解決爭議問題。企業(yè)需及時跟進政府政策，制定應對方案。