互聯(lián)網(wǎng)+“不動產(chǎn)抵押登記”風(fēng)險防控建議

王小玲

在現(xiàn)代化發(fā)展中，互聯(lián)網(wǎng)的全面應(yīng)用節(jié)約了時間成本和人工成本。推動互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)抵押登記是根據(jù)大眾所需形式發(fā)展，是創(chuàng)新之路的同時也是一種全新的工作模式。為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于深化“放管服”改革，全面優(yōu)化服務(wù)平臺，實行統(tǒng)一業(yè)務(wù)平臺管理，建立互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)抵押登記這一創(chuàng)新服務(wù)體系，營造24小時不休息，全自助登記辦證模式，進(jìn)行全面業(yè)務(wù)電子化憑證，為大眾提供網(wǎng)上申請審核及通過，實現(xiàn)不見面，不跑腿模式，高效智能的辦證服務(wù)，不斷增強(qiáng)社會互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展活力與制度。

一、抵押登記的概述及現(xiàn)狀

是指登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)抵押權(quán)的取得，互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)抵押登記的意思就是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在具備條件的銀行設(shè)立服務(wù)辦理點，使得這些銀行的客戶可以在辦理點簽訂合同時辦理貸款審批和抵押登記等。針對企業(yè)資金融資等難題，由于“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)抵押登記”的服務(wù)開展，將為企業(yè)、實體經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)抵押融資帶來精準(zhǔn)服務(wù)，加強(qiáng)延期續(xù)貸、借新還舊等貸款業(yè)務(wù)。同時審批與抵押登記的變更登記、注銷登記、首次登記的無縫銜接，減少企業(yè)融資時間，避免企業(yè)短期資金融通，規(guī)避抵押物在解押過程中帶來的風(fēng)險。

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)抵押”正式上線運(yùn)行實現(xiàn)了群眾在金融機(jī)構(gòu)和不動產(chǎn)部門辦理不動產(chǎn)抵押登記實現(xiàn)了“零跑路”現(xiàn)象。推動“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)抵押登記”帶給了我們許多利益，同時這也是社會的一種趨勢。它是一條創(chuàng)新之路，也是一種全新的抵押登記手段，人們可以不用到不動產(chǎn)登記大廳辦理業(yè)務(wù)，借助互聯(lián)網(wǎng)在銀行端就可以將不動產(chǎn)抵押登記的業(yè)務(wù)辦理好，大大提高了工作效率。

二、線上不動產(chǎn)抵押登記優(yōu)勢

結(jié)合實際問題，工作效率是現(xiàn)下各企業(yè)要求的重點，互聯(lián)網(wǎng)的便利讓更多人受益，互聯(lián)網(wǎng)線上可實現(xiàn)不動產(chǎn)抵押登記在銀行端“一站式”辦結(jié)服務(wù)。兩端通過互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)共享應(yīng)用，可以直接通過銀行設(shè)立的服務(wù)點直接辦理抵押登記，實現(xiàn)不動產(chǎn)抵押登記在銀行端“一站式”辦結(jié)。在銀行網(wǎng)點建立抵押貸款、不動產(chǎn)登記“一站式”網(wǎng)點，實現(xiàn)企業(yè)群眾在銀行網(wǎng)點申請抵押貸款的同時，一并申請辦理抵押登記，從以前的去銀行辦理，到現(xiàn)在的零跑路辦結(jié)，為人們提供了更加便利的服務(wù)，提升辦事體驗。以前的人需要去不動產(chǎn)辦事大廳登記相關(guān)事宜，現(xiàn)在只需要通過網(wǎng)上遠(yuǎn)程操作，就可以滿足基本要求，實現(xiàn)不動產(chǎn)抵押登記“線上”辦結(jié)。這里的不動產(chǎn)抵押登記也就是通過銀行的端口，在銀行端口申請登記的材料，平臺會審核材料，審核合格后，會自動推送到不動產(chǎn)登記系統(tǒng)平臺，經(jīng)過一系列的信息推送審核后，最終完成抵押登記證明的自助打印。

三、線上不動產(chǎn)抵押登記劣勢

1.材料審查弊端。登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對登記資料進(jìn)行核查，核查過程中有許多問題需要注意，一是核實抵押房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的權(quán)利人是否一致，二是核實抵押合同內(nèi)容與登記資料是否一致，登記機(jī)關(guān)是否存在錯誤，抵押房地產(chǎn)是否屬于禁止抵押的財產(chǎn)等。而隨著線上不動產(chǎn)抵押登記的推廣，各銀行網(wǎng)點都可以成為辦理點，材料審查的多樣化，導(dǎo)致對銀行端審核人員的要求更高、更細(xì)致。

2.人員管理的弊端。抵押登記辦理點分散至各銀行網(wǎng)點，操作人員多、辦理點范圍廣，人員素質(zhì)參差不齊。如何將抵押登記標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一執(zhí)行，規(guī)范抵押登記行為，是登記部門所要考慮的。同時，如何規(guī)避銀行濫用權(quán)力，防范工作人員因利益沖突，為了放款完成業(yè)績而容忍申請材料瑕疵、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)、違規(guī)操作等而帶來的登記風(fēng)險。

3.網(wǎng)絡(luò)安全的弊端。隨著互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用滲透到各行業(yè)中，在不動產(chǎn)抵押登記方面，互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)點也是缺點所在，能進(jìn)行數(shù)據(jù)存儲，提供在場（銀行、不動產(chǎn)抵押登記服務(wù)平臺）數(shù)據(jù)所需，這些數(shù)據(jù)能共享給自己的同時，他人（黑客）也能通過一定的技術(shù)方式來盜取數(shù)據(jù)，增加了互聯(lián)網(wǎng)在社會發(fā)展中的不穩(wěn)定。在不動產(chǎn)登記過程中，可能因為配合登記相關(guān)手續(xù)過程中，因互聯(lián)網(wǎng)便利而出現(xiàn)漏洞。在互聯(lián)網(wǎng)中，應(yīng)用的APP現(xiàn)在普及認(rèn)證方式（身份證號碼、人臉識別）來提高安全性，不動產(chǎn)抵押登記便利就是可以不在指定地點進(jìn)行登記手續(xù)（人臉面簽）確認(rèn)身份來進(jìn)行抵押登記，黑客就創(chuàng)建該虛擬平臺，盜取他人的信息，導(dǎo)致不動產(chǎn)抵押、二手房專賣等成果落入他人名下等。

四、不動產(chǎn)法律體系支撐及風(fēng)險隱患的表現(xiàn)

雖然國家已有相關(guān)規(guī)定，但沒有建立健全的互聯(lián)網(wǎng)抵押登記法律制度，政策缺失所帶來的風(fēng)險也不在少數(shù)，不利于互聯(lián)網(wǎng)抵押登記的規(guī)范管理。因此，應(yīng)當(dāng)從不動產(chǎn)交易、評估和保障等方面與登記的關(guān)系建立相關(guān)法律法規(guī)，形成對市場主體和市場行為的嚴(yán)格約束體系。針對當(dāng)前的非法欺詐現(xiàn)象，應(yīng)增加對欺詐罪的規(guī)定，建立嚴(yán)格的失信行為處罰機(jī)制。同時還需進(jìn)一步規(guī)范電子簽名、電子印章、電子檔案的法律效力。

1.信息泄露風(fēng)險。在這個信息共享的時代，辦理很多業(yè)務(wù)都需要用到我們的身份信息，在互聯(lián)網(wǎng)上搞不動產(chǎn)抵押登記同樣也是，需要我們?nèi)鐚嵦顚懳覀儌€人信息和選擇我們要辦的業(yè)務(wù)。因此，在使用時我們應(yīng)該認(rèn)真閱讀好每一步，防止信息填寫錯誤。同時應(yīng)該按照要求進(jìn)入正規(guī)的不動產(chǎn)抵押服務(wù)平臺，否則，我們的信息就會有被泄露的風(fēng)險。

2.人員操作風(fēng)險。抵押作為擔(dān)保之王，對于企業(yè)融資、社會融資而言至關(guān)重要，抵押登記是銀行放貸工作中非常重要的一環(huán)，為債權(quán)的實現(xiàn)予以了充分保障。隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，居民也利用了名下財產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)了財富增長，盤活了地方經(jīng)濟(jì)。全社會對抵押登記的時效性、對銀行貸款的審批速度都有了更高要求。而“抵押進(jìn)銀行”后，面對更為繁多的操作人員和覆蓋范圍更廣的辦理點，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)面臨也面臨更為嚴(yán)峻的風(fēng)險。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。所以說，不動產(chǎn)登記工作需要承擔(dān)諸多風(fēng)險和責(zé)任。

3.身份識別風(fēng)險?！恫粍赢a(chǎn)登記條例實施細(xì)則》明確規(guī)定，申請不動產(chǎn)登記的，申請人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關(guān)申請材料。申請材料應(yīng)當(dāng)提供原件。線上辦理后，如何識別抵押登記申請人，對抵押人的身份真?zhèn)魏藢?，對提交的材料真實性、有效性、合法性審查，如何確保申請登記的行為系抵押人和抵押權(quán)人真實意思表示都成為抵押登記中亟需解決的問題，也是構(gòu)成抵押登記有效性最為基本的前提。登記人員不見面，誰為審核材料的合法性負(fù)責(zé)都需進(jìn)一步探討和明確。在現(xiàn)實生活中，不法分子利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、利用老年人不熟悉網(wǎng)絡(luò)操作等進(jìn)行不規(guī)范登記操作獲取暴利的新聞也頻頻被曝光，這都是“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”所面臨的嚴(yán)峻問題。

五、風(fēng)險防控的建議

1.建設(shè)誠信系統(tǒng)。針對登記機(jī)構(gòu)而言，實行“嚴(yán)格審查，認(rèn)真核對，按時調(diào)整”。綜合運(yùn)用公示、公信原則，建立不動產(chǎn)登記制度，來主動防御風(fēng)險，既保證了不動產(chǎn)交易安全，又保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，建立不動產(chǎn)登記信息公開查詢制度，明確查詢對象、查詢內(nèi)容用途，對于降低社會成本、防范風(fēng)險具有重要的意義。

2.充分利用信息化技術(shù)開展工作。充分利用數(shù)據(jù)共享，提高信息技術(shù)利用效率，推進(jìn)登記內(nèi)容，方式的標(biāo)準(zhǔn)化，登記信息按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。抵押人、抵押權(quán)人和登記機(jī)關(guān)之間信息不對稱造成的操作風(fēng)險也可以避免。建設(shè)“黑名單”制度申請人持虛假材料，冒充他人申請登記，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，依法收繳虛假材料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員還予以告知冒充、持虛假材料申請人已被列入該企業(yè)黑名單。利用高科技技術(shù)，多渠道、多重保障對申請人進(jìn)行身份識別，與公安部門技術(shù)對接，共享身份信息，優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)平臺，設(shè)置刷臉、文字提醒、增加驗證碼確認(rèn)等，在操作界面下方增加信息提示欄，明確告知當(dāng)事人此刻正在辦理的業(yè)務(wù)。

3.加強(qiáng)工作人員學(xué)習(xí)力度，提出標(biāo)準(zhǔn)件制度。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)加強(qiáng)培訓(xùn)工作人員業(yè)務(wù)水平，標(biāo)準(zhǔn)化審核抵押登記材料，嚴(yán)格審查相關(guān)資料。它側(cè)重于審查人的身份證明材料，核實申請人與不動產(chǎn)登記簿登記權(quán)利人的信息是否一致，不動產(chǎn)的實際狀況及相關(guān)證明文件是否一致，以防涉法或不具效力的不動產(chǎn)作為抵押物，審查抵押登記和抵押合同的內(nèi)容是否一致，防止由于登記人員的工作失誤造成虛假抵押登記或抵押登記無效。登記機(jī)構(gòu)須強(qiáng)化監(jiān)管，細(xì)化登記標(biāo)準(zhǔn)，制定規(guī)則、檢查考核各辦理點及其辦理人員，從管理層面著手提高登記質(zhì)量。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)人員要全面貫徹履行依法登記，不會因為互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用而改變原有的規(guī)章制度，職責(zé)分明，且按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》及規(guī)定運(yùn)行。雙方按合作協(xié)議明確工作內(nèi)容。

六、結(jié)語

“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)抵押登記”該項工作開展以來，在全國各地不動產(chǎn)登記中心引起高度支持、積極推進(jìn)。當(dāng)前，“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)抵押登記”辦理地點已有農(nóng)業(yè)銀行，招商銀行等多家金融機(jī)構(gòu)，將加快推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)抵押登記”工作，將登記窗口延伸至一線銀行窗口，積極與銀行、金融等機(jī)構(gòu)對接。落實金融機(jī)構(gòu)簽訂合作框架協(xié)議，明確雙方職責(zé)邊界，建立不動產(chǎn)登記與銀行等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)互通平臺，加大對金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)力度，進(jìn)一步提升服務(wù)質(zhì)量和水平，實現(xiàn)了一事多辦快捷服務(wù)。一是拓展范圍，深化內(nèi)涵。進(jìn)一步深化“互聯(lián)網(wǎng)不動產(chǎn)抵押登記”，創(chuàng)新數(shù)據(jù)，擴(kuò)大服務(wù)范圍，全面實施不動產(chǎn)抵押注銷登記、商品房轉(zhuǎn)移抵押合并登記等同時業(yè)務(wù)的線上服務(wù);在“互聯(lián)網(wǎng)不動產(chǎn)抵押登記”的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)二手房轉(zhuǎn)移抵押合并登記等線上服務(wù)，將更多線下服務(wù)領(lǐng)域整合到服務(wù)系統(tǒng)中。二是加強(qiáng)推廣“電子化”證照管理，規(guī)范數(shù)據(jù)共享。實行不動產(chǎn)登記證明電子證照和實體證書同時發(fā)放。確保數(shù)據(jù)來源安全可控。數(shù)據(jù)接口標(biāo)準(zhǔn)制度和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范數(shù)據(jù)共享同時，開展數(shù)據(jù)延伸服務(wù)，通過共享接口實時向銀行推送更新抵押登記、法院查封等信息，隨時防范金融風(fēng)險。在發(fā)展的同時，加大力度排查風(fēng)險因素，實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)健康模式。

（作者單位：西安市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心）