新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析與措施

康寧

為了與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌，我國(guó)財(cái)政部在2017年7月頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》，對(duì)國(guó)有現(xiàn)有的收入確認(rèn)、計(jì)量方法進(jìn)行了統(tǒng)一。該準(zhǔn)則實(shí)施后，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算方式及方法也發(fā)生了較大變化。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，由于行業(yè)資金密集型特征，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過(guò)預(yù)售來(lái)緩解資金壓力，但這也是資金收入確認(rèn)時(shí)間存在差異。在新收入準(zhǔn)則實(shí)施后，房地產(chǎn)行業(yè)原造價(jià)合同取消，并確定了基礎(chǔ)的五步法來(lái)對(duì)財(cái)務(wù)收入進(jìn)行處理，從而明確了收入標(biāo)準(zhǔn)。本文通過(guò)新舊收入準(zhǔn)則對(duì)比分析，談?wù)勑率杖霚?zhǔn)則實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的一些問(wèn)題，并提出解決措施，以此來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

一、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.收入確認(rèn)方面影響。在舊收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)是以商品風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬為轉(zhuǎn)移。與其他行業(yè)商品相比，房屋作為一個(gè)特殊商品，房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)業(yè)務(wù)收入時(shí)，不僅需要與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，還需要將房屋鑰匙，把房屋風(fēng)險(xiǎn)及報(bào)酬等轉(zhuǎn)移，才能確認(rèn)。而新收入準(zhǔn)則下，政府把收入確認(rèn)統(tǒng)一細(xì)分為“五步法”。同時(shí)，在收入確認(rèn)方面，主要分為履約進(jìn)度確認(rèn)收入和某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。如對(duì)于已經(jīng)修建好的房屋在進(jìn)行銷售時(shí)，其收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槟骋粫r(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入;而對(duì)于期房銷售而言，由于購(gòu)房者已經(jīng)選好房屋，并支付了部分款項(xiàng)，之后款項(xiàng)按照合同相關(guān)規(guī)定進(jìn)行履約，那么該部分屬于某一時(shí)段內(nèi)根據(jù)履約進(jìn)行確認(rèn)收入。

2.報(bào)表披露方面影響。新的收入準(zhǔn)則就房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表披露方面的工作有了更加詳細(xì)，具體的要求。除去對(duì)重大的會(huì)計(jì)政策以及政策變動(dòng)這些內(nèi)容進(jìn)行披露之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)收入確認(rèn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體詳細(xì)的披露，同時(shí)還包括了合同以及合同的分類等等。企業(yè)在對(duì)合同的資產(chǎn)和負(fù)債情況進(jìn)行列報(bào)的時(shí)候，要把期初期末的余額同報(bào)告期間的變化都披露出來(lái)。除此以外，新的收入準(zhǔn)則里面還對(duì)新舊收入準(zhǔn)則的銜接方法進(jìn)行了規(guī)定，具體對(duì)報(bào)表的三個(gè)方面會(huì)有影響。第一是對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表當(dāng)中的存貨項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。企業(yè)應(yīng)用新會(huì)計(jì)政策的時(shí)候，本期如果存在部分還沒有完成的合同，企業(yè)就應(yīng)該評(píng)估這部分還沒有完成的合同，對(duì)控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)有沒有變化進(jìn)行判斷，在這當(dāng)中，對(duì)那些能夠以完工百分比計(jì)量的合同，應(yīng)該把在建開發(fā)產(chǎn)品科目的一部分剩余資金轉(zhuǎn)移到合同資產(chǎn)和合同負(fù)債，進(jìn)一步的對(duì)存貨的金額產(chǎn)生影響。第二是對(duì)應(yīng)收賬款和預(yù)收賬款的重新分類，同顧客簽訂的合同和收入的確認(rèn)狀況相結(jié)合，轉(zhuǎn)移至合同資產(chǎn)或者是合同負(fù)債。第三是將房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)內(nèi)容在不同的控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)相對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)收入資金以及占有比重進(jìn)行分別披露。

二、實(shí)施新收入準(zhǔn)則后房地產(chǎn)行業(yè)面臨的一些問(wèn)題

1.會(huì)計(jì)判斷的范圍比較廣。新的收入準(zhǔn)則當(dāng)中收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)是控制權(quán)的轉(zhuǎn)移。同舊的收入準(zhǔn)則當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移相比，新的收入準(zhǔn)則當(dāng)中，有關(guān)控制權(quán)轉(zhuǎn)移的判斷，引導(dǎo)更加詳細(xì)具體，有效縮減了會(huì)計(jì)工作人員的職業(yè)判斷范圍。例如，在下面的情況當(dāng)中，已經(jīng)明確了控制權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移：企業(yè)擁有收款的權(quán)利，買家也已經(jīng)得到了物品的所有權(quán)，商品本身已經(jīng)被顧客所擁有，顧客也已經(jīng)接受了這個(gè)商品。然而，在新的收入準(zhǔn)則當(dāng)中，一部分新的內(nèi)容還是需要會(huì)計(jì)專業(yè)人員的職業(yè)判斷。在無(wú)步伐模型當(dāng)中，會(huì)計(jì)工作人員要做出一些會(huì)計(jì)判斷，比如說(shuō)合同變化的部分內(nèi)容，是不是以獨(dú)立的新合同的形式存在的，如果不是，是不是作為現(xiàn)代應(yīng)用的活動(dòng)當(dāng)中的組成部分。合同當(dāng)中的很多項(xiàng)履約的義務(wù)，是不是能夠被精確的區(qū)分開來(lái)，這些義務(wù)是不是彼此獨(dú)立的履約義務(wù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)及自身的特點(diǎn)，買期房的金額也會(huì)依據(jù)用戶不一樣的付款方式而有著不同。在實(shí)際的業(yè)務(wù)當(dāng)中，涉及到的可變對(duì)價(jià)以及融資成分，也會(huì)對(duì)合同最終的交易金額產(chǎn)生影響，會(huì)提高會(huì)計(jì)工作人員進(jìn)行判斷以及對(duì)交易的金額，進(jìn)行估量的難度。房地產(chǎn)行業(yè)的期房項(xiàng)目一般都是跨期業(yè)務(wù)，實(shí)際時(shí)間比較長(zhǎng)，而且因?yàn)樯唐贩开?dú)特的性質(zhì)，企業(yè)要考慮到商品房的質(zhì)量情況，以及售賣退回等特殊的交易情況，在這個(gè)合同正式確立初期就要由會(huì)計(jì)工作人員對(duì)以上這些特殊的交易情況發(fā)生的可能性進(jìn)行判斷，所以大范圍的會(huì)計(jì)判斷仍舊會(huì)是會(huì)計(jì)工作人員需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

2.投入法的應(yīng)用不夠準(zhǔn)確。現(xiàn)如今，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策發(fā)布比較多，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了不小的沖擊，在舊有的收入準(zhǔn)則之下，不管是期房業(yè)務(wù)或是現(xiàn)房業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)都只是應(yīng)用完工確認(rèn)法，這就導(dǎo)致有一部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采取針對(duì)性的方式對(duì)確認(rèn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行選擇。房地產(chǎn)企業(yè)的期房開發(fā)的持續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng)，而且需要投入的資金數(shù)額比較大，在舊有的收入準(zhǔn)則之下應(yīng)用的完工確認(rèn)法曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)很多的問(wèn)題。例如收入在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)確認(rèn)，致使收入的波動(dòng)比較大，預(yù)售期房收到的資金款項(xiàng)沒能夠及時(shí)的確認(rèn)為收入，支持企業(yè)的現(xiàn)金流入，同收入和利潤(rùn)之間有著賬目不匹配不對(duì)應(yīng)的情況。在新的收入準(zhǔn)則當(dāng)中收入以完工比例進(jìn)行確認(rèn)能夠有效的避免以上情況的出現(xiàn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，有可能會(huì)應(yīng)用投入法依照完工比例來(lái)對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)，因?yàn)橥旯ご_認(rèn)法進(jìn)行對(duì)比，這樣的手段能夠推動(dòng)收入的提前確認(rèn)，能夠幫助企業(yè)處理改善收入變化比較大的情況，比較低的資產(chǎn)負(fù)債率也能夠推動(dòng)企業(yè)的融資。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的期房項(xiàng)目收入，如果想要應(yīng)用投入法進(jìn)行確認(rèn)，就一定要滿足一個(gè)前提，即在建造開發(fā)的期間內(nèi)，履行履約的責(zé)任。一旦在條約當(dāng)中，沒有對(duì)企業(yè)是否收取已完成履約責(zé)任對(duì)價(jià)的權(quán)利進(jìn)行明確的闡述，那么這項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入就有可能不能夠依照履約比例進(jìn)行確認(rèn)，所以如果會(huì)計(jì)工作人員的職業(yè)判斷產(chǎn)生了誤差而導(dǎo)致應(yīng)用了投入法，那么對(duì)于投入法有沒有過(guò)度的應(yīng)用，報(bào)表的應(yīng)用者也有可能無(wú)從得知。

三、針對(duì)新收入準(zhǔn)則應(yīng)用之后房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)問(wèn)題提出的解決意見

1.強(qiáng)化對(duì)銷售合同的管理。在新的收入準(zhǔn)則之下，是依據(jù)同客戶簽訂的合同進(jìn)行收入確認(rèn)的，五步法模型的起點(diǎn)就是合同的識(shí)別。合同的內(nèi)容款項(xiàng)是財(cái)務(wù)工作人員在進(jìn)行收入確認(rèn)以及計(jì)量的時(shí)候非常重要的參考條件，所以企業(yè)要對(duì)銷售合同的管理工作重視起來(lái)，對(duì)當(dāng)前應(yīng)用的合同款項(xiàng)重新考量。合同款項(xiàng)內(nèi)容的確認(rèn)工作涉及到企業(yè)內(nèi)部的多個(gè)部門，比如財(cái)務(wù)部門以及銷售部門等，這個(gè)時(shí)候各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)合作以及溝通就顯得非常的重要，合同的質(zhì)量以及款項(xiàng)內(nèi)容的可參考性會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)工作人員在后面的收入確認(rèn)以及計(jì)量的可靠性，有著重要的影響，同時(shí)還會(huì)進(jìn)一步對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)有效性產(chǎn)生影響。所以財(cái)務(wù)部門，銷售部門等涉及到部門都應(yīng)該對(duì)合同當(dāng)中的內(nèi)容款項(xiàng)進(jìn)行交流和溝通，特別是期房業(yè)務(wù)的預(yù)售合同，一定要重視起來(lái)。

2.對(duì)業(yè)務(wù)流程以及系統(tǒng)進(jìn)行革新和改良。企業(yè)應(yīng)該對(duì)新準(zhǔn)則的總體流程步驟的變動(dòng)，有一個(gè)大致了解，同時(shí)還要對(duì)有關(guān)的流程步驟以及系統(tǒng)進(jìn)行革新和改良，有效縮小因?yàn)楣ぷ魅藛T的主觀因素對(duì)工作結(jié)果產(chǎn)生影響的空間。首先，財(cái)務(wù)工作人員要對(duì)企業(yè)應(yīng)用的信息系統(tǒng)有一個(gè)更新改良的需求，會(huì)把涉及到的會(huì)計(jì)判斷的合同內(nèi)容納入到會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)當(dāng)中，借此來(lái)確認(rèn)信息系統(tǒng)的最新的情況，以及應(yīng)用狀態(tài)，這樣不僅能夠方便會(huì)計(jì)工作人員對(duì)合同內(nèi)容的變化進(jìn)行追蹤和最快的識(shí)別獲取，同時(shí)還能夠支撐信息披露工作。除此以外，企業(yè)還可以升級(jí)系統(tǒng)，讓他獲取對(duì)更大的融資成分進(jìn)行識(shí)別的功能。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)赴約比例確認(rèn)收入的有關(guān)財(cái)務(wù)流程，步驟以及內(nèi)控條例進(jìn)行規(guī)范和約束，通常財(cái)務(wù)流程要涵蓋從合同最初就涉及到的工作部門，只有這樣，財(cái)務(wù)工作人員才能夠在這些部門當(dāng)中得到所需的有關(guān)合同的信息內(nèi)容，同時(shí)從合同當(dāng)中對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷和預(yù)估。最后企業(yè)還可以構(gòu)建一個(gè)新的制度，或者是體系來(lái)對(duì)合同當(dāng)中的內(nèi)容進(jìn)行判斷。

3.提升會(huì)計(jì)工作人員的綜合素質(zhì)。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行收入確認(rèn)的手段方式都有著或多或少的區(qū)別，新的收入準(zhǔn)則相比于原來(lái)的收入準(zhǔn)則，有著很大的變動(dòng)，會(huì)計(jì)工作人員要重點(diǎn)關(guān)注新的收入準(zhǔn)則會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，對(duì)行業(yè)內(nèi)權(quán)威學(xué)者和專業(yè)人士的建議理論進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究，并融會(huì)貫通加以學(xué)習(xí)應(yīng)用到自身的實(shí)際工作當(dāng)中。會(huì)計(jì)工作人員在應(yīng)用新的收入準(zhǔn)則的時(shí)候，涉及到了大量的會(huì)計(jì)判斷，所以還要對(duì)收入準(zhǔn)則相關(guān)的專業(yè)知識(shí)進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，對(duì)新收入準(zhǔn)則的變動(dòng)學(xué)會(huì)適應(yīng)，同時(shí)還要對(duì)自身的主觀判斷能力進(jìn)行提升，保證收入財(cái)務(wù)處理的科學(xué)有效和準(zhǔn)確性。除了上面提到的對(duì)財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)之外，企業(yè)在準(zhǔn)則的應(yīng)用過(guò)程當(dāng)中，有可能會(huì)受到影響的各個(gè)工作部門提供一個(gè)彼此互相溝通交流的計(jì)劃。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理建設(shè)，同時(shí)對(duì)新收入準(zhǔn)則下的收入確認(rèn)方法、收入計(jì)量、特定交易及報(bào)表披露等方面要加強(qiáng)管理。面對(duì)新收入準(zhǔn)則實(shí)施后，企業(yè)出現(xiàn)的一些問(wèn)題，要及時(shí)解決。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員綜合素質(zhì)培養(yǎng)，提高企業(yè)會(huì)計(jì)質(zhì)量，并優(yōu)化新收入準(zhǔn)則后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理制度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：廈門聯(lián)發(fā)（集團(tuán)）房地產(chǎn)有限公司）