公共租賃住房運(yùn)營社會(huì)管理模式

章旭美

公共租賃住房由政府提供政策及資金上的支持，規(guī)定住房的建筑標(biāo)準(zhǔn)及租金標(biāo)準(zhǔn)，為城鎮(zhèn)中符合租賃條件的人群提供較為穩(wěn)定的住房環(huán)境。公共租賃住房的創(chuàng)辦理念是解決城市中等偏下收入人群的住房問題。但是，隨著房價(jià)的不斷攀高，公共租賃住房已經(jīng)入選2017年度的民生話題熱詞榜，成為很多在城市打拼人口改善居住條件的途徑之一。在租賃的過程中，住戶只有使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，而且租賃就代表著不是無償使用，而是要收取費(fèi)用，并且承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這些在我國的管理辦法中已經(jīng)有明文規(guī)定。由此可見，公共租賃完全是一項(xiàng)惠民工程，這樣偉大的工程要想長遠(yuǎn)運(yùn)營下去，為更多有需要的人提供服務(wù)，就離不開完善的運(yùn)營管理體制，目前各地區(qū)正在努力探索社會(huì)管理模式，希望能夠?qū)⑸鐣?huì)力量融合到公租房的運(yùn)營管理當(dāng)中，以便形成更加完善的管理模式。

一、公租房運(yùn)營管理內(nèi)容

1.房源管理。現(xiàn)階段公租房可簡單分為兩種，一種是新增房源，這類房源比較容易管理，只需要根據(jù)相關(guān)條例實(shí)施管理即可;另一類房源就是現(xiàn)有房源，有些房源已經(jīng)使用多年，因此在管理的過程中問題會(huì)比較多，需要不斷完善管理?xiàng)l例。

2.準(zhǔn)入范圍管理。目前我國城鎮(zhèn)公租房的準(zhǔn)入范圍不斷擴(kuò)大，其中包含城鎮(zhèn)中等偏下收入居民、新就業(yè)大學(xué)生、在職無房人員、公交環(huán)衛(wèi)人員等都在準(zhǔn)入的范圍內(nèi)。

3.申報(bào)程序管理。目前我國公租房的申報(bào)程序比較繁瑣，需要進(jìn)行層層審核才能獲得入住資格。首先，申請(qǐng)人需要向戶籍所在地或者社保繳費(fèi)地的行政服務(wù)中心提出申請(qǐng)，經(jīng)過審查、公示后將材料遞交至住建部門的住保辦。其次，住保辦需要通過網(wǎng)絡(luò)或者其他方式向民政、公安、稅務(wù)等部門查詢情況后完成二次審核。再其次，符合條件的申請(qǐng)信息再由住保辦對(duì)信息二次審核完成第三次審核并且擬定具有分配資格的名單進(jìn)行公示。最后，公示沒有問題的人員才能被納入到輪候的范圍內(nèi)，申請(qǐng)人也將接到通知等候分配住房。

4.公租房保障方式管理。目前公租房的保障方式采取實(shí)物保障和租賃補(bǔ)貼并舉的形式，穩(wěn)步開展實(shí)物保障的情況下盡可能推行租賃補(bǔ)貼，這樣才能更好的為困難群體提供住房的需求。采取兩種保障方式并行是為了更好的滿足不同人群的需要，但是先需要確認(rèn)的是保障人群符合保障條件。

二、公租房運(yùn)營管理中常見問題分析

隨著我國公租房數(shù)量的增多以及使用群體的擴(kuò)張，公租房建成后的運(yùn)營管理問題顯得十分重要。公租房的性質(zhì)較為特殊，既要體現(xiàn)出社會(huì)福利保障的特性，讓住房困難群體受益，又要收取微利潤，這樣才能為公租房的建設(shè)和管理籌措到部分資金，讓這項(xiàng)事業(yè)能穩(wěn)步的運(yùn)營下去。這就對(duì)運(yùn)營管理模式提出了更高的要求，管理的難度也更大?，F(xiàn)階段，社會(huì)局勢(shì)正在發(fā)生變化，傳統(tǒng)的運(yùn)營管理模式在實(shí)施過程中已經(jīng)顯現(xiàn)出了很多問題，這些問題必須得到妥善的解決才能確保公租房發(fā)揮社會(huì)服務(wù)效用。

1.管理不到位。我國為保證公租房的質(zhì)量，在建設(shè)過程中投入了大量的人力和財(cái)力，從施工過程到質(zhì)量驗(yàn)收都由專業(yè)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。但是公租房投入使用后，通常會(huì)將管理權(quán)交付經(jīng)租管理單位，由于人力資源緊缺，職權(quán)范圍有限等問題，在管理過程中往往會(huì)存在很多問題。比如房屋的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借、房屋二次改造、停車位收費(fèi)等問題，這些問題都是由于管理不到位導(dǎo)致的。

2.服務(wù)不到位。我國對(duì)公租房的構(gòu)想是除了在租金方面有明顯優(yōu)惠外，其它公共資源都與其它居民無異，因此公租房內(nèi)的居民在教育、醫(yī)療、治安及小區(qū)衛(wèi)生等方面都應(yīng)享有與其它小區(qū)同等的待遇。但是在實(shí)際使用的過程中，經(jīng)租管理單位受到社會(huì)職能的限制，僅僅能解決在職權(quán)范圍內(nèi)的工作，至于醫(yī)療、教育、治安等問題都需要專職部門協(xié)同完成，這就導(dǎo)致小區(qū)居民經(jīng)常遇到子女上學(xué)困難，醫(yī)療沒有保障等問題，嚴(yán)重降低了小區(qū)居民的生活質(zhì)量。

3.運(yùn)營管理機(jī)制不完善。目前我國為了能夠充分體現(xiàn)出公租房的價(jià)值，已經(jīng)出臺(tái)了很多辦法制度，這些辦法在運(yùn)營管理中起到了一定的規(guī)范作用。然而，目前的法律法規(guī)仍然比較寬泛，對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題并沒有進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，這就給一些人留有可乘之機(jī)。例如很多住戶在入住后，很快就找到了歸屬感，認(rèn)為住房的產(chǎn)權(quán)歸國家所有，只要他們按期繳納費(fèi)用就可以終身使用，因此可以隨意改造或者卷養(yǎng)寵物，而相關(guān)法規(guī)又缺乏強(qiáng)制性，所有造成了管理缺失的現(xiàn)象。

三、推進(jìn)公租房運(yùn)營社會(huì)管理的依據(jù)

目前，世界上有很多國家已經(jīng)將公租房的運(yùn)營管理推向了一個(gè)較為規(guī)范化的軌道上，隨著我國社會(huì)管理模式的日漸成熟，已經(jīng)有越來越多人開始探究公租房運(yùn)營管理的新模式，這必將能夠促進(jìn)我國公租房運(yùn)營管理找到更加多元化、更加成熟的管理模式。

1.物業(yè)管理模式日益成熟。目前，我國從事小區(qū)管理的物業(yè)公司越來越多，并且規(guī)模逐漸變大，管理模式正向系統(tǒng)化、規(guī)范化的方向發(fā)展，物業(yè)公司內(nèi)無論是人員配置還是管理制度、服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量都已經(jīng)得到了小區(qū)居民的認(rèn)可，物業(yè)公司以嚴(yán)格的制度管理和超強(qiáng)的應(yīng)急事件處理能力為小區(qū)建設(shè)作出了不容忽視的貢獻(xiàn)，同時(shí)兼顧到了業(yè)主和住戶的利益。不僅如此，物業(yè)公司還在不斷給自己提出更高的要求，管理更加嚴(yán)格，呈現(xiàn)出半軍事化的管理模式，管理水平不斷提升。中國物業(yè)公司的快速發(fā)展為我國公租房運(yùn)營實(shí)現(xiàn)社會(huì)管理提供了有利的保障，將我國的社會(huì)管理模式向前推進(jìn)了一大步。

2.運(yùn)營管理理念的創(chuàng)新。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為我國的公租房運(yùn)營管理提供了全新的思路，有關(guān)管理模式的探究更加多元化，很多人開始探究更直接有效的管理方式，公租房的運(yùn)營管理將會(huì)向著精細(xì)化、深入化的方向發(fā)展。例如在管理的過程中，經(jīng)常會(huì)因?yàn)榉?wù)人員緊缺而導(dǎo)致服務(wù)不到位，可以在住戶中挑選具有服務(wù)能力的人，比如同一家申請(qǐng)單位的單位經(jīng)辦人作為問題的集中反饋者，和物業(yè)或者經(jīng)租管理單位的相關(guān)條線人員直接溝通，降低問題的重復(fù)性也防止了問題的進(jìn)一步擴(kuò)大和矛盾的激化，引導(dǎo)大家合理、高效地解決問題，降低12345信訪率，提高經(jīng)租管理單位的運(yùn)營管理效率。

四、公租房運(yùn)營社會(huì)管理模式

在傳統(tǒng)運(yùn)營管理模式出現(xiàn)問題，物業(yè)公司迅速發(fā)展的情況下，負(fù)責(zé)公租房運(yùn)營管理的機(jī)構(gòu)廣開言路，不斷探索全新的管理模式。于是，政府部分或全面的下放一些管理權(quán)限，不斷完善管理制度，以政府為后盾，經(jīng)租管理單位為主導(dǎo)，利用物業(yè)和社區(qū)的力量共同參與到公租房的管理當(dāng)中，全面探尋社會(huì)管理模式的應(yīng)用策略，提升公租房的服務(wù)功能。

1.探究公租房管理與專業(yè)物業(yè)公司合作管理的模式。目前我國大部分小區(qū)都是依靠專業(yè)的物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)運(yùn)營管理的，因此公租房的運(yùn)營管理工作也可以探究聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司來進(jìn)行統(tǒng)一管理的模式，這樣才能實(shí)現(xiàn)更全面的管理及服務(wù)。眾所周知，物業(yè)公司的運(yùn)營是依靠收取物業(yè)管理費(fèi)用來支付工人工資及其他費(fèi)用，確保企業(yè)持股人利益，這樣才能確保物業(yè)公司正常運(yùn)營。然而，公租房性質(zhì)特殊，小區(qū)住戶的經(jīng)濟(jì)能力有限，大部分管理費(fèi)用都需要政府承擔(dān)，如果聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司，政府所提供的費(fèi)用根本不夠，因此必須探究更有效的管理模式。在公租房小區(qū)有很多沿街的商鋪，商鋪可以采用市場化運(yùn)作，按照招投標(biāo)等方式以正常市場價(jià)公開經(jīng)營租賃，補(bǔ)貼公租房盈利上面的短板，達(dá)到經(jīng)租管理單位與物業(yè)公司雙贏的效果，公租房的運(yùn)用管理效率也會(huì)得到提高，社會(huì)管理效率由此得到體現(xiàn)。

2.鼓勵(lì)公租房租賃業(yè)主實(shí)現(xiàn)自助管理模式。這種管理模式是目前最直接有效的社會(huì)管理辦法。鼓勵(lì)租戶中有能力又有意愿參加運(yùn)營管理的人員參與到小區(qū)的管理工作當(dāng)中，這樣一方面能夠解決小區(qū)的管理問題，另一方面使經(jīng)租管理單位、申請(qǐng)公租房的相關(guān)企業(yè)和物業(yè)管理單位這三方的聯(lián)系更加緊密。鼓勵(lì)租賃業(yè)主參與到運(yùn)營管理工作中的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是他們更熟悉本小區(qū)的情況，了解哪些問題急需解決，哪些人需要幫助，這樣管理目標(biāo)更明確，管理更精準(zhǔn)，效果也就會(huì)更加明顯。在選擇租賃業(yè)主作為管理人員時(shí)，一定要確保參與者有擔(dān)任這項(xiàng)工作的能力并且是自動(dòng)自覺的從事此項(xiàng)工作，不是被迫或者暫時(shí)性的，更不是濫竽充數(shù)抱有不良目的。租賃業(yè)主本身就是小區(qū)的一份子，鼓勵(lì)他們參加到社會(huì)管理活動(dòng)當(dāng)中也是培養(yǎng)小區(qū)的人文情感，讓小區(qū)更有家的感覺。

3.倡導(dǎo)社會(huì)上有愛心的群體參與到公租房運(yùn)營的社會(huì)管理模式當(dāng)中。目前，社會(huì)上最需要的就是正能量，政府可以倡導(dǎo)組織或者個(gè)人參與到管理活動(dòng)中，為社會(huì)提供更多的正能量。公租房本身就是社會(huì)公益的一部分，為了能夠讓公租房得到更好地管理，政府或社區(qū)可以鼓勵(lì)社會(huì)人員以各種形式獻(xiàn)上愛心，比如衛(wèi)生清潔、義務(wù)診療、愛心捐贈(zèng)等，這樣便可讓社會(huì)管理的力量無限擴(kuò)大。

五、結(jié)束語

自古以來，吃、穿、住、行是人類生存面臨的頭等大事，目前我國人口的吃、穿、行問題已經(jīng)得到解決，而公租房就是為了從根本上解決城鎮(zhèn)中特殊群體住房條件簡陋的問題。公租房的創(chuàng)意很好，但是在運(yùn)營過程中，由于管理不善經(jīng)常會(huì)遇到一些問題，這些問題的存在嚴(yán)重降低了公租房的價(jià)值，因此政府提出了社會(huì)管理的構(gòu)想，社會(huì)管理并不是政府推卸責(zé)任，而是為了整合社會(huì)優(yōu)勢(shì)資源實(shí)現(xiàn)對(duì)公租房更科學(xué)的管理，以便發(fā)揮公租房應(yīng)有的作用，幫助更多人。在這個(gè)過程中，政府的角色是堅(jiān)實(shí)的后盾、組織策劃者及最嚴(yán)格的監(jiān)管者。

（作者單位：杭州錢塘新區(qū)保障房管理有限公司）