基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs治理機(jī)制研究

蔣正龍

（貴州省社會(huì)科學(xué)院，貴州 貴陽(yáng) 550003）

一、引言

《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中提出，將推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展作為一項(xiàng)重要戰(zhàn)略部署，這一舉措對(duì)于創(chuàng)新投融資機(jī)制、有效盤活存量資產(chǎn)、拓寬權(quán)益融資渠道、增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的能力等，具有十分重要的意義?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將會(huì)得到快速發(fā)展。

REITs起源于美國(guó)，目前全球已有44個(gè)國(guó)家（地區(qū)）推出了REITs制度，已上市REITs市值約2.9萬(wàn)億美元，已發(fā)展成為全球重要的資本市場(chǎng)（沈猛，2022）。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs于2020年正式啟動(dòng)，以國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》為標(biāo)志，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs揚(yáng)帆起航。根據(jù)《中國(guó)公募REITs發(fā)展白皮書(shū)》顯示，2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目5單（包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)3單、物流倉(cāng)儲(chǔ)2單），特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目4單（包括收費(fèi)公路2單、污水處理1單、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電1單），發(fā)行總規(guī)模為314億元，整體實(shí)現(xiàn)溢價(jià)發(fā)行，平均認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超過(guò)8.5倍，受到投資人高度認(rèn)可（北京大學(xué)光華管理學(xué)院課題組，2021）。截至2022年3月31日，已有11只公募REITs產(chǎn)品上市，資產(chǎn)類型涵蓋生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等。從試點(diǎn)效果看，公募REITs市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，流動(dòng)性和價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制總體較好，REITs試點(diǎn)取得良好開(kāi)局。2022年5月，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，將保障性租賃住房項(xiàng)目納入REITs試點(diǎn)范圍。

公募REITs已進(jìn)入試點(diǎn)階段，總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，厘清基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行存在的痛點(diǎn)和難點(diǎn)，補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)、提能力，完善治理機(jī)制，對(duì)促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs高質(zhì)量發(fā)展具有十分迫切和重要的意義。

二、研究綜述

（一）國(guó)外研究綜述

REITs于20世紀(jì)60年代發(fā)端于美國(guó)，在國(guó)外已有半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展歷程，因此國(guó)外對(duì)REITs的研究時(shí)間也很長(zhǎng)，積累了豐富的研究成果。REITs的本質(zhì)是一種投資基金，具有基金的一些共性特征，最顯著的特征就是信托關(guān)系，因此大多數(shù)對(duì)其內(nèi)部治理機(jī)制的研究也是基于主流的“委托—代理”理論，F(xiàn)riday et al.（1999）認(rèn)為獨(dú)立董事人數(shù)占比與REITs經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)明顯的相關(guān)關(guān)系，通過(guò)改變董事會(huì)結(jié)構(gòu)，能夠一定程度上改善REITs的業(yè)績(jī)。Ghosh&Sirmans（2005）通過(guò)研究揭示，在保護(hù)投資者利益方面獨(dú)立董事的監(jiān)督作用非常重要。Sun（2010）認(rèn)為聲譽(yù)機(jī)制作為基金內(nèi)部約束治理的工具之一能夠很好地約束基金管理人，對(duì)管理人具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的正向激勵(lì)。Chung et al.（2012）通過(guò)研究1998—2005年176個(gè)權(quán)益型REITs數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)多層設(shè)計(jì)導(dǎo)致代理成本高企，直接或間接影響REITs治理效率。Xu&Chung（2017）利用美國(guó)和澳大利亞的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，稅收改革能在很大程度上影響REITs的績(jī)效。

（二）國(guó)內(nèi)研究綜述

余傳偉（2005）對(duì)以美國(guó)為主的西方發(fā)達(dá)國(guó)家REITs公司治理問(wèn)題研究成果進(jìn)行介紹、分析、總結(jié)，從完善法律體系、優(yōu)化運(yùn)行市場(chǎng)環(huán)境、建設(shè)經(jīng)理人聲譽(yù)市場(chǎng)、設(shè)計(jì)合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面對(duì)我國(guó)REITs治理機(jī)制提出建議。葛紅玲和楊佳生（2008）運(yùn)用霍姆斯特姆和米格爾羅姆參數(shù)模型分析REITs不同主體之間的激勵(lì)和監(jiān)督問(wèn)題，在信息不對(duì)稱的情況下通過(guò)改變托管人報(bào)酬支付方式和引入大額資金投資者，可以有效改善小額資金投資者的投資利益。熊麗和辛文（2009）、呂連菊（2008）認(rèn)為建立完善的REITs主體資格準(zhǔn)入審批程序、獨(dú)立董事制度及加強(qiáng)信息披露監(jiān)管等可以有效緩解投資人面臨的“逆向選擇”及“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題。張亦春和鄭志偉（2016）從操作層面上指出，我國(guó)尚未針對(duì)REITs發(fā)展出臺(tái)專門的法律法規(guī)，在我國(guó)金融業(yè)實(shí)行分業(yè)監(jiān)管的背景下，REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中不同參與主體分別受不同監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，在部分階段和領(lǐng)域產(chǎn)生交叉重復(fù)監(jiān)管，有關(guān)制度的相互掣肘很難形成協(xié)同效應(yīng)。龍?zhí)鞜樀龋?017）通過(guò)分析基金管理人激勵(lì)行為，發(fā)現(xiàn)基金管理人的努力程度與業(yè)績(jī)提成占可分配利潤(rùn)比重等具有明顯的正相關(guān)關(guān)系，建議運(yùn)用相關(guān)契約機(jī)制對(duì)REITs內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)加以改進(jìn)。蔡瑞林等（2021）對(duì)新基建REITs與國(guó)內(nèi)現(xiàn)有類REITs產(chǎn)品之間的顯著差異進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)新基建REITs不僅面臨委托代理、交易成本和不完全產(chǎn)權(quán)三個(gè)方面的理論困境，同時(shí)存在諸多現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，建議采取完善基礎(chǔ)設(shè)施REITs的具體規(guī)則、嚴(yán)格挑選新基建REITs試點(diǎn)項(xiàng)目、降低新基建REITs的交易成本、出臺(tái)稅收優(yōu)惠扶持政策和培育新基建REITs生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等舉措，促進(jìn)新基建REITs的健康發(fā)展。

（三）文獻(xiàn)述評(píng)

國(guó)外REITs起源較早，應(yīng)用范圍也較廣，相關(guān)的研究較為豐富，可以給我國(guó)提供豐富的經(jīng)驗(yàn)借鑒。但是由于國(guó)情不同，特別是國(guó)家體制及發(fā)展階段的差異，因此我國(guó)REITs的發(fā)展應(yīng)具有中國(guó)特色，國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和研究成果不能完全移植。首先，國(guó)內(nèi)對(duì)REITs的研究側(cè)重于私募方面，更多的是基于“委托—代理”理論，從公司發(fā)行經(jīng)營(yíng)層面對(duì)私募REITs治理機(jī)制進(jìn)行研究。其次，由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)離不開(kāi)各級(jí)政府的參與和支持，政府在公共基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs內(nèi)部治理中的功能定位和角色扮演亦十分重要（陸昂，2021）。最后，由于我國(guó)的REITs剛剛起步，關(guān)于公共基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs治理機(jī)制的研究較少，有限的研究也是停留在公募REITs發(fā)行和運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程的治理機(jī)制層面，鮮有從宏觀層面和運(yùn)行發(fā)行兩個(gè)維度對(duì)公募REITs治理機(jī)制進(jìn)行研究。隨著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的不斷深入，發(fā)行規(guī)模的日益增大、發(fā)行范圍的逐漸擴(kuò)大以及政策制度的逐步出臺(tái)、市場(chǎng)環(huán)境的不斷優(yōu)化，本文對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs治理機(jī)制進(jìn)行研究，促使公募REITs在我國(guó)健康穩(wěn)定發(fā)展，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

三、REITs概念界定及特點(diǎn)

（一）REITs概念

REITs肇始于1960年的美國(guó)，并在隨后的數(shù)十年間發(fā)展至世界諸國(guó)，逐漸成為一項(xiàng)成熟的金融投資工具。面對(duì)該種新興的舶來(lái)品，我國(guó)還處于不斷深入研究和試點(diǎn)應(yīng)用階段，將其翻譯為房地產(chǎn)投資信托基金或不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，但是越來(lái)越多的研究將其翻譯為不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，試點(diǎn)階段的基礎(chǔ)設(shè)施不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。上海證券交易所將公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金定義為：依法向社會(huì)投資者公開(kāi)募集資金形成基金財(cái)產(chǎn)，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人等主動(dòng)管理運(yùn)營(yíng)上述基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品（金謐，2021）。

（二）公募REITs產(chǎn)品一般交易結(jié)構(gòu)圖

厘清公募REITs主體、明確各主體管理職責(zé)和管理環(huán)節(jié)是分析基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs治理的基礎(chǔ)。根據(jù)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第二條，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品一般采取如下結(jié)構(gòu)：

從圖1可以看出，除開(kāi)第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，維持整個(gè)公募REITs運(yùn)轉(zhuǎn)的責(zé)任主體有公募基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。因此，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品的治理層級(jí)就變成公募基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)三方主體管理職能。進(jìn)一步地，公募基金管理人在基金管理方面主要職責(zé)為：基金發(fā)行、基金擴(kuò)募、投資者關(guān)系維護(hù)和處理、基金財(cái)務(wù)管理、基金風(fēng)險(xiǎn)管理、基金市值管理、基金流動(dòng)性管理等；統(tǒng)籌資產(chǎn)支持證券管理人職能，統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)職能。資產(chǎn)支持證券管理人在投資管理方面主要職責(zé)為：項(xiàng)目及資產(chǎn)并購(gòu)重組、項(xiàng)目及資產(chǎn)改造處置、項(xiàng)目及資產(chǎn)分析研究、項(xiàng)目及資產(chǎn)財(cái)稅籌劃、項(xiàng)目及資產(chǎn)合規(guī)風(fēng)控、資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目及資產(chǎn)投資管理運(yùn)作、投后管控等；統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)職能?；A(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在商業(yè)管理方面主要職責(zé)為：不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)運(yùn)管理、不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷及租賃管理、不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)管理、不動(dòng)產(chǎn)改造處置等職能。

圖1 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs一般交易結(jié)構(gòu)圖

三個(gè)主體管理范圍從大到小依次為公募基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)；三個(gè)管理主體權(quán)限從大到小依次為公募基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。在實(shí)務(wù)中遇到的具有重疊交叉部分由權(quán)限最大的具體統(tǒng)籌各主體細(xì)分職責(zé)，若出現(xiàn)不屬于管理主體的內(nèi)容由公募基金管理人根據(jù)實(shí)際情況統(tǒng)籌某主體細(xì)分職責(zé)。

（三）我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs特點(diǎn)

根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》等相關(guān)政策，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與當(dāng)前市場(chǎng)上資產(chǎn)證券化產(chǎn)品具有顯著差異。同時(shí)，結(jié)合中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，目前中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在一些細(xì)節(jié)上又和國(guó)外的成熟REITs存在一些區(qū)別，主要有權(quán)益導(dǎo)向、投資方向固定、強(qiáng)制分紅以及稅收減免等特點(diǎn)。

1.權(quán)益導(dǎo)向。準(zhǔn)則中明確規(guī)定，底層資產(chǎn)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，公募堅(jiān)持“權(quán)益”導(dǎo)向，基金通過(guò)持有資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊目的載體取得底層資產(chǎn)完全經(jīng)營(yíng)權(quán)或所有權(quán)，即真正做到“真實(shí)出售、破產(chǎn)隔離”。這讓公募REITs和之前的資產(chǎn)證券化存在本質(zhì)區(qū)別：因?yàn)镽EITs產(chǎn)品定位為股性，股權(quán)產(chǎn)品股東獲得剩余收益，同時(shí)承擔(dān)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資方向固定。國(guó)際上各國(guó)對(duì)于REITs的投資方向都有明確的規(guī)定，要求大部分資金投資于不動(dòng)產(chǎn)、抵押貸款或其他REITs相關(guān)產(chǎn)品，基金的主要收入來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)所得和資產(chǎn)升值。國(guó)內(nèi)政策規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的80%以上資產(chǎn)用于投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額。對(duì)于底層資產(chǎn)的要求是強(qiáng)調(diào)聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)行業(yè)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而且公募REITs的底層資產(chǎn)需要為使用者付費(fèi)，不依賴于政府補(bǔ)貼收入。

3.強(qiáng)制分紅。發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）成熟市場(chǎng)的REITs通常要求將收益的大部分以分紅的形式派發(fā)給投資者，部分國(guó)家將分紅比例要求寫進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)，也有部分國(guó)家通過(guò)對(duì)于不分紅部分加以高稅率來(lái)倒逼REITs向投資者分紅。我國(guó)在《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》中明確規(guī)定REITs要采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

4.稅收減免。大多數(shù)國(guó)際成熟市場(chǎng)對(duì)REITs實(shí)施稅收中性原則，基于不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的一般性收入，在REITs層面或投資者層面免征所得稅，避免投資者雙重征稅。免稅政策是國(guó)際市場(chǎng)上REITs得以快速發(fā)展的重要原因，但目前國(guó)內(nèi)尚未出臺(tái)明確的稅收減免政策，這也是當(dāng)前學(xué)術(shù)研究和市場(chǎng)分析的一個(gè)熱點(diǎn)。本文認(rèn)為稅收減免政策的出臺(tái)有利于國(guó)際接軌以及促進(jìn)國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)發(fā)展。

四、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs治理機(jī)制分析

（一）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs治理機(jī)制的界定

治理一詞由來(lái)已久，不同的學(xué)科和研究者對(duì)治理定義也各不相同。其中全球治理委員會(huì)的表述具有很大的代表性和權(quán)威性，其認(rèn)為：治理是或公或私的個(gè)人和機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理相同事務(wù)的諸多方式的總和；它是使相互沖突或利益不同的各方得以調(diào)和并且采取聯(lián)合行動(dòng)的持續(xù)過(guò)程（俞可平，2000）。機(jī)制是指各要素之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系和運(yùn)行方式，本文認(rèn)為治理機(jī)制就是調(diào)節(jié)不同利益主體并采取聯(lián)合行動(dòng)的方式方法和規(guī)則制度。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs治理機(jī)制，是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品進(jìn)行管理和控制的制度安排，目的在于明確REITs交易各方的權(quán)利和責(zé)任，以及各種權(quán)力的行使所必須遵循的程序和規(guī)則。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs治理應(yīng)能有效激勵(lì)和發(fā)揮參與各方的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，維護(hù)基金持有人的合法權(quán)益，落實(shí)REITs管理人的主動(dòng)管理責(zé)任。據(jù)此，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是公募REITs參與主體的聯(lián)系紐帶和基礎(chǔ)，也是治理機(jī)制的重要基礎(chǔ)和核心環(huán)節(jié)；政策制度是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs健康發(fā)展的法律依據(jù)，也是治理機(jī)制的邊界和框架及治理的內(nèi)容；市場(chǎng)監(jiān)管是調(diào)和沖突和協(xié)調(diào)利益且超然于利益主體的重要外部力量?；诖?，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、完善法律依據(jù)和強(qiáng)化監(jiān)管在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs治理機(jī)制的框架中居主導(dǎo)地位，故從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

1.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。2020年8月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》相關(guān)規(guī)定，在試點(diǎn)采取的“封閉式公募基金+ABS”模式中，投資者認(rèn)購(gòu)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs通過(guò)資產(chǎn)支持證券、項(xiàng)目公司等載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目全部所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利（見(jiàn)圖2）。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中包含投資者（公眾投資者、機(jī)構(gòu)投資者、包括原始權(quán)益人在內(nèi)的戰(zhàn)略投資人）、公募REITs（公募基金管理人）、資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（資產(chǎn)支持證券管理人）和項(xiàng)目公司（基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)）多個(gè)層面，還會(huì)涉及托管銀行等，涉及多個(gè)類型的投資人和多個(gè)類型的管理人，交易采用多重委托代理疊加的結(jié)構(gòu)，很容易帶來(lái)委托代理矛盾（張崢和李尚宸，2021）。同時(shí)，限于當(dāng)前法律環(huán)境，證券投資基金不能直接投資于基礎(chǔ)設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)，所以試點(diǎn)階段REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)沿襲類REITs產(chǎn)品的基本構(gòu)架，采用“公募基金+ABS”模式，這樣就形成了四層架構(gòu)，涉及層級(jí)過(guò)多，導(dǎo)致管理成本上升。

圖2 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS示例圖

2.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題。當(dāng)前，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs主要存在三類代理問(wèn)題：第一類代理問(wèn)題源于基金持有人和基金經(jīng)理之間的利益沖突，表現(xiàn)為基金持有人、基金管理人和計(jì)劃管理人之間的激勵(lì)機(jī)制不相容。在多層結(jié)構(gòu)的形式下，不同的管理人之間可能會(huì)存在各種形式的利益沖突。例如，在信息不對(duì)稱或不完全的情況下，管理人之間就某一事項(xiàng)往往很難達(dá)成一致，從而增加REITs的管理成本，損害投資者的利益。二是目前公募REITs管理費(fèi)用一般是根據(jù)基金規(guī)模收取，基金管理人往往有擴(kuò)大規(guī)模的沖動(dòng)，規(guī)模的擴(kuò)大不一定會(huì)增加持有人的利益。三是為了提高REITs的總體管理規(guī)模，公募基金主動(dòng)迎合能夠在短期內(nèi)為REITs提供后續(xù)資產(chǎn)來(lái)源的原始權(quán)益者，以提高REITs的短期收益率，但可能會(huì)損害長(zhǎng)期收益。

第二類代理問(wèn)題源于原始權(quán)益人（或稱大股東）與公眾持有人的利益沖突?！豆_(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》要求原始權(quán)益人持有至少20%的REITs份額超過(guò)60個(gè)月。原始權(quán)益人作為長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資人和運(yùn)營(yíng)管理人，對(duì)所投資的基礎(chǔ)設(shè)施有更深入的了解，可以減少第一類代理問(wèn)題。但由于信息不對(duì)稱，原始權(quán)益人為了自身利益最大化，可能會(huì)存在通過(guò)關(guān)聯(lián)交易、過(guò)度收費(fèi)等方式損害公眾投資者利益的道德風(fēng)險(xiǎn)。

第三類是基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)的排他性問(wèn)題?！豆_(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》要求基金完全持有底層資產(chǎn)權(quán)益，并基于維護(hù)投資者利益的角度，聘請(qǐng)第三方進(jìn)行專業(yè)化管理。但由于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)具有鮮明的專業(yè)性、行業(yè)特殊性等特征，無(wú)法真正地委托獨(dú)立第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行輕資本運(yùn)營(yíng)管理。這種現(xiàn)實(shí)瓶頸及沖突的妥協(xié)性安排，就是由基金管理人委托原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)繼續(xù)承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理職能所導(dǎo)致的。因此，很多時(shí)候原始權(quán)益人既是大股東、受托基金管理人，又兼顧基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)等多重角色，存在不同的利益訴求及潛在沖突。如果缺少有效的監(jiān)督管理機(jī)制，原始權(quán)益人可能會(huì)利用其信息優(yōu)勢(shì)謀求自身利益最大化而損害其他股東及社會(huì)公共利益，或者以維護(hù)公眾利益的旗號(hào)損害其他相關(guān)方的利益（李開(kāi)孟，2021）。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs現(xiàn)有制度分析

2020年4月，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合證監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。為支持我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs更好更快發(fā)展，國(guó)家從宏觀層面對(duì)公募REITs進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范和規(guī)制，但是由于公募REITs發(fā)行時(shí)間較短、周圍環(huán)境變化復(fù)雜、新生事物層出不窮等因素，一些制度安排未能持續(xù)改進(jìn)完善，反而對(duì)REITs的發(fā)展形成掣肘。對(duì)2020年以來(lái)我國(guó)公共基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)政策進(jìn)行梳理（見(jiàn)表1），發(fā)現(xiàn)我國(guó)的政策制度安排主要集中在發(fā)行環(huán)節(jié)、權(quán)益保護(hù)、各主體制衡等方面，并存在以下問(wèn)題：

表1 公共基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)政策

1.法律障礙。我國(guó)尚未出臺(tái)關(guān)于REITs的專門法律法規(guī)，如果依據(jù)現(xiàn)有制度框架推行REITs，尚存在一些障礙。如《證券投資基金法》第7條規(guī)定，基金財(cái)產(chǎn)應(yīng)投資于上市交易的股票、債券以及國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他證券及其衍生品種，公募基金不能投資于不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)。根據(jù)2020年頒布的《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS）”的交易結(jié)構(gòu)，ABS相當(dāng)于一個(gè)橋梁，鏈接公募基金和基礎(chǔ)設(shè)施，基金通過(guò)ABS和項(xiàng)目公司等載體穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。但該交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)層級(jí)過(guò)多，會(huì)增加管理成本，降低公募REITs收益率，且容易帶來(lái)委托代理矛盾。另外，REITs結(jié)構(gòu)涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，國(guó)有資產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)該采取進(jìn)場(chǎng)公開(kāi)交易方式，但是這可能會(huì)導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)股權(quán)被第三方摘牌，募集資金也可能低于掛牌價(jià)格轉(zhuǎn)讓收入，導(dǎo)致基金發(fā)行失敗。雖然對(duì)于非重大國(guó)有資產(chǎn)可以通過(guò)非公開(kāi)協(xié)議的形式轉(zhuǎn)讓，但是非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的范圍也被限定在國(guó)有以及國(guó)有控股。

2.稅收障礙。一是存在雙重征稅的問(wèn)題。項(xiàng)目公司需要根據(jù)經(jīng)營(yíng)所得繳納企業(yè)所得稅，而公募基金投資者是否需要就REITs投資收益繳納個(gè)人所得稅呢？現(xiàn)行公募REITs試點(diǎn)辦法并未進(jìn)行明確規(guī)定。如果比照封閉式基金的相關(guān)規(guī)定，就需要代扣代繳個(gè)人所得稅。由于課稅對(duì)象一樣，都是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益，導(dǎo)致項(xiàng)目公司和投資者兩個(gè)層面產(chǎn)生重復(fù)繳稅，顯然這會(huì)降低基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對(duì)潛在投資者的吸引力。二是存在稅負(fù)重的問(wèn)題。REITs交易過(guò)程中涉及公司所得稅、土地增值稅等多種稅收。當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）時(shí)，SPV要根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的增值部分繳納所得稅及相應(yīng)的增值稅、印花稅等，在一定程度上影響企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力。

3.多重委托代理問(wèn)題。“公募基金+ABS”模式雖然能夠降低立法成本，但多層級(jí)結(jié)構(gòu)構(gòu)成多重委托代理關(guān)系：一是投資者與基金管理人之間的委托代理關(guān)系，即投資者委托基金管理人來(lái)投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；二是基金管理人與資產(chǎn)支持計(jì)劃管理人之間的委托代理關(guān)系，即基金管理人委托資產(chǎn)支持計(jì)劃管理人來(lái)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理；三是資產(chǎn)支持計(jì)劃管理人與項(xiàng)目公司之間的委托代理關(guān)系，即項(xiàng)目公司受托對(duì)項(xiàng)目實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)與管理。多層的代理關(guān)系隱含著更高的代理成本。按照試行辦法，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人應(yīng)參與戰(zhàn)略配售，且認(rèn)購(gòu)比例不低于發(fā)售基金份額數(shù)量的20%，持有時(shí)間也有最短期限的限制。然而，原始權(quán)益人的內(nèi)部人身份使其在投資決策、底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、防控風(fēng)險(xiǎn)等方面享有信息優(yōu)勢(shì)，使投資者面臨信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)原始權(quán)益人同時(shí)作為高比例份額的持有者時(shí)，原始權(quán)益人可能會(huì)影響管理人的決策和行為以實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，從而會(huì)損害公眾投資者的利益。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)監(jiān)管

在現(xiàn)行金融法律和政策框架下，公募基金不能直接投資于基礎(chǔ)設(shè)施，試點(diǎn)階段采用的是“公募基金+ABS”結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次多、鏈條長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行時(shí)間較短，所以市場(chǎng)監(jiān)管的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，缺乏專門針對(duì)各個(gè)主體、各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)管規(guī)章制度。本文梳理試點(diǎn)階段的法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國(guó)監(jiān)管主要是圍繞基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)展開(kāi)的，監(jiān)管的重點(diǎn)體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)選擇、運(yùn)作模式確立、發(fā)行環(huán)節(jié)規(guī)范、募集資金使用等方面。監(jiān)管的方式和手段主要為堅(jiān)持以信息披露為中心、發(fā)揮專業(yè)機(jī)構(gòu)作用、強(qiáng)化專業(yè)勝任要求（即資格勝任條件）。信息披露分為常規(guī)信息披露、重大事項(xiàng)臨時(shí)信息披露、年度報(bào)告披露；專業(yè)機(jī)構(gòu)的作用體現(xiàn)在必要時(shí)還可以聘請(qǐng)取得保薦業(yè)務(wù)資格的證券公司擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)、聘請(qǐng)第三方財(cái)務(wù)顧問(wèn)獨(dú)立開(kāi)展盡職調(diào)查以及聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估、聘請(qǐng)律師事務(wù)所對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為合規(guī)性出具專業(yè)法律意見(jiàn)、聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況進(jìn)行審計(jì)等；專業(yè)勝任要求對(duì)基金管理人的人員配備和制度流程等制定相關(guān)要求，要求基金托管人應(yīng)當(dāng)具有既往托管經(jīng)驗(yàn)以及具備充足的專業(yè)人員。證監(jiān)會(huì)及相關(guān)派出機(jī)構(gòu)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金的基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、托管人及律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、外部管理機(jī)構(gòu)等專業(yè)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督管理。同時(shí)，要求證券交易所、中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)活動(dòng)實(shí)施自律管理。

目前，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)監(jiān)管主要存在以下問(wèn)題：

1.市場(chǎng)監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)不完善。雖然我國(guó)自2000年就開(kāi)始探索REITs，但在2021年才啟動(dòng)有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點(diǎn)。由于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs還處于試點(diǎn)階段，相關(guān)的法律規(guī)范制定相對(duì)滯后。因此，目前我國(guó)試點(diǎn)發(fā)行的REITs產(chǎn)品基本以《中華人民共和國(guó)信托法》《中華人民共和國(guó)證券投資基金法》等法律及主管部門制定的關(guān)于資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的有關(guān)制度規(guī)范為依據(jù)。當(dāng)前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)采取“公募基金+ABS”模式，大大增加了市場(chǎng)監(jiān)管成本。同時(shí)，由于監(jiān)管環(huán)節(jié)和監(jiān)管主體的不同，在我國(guó)現(xiàn)行法律框架下，難以實(shí)現(xiàn)對(duì)REITs的有效監(jiān)管。

2.部門職責(zé)尚待厘清。在我國(guó)現(xiàn)行金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)監(jiān)管的制度框架及REITs創(chuàng)新發(fā)展的背景下，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的監(jiān)管將涉及大量的部門職責(zé)劃分。底層資產(chǎn)方面，國(guó)家發(fā)展改革委主要負(fù)責(zé)資產(chǎn)的質(zhì)量、權(quán)屬、是否符合產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)起人信用審查等。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，證監(jiān)會(huì)主要負(fù)責(zé)各環(huán)節(jié)參與主體、交易結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品架構(gòu)、交易程序、現(xiàn)金流評(píng)估、未來(lái)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃等審查（孫慧等，2022）。部分監(jiān)管穿透性較差，一些環(huán)節(jié)處于監(jiān)管盲區(qū)。

3.缺乏對(duì)資產(chǎn)方的權(quán)力制衡機(jī)制。目前，資產(chǎn)方主導(dǎo)REITs是潛在趨勢(shì)，無(wú)論是資產(chǎn)首次公開(kāi)募股（IPO）及其后續(xù)擴(kuò)募階段，還是底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理階段，資產(chǎn)方都具有其他方目前無(wú)法具備的優(yōu)勢(shì)。若資產(chǎn)方對(duì)REITs形成控制權(quán)，公募基金管理人將成為通道，資產(chǎn)方充當(dāng)實(shí)質(zhì)管理者，其與REITs之間可能產(chǎn)生損害公眾投資者的關(guān)聯(lián)交易，也會(huì)產(chǎn)生同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題。我國(guó)REITs相關(guān)規(guī)則并沒(méi)有重點(diǎn)規(guī)制這一內(nèi)容，《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》及其他規(guī)則主要圍繞基金管理人這一核心主體，未對(duì)資產(chǎn)方權(quán)利的規(guī)制提供制度層面的解決方案。同時(shí)，我國(guó)基金份額持有人利益代表尚處于缺位狀態(tài)，不僅基金份額持有人大會(huì)召集困難，常設(shè)機(jī)構(gòu)發(fā)揮作用有限，基金托管人作為法定的監(jiān)督機(jī)構(gòu)也難以履行其監(jiān)督職責(zé)（楊宏芹和葉志港，2021）。

五、完善基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs治理機(jī)制的建議

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是在交易所進(jìn)行上市公開(kāi)交易，面向個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者發(fā)售的金融產(chǎn)品。因此，完善基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的治理機(jī)制，應(yīng)以保護(hù)投資者特別是中小投資者的合法權(quán)益為根本出發(fā)點(diǎn)。根據(jù)前文的分析，完善我國(guó)公募REITs的治理機(jī)制，應(yīng)該從優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、完善法律制度和強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管等方面著手，形成激勵(lì)相容的體制機(jī)制，實(shí)現(xiàn)全體REITs投資人的利益最大化。

（一）優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

1.明確各參與方的職權(quán)職責(zé)。明確各參與方的權(quán)責(zé)，形成管理人主動(dòng)管理、受托人有效監(jiān)督的治理機(jī)制。一方面，保障基金份額持有人的獨(dú)立性以及對(duì)基金管理人的監(jiān)督作用；另一方面，充分發(fā)揮機(jī)構(gòu)投資者的治理作用，機(jī)構(gòu)投資者具有專業(yè)優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、信息優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)，激勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者積極參與公司治理，完善機(jī)構(gòu)投資者參與機(jī)制、監(jiān)督和激勵(lì)約束機(jī)制，可以有效降低第一類委托代理問(wèn)題。

2.加大對(duì)關(guān)聯(lián)交易的監(jiān)管。對(duì)關(guān)聯(lián)交易的監(jiān)管可參考成熟市場(chǎng)REITs的治理要求，在相關(guān)法律法規(guī)中對(duì)REITs“關(guān)聯(lián)交易方”和“關(guān)聯(lián)交易種類”進(jìn)行明確定義。同時(shí)，賦予投資者通過(guò)公募基金持有人大會(huì)決議對(duì)涉及“重大關(guān)聯(lián)交易”的行為進(jìn)行投票表決和審批的權(quán)力。同時(shí)做好信息披露監(jiān)管，加強(qiáng)關(guān)聯(lián)交易、規(guī)范運(yùn)行等事項(xiàng)監(jiān)管。

3.完善基金管理人的激勵(lì)機(jī)制。為了避免基金管理人的“道德風(fēng)險(xiǎn)”和“逆向選擇”，完善合理的激勵(lì)相容機(jī)制，促使基金管理人最大程度地服務(wù)于投資者。首先，設(shè)計(jì)合理的薪酬激勵(lì)結(jié)構(gòu)，促使管理人與投資者“利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”，真正做到激勵(lì)相容。其次，完善職業(yè)聲譽(yù)機(jī)制，形成職業(yè)聲譽(yù)對(duì)基金管理人職業(yè)生涯至關(guān)重要的氛圍，減少因短期個(gè)人利益而采取損害長(zhǎng)期利益的短視行為，降低道德風(fēng)險(xiǎn)。

4.完善REITs第三方機(jī)構(gòu)治理。第三方機(jī)構(gòu)作為REITs市場(chǎng)的獨(dú)立服務(wù)主體，能夠?qū)I(yè)、公平公正地解決投資人和基金管理人的信息不對(duì)稱問(wèn)題。因此，在健全第三方中介機(jī)構(gòu)的過(guò)程中，可借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）的成熟經(jīng)驗(yàn)，將第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)納入法律法規(guī)規(guī)制，進(jìn)行規(guī)范化管理。落實(shí)第三方機(jī)構(gòu)的監(jiān)督責(zé)任邊界，充分發(fā)揮第三方機(jī)構(gòu)的治理作用，形成政府監(jiān)管的有效補(bǔ)充。

（二）完善法律制度

1.及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)前，我國(guó)REITs市場(chǎng)健康發(fā)展尚存在一些焦點(diǎn)問(wèn)題和難點(diǎn)問(wèn)題，要針對(duì)這些焦點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)；完善相關(guān)法律法規(guī)，作出新的制度安排，健全監(jiān)管辦法；進(jìn)一步厘清市場(chǎng)參與各方的職責(zé)邊界，降低產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)與運(yùn)行成本，推動(dòng)REITs市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

2.完善REITs法規(guī)制度。借鑒世界其他國(guó)家（地區(qū)）發(fā)展REITs的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，應(yīng)對(duì)相關(guān)法規(guī)中不利于REITs健康發(fā)展的條款進(jìn)行修改完善。同時(shí)，將REITs納入《中華人民共和國(guó)證券法》的調(diào)整范圍，繼續(xù)完善REITs相關(guān)法規(guī)制度，構(gòu)建一套完整的符合REITs特點(diǎn)的發(fā)行、上市、交易和監(jiān)管的制度規(guī)范。

3.加大稅收政策支持力度。基于基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有公共物品的作用和效應(yīng)，同時(shí)鑒于REITs產(chǎn)品本身復(fù)雜的架構(gòu)設(shè)計(jì)，在吸收借鑒公募基金、ABS產(chǎn)品、資產(chǎn)重組等既有稅收政策的基礎(chǔ)上，明確各環(huán)節(jié)的稅收政策并給予適度優(yōu)惠，重點(diǎn)解決目前REITs各環(huán)節(jié)專項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策零散以及多重征稅問(wèn)題，構(gòu)建個(gè)性化、體系化稅收優(yōu)惠體系。

4.加強(qiáng)投資者教育。全方位、多渠道幫助投資者客觀了解基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化投資者的理性投資和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。培育投資者適度理性投資、長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資的理念，促進(jìn)REITs市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。完善公平披露原則，按照簡(jiǎn)明清晰、通俗易懂的原則要求，依法實(shí)施重大信息應(yīng)披盡披，進(jìn)一步鼓勵(lì)自愿披露。

（三）強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管

1.完善核心制度供給。著力于REITs金融監(jiān)管實(shí)質(zhì)化，強(qiáng)化核心制度框架搭建，降低因制度缺失而導(dǎo)致的監(jiān)管成本。完善相關(guān)監(jiān)管上位法，明晰界定各主體之間的法律定位與法律關(guān)系。推進(jìn)資產(chǎn)確權(quán)與監(jiān)管、REITs組織模式、問(wèn)責(zé)整改機(jī)制設(shè)計(jì)。適當(dāng)簡(jiǎn)化REITs結(jié)構(gòu)，降低層級(jí)復(fù)雜性，落實(shí)各方主體責(zé)任，抑制營(yíng)利性行為偏差。注重重點(diǎn)環(huán)節(jié)審核，從前置審批事項(xiàng)等方面逐步收緊資產(chǎn)合規(guī)約束。

2.創(chuàng)新監(jiān)管形式。基礎(chǔ)設(shè)施REITs監(jiān)管涉及的參與環(huán)節(jié)和參與主體眾多，應(yīng)構(gòu)建多元監(jiān)管體系，創(chuàng)新監(jiān)管形式，有利于驅(qū)動(dòng)多元主體合作監(jiān)管。同時(shí)，REITs監(jiān)管專業(yè)性較強(qiáng)，實(shí)時(shí)引入內(nèi)部監(jiān)管體系、中介機(jī)構(gòu)和社會(huì)輿論等參與監(jiān)管環(huán)節(jié)，有利于促進(jìn)監(jiān)管主體聯(lián)動(dòng)協(xié)同化。鼓勵(lì)行業(yè)自律組織發(fā)展，側(cè)重于發(fā)揮市場(chǎng)自律機(jī)制對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)范運(yùn)行的推動(dòng)作用。

3.強(qiáng)化監(jiān)管科技賦能。推進(jìn)以監(jiān)管機(jī)構(gòu)為代表的監(jiān)管端運(yùn)用監(jiān)管科技迭代監(jiān)管理念、監(jiān)管手段和監(jiān)管機(jī)制，以便更好地服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs監(jiān)管，應(yīng)對(duì)公募REITs深化發(fā)展過(guò)程中帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)。探索金融科技在REITs安全領(lǐng)域的應(yīng)用，支持金融科技底層技術(shù)研發(fā)，加快完善基于大數(shù)據(jù)的金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，提升金融安全技術(shù)監(jiān)管對(duì)REITs的保障能力。