精細(xì)化管理在房地產(chǎn)成本控制中的應(yīng)用

于冬瑾

（河南光谷置業(yè)有限公司）

一、引言

成本控制管理是房地產(chǎn)企業(yè)重要的工作內(nèi)容，其工作實(shí)踐效率直接影響到經(jīng)濟(jì)效益的提升，反映房地產(chǎn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的實(shí)力。在房地產(chǎn)成本控制實(shí)踐中，將精細(xì)化管理運(yùn)用到其中，以精、準(zhǔn)、細(xì)、嚴(yán)的管理方法為主導(dǎo)，提升成本控制的實(shí)效性，構(gòu)建完善、科學(xué)的成本控制管理體系，為房地產(chǎn)企業(yè)全面性發(fā)展助力。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，既重視成本控制工作的實(shí)踐，也將精細(xì)化管理落實(shí)到其中，構(gòu)建精細(xì)化的成本控制管理體制，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，彰顯精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中運(yùn)用的價(jià)值。

二、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)成本控制中的應(yīng)用價(jià)值

（一）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)外部發(fā)展機(jī)制

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，成本控制管理工作的實(shí)踐涉及的工作要點(diǎn)及要素多元，促使成本控制管理工作與多部門工作都具有一定的銜接性。但在以往房地產(chǎn)成本控制管理中，由于部門工作缺乏對(duì)其他部門工作的融合、合作，使數(shù)據(jù)信息共享性不足，影響到房地產(chǎn)成本控制的實(shí)踐。而將精細(xì)化管理運(yùn)用到房地產(chǎn)成本控制中，強(qiáng)調(diào)成本控制的精細(xì)化管理工作要求，以此促進(jìn)成本控制管理工作的創(chuàng)新，并在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者、管理者的支撐下推助部門工作與其他部門工作的融合，不僅成本控制工作達(dá)到精細(xì)化管理的目的，其他部門工作也在成本控制的影響下達(dá)到精細(xì)化管理模式，以此不斷地增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理的綜合實(shí)力。房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制精細(xì)化管理的影響下，提升內(nèi)部管理的成果的同時(shí)，也協(xié)同多部門工作，立足于市場(chǎng)發(fā)展格局，加強(qiáng)內(nèi)外部管理系統(tǒng)的建設(shè)，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部管理的綜合實(shí)力。

（二）提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

成本控制作為房地產(chǎn)的重要工作內(nèi)容，關(guān)系到房地產(chǎn)在市場(chǎng)發(fā)展中的具體成果。將精細(xì)化管理運(yùn)用到房地產(chǎn)成本控制中，加強(qiáng)對(duì)成本控制工作的分析，根據(jù)成本控制工作的作用性，落實(shí)精細(xì)化管理，整合成本控制工作的模式及流程，促進(jìn)多工作模式都達(dá)到精細(xì)化管理的目標(biāo)。例如：加強(qiáng)施工管理、施工現(xiàn)場(chǎng)管理、合同管理等，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化的建設(shè)，促進(jìn)信息資源的共享，便于成本控制人員獲取、運(yùn)用數(shù)據(jù)信息，通過對(duì)數(shù)據(jù)的整合、提取、及時(shí)，控制好房地產(chǎn)在市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)成本，縮減成本用度，增強(qiáng)房地產(chǎn)資金的流動(dòng)性，以此提升房地產(chǎn)綜合發(fā)展水平。房地產(chǎn)在成本控制的精細(xì)化管理影響下，其資金流通暢，可立足于自身發(fā)展需要，加強(qiáng)新項(xiàng)目的研究與研發(fā)。同時(shí)，新項(xiàng)目的發(fā)展，也在精細(xì)化成本控制的管理中得到良好的實(shí)踐，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)與研究的科學(xué)性，推助房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中走可持續(xù)發(fā)展路徑。

三、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)成本控制中的應(yīng)用困境

（一）成本控制意識(shí)的淡薄

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，精細(xì)化管理運(yùn)用到其中，是成本控制工作實(shí)踐的大勢(shì)所趨，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在此背景下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到成本控制工作的重要性，將精細(xì)化管理紛紛的運(yùn)用到其中，以此增強(qiáng)成本控制的成果。但與此同時(shí)，也存在部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制認(rèn)知不足的問題。在房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制意識(shí)的淡薄，影響到精細(xì)化管理在成本控制中的具體運(yùn)用。例如：部分企業(yè)較為關(guān)注社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未能夠認(rèn)識(shí)到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同成本控制之間的關(guān)系，缺乏成本預(yù)算、核算工作的實(shí)踐，使成本控制工作質(zhì)量不高。此外，精細(xì)化管理在成本控制中的實(shí)踐，需要管理人員提升工作的認(rèn)知，發(fā)揮自身精細(xì)化管理的作用力度，在多項(xiàng)工作中實(shí)踐該思想，從而為房地產(chǎn)發(fā)展構(gòu)建完善的成本控制體系。但從當(dāng)前房地產(chǎn)成本控制實(shí)踐來看，存在管理人員管理理念陳舊問題，使精細(xì)化管理融入到房地產(chǎn)的成本控制力度不強(qiáng)。

（二）缺乏科學(xué)性的投資分析

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，投資是其工作的重要內(nèi)容，科學(xué)的項(xiàng)目投資，使企業(yè)在發(fā)展中獲取較多的經(jīng)濟(jì)收益。同時(shí)，項(xiàng)目投資也需要企業(yè)以充足的資金為支撐。針對(duì)項(xiàng)目投資對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的消耗及運(yùn)用問題，采取精細(xì)化的成本控制管理工作模式，可在項(xiàng)目投資前期、中期以及后期都給予相對(duì)應(yīng)的干預(yù)，通過成本核算、計(jì)算、預(yù)算的方法，明確項(xiàng)目投資過程中所需要的資金，縮減項(xiàng)目投資成本，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金流順暢，使房地產(chǎn)以充足的資金進(jìn)行運(yùn)作。但從當(dāng)前房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀來看，成本控制干預(yù)過少的同時(shí)，也缺乏精細(xì)化管理的融入，使投資項(xiàng)目的資金運(yùn)用過大，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）施工現(xiàn)場(chǎng)管理力度不足

在房地產(chǎn)成本控制工作實(shí)踐中，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理是一大重要工作任務(wù)。在施工現(xiàn)場(chǎng)中涉及資金運(yùn)用，科學(xué)地對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理進(jìn)行成本預(yù)算，可縮減現(xiàn)場(chǎng)管理的資金運(yùn)用度，以此增強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理的成果。但從當(dāng)前房地產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)管理來看，雖然關(guān)注成本控制的實(shí)踐，但精細(xì)化管理落實(shí)到其中的力度不大。例如：管理人員缺乏精細(xì)化管理的能力，未能夠根據(jù)成本控制特性，開展相對(duì)應(yīng)的施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作模式，不利于精細(xì)化管理在房地產(chǎn)成本控制中的運(yùn)用。

四、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)成本控制中的應(yīng)用要點(diǎn)

（一）組織機(jī)構(gòu)的成本控制

在房地產(chǎn)成本控制中運(yùn)用精細(xì)化管理，提升組織機(jī)構(gòu)的成本控制能力。組織機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)在所涉及的工作方方面面，通過組織管理的形式，促進(jìn)每一項(xiàng)工作都得到精細(xì)化管理的目的的同時(shí)，協(xié)同為成本控制實(shí)踐提供保障。在房地產(chǎn)組織機(jī)構(gòu)中，根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)有部門工作的模式，明確其部門工作的職能，并將房地產(chǎn)部門的工作分為多個(gè)層次，包含一級(jí)管理層、二級(jí)管理層等以此類推，根據(jù)管理層的部門工作特性，促進(jìn)多項(xiàng)工作融入其中。諸如財(cái)務(wù)部門、銷售部門等，根據(jù)成本控制與其他部門工作的關(guān)系，落實(shí)精細(xì)化管理思想，將這些部門分為不同的層次，增強(qiáng)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建的系統(tǒng)性，使每一個(gè)部門在組織機(jī)構(gòu)中都相互促進(jìn)，提升房地產(chǎn)整體工作的精細(xì)化管理模式。此外，房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，也以成本控制為導(dǎo)向，構(gòu)建相對(duì)應(yīng)的組織結(jié)構(gòu)體系，促進(jìn)多部門工作在其中協(xié)同共進(jìn)，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)外部的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）技術(shù)與設(shè)計(jì)方案成本控制

在房地產(chǎn)成本控制中，技術(shù)與設(shè)計(jì)方案工作的實(shí)踐，可增強(qiáng)企業(yè)對(duì)先進(jìn)技術(shù)的運(yùn)用成果，提升成本控制的綜合水平。在將精細(xì)化管理運(yùn)用到房地產(chǎn)成本控制中，根據(jù)技術(shù)與設(shè)計(jì)方案在其中的地位，應(yīng)將精細(xì)化管理落實(shí)到其中，以此開展階段性的技術(shù)與設(shè)計(jì)方案工作。通過精細(xì)化管理對(duì)成本控制的影響，立足于技術(shù)與設(shè)計(jì)方案的工作，首先，重視施工方案的設(shè)計(jì)，依據(jù)項(xiàng)目研發(fā)工作，實(shí)現(xiàn)工作之間的銜接性，共享成本控制數(shù)據(jù)，根據(jù)此數(shù)據(jù)，開展施工方案的設(shè)計(jì)，明確施工方案所涉及的要素，以此提出相對(duì)應(yīng)的使方案建議。例如：在施工方案設(shè)計(jì)中，根據(jù)地質(zhì)勘察的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行施工方案的審核，以此方案為依據(jù)，推助精細(xì)化管理落實(shí)到方案設(shè)計(jì)的方方面面。其次，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，在該階段的成本控制中，根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目方案及招標(biāo)的特點(diǎn)，制度相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目責(zé)任書，落實(shí)責(zé)任制，明確多個(gè)工程主體在其中的地位，以此做到層層遞進(jìn)，協(xié)同進(jìn)行成本控制，增強(qiáng)成本控制的精細(xì)化管理水平。最后，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)技術(shù)的運(yùn)用，根據(jù)技術(shù)的運(yùn)用實(shí)際情況，加強(qiáng)資金的投入的同時(shí)，也關(guān)注成本控制實(shí)踐，推助精細(xì)化管理在成本控制中落實(shí)，從而增強(qiáng)企業(yè)技術(shù)運(yùn)用的成果。

（三）合同與招標(biāo)成本控制

合同管理在房地產(chǎn)整體工作中肩負(fù)重責(zé)，其工作的具體實(shí)踐，需要專業(yè)人士進(jìn)行干預(yù)，以此增強(qiáng)合同制度的標(biāo)準(zhǔn)性，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展中的利益，也增強(qiáng)房地產(chǎn)招標(biāo)工作實(shí)踐的成果。合同與招標(biāo)的工作與財(cái)務(wù)管理、預(yù)決算、招投標(biāo)部門工作關(guān)聯(lián)密切，在此背景下，將精細(xì)化成本控制管理落實(shí)到其中，關(guān)注成本控制的管理的同時(shí)，也提升合同與招標(biāo)工作實(shí)踐的水平。例如：根據(jù)項(xiàng)目模式，起草相對(duì)應(yīng)的企業(yè)合同，并落實(shí)法律法規(guī)機(jī)制，增強(qiáng)合同的合法性。針對(duì)合同中涉及的經(jīng)濟(jì)信息，對(duì)其資金的流動(dòng)數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄、整合，以此計(jì)算成本，明確成本的運(yùn)用，促進(jìn)該信息在成本中體現(xiàn)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)合約審批的工作模式，確保對(duì)上述合約的審核與批準(zhǔn)，并每個(gè)月召開一次會(huì)議，推助精細(xì)化的成本控制管理落實(shí)到合同、招標(biāo)工作實(shí)踐體現(xiàn)中，以法律法規(guī)為主導(dǎo)，增強(qiáng)合同制定得科學(xué)、合法，盡量避免產(chǎn)生糾紛和變更。

（四）項(xiàng)目成本控制

在精細(xì)化管理運(yùn)用到房地產(chǎn)成本控制中，項(xiàng)目成本控制工作的實(shí)踐是必要的。將精細(xì)化管理落實(shí)到項(xiàng)目成本控制中，可增強(qiáng)項(xiàng)目管理的精細(xì)化。項(xiàng)目管理作為企業(yè)發(fā)展的主要支撐力量，其所涉及的資金流也較為廣闊，將成本控制落實(shí)到其中，加強(qiáng)對(duì)成本控制，可理清項(xiàng)目開發(fā)、發(fā)展、研究、實(shí)踐等工作流程，促進(jìn)項(xiàng)目管理與成本控制融合，控制好項(xiàng)目成本，推助項(xiàng)目在房地產(chǎn)發(fā)展中實(shí)踐，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的成果。

（五）現(xiàn)場(chǎng)施工管理成本控制

在精細(xì)化管理運(yùn)用到房地產(chǎn)成本控制中，現(xiàn)場(chǎng)施工管理是重點(diǎn)。傳統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)施工管理中，其成本控制落實(shí)不到位，使施工的成本運(yùn)用較高，使企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)負(fù)重現(xiàn)象?；诖?，在房地產(chǎn)發(fā)展中，將成本控制落實(shí)到現(xiàn)場(chǎng)施工管理中是重點(diǎn)。一方面，依據(jù)項(xiàng)目管理的方案，明確現(xiàn)場(chǎng)施工管理中所需要的材料及資金運(yùn)用情況，諸如材料的運(yùn)用體現(xiàn)的具體信息及資金的運(yùn)用情況等，以此把握好現(xiàn)場(chǎng)施工管理的成本控制，做到施工依據(jù)項(xiàng)目管理方案實(shí)踐的發(fā)展模式；另一方面，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工管理的特性，存在一定的困境，一些工作實(shí)踐無法依據(jù)方案實(shí)施，這會(huì)增加成本控制，基于此，將精細(xì)化管理運(yùn)用到其中，做到現(xiàn)場(chǎng)管理的精細(xì)化模式，從而提升房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)施工管理的成本控制成果。

五、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)成本控制中的應(yīng)用實(shí)踐對(duì)策

（一）提升成本控制重視度

在房地產(chǎn)發(fā)展中，應(yīng)認(rèn)識(shí)到成本控制對(duì)其發(fā)展的益處，提升成本控制重視度，推助成本控制在多部門工作中實(shí)施，加強(qiáng)成本控制管理，促進(jìn)多項(xiàng)工作的協(xié)同開展。首先，領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)識(shí)到成本控制重要性，將成本控制融入到戰(zhàn)略決策中，通過具體的工作實(shí)踐，將其落實(shí)到工作方方面面。例如：加強(qiáng)對(duì)成本控制普及，使管理人員及施工者都認(rèn)識(shí)到成本控制意義，并使各個(gè)部門配合成本控制工作的實(shí)施，促進(jìn)成本控制在企業(yè)中良好實(shí)施。其次，立足于傳統(tǒng)的成本控制工作模式，加強(qiáng)對(duì)成本控制工作的優(yōu)化，促進(jìn)精細(xì)化管理融入其中，增強(qiáng)成本控制管理工作的精細(xì)化。例如：加強(qiáng)傳統(tǒng)成本控制工作與精細(xì)化管理的融合研究，構(gòu)建相對(duì)應(yīng)的精細(xì)化成本控制管理流程，構(gòu)建精細(xì)化管理的工作體系。最后，在成本控制融入到其他部門工作中，諸如合同管理、項(xiàng)目管理等，以精細(xì)化管理為導(dǎo)向，促進(jìn)成本控制與其他部門工作的互動(dòng)，以此增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)整合工作實(shí)踐的精細(xì)化水平。

（二）樹立新的管理理念

在房地產(chǎn)成本控制實(shí)踐中運(yùn)用精細(xì)化管理，樹立新的管理理念是必要的。一方面，不僅踐行精細(xì)化管理，也根據(jù)其管理的特性，落實(shí)人本化的機(jī)制，根據(jù)人在工作中的實(shí)際需要，落實(shí)精細(xì)化管理工作，尊重人個(gè)體的工作訴求，開展針對(duì)性的精細(xì)化成本控制管理工作模式；另一方面，樹立網(wǎng)絡(luò)化的精細(xì)化管理思維，針對(duì)精細(xì)化管理與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)之間的關(guān)聯(lián)，以網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為導(dǎo)向，推助精細(xì)化管理更好落實(shí)到房地產(chǎn)成本控制發(fā)展體系中。

（三）構(gòu)建成本控制信息化系統(tǒng)

在精細(xì)化管理運(yùn)用到房地產(chǎn)成本控制中，落實(shí)信息化管理模式，構(gòu)建成本控制信息化系統(tǒng)，可推助成本控制與精細(xì)化管理的融合度。首先，房地產(chǎn)在時(shí)代發(fā)展中走現(xiàn)代化路徑，重視現(xiàn)代化技術(shù)的運(yùn)用，根據(jù)房地產(chǎn)的發(fā)展模式，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制，包含網(wǎng)絡(luò)銷售、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行等，實(shí)現(xiàn)多部門工作的升級(jí)化。其次，房地產(chǎn)運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，根據(jù)成本控制的模式，構(gòu)建成本控制數(shù)據(jù)庫(kù)，促進(jìn)數(shù)據(jù)庫(kù)與其他部門系統(tǒng)融合，推助多部門信息在數(shù)據(jù)庫(kù)中呈現(xiàn)，便于成本控制人員獲取這些內(nèi)容，以此精準(zhǔn)成本預(yù)算，提升成本控制的成果。最后，房地產(chǎn)構(gòu)建部門交流平臺(tái)，為成本控制工作與其他部門合作、實(shí)踐提供支撐，實(shí)現(xiàn)成本控制共享，推助精細(xì)化管理在房地產(chǎn)成本控制中良好運(yùn)用。

（四）完善成本控制管理機(jī)制

房地產(chǎn)成本控制中運(yùn)用精細(xì)化管理，應(yīng)完善成本控制的管理機(jī)制，做到成本控制實(shí)踐的“有章可循”，增強(qiáng)成本控制工作的規(guī)范性。首先，構(gòu)建崗位責(zé)任體系，根據(jù)部門工作的具體實(shí)際情況，明確部門工作的任務(wù)與職責(zé)，細(xì)化工作區(qū)域，打造多個(gè)模塊化的工作平臺(tái)，促進(jìn)模塊化工作平臺(tái)的互動(dòng)，增強(qiáng)成本控制工作實(shí)踐的整體性，根據(jù)整體性的工作模式，構(gòu)建相對(duì)應(yīng)的管理機(jī)制。其次，成本控制踐行精細(xì)化管理，構(gòu)建目標(biāo)管理的體系，明確工作的目標(biāo)及要素，不斷地增強(qiáng)管理人員工作積極性，推助成本控制管理工作的實(shí)施具有目標(biāo)化，從而提升成本控制管理工作實(shí)踐水平。最后，在房地產(chǎn)成本控制工作中，精細(xì)化管理的運(yùn)用，落實(shí)科學(xué)評(píng)價(jià)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)成本控制人員的評(píng)價(jià)，帶動(dòng)成本控制人員工作積極性，使成本控制人員更好為房地產(chǎn)發(fā)展服務(wù)。

（五）培養(yǎng)成本控制人才

將精細(xì)化管理運(yùn)用到房地產(chǎn)成本控制中，既提升成本控制工作的重視度，也關(guān)注人才的培養(yǎng)，以成本控制人才的作用力度，促進(jìn)房地產(chǎn)成本控制工作精細(xì)化實(shí)施。基于此，房地產(chǎn)應(yīng)重視成本控制人才的培養(yǎng)，根據(jù)現(xiàn)有的人才，明確成本控制人才的綜合實(shí)力，構(gòu)建成本控制人才培養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，為他們提供專業(yè)能力提升的路徑，從而促進(jìn)人才的發(fā)展。同時(shí)，也通過招聘的路徑，選取成本控制人才，構(gòu)建優(yōu)秀的成本控制人才團(tuán)隊(duì)，從而促進(jìn)精細(xì)化管理在房地產(chǎn)成本控制中運(yùn)用。

六、結(jié)語(yǔ)

精細(xì)化管理在房地產(chǎn)成本控制中的應(yīng)用實(shí)踐，根據(jù)成本控制在房地產(chǎn)發(fā)展中的作用力度，將精細(xì)化管理運(yùn)用到成本控制體系中，優(yōu)化成本控制模式的同時(shí)，也從提升成本控制重視度、樹立新的管理理念、構(gòu)建成本控制信息化系統(tǒng)、完善成本控制管理機(jī)制、培養(yǎng)成本控制人才的維度，促進(jìn)房地產(chǎn)成本控制良好的實(shí)施，增強(qiáng)成本控制精細(xì)化管理運(yùn)用的成果，提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而彰顯房地產(chǎn)成本控制運(yùn)用精細(xì)化管理的實(shí)踐價(jià)值。