探究房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的優(yōu)化對策

陳曙光

（山東濰坊明翰置業(yè)有限公司）

一、引言

在激烈的市場環(huán)境中，更多的房地產(chǎn)企業(yè)將致力于品牌、資金以及技術(shù)產(chǎn)品的研發(fā)，提高房地產(chǎn)項目的整體質(zhì)量與服務(wù)水平，推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)向前發(fā)展，不僅如此，隨著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境的不斷變化，企業(yè)要想在市場中立足，還應(yīng)當強化內(nèi)部控制，立足于企業(yè)整體的戰(zhàn)略發(fā)展以及發(fā)展總?cè)蝿?wù)，圍繞企業(yè)內(nèi)部控制活動的實施，大力推進內(nèi)控體系的建立與完善，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)管理行為的規(guī)范性和標準化。本文站在房地產(chǎn)行業(yè)的視角，對內(nèi)部控制的積極作用與影響進行了系統(tǒng)性分析，并針對房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)以及財務(wù)管理活動中的各項風險進行了闡述，在此基礎(chǔ)上不斷完善并優(yōu)化內(nèi)部控制制度，真正解決企業(yè)經(jīng)營管理中的各種問題。

二、內(nèi)部控制概述

內(nèi)部控制是指企業(yè)運用一系列科學的管理方法和手段，對企業(yè)內(nèi)部各項經(jīng)營管理活動進行規(guī)范，從而形成的系統(tǒng)管理體系，其對于企業(yè)經(jīng)濟活動的開展以及經(jīng)濟利益的增加具有積極的影響。而在市場經(jīng)濟環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)受市場環(huán)境的影響越來越深，企業(yè)就開始將管理的重心轉(zhuǎn)移到內(nèi)部控制中，希望房地產(chǎn)企業(yè)可以通過內(nèi)控活動規(guī)范經(jīng)營管理活動，提高市場競爭力。而內(nèi)部控制只有制度化，才可以確保其嚴肅性與規(guī)范性，內(nèi)部控制制度應(yīng)當完整體現(xiàn)風險評估、內(nèi)部措施的制定、實施后續(xù)的監(jiān)督活動，從而形成閉環(huán)管理。內(nèi)部控制是圍繞企業(yè)整體戰(zhàn)略建立的，用以解決企業(yè)實際經(jīng)營管理問題的管理體系，因此企業(yè)應(yīng)當重視內(nèi)部控制制度的落地執(zhí)行，充分發(fā)揮內(nèi)控體系的重要作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強化內(nèi)部控制的作用

房地產(chǎn)企業(yè)還需要定期將風險管理的內(nèi)容納入到內(nèi)部控制體系建設(shè)過程中，并且就業(yè)務(wù)活動存在的風險進行預(yù)測和分析，加強各項活動的監(jiān)管，對企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行與落實過程中的影響因素進行管控，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以健康穩(wěn)定發(fā)展。隨著市場環(huán)境的變動，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要重視項目建設(shè)的質(zhì)量，還需要加強內(nèi)部控制，把控好經(jīng)濟杠桿，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動進行合理規(guī)劃，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)實行資金集中管理，實施嚴格的資金審批制度，可以幫助企業(yè)對資金進行統(tǒng)一的調(diào)配和安排，企業(yè)可以將資金運用到各個項目的建設(shè)以及日常經(jīng)營活動中，推動房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展。與此同時，企業(yè)強化內(nèi)部控制管理，對企業(yè)各項工作都進行全面監(jiān)管，并且就企業(yè)在落實內(nèi)部控制制度的過程中所存在的現(xiàn)實問題加以解決，促使內(nèi)部控制制度的實施。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的問題與不足

（一）資金運作缺乏集中管控

資金對于每一個企業(yè)而言，都是極其重要的一項資源，尤其是針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)在具體的項目建設(shè)過程中，需要在項目建設(shè)的全過程中投入資金，用以維持房地產(chǎn)項目的順利建成。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加強資金管理，制定嚴格的資金使用制度，對資金的流入與流出都加以規(guī)劃，從而避免資金浪費，也會提高資金的使用效率。但是現(xiàn)實中，房地產(chǎn)企業(yè)雖然較為重視資金的管理，但是卻沒有形成集中管控的思想，具體而言，由于項目建設(shè)地址不同，房地產(chǎn)企業(yè)為了確保項目的建成，在不同的項目建設(shè)地開設(shè)銀行賬戶，并根據(jù)項目的建設(shè)進度向具體的銀行賬戶支付，而有些項目負責人為了便于工作的開展，也申請了備用金，企業(yè)對備用金的管控認識不足。此外，企業(yè)未實行資金集中管理，在對外投資與項目資金支付過程中，企業(yè)未制定統(tǒng)一的資金使用規(guī)劃，也沒有根據(jù)企業(yè)的實際需求統(tǒng)一調(diào)動和分配企業(yè)的資金，同時對資金的管控也不到位，造成資金使用率較低。

（二）市場行業(yè)風險大，風險評估體系不完善

眾所周知，近些年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場風險較大，這種風險的來源是多方面的，不僅包括房地產(chǎn)行業(yè)的高風險性，還包括國家宏觀調(diào)控政策內(nèi)容的影響，因此企業(yè)就應(yīng)當強化風險認識，深入了解房地產(chǎn)行業(yè)的市場風險，認識到風險對企業(yè)經(jīng)營管理的重要影響，并健全風險評估與控制體系，從而防范與應(yīng)對各種風險。但是，有些房地產(chǎn)企業(yè)一般只重視經(jīng)營規(guī)模的擴大，知名度的提高，更關(guān)心的是銷售額的增加，因此對風險評估與控制工作不甚重視。而且部分房地產(chǎn)企業(yè)的風險評估與控制體系也不完善，無法對企業(yè)在市場行業(yè)中遭遇的風險進行預(yù)測，也無法運用科學的風險評估機制對風險對企業(yè)的具體影響進行評估，房地產(chǎn)企業(yè)更沒有采取風險預(yù)警的方式，難以對風險進行提前預(yù)警，因此也就不能從容應(yīng)對風險問題。

（三）內(nèi)部控制制度執(zhí)行力度不足

房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實際情況對內(nèi)部控制制度的內(nèi)容以及流程加以完善與優(yōu)化，同時還應(yīng)當重視內(nèi)部控制制度的執(zhí)行與落實實施情況，只有內(nèi)控制度充分執(zhí)行，才可以促使企業(yè)合規(guī)經(jīng)營。遺憾的是，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，對相關(guān)管理制度與流程也進行了規(guī)范，但是在實踐活動中，內(nèi)控體系的執(zhí)行力度不足，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)全體人員內(nèi)控管理意識缺失，由于少數(shù)房地產(chǎn)項目的特殊性與緊急性，房地產(chǎn)企業(yè)就對于這個項目相關(guān)的資金審批流程以及資產(chǎn)調(diào)配流程開啟了綠色通道，相關(guān)人員并沒有嚴格按照內(nèi)控流程完成資金的審批等流程，造成內(nèi)控制度名存實亡；另一方面，企業(yè)并未建立健全績效管理制度，并及時就內(nèi)控制度的執(zhí)行情況進行績效評估，也沒有對不遵循內(nèi)控制度的人員追究責任，更沒有對其進行嚴厲的處罰，致使各部門并未注意到內(nèi)控制度的重要地位，也會導(dǎo)致內(nèi)控制度的成效甚微。

（四）融資難度增大

房地產(chǎn)企業(yè)所需的項目建設(shè)資金數(shù)量龐大，企業(yè)應(yīng)當借助外部金融機構(gòu)或者金融平臺完成融資，由于房地產(chǎn)行業(yè)的市場風險較大，銀行等金融機構(gòu)為其提供貸款時，審核較為嚴格，不少房地產(chǎn)企業(yè)也開啟了民間融資的新渠道，但是這種融資方式的成本較高，還是無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。而國家在推動金融市場規(guī)范健康發(fā)展，加強房地產(chǎn)企業(yè)金融審慎管理，對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策進行了調(diào)整，對房地產(chǎn)企業(yè)的要求更加嚴格，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當不斷拓寬融資途徑，通過多元化的融資手段，籌集到更多的資金，解決企業(yè)資金短缺的問題。以恒大為例，為了推動企業(yè)的發(fā)展，滿足市場開發(fā)需求，企業(yè)不斷對外融資，資產(chǎn)負債率也隨之不斷增加，而隨著限制房企融資的“三條紅線”出臺，恒大三項指標都嚴重超標，無法再增加有息負債，意味著資金鏈斷裂迫在眉睫，但由于債務(wù)問題滋生，且已經(jīng)嚴重影響到企業(yè)的銷售終端，因此很難融資。

（五）內(nèi)部監(jiān)管機制缺失

內(nèi)部控制制度的落地執(zhí)行離不開內(nèi)部監(jiān)管機制的支持，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部監(jiān)管機制，對房地產(chǎn)企業(yè)的各項工作都進行審計監(jiān)督，充分發(fā)揮審計監(jiān)督的重要作用。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部監(jiān)督管理體系，但是其只是對一些重點的房地產(chǎn)建設(shè)項目開展基礎(chǔ)的會計賬目的核算等業(yè)務(wù)，并未對企業(yè)各個職能部門所發(fā)揮的作用以及內(nèi)控制度進行評價，無法對企業(yè)各部門形成很好的牽制。而且，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計崗位也缺失，有些企業(yè)為了節(jié)省人力資源成本，一崗多職的現(xiàn)象經(jīng)常存在，而且內(nèi)審部門在實際的工作中，受企業(yè)管理層的影響與干預(yù)較多，無法依照企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督機制完成審計任務(wù)，更無法糾正企業(yè)的偏差行為。

五、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部控制制度的對策

（一）制定資金使用計劃，加強對資金的集中監(jiān)管

第一，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金的合理使用是重要的一項工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)市場環(huán)境的因素以及企業(yè)內(nèi)部項目建設(shè)的實際情況，編制資金使用計劃，對各個項目的資金使用情況進行預(yù)測與統(tǒng)籌規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在后期項目的建設(shè)過程中，還可以根據(jù)具體的變動對資金使用計劃進行調(diào)整，確保企業(yè)可以通過統(tǒng)一的規(guī)劃，實現(xiàn)資金的高效配置；第二，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當實行資金集中監(jiān)管，建立健全統(tǒng)一、標準的資金審批與使用制度，對資金的流入與流出的流程進行規(guī)定，企業(yè)可以站在宏觀的角度，對資金進行統(tǒng)一的調(diào)配。而且企業(yè)還需要完善資金管理制度，對資金審批流程與程序加以規(guī)范，同時還可以通過該制度加強對資金流向與流量的監(jiān)督管理，并且企業(yè)還應(yīng)當加強對銀行賬戶的管理，將其納入到企業(yè)整體的管轄之下，及時對銀行賬戶的資金做出相應(yīng)的處理。

（二）健全風險評估體系，提高決策的科學性

房地產(chǎn)企業(yè)處在市場環(huán)境中，要想降低風險對企業(yè)的影響，達到財務(wù)戰(zhàn)略管理目標，就應(yīng)當樹立風險管控意識，企業(yè)全體人員，尤其是財務(wù)人員、業(yè)務(wù)人員以及領(lǐng)導(dǎo)更應(yīng)當主動學習風險管理的相關(guān)理論與措施，加強對風險管理工作的支持。同時，企業(yè)還需要建立健全風險評估機制，及時對房地產(chǎn)企業(yè)的異常財務(wù)數(shù)據(jù)進行提前預(yù)警，財務(wù)人員還應(yīng)當依據(jù)自身豐富的風險管理經(jīng)驗對風險因素進行分析，并引進先進的評估機制，分析并評估出風險對企業(yè)經(jīng)營的具體影響，從而提高決策的科學性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當依據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化，對風險評估與應(yīng)對體系的內(nèi)容進行完善與優(yōu)化，滿足企業(yè)的風險管理需要。

（三）加強績效管理，充分落實內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)需要加強內(nèi)部控制理念的宣傳工作，就內(nèi)部控制工作所發(fā)揮的整體成效進行全面講述，幫助企業(yè)全體人員認識到該行業(yè)在市場中多面臨的各種風險，并加強對內(nèi)控活動的認識，這樣才可以實現(xiàn)中主動遵循內(nèi)部控制制度，踐行內(nèi)控管理理念。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當加強績效管理，制定科學、有效的績效管理機制，科學劃分每個部門的工作職責，在每個月的月末，內(nèi)控部門可以對各部門的內(nèi)部控制執(zhí)行結(jié)果進行評估，而針對房地產(chǎn)企業(yè)不同的職能部門，企業(yè)還應(yīng)當注意到績效評價指標的公平性，嚴格區(qū)分各個部門的工作內(nèi)容，按照不同的績效考核體系，開展全面評估工作，使員工可以認識到內(nèi)部控制實施的重要性和必要性，也可以讓員工將內(nèi)部控制的執(zhí)行效果與個人的績效工作相聯(lián)系，從而在日常的經(jīng)營管理中充分踐行內(nèi)控理念。更重要的是，企業(yè)還需要通過完善的激勵機制，鼓勵和鞭策員工落實內(nèi)控制度，確保內(nèi)部控制總體目標的實現(xiàn)。

（四）拓寬融資渠道，盤活內(nèi)部資產(chǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境越來越復(fù)雜，企業(yè)只有不斷拓寬融資渠道，取得更多的資金支持，才可以在市場中不斷發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)在金融監(jiān)管逐步收緊的背景下，企業(yè)更應(yīng)當調(diào)整融資思維，改善自身的財務(wù)結(jié)構(gòu)，在房地產(chǎn)投資中，重點關(guān)注從短期投資向中長期投資方向轉(zhuǎn)變。而且房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當緊抓政策和市場的窗口期，積極營銷促進應(yīng)收賬款的回收，減少壞賬和死賬的產(chǎn)生。同時，企業(yè)也可以選擇應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的融資方式，將企業(yè)未來要收到的錢提前先賣給金融機構(gòu)，并以一定的融資成本提前回流現(xiàn)金，例如華夏幸福對地方政府享有的應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)企業(yè)通過這種融資方式，可以盤活內(nèi)部的應(yīng)收賬款，減少企業(yè)的融資成本。而且房地產(chǎn)企業(yè)還可以根據(jù)自身的實際需要，選擇股票質(zhì)押和債權(quán)融資的方式，還應(yīng)當重視內(nèi)部資產(chǎn)的盤活，可以利用供應(yīng)鏈平臺完成融資任務(wù)，有效解決企業(yè)的融資難問題。

（五）強化內(nèi)部監(jiān)督與管理

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當重視內(nèi)部監(jiān)督與管理機制的建立與完善，并對房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的審計與監(jiān)督流程進行明確，同時企業(yè)還應(yīng)當重點關(guān)注內(nèi)部監(jiān)督與管理實施的全面性，不僅針對企業(yè)重點環(huán)節(jié)的工作進行監(jiān)督，還應(yīng)當對非重點的工作進行監(jiān)督，從而確保審計監(jiān)督工作可以全面實施與落實。企業(yè)還應(yīng)當設(shè)置相應(yīng)的內(nèi)部監(jiān)督與管理機構(gòu)，對其審計監(jiān)督的工作權(quán)限進行劃分，對其工作職責進行明確，促使其有效協(xié)調(diào)企業(yè)其他部門的工作，從而加強對各項工作流程的審計監(jiān)督；第二，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當加強信息化管理系統(tǒng)的建設(shè)，構(gòu)建財務(wù)管理共享服務(wù)中心，將業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門進行有機結(jié)合，財務(wù)部門可以及時對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)政策以及相關(guān)的銷售活動進行實時了解，同時也可以對各項業(yè)務(wù)活動展開實時追蹤和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資、融資活動以及資金審批等環(huán)節(jié)中的現(xiàn)實問題。房地產(chǎn)企業(yè)針對這些問題，可以不斷完善內(nèi)部控制制度，優(yōu)化內(nèi)控活動流程，從而對企業(yè)的各項經(jīng)營活動形成有力的監(jiān)督與控制，最終促使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的達成。

六、結(jié)束語

綜上所述，內(nèi)部控制可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營管理活動，促使其在市場環(huán)境中穩(wěn)定發(fā)展，并且可以脫穎而出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當重視內(nèi)部控制制度的落實，構(gòu)建風險管理為主要內(nèi)容的內(nèi)控體系，對企業(yè)如何強化內(nèi)部控制工作提供有效的解決方式和路徑。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當重視投融資活動的風險管理，制定科學的投融資管理政策，對企業(yè)的投資與融資流程進行規(guī)范，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以高效應(yīng)用資金，進一步推動房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。