城市更新背景下老舊小區(qū)改造實施措施探究

文／劉毅 江西省玉山縣住房建設(shè)保障中心 江西上饒 334700

引言：

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民密度和建筑密度越來越大，而且在經(jīng)濟(jì)水平、生活水平不斷提升的情況下，人們的汽車擁有量不斷提升，但是這種情況下給一些老舊小區(qū)的公共區(qū)域的使用帶來許多負(fù)面影響。因此國家相關(guān)部門正在全面開展老舊小區(qū)的改造工作，給老百姓應(yīng)遵循一個良好的環(huán)境?，F(xiàn)階段，老舊小區(qū)主要存在著建筑本體結(jié)構(gòu)老化、道路狀況差、停車?yán)щy、電線雜亂等情況，另外城鎮(zhèn)大多數(shù)老舊小區(qū)也缺乏物業(yè)的管理和運(yùn)營，從而導(dǎo)致這些老舊小區(qū)逐漸無法滿足人們的居住需求。

1、老舊小區(qū)改造的意義

在我國相關(guān)部門頒布城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作意見和相關(guān)政策后，全國各地都在開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作，具體計劃要在2025 年前全面完成，從而讓更多城鎮(zhèn)小區(qū)可以滿足老百姓的生活需求。老舊小區(qū)改造計劃一直都是我國城市化發(fā)展的重要內(nèi)容，根據(jù)國家相關(guān)部門印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》各地區(qū)的相關(guān)部門都開始著手準(zhǔn)備改造工作，并且加快對各個老舊小區(qū)的調(diào)研工作，比如老舊小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施、綠化情況、功能設(shè)施等內(nèi)容嗎，通過這些內(nèi)容的了解以及老舊小區(qū)居民意愿和需求，開展開針對性的老舊小區(qū)改造計劃方案[1]。

2、老舊小區(qū)存在的問題

2.1 老舊小區(qū)建筑本體和小區(qū)配套設(shè)施的問題

（1）建筑本體的問題

目前我國依然在使用的一些老舊小區(qū)基本都屬于20 世紀(jì)70 年代-90 年代建造的，這些小區(qū)的本體大多都以磚混結(jié)構(gòu)為主，再結(jié)合一些水泥預(yù)制板作為樓板。雖然在當(dāng)時這些建筑工藝和方法比較先進(jìn)，但是整個建筑主體的抗老化能力較差，再加上缺乏建筑的維護(hù)和保養(yǎng)，很容易出現(xiàn)建筑本體損壞的情況，比如老舊小區(qū)的外墻出現(xiàn)破損、墻皮風(fēng)化等，另外還存在一些老舊小區(qū)地基下沉、返潮、積水等，久而久之會給整個建筑本體很大的影響，比如建筑墻體開裂、反堿等情況。其次，這些老舊小區(qū)都存在著保溫層損壞或者沒有加裝保護(hù)層的情況，導(dǎo)致整個老舊小區(qū)的建筑本體夏熱冬冷，給居民的居住帶來很大的不便[2]。此外，老舊小區(qū)還存在樓道單元門老化、脫落、缺失等問題，一些小區(qū)內(nèi)部的公共供電系統(tǒng)老化比較嚴(yán)重，其次，老區(qū)小區(qū)外部空調(diào)機(jī)位缺乏統(tǒng)一性，防盜窗脫離等情況?；璋档墓饩€和混亂的居住環(huán)境給居民的生活帶來很大的影響。

（2）基礎(chǔ)設(shè)施問題

受時代發(fā)展和建筑設(shè)計理念的影響，在建設(shè)初期老舊小區(qū)的建筑理念并不是適應(yīng)社會發(fā)展需求，大多數(shù)老舊小區(qū)的設(shè)計理念主要以滿足人們居住，一些小區(qū)并沒有設(shè)置相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，所以說老舊小區(qū)的居民基本很難體會到幸福感?；A(chǔ)設(shè)施存在的問題主要包括以下幾個方面：其一老舊小區(qū)的內(nèi)部道路較為混亂，不僅無法體現(xiàn)人車分流，同時還存在著汽車停放難度大、電動車停放混亂等情況，這些問題給小區(qū)居民的人身安全帶來很大的影響[3]。其二，老舊小區(qū)的電路設(shè)計無序、混亂，另外還存在著居民私自接電的情況，這些電路問題不僅會帶來很大的安全隱患，同時還增加了小區(qū)的火災(zāi)風(fēng)險。其三，老舊小區(qū)的排水管道由于長期使用會出現(xiàn)堵塞、破損等問題，給人們的日常生活帶來了很大的不便。其四，老舊小區(qū)的公共消防設(shè)施配備不完善，許多老舊小區(qū)基本沒有配備消防設(shè)備，也沒有設(shè)置相應(yīng)的消防通道，這些消防問題給整個小區(qū)帶來很大的影響。

（3）公共設(shè)施問題

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，人們的生活水平和質(zhì)量也在不斷提升，大家對于居住環(huán)境的要求也越來越高，因此這種情況下一些老舊小區(qū)的公共設(shè)施已經(jīng)無法滿足人們的日常使用需求。其中老舊小區(qū)缺乏公共運(yùn)動區(qū)域，在全民健身的發(fā)展背景下，一些新型小區(qū)都設(shè)置了相應(yīng)的公共運(yùn)動區(qū)域，給居民的日常生活增加了許多樂趣，但是由于時代因素的制約，一些老舊小區(qū)在設(shè)計初期并沒有考慮這方面內(nèi)容，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部缺乏公共運(yùn)動區(qū)域。此外，老舊小區(qū)內(nèi)部也缺少物業(yè)服務(wù)管理，像老舊小區(qū)內(nèi)部生活垃圾處理速度較慢、綠化景觀損壞嚴(yán)重、配置層級較低、小區(qū)安全指數(shù)較差等，這些問題都嚴(yán)重影響了老舊小區(qū)居民的居住質(zhì)量。

2.2 人口結(jié)構(gòu)老齡化嚴(yán)重

隨著我國人口老齡化速度加快，一些老舊小區(qū)的居住環(huán)境、設(shè)施已經(jīng)無法滿足人們的居住要求。比如現(xiàn)階段居住在老舊小區(qū)的居民大多數(shù)以退休職工和部分老年人為主，這部分居民有著穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，但是這類居民還需要承擔(dān)照顧子女兒童的工作，由于老舊小區(qū)的建設(shè)理念較為落后，一些安全因素的考慮不周，再加上老舊小區(qū)的建成時間較長，安全設(shè)施的老化，給老舊小區(qū)的居民、兒童帶來很大的不便，所以開展老舊小區(qū)的改造計劃刻不容緩[4]。

2.3 老舊小區(qū)改造涉及部門較多，配合復(fù)雜

各地區(qū)開展老舊小區(qū)改造工作，本身就是一項復(fù)雜、繁瑣的工作，涉及街道、社區(qū)、縣、市等各部門，同時還需要和建筑單位、水電工程單位、燃?xì)獠块T等部門的參與，整個老舊小區(qū)改造工作還需要依據(jù)居民的使用需求進(jìn)行不斷調(diào)整，可以說老舊小區(qū)的改造十分繁瑣，各專業(yè)、工程、設(shè)施、人員的協(xié)調(diào)工作比較復(fù)雜，尤其像電力、水力、燃?xì)獾确矫娴母脑旃ぷ?，更需要進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃，這些問題和因素都大大增加了老舊小區(qū)的改造實施進(jìn)度。

2.4 管理責(zé)任不明確，施工混亂

雖然說開展老舊小區(qū)改造工作是一件利國利民的好事，但是由于實施過程中管理責(zé)任不明確的情況，導(dǎo)致整個施工秩序十分混亂。例如某小區(qū)在改造過程中，該小區(qū)本身屬于某單位職工小區(qū)，物業(yè)單位也是由單位負(fù)責(zé)管理的，但是改造完成后物業(yè)管理工作需要進(jìn)行移交，而由于單位小區(qū)所管理的物業(yè)單位處于缺乏責(zé)任主體的情況，導(dǎo)致一些工作的交接較為混亂，甚至一些小區(qū)出現(xiàn)財產(chǎn)被盜的情況。另外一些單位在幫助居民拆除暖氣管網(wǎng)的過程中，還額外收取費用，甚至一些居民碰到施工單位要求請吃飯的情況，雖然說這些只是個別情況和個別人，但是吃著、拿著、要著的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，同時也說明老舊小區(qū)的改造管理責(zé)任主體需要進(jìn)一步明確。

2.5 老舊小區(qū)改造內(nèi)容較為單一

目前我國老舊小區(qū)的數(shù)量龐大，而且各種樣式、各種規(guī)模的小區(qū)都有，根據(jù)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，之前開展的老舊小區(qū)改造工作都有一個共同點，就是完善公共設(shè)施。此外，老舊小區(qū)環(huán)境一直都是居民居住質(zhì)量的重要影響因素，同時也是整個城市形象的體現(xiàn)。然而相關(guān)部門在進(jìn)行這些內(nèi)容的改造時，還會受到小區(qū)居民的訴求的影響，這些要求也是多種多樣的，不僅具有很大的差異性，而且一些訴求很難在施工期間達(dá)成共識。所以，一些施工單位和相關(guān)部門在老舊小區(qū)的改造過程中，為避免這些問題的出現(xiàn)，依然會以自己作為改造主導(dǎo)，比如在墻面粉刷、道路修繕、管道改造等，但是也會忽略一些物業(yè)、消防等方面的改造。因此要想真正做好老舊小區(qū)改造工作，必須加強(qiáng)與居民的溝通、交流，了解居民的訴求，在不違反相關(guān)規(guī)范和改造進(jìn)程的情況下，盡可能完善老舊小區(qū)改造內(nèi)容。

2.6 居民參與老舊小區(qū)改造的程度低

老舊小區(qū)改造本身就是一項民生工程，不僅能為居民營造良好的居住環(huán)境，同時還能提升老舊小區(qū)的居住質(zhì)量。但是僅依靠相關(guān)部門和施工單位進(jìn)行老舊小區(qū)改造是不夠的，還需要各個小區(qū)的居民充分參與到改造工程中，指出改造中的不足之處。例如某地區(qū)小區(qū)正在進(jìn)行改造前，相關(guān)部門和施工單位并沒有對該小區(qū)內(nèi)部的居民進(jìn)行各個改造項目內(nèi)容的通知，從而導(dǎo)致很多居民都不知道自己小區(qū)的改造內(nèi)容、改造時間、改造流程，這樣不僅無法有效配合改造工作的開展，同時無法不能為施工單位提出針對性的建議和看法。另外，不提前做好準(zhǔn)備工作，也會給后續(xù)施工帶來很大的不便，像居民的出現(xiàn)、生活環(huán)境等都會有很大的影響。

3、老舊小區(qū)改造內(nèi)容和相關(guān)措施

3.1 加強(qiáng)建筑本體的改造

開展老舊小區(qū)的改造時，首先需要對建筑本體進(jìn)行整體性的評估，不同的建筑情況需要設(shè)置針對性的改造方案，建筑本體的評估主要包括樓房內(nèi)部的破損情況、功能缺失情況等，依據(jù)這些內(nèi)容進(jìn)行改進(jìn)，確保整個建筑本體的完整性和合理性。比如小區(qū)樓道內(nèi)部的干凈整潔，樓道間墻壁的粉刷、樓梯踢腳線的修正、樓梯扶手的清理等，對于一些樓道間照明缺失、燈光不足等情況，也需要進(jìn)行維修和更換，使樓梯間滿足居民使用要求。另外小區(qū)單元樓防盜門的損壞也要及時地更換，確保防盜門具有一定的功能性和安全性。此外樓梯間的采光窗要進(jìn)行維修和更換，確保采光窗具有一定的使用效果[5]。其次，老舊小區(qū)內(nèi)部樓房屋面存在違規(guī)搭建的情況，要及時進(jìn)行處理，確保整個屋面外觀的整潔性。最后，還需要根據(jù)老舊小區(qū)建筑本體的情況對屋面進(jìn)行全面的美化，使整個老舊小區(qū)的外觀更加符合時代發(fā)展需求。

3.2 基礎(chǔ)設(shè)施的改造

老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施主要包括道路系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、電路系統(tǒng)等，這些基礎(chǔ)設(shè)施都屬于居民的日常生活設(shè)施。首先在進(jìn)行小區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)的梳理過程中，要實現(xiàn)人車分流，人車分流不僅能保證居民的居住安全性，對于經(jīng)常在樓下活動玩耍的老人和孩子，提供了一個更加寬敞、安全的場所。不用擔(dān)心自己一個不留神，孩子就與行車擦肩而過。其次，老舊小區(qū)還需要合理設(shè)計電動車、自行車車棚，并且配置相應(yīng)的充電樁，這樣不僅能保證居民用電的安全性，同時還能合理規(guī)劃車輛停放。另外，污水處理系統(tǒng)也屬于老舊小區(qū)的重點改進(jìn)內(nèi)容，需要相關(guān)工作人員對整個污水系統(tǒng)進(jìn)行整體規(guī)劃，加強(qiáng)污水處理的質(zhì)量和效率，比如開展雨水、污水的分流管道，確保雨污分流的實施。此外，還需要整理小區(qū)內(nèi)部的各項線路，比如信號線、電線等進(jìn)行合理規(guī)劃，對于一些報廢的管線要進(jìn)行全面的整治，確保線路的安全性和規(guī)范性，同時還需要實現(xiàn)一戶一表的電線使用方案，保證居民可以科學(xué)用電。最后各個樓道內(nèi)部還要增加相應(yīng)的消防設(shè)施，小區(qū)內(nèi)也需要規(guī)劃小型消防站，對于一些老舊小區(qū)的消防通道要進(jìn)行合理規(guī)劃，避免車輛停放，給居民營造一種安全、規(guī)范、和諧居住環(huán)境。

3.3 公共設(shè)施的改造

根據(jù)對老舊小區(qū)居民的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，許多小區(qū)居民對公共設(shè)施的需求都比較高，因此根據(jù)這種情況，必須對老舊小區(qū)的內(nèi)部進(jìn)行合理規(guī)劃，像小區(qū)內(nèi)部的活動空間、公共設(shè)施的安放等都需要進(jìn)行規(guī)劃，尤其在全民健身的發(fā)展背景下，人們對于身體健康越來越重視，所以增設(shè)一些健身器材、運(yùn)動器材，給居民營造一些運(yùn)動的環(huán)境和條件，像小區(qū)內(nèi)部的籃球場、乒乓球桌、雙人漫步機(jī)、肩關(guān)節(jié)康復(fù)器、天梯（云梯）、三人扭腰器、室外跑步機(jī)等。其次還可以增加一些兒童活動器材，像組合滑梯、大型爬網(wǎng)、蹦床、蹺蹺板、搖馬、不銹鋼滑梯、秋千等，給兒童營造一些可以玩耍的區(qū)域。此外，老舊小區(qū)的綠化情況基本沒有，所以對綠化景觀的增種刻不容緩，但是也不能盲目種植，需要根據(jù)當(dāng)前的氣候、濕度、溫度等情況進(jìn)行合理規(guī)劃，同時還需要增加一些互動式景觀節(jié)點和綠化維護(hù)設(shè)施，對于一些經(jīng)常出現(xiàn)踩踏的草地，則需要小區(qū)物業(yè)在草地處鋪設(shè)相應(yīng)的道路磚，通過綠化景觀不僅能增加居民的舒適度，同時還能改善小區(qū)氣候環(huán)境。最后，小區(qū)內(nèi)部的監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、照明系統(tǒng)也需要進(jìn)一步完善，增加居民的居住安全。

3.4 適老化改造

由于我國人口老齡化越來越嚴(yán)重，一些老舊小區(qū)也需要根據(jù)老年人的居住需求進(jìn)行適老化改造，比如依據(jù)老年人的生活需求合理規(guī)劃生活娛樂場所，這樣不僅能給老年人提供生活娛樂環(huán)境，同時還可以給日常照料提供幫助。另外小區(qū)內(nèi)部的公共環(huán)境也需要開展無障礙設(shè)計，要盡可能設(shè)計一些適合老人的社交場所，比如：棋藝、茶舍、故事坊、老人網(wǎng)吧，圖書館、養(yǎng)寵物、垂釣、書法繪畫、文學(xué)創(chuàng)作、攝影、針線活和工藝品制作等，通過一些社交場所不僅能提升老年人的社會融入感，同時也能營造一種和諧、舒適的居住環(huán)境。

3.5 完善物業(yè)管理系統(tǒng)

物業(yè)作為小區(qū)穩(wěn)定運(yùn)行的重要機(jī)構(gòu)，不僅能保證小區(qū)的健康、安全，同時還能滿足居民的居住需求。因此相關(guān)部門在開展老舊小區(qū)的改造工作時，必須加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)的建設(shè)工作，首先改造過程中通過調(diào)查和統(tǒng)計了解老舊小區(qū)居民的建議和意見，根據(jù)居民的需求選擇合適的物業(yè)公司。其次，通過物業(yè)進(jìn)行老舊小區(qū)的日常運(yùn)行、垃圾處理、維護(hù)和檢修工作。另外相關(guān)部門也可以組建居民委員會，鼓勵居民參與到小區(qū)管理中，實現(xiàn)社區(qū)、居民、物業(yè)三者的共同管理，這樣不僅能提升老舊小區(qū)的運(yùn)行和維護(hù)管理質(zhì)量，同時對老舊小區(qū)改造后的長治久安有著重要幫助。

3.6 嚴(yán)格執(zhí)行施工程序，禁止出現(xiàn)工程轉(zhuǎn)包

相關(guān)施工單位在進(jìn)行老舊小區(qū)改造施工的過程中，必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行施工程序，不能出現(xiàn)輕管理、重改造方案的情況。尤其在開始階段，更需要施工單位做好相應(yīng)的設(shè)計工作、施工流程等內(nèi)容，這樣不僅能優(yōu)化一些不合理設(shè)計內(nèi)容，同時還能提升施工的安全性和穩(wěn)定性。另外作為施工單位，不得出現(xiàn)工程轉(zhuǎn)包的情況，通過對監(jiān)理人員、現(xiàn)場管理人員的了解以及信息技術(shù)對施工單位的監(jiān)管，了解施工項目工程款、資金流的具體情況，一旦發(fā)現(xiàn)有異常情況，必須進(jìn)行及時的處理，例如某施工單位在施工中將工程轉(zhuǎn)包給其他工程單位，自己只拿一部分管理費用，其他費用直接轉(zhuǎn)給承包單位，這種行為不僅會影響老舊小區(qū)改造質(zhì)量，同時還會出現(xiàn)各種安全問題。最后相關(guān)部門還需要引進(jìn)第三方質(zhì)檢單位，通過對小區(qū)改造質(zhì)量的監(jiān)督和監(jiān)測，出示相應(yīng)的質(zhì)檢報告，一些不合格的內(nèi)容和問題要進(jìn)行及時的解決，保證其工程質(zhì)量符合設(shè)計要求。

4、老舊小區(qū)的改造監(jiān)督和管理內(nèi)容

開展老舊小區(qū)改造的過程中，需要各個部門進(jìn)行監(jiān)督和管理，并且實現(xiàn)各級部門的協(xié)同作戰(zhàn)，保證老舊小區(qū)改造工作的順利實施。專項工作小組主要包括：住建局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、施工單位、設(shè)計單位等，居民方面也需要選出相關(guān)代表，參與到小區(qū)改造和設(shè)計中。相關(guān)部門依據(jù)居民問題和建議，開展針對性的小區(qū)改造。另外還可以通過微信公眾號的方式，進(jìn)行居民建議的收集，了解居民民意，通過良好溝通平臺的建立，不僅能實現(xiàn)高質(zhì)量改造，同時還有助于各部門改造工作的順利實施。此外，由于老舊小區(qū)的建筑主體、區(qū)域、居民結(jié)構(gòu)等方面的不同，因此存在著各種各樣的要求，所以相關(guān)設(shè)計單位需要對老舊小區(qū)進(jìn)行全面的規(guī)劃，并且進(jìn)行基礎(chǔ)性的信息調(diào)研，比如了解該地區(qū)的文化底蘊(yùn)、建筑風(fēng)格、人群特點等通過詳細(xì)的了解為居民提供多種解決和改進(jìn)方案。最后，老舊小區(qū)改造工作的過程中，其工作質(zhì)量本身就是其中十分重要的內(nèi)容，因此需要相關(guān)部門加強(qiáng)對老舊小區(qū)改造質(zhì)量的重視程度，實現(xiàn)高質(zhì)量的管理和施工，嚴(yán)格落實“一師九員”管理制度的實施，不僅能保證高質(zhì)量開展改造工程工作，同時也能有效落實工程質(zhì)量責(zé)任體系，真正實現(xiàn)老舊小區(qū)改造惠民利民的效果。

結(jié)語：

綜上所述，城市化建設(shè)快速推進(jìn)的情況下，老舊小區(qū)的改造工作刻不容緩，需要政府部門和居民共同參與。本文中筆者通過對老舊小區(qū)改造的意義進(jìn)行分析，并且對老舊小區(qū)存在的小區(qū)建筑本體、配套設(shè)施、公共設(shè)施、人口結(jié)構(gòu)老齡化嚴(yán)重、老舊小區(qū)改造涉及部門較多，配合復(fù)雜等問題進(jìn)行闡述，然后對加強(qiáng)建筑本體的改造、基礎(chǔ)設(shè)施的改造、公共設(shè)施的改造、完善物業(yè)管理系統(tǒng)等相關(guān)對策進(jìn)行探討，最后對老舊小區(qū)的改造監(jiān)督和管理內(nèi)容進(jìn)行表述。