不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合中計算機技術的應用

文／馬濱漣 淮安市不動產(chǎn)登記中心 江蘇淮安 223001

引言：

在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)集成中計算機技術的應用推動了數(shù)據(jù)集成方法的轉變。經(jīng)過創(chuàng)建標準的數(shù)據(jù)庫是主要的整合方法，對不同地區(qū)、不同時間段的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進行治理，確保所有數(shù)據(jù)都基于相同的注冊標準，便于存儲以及隨后的檢索和解釋。不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合涉及的因素很多，建立系統(tǒng)的整合方法，對數(shù)據(jù)的狀態(tài)有一個完整的了解，以提高數(shù)據(jù)整合的效率。不動產(chǎn)數(shù)據(jù)集成工作流程通常包括轉換、收集、篩選和加載不動產(chǎn)登記信息。經(jīng)過長期的發(fā)展，大量的不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)在我國相關部門中掌握，但是那些數(shù)據(jù)比較疏散，這些數(shù)據(jù)雖然可以采用整合和分析的方法進行，基礎設施過于龐大，因此，信息共享登記數(shù)據(jù)平臺，迫切需要利用計算機技術的創(chuàng)建。

1、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合現(xiàn)狀

首先，統(tǒng)一的標準在目前比較缺乏。不動產(chǎn)數(shù)據(jù)登記整合時，部門間溝通不暢，各部門掌握的數(shù)據(jù)量大，所以不同的數(shù)據(jù)登記標準和方法在各部門中采用，最終分析整合數(shù)據(jù)是否存在造成重大障礙的錯誤易于產(chǎn)生結果的數(shù)據(jù)集成。其次，近年來在現(xiàn)有的數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)中，我國的發(fā)展進一步加強了數(shù)據(jù)集成系統(tǒng)。在整合林地、土地資源、農(nóng)用地等不動產(chǎn)數(shù)據(jù)時，通常需要對權屬信息、圖文面積數(shù)據(jù)進行歸檔和登記。在創(chuàng)建住房數(shù)據(jù)時，房產(chǎn)信息顯示在房產(chǎn)表中，住房規(guī)劃數(shù)據(jù)圖可以采用不同的圖像存儲格式進行儲存，但是由于缺乏整合管理模式，導致數(shù)據(jù)整合方法比較復雜。

2、計算機技術下數(shù)據(jù)整合存在的問題

2.1 數(shù)據(jù)過于分散

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)其數(shù)據(jù)來源廣泛，一般在特定區(qū)域比較不集中，涉及的因素很多。各個部門的數(shù)據(jù)歷史悠久，部門之間的數(shù)據(jù)登記標準也不同，比較多的歷史問題都會在在漫長的發(fā)展過程中累積，使數(shù)據(jù)整合難度加大。這種不同結構標準、不一樣的來源數(shù)據(jù)狀態(tài)叫做多源異構數(shù)據(jù)，導致無法整合那些不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，存在的多源異構數(shù)據(jù)信息，無法通過計算機和需求進行簡單的分析、輸入和計算，信息數(shù)據(jù)為了保證數(shù)據(jù)的準確性，可以選擇人工方法進行校準和梳理。

2.2 登記數(shù)據(jù)量大、整合要求高

復雜的空間圖形信息不僅在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)中包括，如地籍分區(qū)、地形、地籍面積、宗地、房產(chǎn)等級、戶型圖等，還包括大量的屬性信息，如登記過程信息、權利人/權利人信息、檔案信息等，數(shù)據(jù)之間的關系比較復雜。房產(chǎn)數(shù)據(jù)，以及不同時期產(chǎn)生的眾多調(diào)查登記數(shù)據(jù)，權屬特征復雜，數(shù)據(jù)內(nèi)容多樣，但由于容易被忽視或誤讀，長期復雜的歷史關系，使登記信息存在問題。此外，一般單位面積的房產(chǎn)價值比較高，還包括快速信息和權利限制。在數(shù)據(jù)集成過程中，不僅要保持注冊信息的完整性和連續(xù)性，還要保證標準化和準確性，以及數(shù)據(jù)庫結果的繼承性。提倡對穩(wěn)定性和整合工作的高技術要求，造成巨大的整合工作量。

2.3 房屋與地圖要素綜合管理難

土地部門在統(tǒng)一登記不動產(chǎn)之前，主要進行地籍分析、土地權屬調(diào)查和土地登記。建立和管理基地房地產(chǎn)信息表，住建部負責數(shù)據(jù)管理和住宅地塊地圖的測繪，研究和測繪房地產(chǎn)地塊地圖，以及房屋登記。但是，由于管理分散，信息共享不足，在疊加住宅和地面數(shù)據(jù)時，存在很多重疊或邊界模糊等問題。同時，部分認證地塊還沒有圖形元素，以往的土地空間與場地的圖形元素邊界控制比較脆弱，邊界不清晰，場地與土地的邊界不清晰。

2.4 不同的數(shù)據(jù)質量和復雜的整合技術

現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記信息分散、不同的存儲格式、建庫標準不同、媒介不同，同一數(shù)據(jù)在不同時期，一般具備各種各樣的技術規(guī)范。要求標準化、完整性、一致性和其他相關要求，建立數(shù)據(jù)之間的關系、組織當前和過去的數(shù)據(jù)，以及時空關系的技術路線很復雜。

2.5 異構數(shù)據(jù)標準統(tǒng)一難

立法機關在2015 年3 月，不動產(chǎn)登記暫行規(guī)定進行了頒布，標志著正式啟動我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。另外，不同類型不動產(chǎn)分散登記導致權利不一致突出、不清的歷史關系、不同的數(shù)據(jù)標準、參差不齊的質量、數(shù)據(jù)資料有效銜接等問題，難以實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在2015 年之前，我國的不動產(chǎn)登記職責，在土地、房屋、林業(yè)等，早已下放到房屋、土地和林業(yè)部門，縣級登記部門基本負責一個具體任務。長期以來，土地、房屋等不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)結構和媒介各不相同，登記規(guī)范要求在各部門之間不統(tǒng)一，標準難以統(tǒng)一。另外，自80 年代我國房屋土地登記以來，僅在房屋和土地業(yè)務中，經(jīng)歷了多次體制調(diào)整。不同歷史時期的登記規(guī)格也不相同，而是數(shù)據(jù)整合困難。

3、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術路線分析

在整合不動產(chǎn)數(shù)據(jù)之前，完整地收集建立電子檔案、原始數(shù)據(jù)庫、紙質檔案的結果，完成結果檔案的掃描到矢量轉換，需要形成一樣的數(shù)據(jù)標準和數(shù)據(jù)格式，研究數(shù)據(jù)恢復和挖掘思路，聯(lián)合解讀和修改數(shù)據(jù)結果質量分析和數(shù)據(jù)評估，并根據(jù)需要對接原始數(shù)據(jù)生成單元。經(jīng)過基礎信息數(shù)據(jù)庫集成前的測試和評估，依據(jù)建設規(guī)范的數(shù)據(jù)庫和項目技術設計方案指標，整體數(shù)據(jù)庫通過測試后才能進行創(chuàng)建。

3.1 數(shù)據(jù)庫建設

為規(guī)范建設不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，在全國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記信息管理平臺中，納入地方不動產(chǎn)登記信息，確定國家資源部、地方、國家市、縣級，陸續(xù)發(fā)布《不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)庫結果采集要求》、《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》、《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)集成與建庫技術規(guī)范》等文件。各地要符合國土資源部標準規(guī)定的基礎，制定符合數(shù)據(jù)管理要求的數(shù)據(jù)庫標準和本地區(qū)不動產(chǎn)登記業(yè)務，屬性結構設計和空間數(shù)據(jù)庫層如下：滿足國土交通省對文件管理、數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)收集、業(yè)務處理的需求。對于建筑物所有權信息和地籍數(shù)據(jù)庫宗地，使用坐標系地理、規(guī)則變換或重新編碼參考方法完成地理空間框架、空間數(shù)據(jù)結構、冗余信息清理等任務。為滿足合規(guī)程度，應適當增加附加信息，以符合與建立不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)相關的行業(yè)標準。在數(shù)據(jù)匹配過程中，格式轉換后轉入數(shù)據(jù)庫，對檔案資料、紙質所有權管理等進行掃描數(shù)字化，關聯(lián)空間放置參考數(shù)據(jù)和結構，進行元素-空間位置匹配。例如，相鄰宗地與宗地、宗地邊界和面積、宗地的土地利用性質之間的相位關系等數(shù)據(jù)準確，邊緣不存在交叉或間隙。與城市空間規(guī)劃、房產(chǎn)管理等信息進行整合，實現(xiàn)功能相同的多條信息的集成和共享。

3.2 數(shù)據(jù)準備

兩個目標一般為實現(xiàn)數(shù)據(jù)的準備：首先，拆分數(shù)據(jù)集成單元，數(shù)據(jù)集成的技術的思路要在標準中確定。其次，在不同部門研究數(shù)據(jù)的內(nèi)容和結構，股票登記數(shù)據(jù)進行分散收集。映射關系模型可依據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準，創(chuàng)建數(shù)據(jù)，不動產(chǎn)登記相關數(shù)據(jù)庫對于已經(jīng)建立的，經(jīng)補充完善后，不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫需要轉化為符合要求的，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫需要創(chuàng)建標準的。

3.3 數(shù)據(jù)整合

通過對屬性數(shù)據(jù)和排序后的空間進行信息補充、圖層合并、數(shù)據(jù)冗余、匹配數(shù)據(jù)等掌握，主要是數(shù)據(jù)整合，以滿足不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫建設的要求，屬性數(shù)據(jù)需要和空間數(shù)據(jù)形成關聯(lián)。在整合操作不動產(chǎn)數(shù)據(jù)中，結合土地登記數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)整合，組織單元可以將宗地管理單元作為。關聯(lián)住宅房地產(chǎn)清單與土地登記位置信息。對照房屋登記資料和土地登記資料，創(chuàng)建相關的房地產(chǎn)清單信息、使用建設用地權信息、權利狀態(tài)信息（限制信息、扣押登記、抵押登記等）權利人信息、以及各種空間數(shù)據(jù)。因此，如果房產(chǎn)表中的位置信息不準確，在整合數(shù)據(jù)經(jīng)過中，無法執(zhí)行，或者房產(chǎn)單元圖在房產(chǎn)表中沒有信息，則相關內(nèi)容需要隨之完善。

3.4 數(shù)據(jù)標準化處理

數(shù)據(jù)標準化涉及三個部分：空間數(shù)據(jù)標準化、文件掃描數(shù)字化和業(yè)務數(shù)據(jù)標準化。將紙質文件掃描成電子圖像是文件掃描數(shù)字化，輸入關鍵字段，將相關圖像鏈接起來形成電子數(shù)據(jù)登記的過程。需要長期保存注冊的紙質文件，對社會使用非常有價值。其數(shù)字化處理可以保護權利人的合法權益，加強對檔案資料的保護。同時，可以使用政府業(yè)務網(wǎng)絡、局域網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)進行計算機搜索和讀取，歸檔可以有效提高效率，提高歸檔業(yè)務部門的管理水平，提高服務水平。空間數(shù)據(jù)標準化需要屬性結構、參考尺度、空間參考和準確性等指標。假設拓撲無差錯，信息表示一致，屬性值范圍正確。與不動產(chǎn)、土地等原不動產(chǎn)登記處建立有效關系，按規(guī)定格式形成不動產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)登記空間數(shù)據(jù)庫。業(yè)務數(shù)據(jù)標準化將不同歷史時間段、不同來源的業(yè)務數(shù)據(jù)的語義、屬性、字段進行分類，綜合處理流程，保證數(shù)據(jù)格式合規(guī)、完整、可重復、一致規(guī)范化。

3.5 組幢落宗

根據(jù)權利人、位置、面積等重要信息，將符合邏輯的建筑物和自然建筑物一一匹配的過程，結合自動化和人工處理，對于邏輯上無法匹配的建筑，可以通過野外測繪、實地測繪、測繪備案數(shù)據(jù)上傳等方式，找到對應的自然建筑，清理重復或垃圾建筑。最終，可以建立正確的建筑物。落宗是指建立家園關系，可以通過兩種方式實現(xiàn)。首先，創(chuàng)建案例，將自然建筑矢量數(shù)據(jù)的居住空間與土地空間數(shù)據(jù)疊加，結合屬性信息的確認，實現(xiàn)空間匹配。其次，將土地產(chǎn)權與土地證和出具地塊登記簿的備案信息進行核對，將空間信息記錄在系統(tǒng)中。在實踐中，為以確保備案的準確性，可以將兩種方法結合起來進行備案操作和審查。

3.6 案例關聯(lián)

機器算法的自動和手動關聯(lián)的組合是案例關聯(lián)。業(yè)務信息的串接組織房屋和關鍵字段匹配與土地登記案件之間的關系，形成權利現(xiàn)狀清晰、歷史脈絡清晰的登記業(yè)務數(shù)據(jù)的過程。隨著不斷提高的社會經(jīng)濟發(fā)展和信息化水平，為解決以往注冊中存在的問題，逐漸完善和規(guī)范我國不動產(chǎn)登記業(yè)務，原注冊信息的法律效力保持不變，“尊重歷史”的原則必須堅持。同時，要按照規(guī)范程序及時調(diào)整，對于目前權利狀況不明的不動產(chǎn)，補充相應材料，保護權利人的合法權益。

3.7 質量檢查

自動檢測是針對設計的各種檢測數(shù)據(jù)產(chǎn)品，實現(xiàn)質量檢測軟件。軟件巡檢實現(xiàn)一鍵巡檢，對數(shù)據(jù)質檢結果進行單獨展示和保存。質量檢查在對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進行，檢查的內(nèi)容高度一致，如圖像、圖形與圖像、屬性與時間準確性、時間與屬性一致性、屬性準確性、位置、數(shù)據(jù)庫等，數(shù)據(jù)質量檢測模型在使用整合前創(chuàng)立。數(shù)據(jù)的質量可以在檢查集成工作庫中進行，在對案例進行分組、標準化和關聯(lián)之后，空間數(shù)據(jù)質檢要素主要包括參考坐標系標準化、數(shù)據(jù)格式標準化、代碼一致性、圖層名稱標準化、一致性的屬性數(shù)據(jù)結構等。屬性數(shù)據(jù)質量檢查的要素基本有代碼完整性、結構完整性、表內(nèi)邏輯完整性、數(shù)據(jù)完整性、取值范圍完整性。存儲方法可以按照不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫標準進行，上述程序處理的登記信息在數(shù)據(jù)庫中，包括非空間信息和空間信息，數(shù)據(jù)按照相關要求進行傳輸。

3.8 數(shù)據(jù)存儲

數(shù)據(jù)錄入是不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)綜合結果庫將通過質檢的綜合數(shù)據(jù)綜合導入。集成成果庫必須基于房地產(chǎn)單元，包含屬性數(shù)據(jù)、不動產(chǎn)單元空間、權利狀態(tài)數(shù)據(jù)、權利人數(shù)據(jù)、注冊業(yè)務數(shù)據(jù)等。

4、建設內(nèi)容與思路

4.1 主要工作內(nèi)容

基于《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》、《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫技術規(guī)范》等相關標準，是不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合，規(guī)范登記的房屋、土地等的圖形、屬性和檔案信息。一致的信息完整、關聯(lián)數(shù)據(jù)、圖形屬性、統(tǒng)一標準，結合人工檢測和自動化計算機的選擇方法，其主要工作如下。首先，檔案資料的整理。對未處理的招生文件進行掃描，完善的電子文件招生數(shù)據(jù)可以按照統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標準形成。其次，整理電子屬性數(shù)據(jù)。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫依據(jù)其標準，根據(jù)登記歷史，補充和完善登記業(yè)務數(shù)據(jù)。第三，屬性、圖形、文件的數(shù)據(jù)關聯(lián)。整理業(yè)務啟動之間的關系，采集和整理業(yè)務、圖形、檔案數(shù)據(jù)，實現(xiàn)所有權與空間數(shù)據(jù)的映射關系，保護圖形、屬性和文件之間的關系。第四，補充和完善空間數(shù)據(jù)。對注冊空間中的圖形元素進行編輯和改進，通過實地勘測、實地調(diào)查、內(nèi)部業(yè)務安排等方式，確保屬性信息和圖形元素的一致性。第五，建立不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合結果庫，質檢后將整合結果入庫，并將結果應用于登記業(yè)務。

4.2 工作思路

在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進行整合時，依照“先空間后屬性、先地后家”的總體思路，一步一步將登記數(shù)據(jù)整合關聯(lián)起來。首先，在地塊單元中，數(shù)據(jù)整合首先是按空間進行，然后是按屬性進行。房屋與土地空間數(shù)據(jù)的關聯(lián)，以地塊為單位進行，實現(xiàn)關聯(lián)自然建筑與邏輯建筑，關聯(lián)房屋地塊與自然建筑，以及它們之間的關聯(lián)。住房權和房地產(chǎn)表用于拆分房地產(chǎn)單元并將房地產(chǎn)單元編號放在一起。房屋與地上空間交叉錯位情況，必須通過實地測繪、調(diào)查等方式核實，登記權不一致和不足的，必須通過檔案查詢等方式進行核查。按土地空間-房屋要素-建筑-房產(chǎn)清單-房屋-權利排序。其次，結合人工檢查和案例關聯(lián)的計算機匹配。房屋登記歷史資料龐大、土地結構復雜。僅手動匹配需要大量的人力和物力。通過權利人、家庭住址位置、業(yè)務處理時間等重要因素，可以整理一些上手案例和人工檢查的關系，以確保數(shù)據(jù)質量。第三，使用整合結果進行驗證，將整合后的注冊數(shù)據(jù)放入整合結果庫。在業(yè)務處理過程中，可以將已確認的數(shù)據(jù)與當前的業(yè)務數(shù)據(jù)結合起來，可以使用整合結果住房權利和查詢業(yè)務歷史，輸入到已注冊的業(yè)務數(shù)據(jù)庫中，提供實時數(shù)據(jù)。

5、整合成果應用

5.1 支撐不動產(chǎn)登記

登記部門如果需要做業(yè)務，那就需要在整合數(shù)據(jù)之前，必須通過登記業(yè)務系統(tǒng)、查詢檔案管理系統(tǒng)、查詢紙質檔案多個歷史時期的方式，檢查不動產(chǎn)權利狀況，數(shù)據(jù)整合的結果，為統(tǒng)一的業(yè)務歷史查詢提供了路徑，登記效率也在登記部門中提高了，加強了登記部門的服務水平。

5.2 數(shù)據(jù)共享應用

隨著現(xiàn)階段我國漸漸成熟的技術，例如大數(shù)據(jù)、云計算等，考慮將不動產(chǎn)登記業(yè)務數(shù)據(jù)應用于部門間信息共享、內(nèi)部管理決策、行業(yè)研究、方便不同地區(qū)的聽證會等。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的成果能夠有效支持業(yè)務數(shù)據(jù)和登記空間的挖掘和研究，將成為開展多維登記產(chǎn)業(yè)研究的基礎以及登記數(shù)據(jù)的共享和應用。

結語：

綜上所述，現(xiàn)階段，伴隨信息平臺應用的不斷發(fā)展，為安全規(guī)范管理不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，增量登記數(shù)據(jù)接入質量將持續(xù)提升，盡快全面覆蓋現(xiàn)有和現(xiàn)有登記數(shù)據(jù)的匯總、整合、提交。為提高政務服務水平，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的有效推進，登記效率的提高，防范登記風險，促進部門間信息交流共享。運用計算機技術改進不動產(chǎn)數(shù)據(jù)集成方式，有助于提高整合效率，是增強共享交換平臺，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息建設的基礎。以數(shù)據(jù)整合技術前提，進一步發(fā)展統(tǒng)一注冊標準，數(shù)據(jù)整合中的多源異構問題，在整合數(shù)據(jù)中妨礙了計算機技術的作用。因此，為減少出錯的可能性，采用計算機技術進行合理、科學的手工作業(yè)數(shù)據(jù)分類，在整合數(shù)據(jù)中，為加強數(shù)據(jù)分析和整合效率，科學化提供了條件，具有良好的發(fā)展前景和較高的應用價值。