江蘇民宿經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

□郁 潔

民宿具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)性強(qiáng)、惠農(nóng)富農(nóng)效果好的特點(diǎn)，發(fā)展鄉(xiāng)村民宿，是助力鄉(xiāng)村振興的有效手段，是發(fā)展全域旅游的有效支撐，是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關(guān)鍵抓手，更是落實(shí) “綠水青山就是金山銀山” 理念、實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村綠色發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展的有益探索和生動(dòng)實(shí)踐。為深入分析問(wèn)題和訴求，我們調(diào)研了江蘇省內(nèi)多家不同檔次民宿酒店的經(jīng)營(yíng)情況，尤其是新冠肺炎疫情發(fā)生以來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況和相關(guān)訴求。調(diào)研結(jié)果顯示：當(dāng)前江蘇民宿產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，監(jiān)管體系仍需完善、經(jīng)營(yíng)成本較高、品質(zhì)差異明顯是民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的主要困難。

｜江蘇民宿經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）受疫情影響，今年以來(lái)經(jīng)營(yíng)情況普遍下滑

此次調(diào)研的民宿酒店覆蓋了中高端和經(jīng)濟(jì)型民宿。從營(yíng)業(yè)額來(lái)看，1—7 月，大部分調(diào)研企業(yè)比去年同期下降20%左右，部分中高端企業(yè)由于有強(qiáng)大的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)積極擴(kuò)展?fàn)I銷渠道，經(jīng)營(yíng)情況與去年相比能夠持平甚至稍好；從利潤(rùn)來(lái)看，幾乎所有的調(diào)研企業(yè)都表示2022 年是近年來(lái)遇到困難最大的一年，疫情多次反復(fù)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)停轉(zhuǎn)，由于固定的開(kāi)支成本，利潤(rùn)空間不斷被壓縮甚至出現(xiàn)虧本情況；從客流量情況看，今年的平均客流量只有正常年度的一半左右，其中三、四月份由于疫情防控升級(jí)導(dǎo)致整月無(wú)客流。疫情得到控制后，客流逐步恢復(fù)正常，但是主要為本地客人，外市、外省客人占比急劇下降。

（二）業(yè)務(wù)范圍廣泛，主要依托當(dāng)?shù)靥厣Y源

從業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，江蘇民宿可細(xì)分為三大類：一是自然資源依托型。主要以山河湖海等自然旅游資源為依托，為成熟的景區(qū)提供吃、住、娛樂(lè)等配套功能，為游客提供當(dāng)?shù)赜刑厣姆?wù)，如南京湯山溫泉旅游度假區(qū)、鎮(zhèn)江句容茅山、揚(yáng)州瘦西湖等周邊旅游民宿。二是人文景觀依托型。借助區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮歷史古跡、古典園林、宗教文化、古鎮(zhèn)古村等重要人文景觀優(yōu)勢(shì)，如南京夫子廟、蘇州園林、周莊古鎮(zhèn)等周邊旅游民宿。三是城郊休閑依托型。以休閑農(nóng)業(yè)為主題，依托農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形成的景觀資源，為游客提供山水美景觀光、田園觀光、農(nóng)事體驗(yàn)的住宿接待設(shè)施，如蘇州吳中、常州溧陽(yáng)、無(wú)錫宜興、南京江寧等地的旅游民宿，已初步形成集聚規(guī)模。

（三）民宿經(jīng)營(yíng)主體多樣，政府企業(yè)農(nóng)戶多方參與

從經(jīng)營(yíng)主體來(lái)看，民宿主要分為三大類：一是家庭自有經(jīng)營(yíng)型。此類經(jīng)營(yíng)模式由居民自身作為投資主體，利用自家宅基地或房屋經(jīng)過(guò)改造裝修后開(kāi)辦旅游民宿，人員構(gòu)成多為家庭成員及其親屬，主要定位為中低端旅游民宿。二是共享共建聯(lián)營(yíng)型。此類經(jīng)營(yíng)模式為政府組建，企業(yè)與村委會(huì)以及農(nóng)戶作為共同投資主體，村委會(huì)和農(nóng)戶提供土地和勞動(dòng)力，政府提供政策和平臺(tái)支持，公司提供資金和管理支持，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和管理培訓(xùn)。這種經(jīng)營(yíng)類型多集中在鄉(xiāng)村民宿，與鄉(xiāng)村振興結(jié)合緊密。三是承包租賃經(jīng)營(yíng)型。此類經(jīng)營(yíng)模式是一個(gè)或多個(gè)投資主體承包租賃一定的流轉(zhuǎn)土地或閑置房屋進(jìn)行投資建設(shè)，采取企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理模式，外聘相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行客源招攬、住宿服務(wù)和餐飲服務(wù)等工作。

（四）營(yíng)銷渠道主要集中在線上，以攜程、美團(tuán)為主

民宿的營(yíng)銷渠道以線上為主，主要集中在攜程、美團(tuán)兩個(gè)平臺(tái)。民宿的入住群體偏年輕化，提前線上訂房便于規(guī)劃路線、安排行程，線上訂房符合大部分人的消費(fèi)習(xí)慣。某民宿負(fù)責(zé)人表示，該民宿超過(guò)85%的訂單來(lái)自于線上，攜程和美團(tuán)兩個(gè)平臺(tái)約占了96%的線上訂單，其中攜程占了65%的訂單量；飛豬、驢媽媽等其他平臺(tái)也有投放，但營(yíng)銷力度不如攜程、美團(tuán)。攜程和美團(tuán)均對(duì)訂單收取抽成，攜程抽成比例約15%，美團(tuán)抽成比例約10%。規(guī)模最大的八間房民宿線上和線下訂單占比基本相當(dāng)，線下訂單來(lái)源于承接企業(yè)單位的團(tuán)建、年會(huì)活動(dòng)等，一般已形成了相對(duì)固定的合作關(guān)系。

（五）品牌建設(shè)傾向塑造自身特色，對(duì)評(píng)級(jí)關(guān)注較低

此次調(diào)研的民宿經(jīng)營(yíng)者大部分對(duì)現(xiàn)有的民宿評(píng)級(jí)并不看重，因?yàn)楝F(xiàn)有的等級(jí)評(píng)定內(nèi)容硬性限制較多，一味追求評(píng)級(jí)甚至?xí)绊懫髽I(yè)發(fā)展的特色和增加運(yùn)行成本。另外，民宿消費(fèi)主體的年輕客戶更加看中的是民宿本身的特色以及與傳統(tǒng)星級(jí)酒店的差異性，所以大部分民宿經(jīng)營(yíng)者并不執(zhí)著于星級(jí)評(píng)定。另外，對(duì)于連鎖品牌的發(fā)展，更多是高端民宿企業(yè)的考慮范圍，其中最具代表性的連鎖品牌當(dāng)屬宜興市龍隱系列，該企業(yè)的負(fù)責(zé)人表示未來(lái)還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)品牌建設(shè)并將于其他地區(qū)新開(kāi)龍隱系列的酒店。

（六）民宿經(jīng)營(yíng)者預(yù)期偏弱，創(chuàng)新及擴(kuò)張意愿不強(qiáng)

從發(fā)展預(yù)期看，疫情不確定因素影響較大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市居民對(duì)民宿及農(nóng)家樂(lè)旅游產(chǎn)品的需求日益旺盛。隨著城鎮(zhèn)人口規(guī)模和收入增長(zhǎng)，旅游的需求也與日俱增，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城市交通擁擠，生活節(jié)奏緊張，回歸大自然成為城鎮(zhèn)人口的重要需求之一，這給農(nóng)家樂(lè)旅游在需求端帶來(lái)了大量的客源，民宿及農(nóng)家樂(lè)旅游擁有巨大的發(fā)展契機(jī)。但疫情的不確定因素對(duì)民宿農(nóng)家樂(lè)的發(fā)展有極大影響，大多數(shù)民宿經(jīng)營(yíng)者或投資人（尤其是農(nóng)戶個(gè)體經(jīng)營(yíng)者）在經(jīng)營(yíng)中持保守策略，沒(méi)有繼續(xù)追加投資的計(jì)劃，個(gè)別明確表示已在縮減人員、減少開(kāi)支，并且有關(guān)閉農(nóng)家樂(lè)的傾向，有繼續(xù)追加投資的多為有當(dāng)?shù)卣龀值钠髽I(yè)。

｜民宿經(jīng)營(yíng)面臨的主要困難及訴求

（一）監(jiān)管職責(zé)邊界模糊，制度體系亟須完善

目前江蘇省民宿產(chǎn)業(yè)仍處于初步發(fā)展階段，監(jiān)管制度尚不健全。一是民宿監(jiān)管立法缺失。盡管部分市如蘇州創(chuàng)新突破，出臺(tái) 《蘇州市農(nóng)家樂(lè)管理辦法》，但由于缺乏上位法支撐，實(shí)際推動(dòng)執(zhí)行時(shí)困難重重。二是民宿劃分標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。各地關(guān)于民宿的概念、性質(zhì)和規(guī)模等未進(jìn)行明確界定，民宿準(zhǔn)入門檻、審批辦法標(biāo)準(zhǔn)不一，給民宿監(jiān)管工作帶來(lái)一定的難度。三是監(jiān)管職責(zé)邊界模糊。民宿的管理涉及文旅、公安、住建、衛(wèi)健、市場(chǎng)監(jiān)管等部門，多部門權(quán)責(zé)不清、交叉管理容易導(dǎo)致監(jiān)管效率不高的情況。四是違法懲罰機(jī)制不健全。民宿經(jīng)營(yíng)違法違規(guī)成本過(guò)低，民宿違法經(jīng)營(yíng)特別是 “無(wú)證經(jīng)營(yíng)” 情況得不到有效遏制。

（二）工作日空房率高，平臺(tái)營(yíng)銷成本負(fù)擔(dān)重

此次調(diào)研中，多家民宿經(jīng)營(yíng)者反映，民宿季節(jié)性經(jīng)營(yíng)特征和天氣影響因素疊加，普遍存在 “旺季人滿為患，淡季空房待客” “節(jié)假日一房難求，工作日一房難售” 的經(jīng)營(yíng)潮汐現(xiàn)象，淡旺季鄉(xiāng)村民宿入住率相差最高能達(dá)40 多個(gè)百分點(diǎn)。入選南京市首批職工療休養(yǎng)基地的某民宿經(jīng)營(yíng)者反映，疫情防控常態(tài)化下，工會(huì)客源不斷流失，外加職工療休養(yǎng)政策難以普惠，工作日空房率高成為 “單打獨(dú)斗” 的民宿經(jīng)營(yíng)者心頭之痛。同時(shí)，無(wú)論是公司代運(yùn)營(yíng)還是民間資本投資者，均普遍反映平臺(tái)營(yíng)銷成本高昂，平臺(tái)抽成比例較高，希望能在政府層面幫助宣傳，從而增加客源，帶動(dòng)收益。

（三）鄉(xiāng)村配套設(shè)施比較落后，居住舒適度差異較大

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后是當(dāng)前制約鄉(xiāng)村民宿發(fā)展最大障礙之一。一是交通設(shè)施有盲點(diǎn)。如蘇州太湖度假區(qū)、陽(yáng)澄湖旅游度假區(qū)等鄉(xiāng)村旅游勝地，雖自然資源很好，卻不在各市（區(qū)）中心1 小時(shí)交通圈內(nèi)，且缺乏軌道交通與公共交通，游客很難到達(dá)。二是居住舒適度較低。鄉(xiāng)村缺乏停車場(chǎng)、餐廳和購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)所等配套設(shè)施，且?guī)?、餐飲衛(wèi)生以及住宿條件也與游客的需求有差距。三是污水集中處理難。目前污水管網(wǎng)未能做到鄉(xiāng)村民宿全覆蓋，存在某些民宿排水系統(tǒng)不到位，直接把污水排入水系的情況，污染環(huán)境。

（四）同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)融合層次較低

一方面民宿缺乏個(gè)性化創(chuàng)意。目前市面上鄉(xiāng)村民宿大多數(shù)是借鑒成功的民宿案例進(jìn)行改進(jìn)式模仿，經(jīng)營(yíng)模式較為單一，主要提供住宿和餐飲服務(wù)，個(gè)性化服務(wù)水平不高，缺乏記憶點(diǎn)。另一方面是產(chǎn)業(yè)融合層次較低。部分鄉(xiāng)村民宿開(kāi)發(fā)了休閑農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)等農(nóng)旅融合產(chǎn)品，但也主要集中在簡(jiǎn)單的農(nóng)業(yè)采摘、植物觀賞、農(nóng)產(chǎn)品售賣等方面，季節(jié)和天氣限制因素較強(qiáng)，客源旺季與淡季落差較大。民宿對(duì)鄉(xiāng)土文化、鄉(xiāng)風(fēng)民俗等挖掘不深，特色品牌體現(xiàn)力不夠，使回頭客大量流失。

（五）經(jīng)營(yíng)保障成痛點(diǎn)，融資困難制約發(fā)展

隨著疫情防控常態(tài)化，鄉(xiāng)村旅游也逐漸恢復(fù)生氣，這期間民宿主的保險(xiǎn)意識(shí)也有所增強(qiáng)。據(jù)了解，目前市面上民宿相關(guān)的保險(xiǎn)還屬于新生事物，主要是保障民宿的財(cái)產(chǎn)損失、營(yíng)業(yè)中斷損失、租客、旅客的人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，也有保障民宿經(jīng)營(yíng)對(duì)周邊第三者造成的財(cái)險(xiǎn)損失。此次實(shí)地調(diào)研中，南京市某民宿經(jīng)營(yíng)者反映，咨詢過(guò)多家保險(xiǎn)公司，目前沒(méi)有接觸到針對(duì)民宿產(chǎn)業(yè)的社會(huì)保障較高的綜合性保險(xiǎn)，民宿財(cái)產(chǎn)、客人人身安全、工作人員的保障成了經(jīng)營(yíng)中的痛點(diǎn)。此外，民宿經(jīng)營(yíng)者由于融資渠道不暢通，融資成本高，民宿融資貸款難對(duì)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模望而卻步，甚至直言已錯(cuò)失一些發(fā)展良機(jī)。民宿經(jīng)營(yíng)者反映，現(xiàn)有的融資幫扶還輻射不到民宿行業(yè)，甚至在南京市基本還處于空白。

｜對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)制度體系研究，提高監(jiān)管服務(wù)水平

建議政府及相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管制度的探索謀劃，在現(xiàn)有意見(jiàn)和辦法的基礎(chǔ)上開(kāi)拓創(chuàng)新，進(jìn)一步規(guī)范民宿行業(yè)發(fā)展，營(yíng)造良好營(yíng)商環(huán)境。要加強(qiáng)研究，細(xì)化民宿行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定民宿專項(xiàng)管理辦法。要明確主管部門，強(qiáng)化文旅、公安、農(nóng)業(yè)、住建、應(yīng)急、市場(chǎng)監(jiān)管和消防等相關(guān)部門之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成部門齊抓共管、上下聯(lián)動(dòng)的工作格局。要建立權(quán)責(zé)清晰、職能明確的管理服務(wù)機(jī)制，簡(jiǎn)化開(kāi)辦民宿的審批流程。要建立違法懲罰性賠償和罰款制度，暢通投訴渠道，打擊違法經(jīng)營(yíng)。要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)職能職責(zé)，訂立行規(guī)行約，引導(dǎo)行業(yè)自律。

（二）完善民宿配套服務(wù)，做好產(chǎn)業(yè)融合文章

建議各地相關(guān)部門結(jié)合自身特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確定位，推動(dòng)民宿產(chǎn)業(yè)品質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升。一方面，要結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，盤活各類政策，整合各類資金，深入推進(jìn)農(nóng)村配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整治鄉(xiāng)村環(huán)境，夯實(shí)民宿發(fā)展硬件基礎(chǔ)。另一方面，要深挖各地水鄉(xiāng)文化、農(nóng)耕文化、園林文化等特色資源，打造民宿特色品牌。推動(dòng)民宿與農(nóng)業(yè)、文旅、體育、教育等產(chǎn)業(yè)深度融合，發(fā)展 “民宿+文創(chuàng)” “民宿+親子” “民宿+研學(xué)” “民宿+運(yùn)動(dòng)” “民宿+美食” “民宿+康養(yǎng)”等民宿新業(yè)態(tài)，建立民宿休閑度假集聚區(qū)。

（三）政府企業(yè)共同發(fā)力，出臺(tái)民宿獎(jiǎng)補(bǔ)政策

為重拾民宿行業(yè)經(jīng)營(yíng)信心和發(fā)展動(dòng)力，減輕經(jīng)營(yíng)者租金稅費(fèi)壓力、現(xiàn)金流緊張等問(wèn)題，建議：一是政府企業(yè)和社會(huì)共同發(fā)力，完善基本公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，招攬集團(tuán)運(yùn)營(yíng)，吸引民資入股，通過(guò)PPP 等項(xiàng)目形式共促民宿發(fā)展。二是通過(guò)發(fā)放消費(fèi)券、開(kāi)展系列文旅促消費(fèi)活動(dòng)幫助提升市民休閑旅游消費(fèi)需求。三是相關(guān)部門出臺(tái)民宿補(bǔ)貼政策?？蓪?duì)經(jīng)營(yíng)規(guī)范的民宿給予租金、床位和餐位補(bǔ)貼；對(duì)年客流量達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的民宿給予獎(jiǎng)勵(lì)資金等。

（四）充分彰顯本地特色，因地制宜創(chuàng)新發(fā)展

一是創(chuàng)新民宿+娛樂(lè)休閑模式?？梢源蛟煜盗刑厣蓍e娛樂(lè)活動(dòng)，如泰州市打造了溱潼芒禾音樂(lè)節(jié)、水城水鄉(xiāng)國(guó)際旅游節(jié)、興化千垛菜花旅游節(jié)等，滿足不同群體對(duì)旅游的不同需求，擴(kuò)大旅游的人流量，從而提升民宿業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。二是創(chuàng)新民宿+文創(chuàng)購(gòu)物模式。獨(dú)具特色的文化產(chǎn)品易令外地游客眼前一亮，譬如泰州的空竹、風(fēng)箏、微雕、根雕等，將文化產(chǎn)品融入到民宿的設(shè)計(jì)當(dāng)中以吸引游客，提升消費(fèi)的同時(shí)又帶動(dòng)民宿營(yíng)業(yè)額的增加。三是創(chuàng)新民宿+特色餐飲模式。如揚(yáng)州、淮安、泰州是全國(guó)聞名的水鄉(xiāng)，水產(chǎn)資源非常豐富，江鮮、河鮮知名度較高?？梢越Y(jié)合當(dāng)?shù)靥厣撕驮绮栉幕?，培育民宿餐飲品牌，通過(guò)住宿+餐飲的模式，基本解決游客的生活需求，更好地留住游客。