房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)與重點(diǎn)探究

□艾文清

近些年來，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與發(fā)展水平不斷提升的大環(huán)境與大背景下，人們的生活水平與品質(zhì)也有了很大的提升，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也逐漸趨于穩(wěn)定。隨著我國(guó)住房政策的變化，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)。而隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的逐漸發(fā)展，新的會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)與要求逐漸被提出來。由于受到諸多因素的影響與限制，房地產(chǎn)企業(yè)在開展會(huì)計(jì)核算時(shí)容易出現(xiàn)很多的問題亟待解決，這會(huì)影響和制約房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。因此，重視解決房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的重點(diǎn)與難點(diǎn)是非常必要且迫切的，也是幫助房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的路徑與手段。

一、分析房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)

在房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算過程中，主要涉及的就是收入、成本與費(fèi)用這三大核算類別，其核算的重點(diǎn)也在這三大類別下的明細(xì)會(huì)計(jì)科目當(dāng)中。

(一)收入與成本核算內(nèi)容是重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在開展會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)時(shí)，收入與成本的會(huì)計(jì)核算一直都是其核算的中心與重點(diǎn)。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中所涉及的資金與效益的核算，結(jié)合國(guó)家相關(guān)稅務(wù)政策與會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)，正確且全面地認(rèn)知房地產(chǎn)收入核算的范圍。而在稅務(wù)政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面容易出現(xiàn)收入標(biāo)準(zhǔn)不明確等問題，這會(huì)大大地增加房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的難度。而在房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算過程中，成本項(xiàng)目中的每一項(xiàng)內(nèi)容都是其核算的重點(diǎn)，都是不可忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)和流程。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員要具有全局意識(shí)，將整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)或者建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)成核算的整體或者主體，這也會(huì)增加會(huì)計(jì)核算的難度。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項(xiàng)目還涉及成本分?jǐn)偟闹攸c(diǎn)問題，如公共建設(shè)成本、開發(fā)拆遷補(bǔ)償成本等等，這些成本都是房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際會(huì)計(jì)核算中應(yīng)該重視的重點(diǎn)核算內(nèi)容。

(二)費(fèi)用核算的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在開展費(fèi)用核算的相關(guān)內(nèi)容時(shí)，主要涉及借款費(fèi)用與預(yù)交稅費(fèi)等重點(diǎn)核算工作。而在借款費(fèi)用核算時(shí)，由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算時(shí)要確定好借款費(fèi)用核算情況，將原始成本與費(fèi)用配比進(jìn)行有效結(jié)合，以此來優(yōu)化借款費(fèi)用核算的全面性與準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)與開發(fā)房產(chǎn)之前，要用到大量的資金，也會(huì)涉及更多的資金支出，而銀行貸款會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生借款費(fèi)用的主要來源與形式。在銀行貸款的借款費(fèi)用產(chǎn)生形勢(shì)下，借款利息的產(chǎn)生與增加是不可忽視的，很多企業(yè)借款費(fèi)用會(huì)分為資本化與費(fèi)用化兩個(gè)部分，在具體會(huì)計(jì)核算時(shí)，分清資本化與費(fèi)用化的借款利息也是會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)，也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展帶來很大的影響。

與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、涉及的開發(fā)項(xiàng)目也很多，在具體經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目建設(shè)過程中會(huì)涉及到很多的稅費(fèi)項(xiàng)目需要承擔(dān)，如常見的有日常經(jīng)營(yíng)所負(fù)擔(dān)的增值稅、增值稅附加、企業(yè)所得稅以及其他小稅種，還有房產(chǎn)稅、土地增值稅等等。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)付房款后要按照相應(yīng)的比例進(jìn)行稅款繳納。由于涉稅種類較多，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員在稅費(fèi)科目核算過程中，要準(zhǔn)確地對(duì)當(dāng)期的稅費(fèi)情況進(jìn)行核算與繳納，其涉及到預(yù)交稅費(fèi)的會(huì)計(jì)核算處理，這也是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算過程中的重點(diǎn)與難點(diǎn)。

二、分析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)

在開展會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)時(shí)，確認(rèn)收入、相關(guān)業(yè)務(wù)的核算以及核算周期的確定與把控是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)。

(一)確認(rèn)收入難點(diǎn)分析。房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)，按照國(guó)家頒布的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，房企必須要獲取預(yù)售許可證才能夠預(yù)售房屋。很多消費(fèi)者通常也會(huì)選擇運(yùn)用分期付款等方法或者形式來進(jìn)行購房。而在我國(guó)稅收管理法律法規(guī)中有明確的規(guī)定與要求，房地產(chǎn)企業(yè)無論以分期付款或者定金的方式收取的房款，都視同銷售并在當(dāng)期繳納相關(guān)營(yíng)業(yè)稅金及附加，這與會(huì)計(jì)核算的收入實(shí)現(xiàn)制相符。但是在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則中，確認(rèn)收入時(shí)要待房地產(chǎn)開發(fā)或者建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收結(jié)束以后才能夠確認(rèn)收入，這屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，會(huì)計(jì)與稅法兩大原則在房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入方面存在差異，這會(huì)大大地增加房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入核算的難度，因此，確認(rèn)收入是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)之一。

(二)業(yè)務(wù)核算難點(diǎn)分析。房地產(chǎn)企業(yè)與其他經(jīng)營(yíng)企業(yè)之間比較，其特殊性、繁瑣性更強(qiáng)，其涉及的項(xiàng)目與內(nèi)容較多，因而核算企業(yè)也比較復(fù)雜和困難。企業(yè)在開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)是其主要業(yè)務(wù)與內(nèi)容，其不僅涉及房屋的外觀與框架建造，還涉及房屋室內(nèi)各類基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，如水電、煤氣管道等。與此同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)與銷售收入，一般會(huì)退出精裝房出售，因而房屋的裝飾、裝修也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的主要項(xiàng)目與內(nèi)容，隨著房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目與內(nèi)容的逐漸變化與增多，其核算的內(nèi)容與范圍也逐漸增加和擴(kuò)大，核算的繁瑣性與復(fù)雜性更強(qiáng)，這也會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的困難。

(三)核算周期難點(diǎn)分析。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)一個(gè)房屋建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，其從開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收都會(huì)經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間。由于房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模較大，建設(shè)的周期也很長(zhǎng)，通常土地競(jìng)標(biāo)就會(huì)耗費(fèi)一年至兩年的時(shí)間，有的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，因?yàn)槠渖婕暗酵恋卣饔脤徟?，建筑拆遷等相關(guān)工作的處理，在此之后才能夠逐步開展房屋建筑的建設(shè)工作，在此期間可以開展房屋預(yù)售工作，其會(huì)計(jì)核算周期較長(zhǎng)、跨度較大，對(duì)于資金的要求也比較高。因此，周期與資金準(zhǔn)備都是房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算過程中核算的難點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算重難點(diǎn)優(yōu)化與解決的方略探究

房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)當(dāng)前會(huì)計(jì)核算的重難點(diǎn)時(shí)，要尋求更好、更科學(xué)、更高效的會(huì)計(jì)核算方法化解與解決重難點(diǎn)問題，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算效率，使其核算的全面性、準(zhǔn)確性得以更好提高。

(一)重視會(huì)計(jì)科目的細(xì)化與合理設(shè)置。當(dāng)前，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，由于會(huì)計(jì)科目設(shè)置缺乏一定的合理性與科學(xué)性，使得會(huì)計(jì)核算工作無法高效開展與進(jìn)行。因此，為了能夠更好地解決房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算過程中存在的問題以及重難點(diǎn)，重視會(huì)計(jì)科目的細(xì)化與合理設(shè)置是非常必要且迫切的，也是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算效果與水平的重要基礎(chǔ)與前提。在科學(xué)、合理設(shè)置或者設(shè)定會(huì)計(jì)核算科目時(shí)，會(huì)計(jì)核算人員要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)狀態(tài)、發(fā)展情況、未來業(yè)務(wù)發(fā)展與經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)進(jìn)行認(rèn)知與分析，強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算時(shí)間的縮短，推動(dòng)會(huì)計(jì)核算流程的簡(jiǎn)化，提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效性。與此同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有很多子公司，其在會(huì)計(jì)核算時(shí)不要應(yīng)用獨(dú)立的會(huì)計(jì)核算方式，只需要在總賬核算科目下設(shè)置子賬目即可，這樣既能夠提升會(huì)計(jì)核算整體性，又能夠提升會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性與及時(shí)性。此外，由于會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)核算的重難點(diǎn)問題較為凸出，通過會(huì)計(jì)核算科目的明細(xì)設(shè)置與合理安排，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)展開會(huì)計(jì)核算，使其核算的真實(shí)性、精準(zhǔn)性得以更好保障，提升會(huì)計(jì)核算的整體水平。

(二)收入會(huì)計(jì)核算范圍的明確。由于房地產(chǎn)企業(yè)在收入核算方面存在一定的困難與問題，因此，在優(yōu)化與解決收入會(huì)計(jì)核算問題時(shí)，要重視收入核算范圍的明確。在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品之前，所有交定金或者分期付款的收入都應(yīng)該確認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的內(nèi)容，納入到收入核算范圍當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入核算的范圍會(huì)涵蓋舊城改造的回遷房、出售的周轉(zhuǎn)房等，但是銷售的自用房地產(chǎn)不能列入到收入核算的范圍當(dāng)中。與此同時(shí)，要重視房地產(chǎn)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的明確，在銷售合同或者預(yù)售合同簽署時(shí)，房企要依照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)與要求來開展合同會(huì)簽業(yè)務(wù)，這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)收入核算范圍的明確提供良好的法律保障，提升收入核算的時(shí)效性與準(zhǔn)確性。

(三)重視房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算機(jī)制與體系的健全與完善。與其他運(yùn)營(yíng)企業(yè)比較，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)存在一定的特殊性，在會(huì)計(jì)核算時(shí)就不能夠按照其他企業(yè)的常規(guī)會(huì)計(jì)核算科目來進(jìn)行核算與記賬。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視自身會(huì)計(jì)核算機(jī)制的健全與會(huì)計(jì)核算體系的完善，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)的特殊性，合理選擇應(yīng)用權(quán)責(zé)發(fā)生制還是收付實(shí)現(xiàn)制的會(huì)計(jì)核算方式來進(jìn)行科目記賬與處理。一旦選擇一般不會(huì)輕易改變或者變動(dòng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，面對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)核算問題，如借款費(fèi)用的資本化與費(fèi)用化、預(yù)提稅費(fèi)的處理等，都要納入到會(huì)計(jì)日常核算體系與工作中，加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的全面化管理，最大化地消除管理與核算風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)與要求所有會(huì)計(jì)核算人員要嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)核算的體系與標(biāo)準(zhǔn)來展開各項(xiàng)明細(xì)科目的核算，提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性與效率。

四、結(jié)語

綜上所述，在企業(yè)會(huì)計(jì)核算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同，其涉及的建設(shè)周期較長(zhǎng)，涉及的核算內(nèi)容較多且復(fù)雜，其會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)與難點(diǎn)較多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員在開展相關(guān)業(yè)務(wù)核算時(shí)，不僅要正確認(rèn)知會(huì)計(jì)、稅法的相關(guān)準(zhǔn)則，要合理增加與設(shè)置會(huì)計(jì)核算相關(guān)科目，對(duì)整個(gè)建設(shè)周期的會(huì)計(jì)核算內(nèi)容與業(yè)務(wù)要進(jìn)行一個(gè)全局的把握，并將每項(xiàng)明細(xì)科目進(jìn)行細(xì)化核算，重視核算方法的多元化創(chuàng)新與會(huì)計(jì)核算體系的優(yōu)化與健全，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算更加精準(zhǔn)，會(huì)計(jì)核算的效果更好、精準(zhǔn)性與核算效率更高，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更加綜合、全面與可持續(xù)。