逃離首爾：殘酷都市物語

湯興

首爾江南區(qū)，商業(yè)街的地鐵入口

38歲的“首爾主義者”金相勛，逃離了首爾。

接受《看世界》采訪時，金相勛剛剛從首爾搬到鄰近的仁川市。在此之前，他沒有想過會離開首爾：“也許是因為在這里的工作，也許是對首爾設(shè)施的依賴，又或者只是因為我相信年輕人就應(yīng)該在首爾?！?/p>

他稱自己就像是首爾主義者，僅僅是留在這個城市，就擁有自豪感。

但兩個月的找房經(jīng)歷后，相勛對于首爾的堅守，被高昂的“全租房”租金擊垮。他不愿繼續(xù)住在逼仄的單間，卻也無力承擔(dān)超預(yù)算的租房貸款利息。

他的住址選擇范圍，追隨低價“全租房”一路向西，最終來到了仁川?！霸诟卟豢膳实姆績r面前，首爾的很多人都活成了寄居蟹。我已經(jīng)接受買不起房的現(xiàn)實，但現(xiàn)在連租賃‘全租房’都變得遙不可及，我在首爾已經(jīng)無家可歸。”

首爾江南區(qū)的城市群

集中了多數(shù)資源的首爾，是無數(shù)韓國年輕人的夢之城。但不斷飆升的房價，讓他們在居無定所的強烈不安感下選擇了逃離。

截至2021年10月底，首爾已連續(xù)20個月人口凈外流，預(yù)計全年凈流出人口10萬以上。其中，流出年齡段以二三十歲一代為主。韓國發(fā)展研究院國際政策研究生院教授崔瑟基分析稱，住房壓力是“首爾人口外流的主因”。

截至2021年11月，首爾公寓每平米均價為1306萬韓元（約7萬元人民幣），與2017年5月文在寅就職時相比上漲109%。其中，首爾江南區(qū)盤浦洞每平米單價創(chuàng)下超3000萬韓元（約16萬元人民幣）的紀(jì)錄;首都99.1平米公寓的均價，也從2017年5月的6.2億韓元躍升至11月的12.9億韓元（約692萬元人民幣）。有數(shù)據(jù)顯示，首爾普通打工人通過儲蓄收入購買公寓所需的時間，也從20年增加到38年。

韓國國民銀行11月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月，首爾中等收入家庭的年收入與房價之比為17.6。這意味著，中等收入家庭需要不吃不喝近18年，才能在首爾買下一套房產(chǎn)。

買不起房，租房呢？韓國租房模式有全租和月租兩種：其中，韓國特有的“全租”無須付房租，只要向房東繳納房屋總價的30%～80%作為保證金（通常是70%），這筆錢將在租期滿后全額返還;“月租”須按月支付房租，繳納少量保證金。

前者通常用于整租，是以家庭為單位的租戶的普遍選擇;后者一般適用于考試院、單間或雙間的租賃。

據(jù)韓國國民銀行統(tǒng)計，以2021年10月為準(zhǔn)，首爾公寓的平均全租保證金為6.57億韓元（約353萬元人民幣），與去年同期相比上漲超1.2億韓元，漲幅高達22%。

面對高昂的全租房保證金，貸款租住全租房在韓國蔚然成風(fēng)。不過，韓媒《每日經(jīng)濟新聞》評價道，除了上層階級，其他階級難以在首爾購買公寓或租賃全租房;低收入階層幾乎不可能在首爾找到合適住所，除非租住公租房，而公租房在市場的比例僅為5%。

韓國的最新最低工資標(biāo)準(zhǔn)為每小時9160韓元（約52元人民幣），相當(dāng)于每月最低工資是人民幣1萬元出頭。而美世咨詢發(fā)布的《2020全球生活成本》調(diào)查報告顯示，首爾位列全球城市生活成本第11高。

韓國特有的“全租”無須付房租，只要向房東繳納房屋總價的30%～80%作為保證金。

在首爾工作十年的正煥告訴《看世界》，即使省吃儉用，首爾每月的生活費也至少需100萬韓元（約5400元人民幣）。他租住在考試院，這是一種價格低廉的“群租房”，原來是為赴首爾考試的人設(shè)置，現(xiàn)在已經(jīng)成為低收入者聚集的地方，每月含水電租金大約是2000元人民幣。

正煥的計劃是，攢夠在大邱購房的全款，就離開首爾?！八晕視簳r還不能逃離，我需要每月220個小時的工作。除了首爾，其他地方很難找到這樣的工作?！?/p>

而逃離首爾的人，多數(shù)也未能逃離出首爾都市圈。大多數(shù)離開首爾的人，遷往附近的京畿道或仁川市。韓國《2020年人口住宅普查》數(shù)據(jù)顯示，2020年首爾流出40.2萬人，其中26.6萬人被京畿道吸收，占流出總量的一半以上，還有2.7萬人選擇去往仁川。

大慧是一個三歲孩子的媽媽，她和丈夫兩年前在仁川貸款購買了公寓定居。她告訴《看世界》，她的丈夫仍在首爾做全職工作，她也會去首爾做兼職，來回的通勤時間是三小時。每日穿梭于仁川和首爾，也是很多韓國年輕人的生活常態(tài)。

但首爾房價增長已開始輻射首爾的周邊地區(qū)。京畿道最新的平均全租價格，從上一年同期的2.95億韓元上漲至3.76億韓元（約200萬元人民幣），漲幅高達27%;仁川的公寓全租價格也同比上漲了12%。

韓國《中央日報》稱，房價正順著年輕人逃離的路線增長，從首爾城東區(qū)到東大門區(qū)，再到都市圈內(nèi)的京畿道和仁川。下一步，還能逃至何處？

政府并非不作為。文在寅在執(zhí)政期內(nèi)，先后出臺了20多項房地產(chǎn)改革政策，包括收緊貸款、對擁有多套住宅的房主增稅、提高綜合房地產(chǎn)稅、購置稅和轉(zhuǎn)讓所得稅，目的是監(jiān)管市場，解決投機問題。

調(diào)控力度也是前所未有。2019年12月，政府開始禁止商業(yè)銀行向?qū)で筚徺I超過15億韓元房產(chǎn)的人發(fā)放抵押貸款;2020年6月，宣布綜合房產(chǎn)稅稅率將從0.6%～3.2%上調(diào)到1.2%～6%。此外，多套房持有者的房屋轉(zhuǎn)讓稅也逐步提升到65%～75%，這類房主賣房的大部分所得將交給政府。

多重提高征稅在引發(fā)大量民眾不滿的同時，對房屋交易市場起到了短期震懾作用。政府希望以這些政策迫使囤房、炒房的人出售房產(chǎn)，增加市場供給。然而，稅率暴漲反讓房主們選擇牢牢握住房產(chǎn)，以漲租對沖增稅損失，而不是出售。

在供需比長期失衡的情況下，漲租得到了市場支持。房租上漲在一定程度上又刺激了房價增長。在這場上升的螺旋中，租房者成為了最大的受害者。即使政府出臺了租賃“三法”試圖保障租戶利益，限制租金增長，仍無法減緩租金漲速。

韓國的考試院

曾在青瓦臺民政首席室任職的崔弼在，向《看世界》分析道：文在寅政府房地產(chǎn)政策失敗的最大原因，是沒有遵守市場經(jīng)濟原理增加房源供給，而是試圖以過度征稅緩解問題。

這與明治大學(xué)教授金俊亨的觀點不謀而合。他認為韓國政府誤解了房地產(chǎn)市場的運作方式，癡迷于解決投機問題，卻沒有提供足夠的高質(zhì)量公寓來滿足需求。

中國社科院亞太與全球戰(zhàn)略研究院副研究員李天國告訴《看世界》，近年來隨著“三拋族”（拋棄戀愛、拋棄結(jié)婚、拋棄生育）現(xiàn)象愈演愈烈，首爾的1人家庭數(shù)量不斷增加，住房剛需有增無減，供需進一步失衡，房價漲勢難以遏制。

韓國統(tǒng)計廳最新數(shù)據(jù)顯示，該國家庭數(shù)量的增速超過了人口增速：家庭平均規(guī)模變小，家庭成員平均人數(shù)下降到2.3人，單身家庭的數(shù)量穩(wěn)步增加，超過一半的住戶家庭規(guī)模為1～2人。

因此，從長遠來看，鑒于家庭結(jié)構(gòu)變化和政府住房供應(yīng)計劃進度緩慢，韓國房產(chǎn)市場供需將持續(xù)失衡。

稅率暴漲反讓房主們選擇牢牢握住房產(chǎn)，以漲租對沖增稅損失，而不是出售。

李天國補充道，首爾是韓國人口最密集的地區(qū)，較易受韓國國內(nèi)經(jīng)濟政策和發(fā)展形勢影響，在供需失衡的情況下，如果市場流動性過剩，房屋交易量和價格很容易上漲。

另一方面，新冠疫情暴發(fā)后，為了刺激國內(nèi)需求，韓國央行采取寬松的貨幣政策，維持低利率，最低下調(diào)至0.5%，大幅增加了韓國國內(nèi)資金流動性，而增加的貨幣流入房地產(chǎn)市場，也推升了房價。

韓國房地產(chǎn)市場專家、Invade投資咨詢公司首席執(zhí)行官李相宇認為，想改變韓國房地產(chǎn)市場形勢，必須削弱人們的購買欲望，這需要讓民眾相信“房價不會上漲”。

2020年首爾流出40.2萬人，其中26.6萬人被京畿道吸收。圖為京畿道街景

韓國約40%的65歲以上老人生活在相對貧困中

在李相宇看來，租金的大幅上漲主要是政府政策的結(jié)果，而不是市場狀況，但房價不同。“要讓監(jiān)管發(fā)揮作用，人們必須都沒有錢，首爾并非如此。只要市場上仍然充斥著民眾買房的強烈愿望，房價就會不可避免地被推高?！?/p>

李相宇補充道：“如果政府放寬建房和賣房，那么供給會增加得更快，房價波動的敏感度會降低，否則波動會更敏感。”

韓國經(jīng)濟研究所專家Yong Kwon指出，與國際同齡人相比，韓國年輕人對購置房產(chǎn)有著更加強烈的欲望，會將75%的家庭資產(chǎn)投入房地產(chǎn)。

Yong Kwon認為，韓國人的經(jīng)濟焦慮才是房地產(chǎn)問題的癥結(jié)。目前，韓國約40%的65歲以上老人生活在相對貧困中，是所有發(fā)達國家中老年人貧困率最高的。而由于韓國不完善的養(yǎng)老福利制度，年輕人將退休后的經(jīng)濟安全寄托于擁有房產(chǎn)。其中，女性的焦慮更為明顯。韓國女性有在成家后離開勞動力市場的趨勢—這增加了家庭的經(jīng)濟焦慮。

在所有投資工具中，韓國年輕人將房地產(chǎn)視為最安全的。不斷飛漲的房價，持續(xù)給他們的這一認知注入信心。

據(jù)國際清算銀行統(tǒng)計，自1980年代開始，除金融危機令房價出現(xiàn)過短暫下跌外，韓國房價一直保持上升趨勢?！锻饨徽摺冯s志的分析指出，一個重要的原因是，該國股市因財閥結(jié)構(gòu)問題，充滿不確定性，民眾很難期待在股市中獲得穩(wěn)定的投資，而在海外投資又會面對匯率波動，所以更多人選擇投資回報直觀的房地產(chǎn)。這讓韓國財富流入房地產(chǎn)的程度異常高。

近來，由于新冠病毒奧密克戎變種的出現(xiàn)，韓國經(jīng)濟仍在大流行中搖搖欲墜，年輕人的經(jīng)濟焦慮愈發(fā)嚴(yán)重。習(xí)慣于內(nèi)卷的首爾年輕人，會將焦慮繼續(xù)投放到對房地產(chǎn)的渴望中。

韓國媒體NewsPim對30位來自學(xué)術(shù)界、研究機構(gòu)和產(chǎn)業(yè)界的房地產(chǎn)專家的調(diào)查結(jié)果顯示，29位專家預(yù)測全國租金將在未來幾年持續(xù)高漲。一位專家預(yù)測“平穩(wěn)”，但沒有人認為會下降。

Yong Kwon認為，想要解決經(jīng)濟焦慮是非常困難的：“其他國家不應(yīng)對首爾正在面臨的問題感到陌生，它正在所有大都市中發(fā)生?！?/p>

責(zé)任編輯吳陽煜 wyy@nfcmag.com