熱錢涌入大宅，富豪也追風(fēng)

憐青

迪拜棕櫚島的別墅群

疫情期間，多國民眾的避險情緒集中反映在了房地產(chǎn)市場上。與投資者過往熱衷在倫敦、紐約等超級大都會購置房產(chǎn)不同，近來的熱錢不少涌向了亞熱帶地區(qū)。

以陽光沙灘為代表的佛羅里達(dá)，以炎熱奢華為符號的迪拜乃至沙特，都成為了購房者的新寵：2021年第二季度，在佛州的第二大城市邁阿密和“美國威尼斯”勞德代爾堡，購房量同比猛增90%;而2021年1到9月，迪拜的房價已累計(jì)上漲21%。

一位在頭部中資房地產(chǎn)公司從事海外業(yè)務(wù)的從業(yè)者告訴筆者，在外界大呼“資本寒冬”時，其身邊置業(yè)顧問的忙碌卻更勝往昔，除了常規(guī)認(rèn)知中的富裕階層外，擁有一定積蓄的中產(chǎn)人士也成了他們的新晉客戶。

知名房地產(chǎn)顧問服務(wù)商萊坊（Knight Frank）在不久前的《全球房地產(chǎn)投資趨勢》中判斷，不少投資者將房地產(chǎn)視為一種通脹對沖工具。受此影響，2022年或許將是全球跨境房地產(chǎn)投資創(chuàng)紀(jì)錄的一年。

歷史上，佛羅里達(dá)曾多次出現(xiàn)房價泡沫，最著名的莫過于1920年代的那次。

1926年，伴隨著一場颶風(fēng)的襲擊，佛羅里達(dá)州的繁華被瞬間摧毀，原本高漲的購房情緒也如同被澆了一盆冷水。邁阿密當(dāng)年的房產(chǎn)交易額萎縮至1.4億美元，還不到前一年的1/8，不少后來入場的投資者難再按時還貸。

隨著驚恐情緒的蔓延，大量購房者瘋狂拋售手中的房產(chǎn)，佛州的房價自此一落千丈，并最終產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，加速引發(fā)了美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)和后來的大蕭條。

停靠在勞德代爾堡的游艇

2022年或許將是全球跨境房地產(chǎn)投資創(chuàng)紀(jì)錄的一年。

但與此前不同的是，本次邁阿密房價猛漲背后是持續(xù)走熱的美國房價。標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller房價指數(shù)顯示，自2020年5月以來，房價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)16個月攀升，直到2021年9月，上漲勢頭才略有放緩—這也意味著美國房價早已遠(yuǎn)高于一年前的水平。

外媒援引標(biāo)普道瓊斯指數(shù)董事總經(jīng)理克雷格·拉扎拉的觀點(diǎn)稱，房價依然強(qiáng)勁，只是上漲速度略略放緩而已。他認(rèn)為，極為緊張的庫存以及大量投資者從其他領(lǐng)域進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房價始終保持高位。

在諸多上漲城市中，邁阿密格外顯眼，2021年9月25.2%的同比漲幅，遠(yuǎn)高于美國的平均值。極低的房產(chǎn)空置率，是投資邁阿密的重要誘因：數(shù)據(jù)顯示，在過去十幾年，邁阿密大多數(shù)社區(qū)平均的公寓空置率還不到3.5%。

邁阿密房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，在2020年4月至2021年4月期間，現(xiàn)金買家購買公寓的比例從12%上升至25%。該協(xié)會分析認(rèn)為，2020年美國經(jīng)濟(jì)相對動蕩，黃金和國債等傳統(tǒng)避險投資方式的回報率均處于歷史低點(diǎn)，因此投資邁阿密房產(chǎn)不失為一種儲存資本和保存財(cái)富的手段。

作為美國南方重要都會之一，邁阿密氣候宜人且交通極其便利，常年吸引著外來人口在此定居，也一度被戲稱為“拉美小首都”。前述海外房產(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為，邁阿密本輪房價上漲同樣與大量外來人口有關(guān)，在其所接觸的客戶中，就有不少原本居住在紐約的市民意欲在邁阿密購房。

萊坊在一份報告中指出，邁阿密如今聚集了1490名資產(chǎn)超過3000萬美元的超高值人士和近15.8萬名百萬富翁，其財(cái)富人口超過波士頓、日內(nèi)瓦或舊金山。邁阿密市長弗朗西斯·蘇亞雷斯正積極推動邁阿密向科技和金融中心轉(zhuǎn)型。

邁阿密市中心，在碼頭邊用餐的市民

低稅收、溫暖的天氣以及優(yōu)質(zhì)的營商環(huán)境，讓不少身處紐約的企業(yè)開始動心。新冠疫情后，高盛和黑石集團(tuán)均在邁阿密開設(shè)了新辦公場所，微軟和軟銀等大型集團(tuán)也計(jì)劃搬遷到此或在此租賃新的辦公場所，而東北各州的移民也將使邁阿密的富翁人數(shù)繼續(xù)上升。

除了富裕階層外，邁阿密也吸引了不少來自紐約和舊金山等傳統(tǒng)大都會的中產(chǎn)人士。萊坊報告指出，有48%的購房者來自紐約州和新澤西州。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的報告也給出了近似的結(jié)論：與紐約等城市相比，邁阿密這樣的中型城市房價相對可接受，購房者可以用更低的總價，購得面積更大的公寓，享受更完善的配套設(shè)施。邁阿密高速公路管理局的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月，近半年間共有近3.4萬名紐約居民正在申請佛州的駕照。

外來人口甚至推高了邁阿密的租房價格。2021年9月，邁阿密單戶住宅租金同比漲幅高達(dá)25.7%，位列美國20個主要城市之首。

除了邁阿密外，迪拜房價同樣上漲迅猛。邁阿密有著大量外籍人口，不僅深受拉丁裔人民青睞，還是佛州華人第一大聚集地，而迪拜和阿聯(lián)酋同樣如此。

在阿聯(lián)酋約1000萬常住人口中，本國戶籍者僅占一成，90%的外籍人口也使得阿聯(lián)酋成為外籍人口比例最高的國家。即便是同樣依賴外籍勞工和外來投資的沙特，這一數(shù)字也不過是50%，而作為阿聯(lián)酋的經(jīng)濟(jì)中心之一，迪拜的外來人口比例自然不低。

極高的外籍人口比例，讓迪拜的房價上漲有跡可循。2002年，迪拜政府開始允許外國人購買房地產(chǎn)，盡管可購買的區(qū)域有所限定，但這也被認(rèn)為是迪拜房地產(chǎn)元年。此后的十幾年里，隨著迪拜旅游業(yè)的發(fā)展，城市的基建和各類配套設(shè)施日趨成熟，迪拜房價也在穩(wěn)步上漲。

2010年起，中東多國政局動蕩，相對穩(wěn)定的迪拜成為中東地區(qū)高凈值人群首選的避風(fēng)港，房價繼續(xù)走高。2013年11月，迪拜贏下2020年世博會舉辦權(quán)，房價續(xù)創(chuàng)新高。但此后隨著石油價格下跌，迪拜房產(chǎn)價格停滯不前，直到新冠疫情出現(xiàn)。

迪拜對疫情的有效應(yīng)對，使其成為了不少歐洲富豪的避風(fēng)港?！栋⒗虡I(yè)周刊》報道，房價在1000萬美元以上的房屋，占迪拜所有房產(chǎn)交易額的7%，遠(yuǎn)高于此前數(shù)年平均的2%;美國地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，迪拜樓市成交量比2020年和2019年同期分別上漲69.2%和46.4%，其中多為獨(dú)棟別墅等高端房產(chǎn)。

該公司分析稱，新冠疫情以來，不少歐洲富豪前往迪拜購置房產(chǎn)，部分富人認(rèn)為在迪拜接種新冠疫苗較為容易，這也讓迪拜房產(chǎn)市場再次煥發(fā)生機(jī)。

極高的外來人口比例，不僅為阿聯(lián)酋帶來了龐大的購房基數(shù)，也讓該國始終處于多元文化碰撞中，不斷影響著政府的決策。

迪拜對疫情的有效應(yīng)對，使其成為了不少歐洲富豪的避風(fēng)港。

在政治方面，阿聯(lián)酋力圖通過公共外交手段，堅(jiān)決反對極端主義，從而塑造出“溫和伊斯蘭教”傳播者的國際形象。2020年以來，阿聯(lián)酋接連修改了多部法律，在商業(yè)及世俗領(lǐng)域都做出了不小的變革，這也是除了新冠疫情的影響外，促使歐洲富商前往阿聯(lián)酋和迪拜購置房產(chǎn)的一大原因。

2020年11月，阿聯(lián)酋總統(tǒng)阿勒納哈揚(yáng)批準(zhǔn)了對《個人身份法》《民事交易法》《刑法》《刑事訴訟法》的修正案，這標(biāo)志著阿聯(lián)酋法律改革的全面啟動。在這輪改革中，伊斯蘭教法的適用范圍得到了一定限縮，阿聯(lián)酋在處理涉及外籍人士的婚姻、繼承等家事糾紛時，將以當(dāng)事人婚姻締結(jié)地和國籍國的法律為主，而不再如此前般適用伊斯蘭教法。

與之相似的還有飲酒、自殺及婚前性行為等，這些在原有法律中，均被視為刑事犯罪，但如今的新修正案，不僅把在規(guī)定范圍內(nèi)飲酒、未婚同居、自殺移出了刑事處罰范圍，還將對自殺未遂者進(jìn)行心理援助。

在商業(yè)方面，阿聯(lián)酋適度放寬了對投資和移民方面的限制，基本取消在阿聯(lián)酋成立公司時當(dāng)?shù)睾匣锶隧毘止?1%以上的要求，也允許外國人在保留原國籍基礎(chǔ)上入籍阿聯(lián)酋。阿聯(lián)酋官方通訊社表示，這些改革意在鞏固寬容原則和優(yōu)化投資環(huán)境，通過引入?yún)^(qū)塊鏈、航天、人工智能等新興行業(yè)，降低該國在經(jīng)濟(jì)上對石油的依賴。

事實(shí)上，阿聯(lián)酋始終在努力為旅居該國的外國人提供寬松的生活環(huán)境和穩(wěn)定的財(cái)務(wù)政策環(huán)境，以此吸引更多的人才、資本和游客，這也是迪拜房產(chǎn)能復(fù)蘇的重要基礎(chǔ)。

在世界銀行發(fā)布的《2020年?duì)I商環(huán)境報告》中，阿聯(lián)酋排名第16位，不僅在阿拉伯國家中首屈一指，而且超越了眾多歐洲的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。至于在房地產(chǎn)方面取得的效果，或許只是阿聯(lián)酋在這輪改革中獲得的眾多副產(chǎn)品中的一個而已。

責(zé)任編輯吳陽煜 wyy@nfcmag.com