海外購房“避坑”秘笈

朱秋雨

2019年6月7日，一位女士在山上看手機，遠處是首爾的住宅區(qū)

“買房加速了我的結婚計劃?！碧旖蛉死钌焊嬖V《看世界》。

在韓國的第四年，她與男朋友共同購置了一套建筑面積91平米、實際面積66平米的二手房。

房子總價6.7億韓元（約合人民幣360萬元）。首付由男女雙方家庭各出資一半，再辦理好2億多韓元的貸款。李珊在2021年8月拿到房子，與韓國男友裝修小家、登記結婚，在異國有根的日子終于來臨。

一切似乎按了加速鍵。李珊說，她與男友本來未將結婚提上日程。但是，看到2021年“首爾房價漲瘋了”，抱著“現(xiàn)在不買以后就更沒希望（成功買房）”的想法，兩人在該年上半年決意抓緊“上車”。

韓國的房價從疫情以來出現(xiàn)大幅上升態(tài)勢。據英國房地產咨詢公司Knight Frank12月發(fā)布的《全球住宅價格指數》報告，韓國住宅價格第三季度同比上漲23.9%，在其監(jiān)測的56個國家中漲幅排名第一。

吊詭的是，這樣的房價漲幅并非政府不作為的表現(xiàn)。文在寅政府就控制房價多次出臺嚴厲的政策，例如征收重稅、增加供應計劃等。

控不住的房價，加劇了工薪階層的恐慌和不滿情緒，由此衍生韓國媒體過去一年報道的熱詞—心懷不滿的“MZ一代”，即1980年至2000年出生的一代，他們所在的社會失業(yè)率上升，房價也升至遙不可及的天際。

在東亞社會重視家庭的傳統(tǒng)下，人們對房產的投資充滿了極度的狂熱，世界各地都有中國的房產買家。我們采訪了幾位在海外買房的中國人，想從他們的買房故事中，理解不同國家和社會對房子的態(tài)度，以及，到底是什么促成一個地區(qū)高不可攀的房價。

在供不應求的韓國房市，李珊買一套房只耗時一個月。她將這一舉動稱為“被迫買房”。

2021年碩士剛畢業(yè)的她，切身感受到了韓國房地產的火熱。與男友在一起的三年間，她眼睜睜地看著眾多小區(qū)住宅的房價翻了一番。韓國房地產委員會官方數據顯示，2021年前十個月，韓國房價上漲了8.9%，已經超過2020年一整年5.36%的升幅。

韓國的房價以首都為核心，輻射至周邊。官方數據顯示，首爾都市圈—首爾、京畿道和仁川的房價增長率達到12.5%，遠超該都市圈2020年全年6.5%的增長率?！绊n國的地鐵連接首爾與周邊地區(qū)，”李珊解釋，“即使不住在首爾，也能通過地鐵上下班通勤?！?/p>

也正因如此，到首爾地鐵擠上下班高峰，她感受到人群“比國內北上廣”還要多，“擠都擠不進（車廂）”。

擠不進去的還有在首爾等候新房的大軍。李珊和男友原計劃購買新房，但在韓國，現(xiàn)階段新房的購買都需要搖號，購房者無權選擇樓層和位置—全靠隨機抽簽。

“冷門地區(qū)一搖就中，但像首爾熱門地區(qū)不知道要等多久?！崩钌赫f。經考量，為了抓住機會買房，2021年4月，他們最終決意買二手房。

在韓國，現(xiàn)階段新房的購買都需要搖號，購房者無權選擇樓層和位置。

一個月內，小兩口看了十幾套房，既有位于首爾城區(qū)的，也有首爾以外的仁川市、水源市的房源。幸運的是，她最終選上了一套位于首爾北部道峰區(qū)的理想住宅。

她把這個過程叫作“淘”，她淘到了符合雙方經濟條件的，且離地鐵站僅7分鐘的房子。

2021年8月，她在社交平臺上喜悅地分享了自己的選房秘訣：容積率越小越好;盡量選小區(qū)住戶多的;房子建成超過35年。

這些經驗看似都與國內購房的思路相反：中國居住用地土地使用權有70年的產權，較新的二手房更受市場歡迎。而李珊的策略，是基于其希望購買的是二手房中潛在的“再開發(fā)”房。

所謂的“再開發(fā)”，她解釋：“韓國房子到達一定年限，經過水質、堅固程度等綜合素質的檢測以后，達到相應標準，便具備拆遷蓋新樓的資格?！焙唵蔚卣f，等于她在賭房子未來能否被拆遷。

首爾地鐵上下班高峰

泰國氣候濕熱，常年下雨，房子折損率高，當地人并不熱衷買二手房。

上述技巧，都是她與男友在韓國社交平臺上看了幾十條購房視頻后總結的經驗。以容積率為例，她對記者解釋，挑選老房子的關鍵是要挑容積率低、樓間距大的小區(qū)，因為這符合政府拆遷的思路?！罢疬@些小區(qū)的好處是，可以在原有的地皮蓋比現(xiàn)在更多的樓?！?/p>

公開資料顯示，首爾的城市再開發(fā)包括重新開發(fā)老化建筑、改造城市結構，從而促進城市現(xiàn)代化。據韓聯(lián)社報道，2021年2月，韓國政府宣布將放寬建筑法規(guī)并支持城市的再開發(fā)項目，以便在未來四年內將全國的新房數量增加到83.6萬套。

李珊說，新任首爾市長吳世勛曾在競選期間公開提出推動類似計劃，這都成為了她選房的依據。

至今，李珊對極速買房的決定感到滿意。她算了筆賬：“最近的房價比起買時，差不多再漲了60萬?！?/p>

與火熱的東亞市場相比，東南亞投資圣地—泰國的房價則在疫情后經歷腰斬。據房地產網站DDproperty的數據，由于經濟不景氣，2021年第三季度曼谷住宅售價跌至2016年以來的最低，同比下跌11%。

房價雖然跌至新低，但并未影響泰國房產的銷量。據了解，機構普遍渲染泰國房產投資有幾大優(yōu)勢：曼谷人口密度高，自帶人口紅利;有永久產權的泰國公寓價格低廉，大多免費停車，升值空間大;2020年11月達成的RCEP，加強了中泰兩國聯(lián)系等。

“疫情以后，投資客多了不少?！遍L居在泰國的華人房產中介Edward對《看世界》表示。他說，泰國如今位于低谷的房價，加上人民幣兌泰銖匯率走高，反而吸引很多中國人入手，便于今后抄底。

2018年12月，泰國清邁水燈節(jié)游行

在泰國清邁市居住5年的中國人魷魚說，她近年收到很多朋友有關投資泰國房產的提問?；卮鹗且恢碌模撼亲宰。徽J為泰國房產有投資價值。

她給出的理由主要有兩個：泰國總人口少，房子升值慢;泰國氣候濕熱，常年下雨，房子折損率高，當地人并不熱衷買二手房。

她有自己的親身經驗。2016年，她為了做旅游定制創(chuàng)業(yè)項目，只身一人來到清邁。一次偶然的經歷中，她發(fā)現(xiàn)到清邁市中心的古城做民宿生意，回報率很高。于是，她在當年分別花330萬泰銖、320萬泰銖買下兩套聯(lián)排別墅。

“土地面積120平方米，有花園和停車位，樓層面積70平米，共兩層。”她回憶，這樣的別墅折合人民幣，每棟僅花費60多萬元。

買下房子改成民宿以后，魷魚才發(fā)現(xiàn)泰國的房子“質量很不好”。剛入住才一年，墻上開始掉皮，她逐漸學會自己使用材料補墻。最令她崩潰的還是屋頂的漏水。“這邊雨季很長，從每年五六月開始到十月，每天都下雨，而且是下很久的傾盆大雨，”她說，“一下雨就慘了。”

做民宿生意三年以后，魷魚發(fā)現(xiàn)同小區(qū)的一條巷子，至少有一半別墅都在做類似生意。她后來將別墅轉手—成交價和購買時的原價沒差太多，魷魚已經感到幸運，“有很多二手別墅都賣不出去”。

中介Edward也同意，他不推薦沒有經驗的“小白”購買泰國房產。“海外房產管理不易，需要跨越很多語言和跨國辦事的障礙?！?/p>

他同時對《看世界》坦言，自己在華人市中心Rama9區(qū)購置的一套35平米的公寓，租金能收至1.5萬泰銖（折合人民幣約2900元），“回報率至5.1%”。不過，拋除物業(yè)費、管理費用，上述回報率變成4%左右，這并非為高的水準。

魷魚多年居泰，見證了很多投資者“房子爛在手里”。她告訴《看世界》：“有一個最重要的原因是：外國人在泰國不被允許購買住宅，無論是聯(lián)排別墅、獨棟別墅還是土地。”要想購買上述住宅，需要首先在泰國成立公司，且泰國人占股超過50%。

外國人唯一能買到的，便是眾多中介宣傳的，但物業(yè)費高昂的公寓?！斑@一類型并不受當地人歡迎。”魷魚說。

擁有一套房產代表安全感，但并不代表能一勞永逸地生活。在很多國家，房產反而是負擔—往后沉重的稅還會長期影響居民生活。

據權威媒體報道，美國的房產稅高昂，在部分地區(qū)甚至能占一個中產家庭收入的20%。而來自芝加哥大學哈里斯公共政策學院的研究報告顯示，2021年，房產稅成為了美國地方政府最重要的收入來源。

類似的房產稅在很多國家都會征收，但用途并不相似。在以美國為代表的歐美國家，房產稅多被用于當地市政、社區(qū)的建設，反哺居民。因此，一般而言，房產稅越高的郡或者學區(qū)，治安、環(huán)境越好;反之，則是治安環(huán)境差、人員復雜的貧民窟。

但是，在韓國、日本等亞洲國家，征收房產有關的稅，則用于調整過熱的房產市場。李珊向記者抱怨，她的韓國公公婆婆每年還要為購買多年的老房子繳財產稅，這是源于該房子市價超過9億韓元（約合人民幣483萬元），需要為高出的部分繳納綜合不動產稅。

電影《寄生蟲》里的“ 半地下生活”

2021年，房產稅成為了美國地方政府最重要的收入來源。

據了解，韓國綜合不動產稅最早在2005年起征，主要針對擁有一定數量房產的人征收。2021年6月起，為了打擊火熱的樓市，政府宣布，綜合房產稅稅率上調至1.2%～6%。

與此同時，韓國還針對二手交易的房屋，征收一系列嚴苛稅款，例如交易稅、營業(yè)稅、個人所得稅，同時還包括印花稅、契稅、教育稅等。

盡管以各種手段遏制房產交易，政府依然沒法平抑韓國普通人對房產的熱情。據韓國公民經濟正義聯(lián)盟（CCEJ）的數據統(tǒng)計，截至2021年11月，文在寅政府在任的五年間，首爾公寓的均價飆升了兩倍多，平均每坪高達4309萬韓元，約合人民幣23.1萬元（注：1坪等于3.3平方米）。

這與文在寅上任時，大步流星地提出進步綱領時所預設的截然不同。那時，他宣稱，要從根源上解決該國日益嚴重的經濟不平等問題。

但在經濟下行、房價飆升的韓國，一切像進入惡性循環(huán)。據當地媒體報道，由于就業(yè)機會匱乏，“MZ一代”許多人通過大額貸款轉向股票和購房投資。2021年上半年，這一群體的信貸貸款攀升至38.7萬億韓元（約合人民幣207萬億元）。

房子成為了分隔韓國富人和窮人的最明顯標志之一，獲獎電影《寄生蟲》的場景如今正廣泛地上演—在韓國，有家庭住在位于山頂的超現(xiàn)代住宅中，也有人擠在街邊的公寓，一下雨房子就會被淹。

責任編輯吳陽煜 wyy@nfcmag.com