農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格基本評(píng)估方法探析

楊向飛

(唐山市自然資源和規(guī)劃局，河北唐山 063000)

2018年12月29日，第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議審議正式通過了修改《農(nóng)村土地承包法》的決定，修改后的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》自2019年1月1日起正式施行[1]。新《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，保持農(nóng)村土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變，維護(hù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。同時(shí)該新法也規(guī)定，承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以自己經(jīng)營(yíng)，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，由他人經(jīng)營(yíng)。承包方可依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。近年來，各地更是紛紛制定農(nóng)地流轉(zhuǎn)政策。農(nóng)地流轉(zhuǎn)對(duì)加快我國(guó)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、解決農(nóng)業(yè)投入不足、提升農(nóng)業(yè)科技水平、實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)、對(duì)堅(jiān)決打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)及鄉(xiāng)村振興等方面都起到了積極的作用。農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)價(jià)格關(guān)系流轉(zhuǎn)雙方權(quán)益問題，所以確定流轉(zhuǎn)價(jià)格是一個(gè)關(guān)鍵問題。合理的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格對(duì)于保護(hù)農(nóng)民利益、優(yōu)化資源配置、促進(jìn)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的形成和發(fā)展具有重要意義。在我國(guó)廣大農(nóng)村，由于農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)大部分還很不完善，加上農(nóng)地價(jià)格的特殊性，農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格還沒有形成比較成熟的評(píng)估方法。這樣的現(xiàn)實(shí)，使得我國(guó)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)價(jià)格絕大多數(shù)是雙方自行協(xié)商或由農(nóng)村基層組織協(xié)調(diào)確定，不能客觀反映農(nóng)地價(jià)格，缺乏科學(xué)依據(jù)。農(nóng)民作為流轉(zhuǎn)交易中的弱勢(shì)群體，其合法權(quán)益難以保障，急需對(duì)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估基本方法進(jìn)行研究。

1 農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估原則

當(dāng)前我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)存在以收益為主導(dǎo)、以市場(chǎng)為主導(dǎo)、以成本為主導(dǎo)、以權(quán)力為主導(dǎo)價(jià)格形成機(jī)制等4種形式[2]。在此基礎(chǔ)上，農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估原則應(yīng)與農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制保持一致，同時(shí)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估原則與農(nóng)地估價(jià)原則[3]應(yīng)保持基本一致。其主要包括預(yù)期收益原則、替代原則、報(bào)酬遞增遞減原則、貢獻(xiàn)原則、單一有效用途原則、變動(dòng)原則、供需原則、農(nóng)地產(chǎn)權(quán)明晰原則、適用性原則。因農(nóng)地流轉(zhuǎn)方式多樣，不同流轉(zhuǎn)方式適用不同估價(jià)方法。在不同地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異，發(fā)達(dá)、欠發(fā)達(dá)以及不發(fā)達(dá)地區(qū)，適用的估價(jià)方法也存在差別，農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)是逐漸發(fā)展、發(fā)育中的市場(chǎng)，在不同的發(fā)展階段，適用不同的流轉(zhuǎn)估價(jià)方法。有學(xué)者對(duì)土地估價(jià)方法優(yōu)缺點(diǎn)及完善路徑[4-5]、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地[6]及房地產(chǎn)估價(jià)方法[7]等進(jìn)行了理論探討，但鮮有學(xué)者對(duì)目前農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估基本方法的適用范圍優(yōu)缺點(diǎn)等進(jìn)行研究，該研究對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的主要方法收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法進(jìn)行系統(tǒng)分析。

2 農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估基本方法研究

2.1 收益還原法

2.1.1基本思路。收益法強(qiáng)調(diào)的是理性投資者在投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的貨幣不會(huì)高于其所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報(bào)[8]。收益法運(yùn)用于農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)算的基本思路是：將待估流轉(zhuǎn)農(nóng)地未來各期正常年純收益，以適當(dāng)?shù)霓r(nóng)地還原利率還原，從而估算出待估農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格的一種方法。運(yùn)用該方法進(jìn)行評(píng)估流轉(zhuǎn)價(jià)格的基本程序是測(cè)算年總收益、年總投入(工資總額、管理投入、種子費(fèi)用、農(nóng)家肥費(fèi)用、農(nóng)藥費(fèi)用等)、年純收益以及農(nóng)地還原利率的求取，方法同農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程，其基本公式如下：

式中，P為農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格；a為流轉(zhuǎn)農(nóng)地年純收益；r為流轉(zhuǎn)農(nóng)地還原利率；n為農(nóng)地流轉(zhuǎn)年期。在上述公式的計(jì)算過程中，農(nóng)地純收益=農(nóng)地總收益-農(nóng)地總投入；農(nóng)地總收益=農(nóng)地面積×(產(chǎn)量×市場(chǎng)價(jià)格+副產(chǎn)品產(chǎn)量×副產(chǎn)品價(jià)格)；農(nóng)用地總投入=工資總額+管理投入+種子費(fèi)用+農(nóng)家肥費(fèi)用+農(nóng)藥費(fèi)用+肥料費(fèi)用+用水費(fèi)用+塑膜費(fèi)用+機(jī)械作業(yè)費(fèi)用+固定資產(chǎn)折舊+小農(nóng)具購置及維修費(fèi)；工資總額=合計(jì)用工量×每工工資。

2.1.2參數(shù)探討。從收益還原法的公式中可以看出，農(nóng)地還原利率以及流轉(zhuǎn)年期是其中2個(gè)重要參數(shù)。

農(nóng)地還原利率的確定是運(yùn)用收益還原法估價(jià)的關(guān)鍵，在收益一定的情況下，農(nóng)地還原率每變化1百分點(diǎn)，會(huì)使得流轉(zhuǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大的變動(dòng)。農(nóng)地還原率可以采用以下幾種方法測(cè)算：①租價(jià)比方法，該種方法主要是選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一農(nóng)地供需圈的、用途一致、交易類型一致的3宗以上案例，通過農(nóng)地年租金與農(nóng)地價(jià)格比例確定；②安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，即用1年期存款利率，考慮農(nóng)地投資風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)綜合確定；③投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序法，主要是通過當(dāng)?shù)氐哪晖顿Y利率排序確定。一般情況下，采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定還原利率。農(nóng)地不同于市地，應(yīng)用3種方法確定的農(nóng)地收益率，每種都存在一定的問題：利用租價(jià)比分析，由于需要大量流轉(zhuǎn)案例，而且流轉(zhuǎn)案例須是正常交易下進(jìn)行的。但是目前我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)剛起步，從同一供需圈內(nèi)找到合理的流轉(zhuǎn)案例存在一定困難，所以一般情況下，用該方法測(cè)算的農(nóng)地收益率準(zhǔn)確度不高；利用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定農(nóng)地收益率，首先要確定安全利率，一般采用存款利率。農(nóng)地投資收益性很小，且風(fēng)險(xiǎn)性很小，筆者認(rèn)為在此情況下其風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值便難以確定；利用風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序法，如上述分析，筆者認(rèn)為農(nóng)地收益率很低，所以難以在各種投資風(fēng)險(xiǎn)與收益率之間準(zhǔn)確排序，這種方法因此就更難以實(shí)踐。農(nóng)地還原率的難確定性，說明了收益還原法在流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)算中有一定的限制。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)年期在收益法中其實(shí)就是收益期。農(nóng)地流轉(zhuǎn)年期不同于市地的轉(zhuǎn)讓、出讓年期，在市地評(píng)估中，出讓年期或轉(zhuǎn)讓年期一般較長(zhǎng)，而在農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)算中，農(nóng)地流轉(zhuǎn)年期較短。從實(shí)地調(diào)查了解到，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)農(nóng)地年限一般集中在5年以內(nèi)。應(yīng)用收益還原法確定農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格，在農(nóng)地年純收益、農(nóng)地還原率一定的前提下，不同流轉(zhuǎn)年期的流轉(zhuǎn)評(píng)估價(jià)格會(huì)存在很大的差別，與實(shí)際不符。

2.1.3適用性和優(yōu)缺點(diǎn)分析。根據(jù)方法本身的特點(diǎn)，收益還原法只適用于有收益并且具有正純收益的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。在一些地區(qū)由于勞動(dòng)力成本高，而農(nóng)地生產(chǎn)收益卻無明顯提高，純收益極小，有的甚至出現(xiàn)總費(fèi)用大于總收益，純收益為負(fù)，不適宜采用該方法。

同時(shí)根據(jù)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系分析，由于該方法適合純收益大于零的流轉(zhuǎn)農(nóng)地評(píng)估，而以轉(zhuǎn)包、租賃、作價(jià)入股以及轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)后的農(nóng)地經(jīng)濟(jì)效益提高，所以該方法適合這幾種流轉(zhuǎn)方式下的價(jià)格評(píng)估。同時(shí)就不同流轉(zhuǎn)方式對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)而言，流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包價(jià)格<流轉(zhuǎn)租賃價(jià)格<流轉(zhuǎn)入股價(jià)格<流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

利用收益還原法測(cè)算農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格最大的優(yōu)點(diǎn)就是比較靈活，資料容易獲得，在參數(shù)準(zhǔn)確的情況下，其測(cè)算結(jié)果較符合實(shí)際。農(nóng)地還原利率以及流轉(zhuǎn)年期對(duì)價(jià)格確定起到關(guān)鍵的作用，但是正如上述分析表明，存在疑難點(diǎn)，這也是導(dǎo)致該種方法存在一定局限性的原因。

2.2 市場(chǎng)比較法

2.2.1基本思路。市場(chǎng)比較法采用替代原理，強(qiáng)調(diào)潛在的交易者在決定農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格時(shí)，交易者愿意支付的流轉(zhuǎn)價(jià)格不會(huì)高于同類農(nóng)地的最高價(jià)格[4]。該方法的評(píng)估思路主要是農(nóng)地流入與流出者通過收集農(nóng)地市場(chǎng)上最近成交的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)案例作為比準(zhǔn)對(duì)象，分析比較評(píng)估對(duì)象與比準(zhǔn)對(duì)象的差異并進(jìn)行適當(dāng)修正，最終得到評(píng)估對(duì)象的流轉(zhuǎn)價(jià)格。評(píng)估公式如下：

估價(jià)對(duì)象流轉(zhuǎn)價(jià)格=農(nóng)地流轉(zhuǎn)參照價(jià)格×流轉(zhuǎn)情況修正系數(shù)×流轉(zhuǎn)日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

2.2.2系數(shù)討論。依據(jù)市場(chǎng)比較法公式，應(yīng)用該方法測(cè)算農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格需要確定流轉(zhuǎn)情況修正系數(shù)、流轉(zhuǎn)日期修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)。

流轉(zhuǎn)情況修正要排除交易行為中一些特殊因素所造成的比準(zhǔn)對(duì)象成交價(jià)格偏差。由于農(nóng)地的特殊性、農(nóng)地市場(chǎng)的不成熟以及不完全性，流轉(zhuǎn)價(jià)格往往在流轉(zhuǎn)過程中受到一些特殊因素影響而發(fā)生偏差。非正常流轉(zhuǎn)情況主要包括：有利害關(guān)系人之間的流轉(zhuǎn)、不同流轉(zhuǎn)方式下的流轉(zhuǎn)、急于流入或流出情況的流轉(zhuǎn)等。其流轉(zhuǎn)修正系數(shù)同市地交易情況修正系數(shù)相同。

流轉(zhuǎn)日期修正是將比準(zhǔn)對(duì)象成交日期的價(jià)格修正到流轉(zhuǎn)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。流轉(zhuǎn)日期修正系數(shù)可以采用農(nóng)產(chǎn)品物價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正，其基本方法有定基價(jià)格指數(shù)以及環(huán)比價(jià)格指數(shù)方法。

區(qū)域因素修正主要目的是將比準(zhǔn)對(duì)象在其區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為在流轉(zhuǎn)對(duì)象條件下的價(jià)格。區(qū)域因素主要包括農(nóng)村經(jīng)濟(jì)狀況、環(huán)境條件、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)實(shí)施情況等。

個(gè)別因素修正是將比準(zhǔn)對(duì)象在其自身?xiàng)l件下價(jià)格調(diào)整為在流轉(zhuǎn)對(duì)象條件下的價(jià)格。個(gè)別因素主要包括土壤質(zhì)地、土壤構(gòu)型、有機(jī)質(zhì)含量、pH、障礙層深度、排水條件、影響因素、有效土層厚度、距主干道距離、距水源距離、距農(nóng)村居民點(diǎn)距離等。

2.2.3適用性和優(yōu)缺點(diǎn)分析。市場(chǎng)比較法適合有大量流轉(zhuǎn)案例的區(qū)域，也就是適合成熟的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)比較法要求選取的比準(zhǔn)對(duì)象不少于3個(gè)，而且要求比準(zhǔn)對(duì)象能夠反映農(nóng)地流轉(zhuǎn)情況，且具有一定的市場(chǎng)性，所以該種方法適合轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、租賃、作價(jià)入股等方式下的流轉(zhuǎn)，而不適合互換、代耕和托管等流轉(zhuǎn)方式。

市場(chǎng)比較法具有明顯的現(xiàn)實(shí)性，說服力較強(qiáng)。這種方法以市場(chǎng)為依據(jù)最能體現(xiàn)待估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)比較法要求有公開活躍的交易市場(chǎng)以及可以取得相關(guān)的比較參數(shù)。當(dāng)2個(gè)條件都滿足時(shí)，采用市場(chǎng)法評(píng)估農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格是一種較好的方法。但是由于該方法需要不少于3個(gè)比準(zhǔn)對(duì)象，而由于農(nóng)地流轉(zhuǎn)剛剛起步，大部分農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)還沒有建立，所以很難找到足夠的參照物。該方法是利用價(jià)格求價(jià)格，欠缺理論基礎(chǔ)。同時(shí)運(yùn)用該方法需要評(píng)估人員具有多方面的知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)，否則結(jié)果準(zhǔn)確性難以保證，所以該種方法的應(yīng)用受到一定的限制。

2.3 成本法

2.3.1基本思路。成本法依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用理論，強(qiáng)調(diào)作為理性農(nóng)地交易者所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過獲得該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本[8]。成本法評(píng)估的基本思路是：農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中，流出者通常將獲得農(nóng)地以及開發(fā)農(nóng)地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用作為農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)算的依據(jù)，同時(shí)再加上一定的利息、利潤(rùn)、流轉(zhuǎn)費(fèi)用和農(nóng)地增值收益[8]。評(píng)估公式如下：

流轉(zhuǎn)價(jià)格=農(nóng)地取得費(fèi)+農(nóng)地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+流轉(zhuǎn)費(fèi)用+農(nóng)地增值收益

2.3.2系數(shù)討論。

(1)農(nóng)地取得費(fèi)。是指為取得流轉(zhuǎn)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而向農(nóng)地所有者或原農(nóng)地使用者支付的費(fèi)用。在我國(guó)農(nóng)用地取得費(fèi)通常分3種情況[9]：第一種，集體荒山荒地開發(fā)權(quán)的費(fèi)用；第二種，農(nóng)村集體組織或國(guó)有大中型農(nóng)場(chǎng)采用承包的方式對(duì)外出租，承包人支付一定農(nóng)地取得費(fèi)；第三種，農(nóng)戶承包農(nóng)地進(jìn)行再進(jìn)行流轉(zhuǎn)收取的費(fèi)用。在目前情況下，只有第一種和第三種情況存在承包費(fèi)用，而后者承包農(nóng)地的取得是無償?shù)摹?/p>

(2)農(nóng)地開發(fā)費(fèi)。是指對(duì)流轉(zhuǎn)農(nóng)地開發(fā)的基本工程配套和土壤改良等費(fèi)用。

(3)利息。流轉(zhuǎn)農(nóng)地取得費(fèi)和農(nóng)地開發(fā)費(fèi)均要計(jì)算利息。

(4)流轉(zhuǎn)費(fèi)用。指相關(guān)信息的搜集成本和為了達(dá)成交易的談判成本、簽訂契約耗費(fèi)的成本、契約簽訂后按約定行事即履行契約的成本、當(dāng)一方違反契約時(shí)對(duì)其懲罰的成本以及流轉(zhuǎn)期限等項(xiàng)目[10]。

(5)利潤(rùn)。流轉(zhuǎn)農(nóng)地開發(fā)費(fèi)和農(nóng)地取得費(fèi)2項(xiàng)基本費(fèi)用乘以一定的投資利潤(rùn)率得到。流轉(zhuǎn)農(nóng)地開發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)小于城市土地開發(fā)利潤(rùn)率。

(6)農(nóng)地增值收益。由于農(nóng)地經(jīng)過投資開發(fā)會(huì)產(chǎn)生級(jí)差收益，而產(chǎn)生級(jí)差收益的原因是農(nóng)地所有權(quán)壟斷，是國(guó)家或集體作為農(nóng)地所有者在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，故農(nóng)地增值收益亦可稱作所有者權(quán)益[9]。

2.3.3適用性和優(yōu)缺點(diǎn)分析。成本法適合新承包農(nóng)地價(jià)格的測(cè)算，特點(diǎn)適合于農(nóng)地市場(chǎng)發(fā)育不完全、無法用市場(chǎng)比較法和收益還原法測(cè)算的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格。同時(shí)成本法很少考慮農(nóng)地的效用，而是其所花費(fèi)的成本。從我國(guó)目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)的方式看，以互換、代耕、托管等方式符合這一特點(diǎn)，所以成本較適合這些流轉(zhuǎn)方式下的流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估。

農(nóng)地取得費(fèi)、農(nóng)地開發(fā)費(fèi)、開發(fā)利息與利潤(rùn)、流轉(zhuǎn)費(fèi)用、農(nóng)地增值收益是利用成本法測(cè)算農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的重要構(gòu)成因素，但這些因素在實(shí)際農(nóng)地流轉(zhuǎn)中卻很難界定和應(yīng)用。首先，農(nóng)地具有社會(huì)保障功能的現(xiàn)實(shí)，使得農(nóng)地承包權(quán)不是單純的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，農(nóng)地取得費(fèi)不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為是農(nóng)戶承包費(fèi)用。我國(guó)農(nóng)民免費(fèi)取得方式與城市土地有償取得方式存在很大差別。因此，在實(shí)際操作中，農(nóng)地取得費(fèi)的獲取較難。其次，農(nóng)地使用價(jià)值與其農(nóng)地的自然質(zhì)量等存在相關(guān)性，農(nóng)地開發(fā)中涉及的各項(xiàng)成本與農(nóng)地的價(jià)值并不成比例關(guān)系，所以這些成本對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響較小。最后，農(nóng)地所有權(quán)收益與農(nóng)地權(quán)利性質(zhì)等密切相關(guān)，在測(cè)算農(nóng)地所有權(quán)收益時(shí)，要充分考慮農(nóng)民與集體經(jīng)濟(jì)組織之間的關(guān)系。因此，應(yīng)用成本法測(cè)算農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格時(shí)，會(huì)存在一定的困難，其農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估的理想方法，其結(jié)果不能反映農(nóng)地的效用，而只反映了農(nóng)地的歷史投入和負(fù)擔(dān)等情況。在實(shí)際的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)算中，只能以保本價(jià)或底價(jià)的形式作為參考流轉(zhuǎn)價(jià)格[8]。

根據(jù)以上分析，收益還原法、市場(chǎng)比較法以及成本法的評(píng)估特點(diǎn)、適用性以及優(yōu)缺點(diǎn)見表1。

表1 農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估方法比較一覽Table 1 Comparison of different appraisal approaches for transfer price of agricultural land contract right

由表1可以看出，以收益還原法、市場(chǎng)比較法以及成本法測(cè)算農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格都存在一定的局限性。農(nóng)地具有不同于城市土地的特殊屬性，使得農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估對(duì)上述3種評(píng)估方法的適用性提出質(zhì)疑。第一，同城市土地相比，農(nóng)地的比較效益低下，采用3種方法測(cè)算農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格，不能支付高昂的中介評(píng)估費(fèi)用，同時(shí)應(yīng)用該3種評(píng)估方法，需要更高素質(zhì)的農(nóng)地評(píng)估人員，這無疑使得評(píng)估中介費(fèi)用更高了，而這些都是農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估中難以支付的。第二，從資料收集方面，采用上述3種方法評(píng)估農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格與城市土地評(píng)估相比，農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估過程中資料收集種類較多，且不容易獲得，花費(fèi)的成本會(huì)更多。第三，以上分析也已表明收益還原法、市場(chǎng)比較法以及成本法等3種方法，參數(shù)以及相關(guān)費(fèi)用難以確定，所以評(píng)估結(jié)果的可信度較低。第四，農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估與建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估相比，農(nóng)地級(jí)差收益沒有建設(shè)用地顯著，所以沒有必要采用這些精確方法。最后，隨著農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的逐漸建立，農(nóng)地流轉(zhuǎn)將在更廣泛交易面進(jìn)行，其流轉(zhuǎn)規(guī)模要比城市土地出讓或轉(zhuǎn)讓大得多，流轉(zhuǎn)頻度也要比市地高得多，所以這樣單宗農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格的評(píng)估方法并不適用，需要建立適宜大范圍、大規(guī)模、頻度高的區(qū)片指導(dǎo)價(jià)格形式，采取類似基準(zhǔn)地價(jià)體系來評(píng)估。

經(jīng)過多年的發(fā)展，我國(guó)目前對(duì)農(nóng)地價(jià)格評(píng)估方面已經(jīng)有了相應(yīng)的理論和方法，并且形成了以農(nóng)用地分等、定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)體系。然而對(duì)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估目前還沒有相應(yīng)的技術(shù)規(guī)程，在現(xiàn)實(shí)中流轉(zhuǎn)雙方大多還是隨意協(xié)商確定農(nóng)地價(jià)格。因此隨著農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的逐步建立以及逐漸成熟，急需建立一種適合我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估的成熟、完善的方法和體系。

3 結(jié)論與討論

農(nóng)村生產(chǎn)生活要素市場(chǎng)的建立和完善在客觀上要求農(nóng)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)改變小農(nóng)經(jīng)營(yíng)模式、實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的大規(guī)?，F(xiàn)代化耕作要求農(nóng)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民非農(nóng)化和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)多元化的需要。農(nóng)地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村增加收入、實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的有效途徑，農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格關(guān)乎農(nóng)地流轉(zhuǎn)的成效。該研究首先闡述了農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估的基本原則，與農(nóng)地價(jià)格評(píng)估方法存在諸多相同點(diǎn)，同時(shí)提出了適用于農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)明晰原則、單一有效用途原則、適用性原則。農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估的收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法等基本方法，主要從基本思路、參數(shù)探討以及適用性和優(yōu)缺點(diǎn)等方面進(jìn)行了研究，得出了每種方法對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估方面的局限性。研究結(jié)果表明，收益還原法數(shù)據(jù)、參數(shù)確定較難，且不適合無收益地塊；市場(chǎng)比較法不適合缺乏市場(chǎng)流轉(zhuǎn)資料時(shí)情況，對(duì)差異資料進(jìn)行修正需要高素質(zhì)估價(jià)人員；成本法存在測(cè)算費(fèi)用難以確定、不適合農(nóng)地流轉(zhuǎn)活躍地區(qū)的情況。基于農(nóng)地的效益低下，3種方法需要支付較高的中介服務(wù)費(fèi)。在資料收集方面，3種評(píng)估方法資料收集種類較多，不容易獲得，花費(fèi)成本較大；參數(shù)及相關(guān)費(fèi)用難以確定，評(píng)估結(jié)果可信度較低等問題。最后提出基于農(nóng)地流轉(zhuǎn)將在更廣泛交易面進(jìn)行，需要建立大范圍、大規(guī)模、頻度高的區(qū)片指導(dǎo)價(jià)格形式，類似于目前基準(zhǔn)地價(jià)體系的一種精細(xì)化的模式，建立一種適合我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估的成熟、完善的方法和體系。