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    經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢研究

    2022-02-06 14:16:19劉延齊
    上海商業(yè) 2022年1期
    關(guān)鍵詞:物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)濟

    劉延齊

    在“加強城市規(guī)劃建設(shè)管理”的政府政策下,對住房財產(chǎn)管理有明確的指導方針。新住宅區(qū)實行街區(qū)制,將原先封閉的住宅區(qū)逐步改為開放式住宅區(qū)。這項政策直接影響到許多社區(qū),也影響到許多社區(qū)的財產(chǎn)管理。改變以往的房屋物業(yè)管理模式,已成為房屋署今日面對的主要問題之一。

    一、當前小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和狀態(tài)

    在國家政策出臺之前,大多數(shù)居民居住在封閉的定居點,大多數(shù)沒有或沒有足夠的公共設(shè)施。部分居民的日常生活不適宜或地理上遠離居民點。在我國,社區(qū)物業(yè)管理的概念最初是模糊的,主要由區(qū)辦事處管理。這對社區(qū)管理的效率和區(qū)辦事處工作人員的工作量有很大影響。隨著社會的發(fā)展和國外先進物業(yè)管理理念的探索,房地產(chǎn)經(jīng)紀人在自治區(qū)逐步建立了物業(yè)管理,為了提高人民的生活質(zhì)量。例如,萬科房地產(chǎn)管理系統(tǒng)不僅提高了居民的生活水平和生活質(zhì)量,還通過物業(yè)管理服務(wù)樹立了良好的企業(yè)形象.目前,封閉式住宅區(qū)的管理面臨諸多挑戰(zhàn).首先,封閉社區(qū)的地理位置較為特殊,因為許多封閉社區(qū)建設(shè)較早,地區(qū)相對集中。在高峰期,社區(qū)內(nèi)的人口流動可能導致街頭騷亂,這不利于城市交通規(guī)劃。第二,地方公共資源沒有得到充分利用。封閉式住宅區(qū)沒有大型超級市場等公共設(shè)施和資源,極大地限制了居民的生活。同時,孤立社區(qū)的地理位置不符合現(xiàn)代城市建設(shè)的要求,阻礙了城市的現(xiàn)代化建設(shè)。第三,社區(qū)缺乏足夠的動力,其居民無法感受到社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的溫暖和民眾的集體認知。

    二、轉(zhuǎn)型時期經(jīng)濟發(fā)展的特點

    當今世界經(jīng)濟有兩種發(fā)展模式:傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟模式,其特點是集中整合資源;其次,根據(jù)市場經(jīng)濟模型,資源的配置主要取決于供給和需求。20 世紀80 年代末,世界政治和經(jīng)濟發(fā)展發(fā)生了重大變化。以美國為代表的發(fā)達國家已經(jīng)進入了以信息技術(shù)和創(chuàng)新為特征的新經(jīng)濟時代。以俄羅斯為代表的東歐國家采取了所謂的“休克療法”,以便迅速從計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟。然而,實踐表明,這項改革的成本和代價是巨大的,其負面影響是長期的。以中國為代表的一些東亞國家選擇了漸進式改革的道路,主要是為了完善微觀管理機制,加強對工人和企業(yè)的激勵,利用豐富的勞動力。為了加快經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,這些新資源必須流入與傳統(tǒng)經(jīng)濟體系相關(guān)的領(lǐng)域。

    面對世界經(jīng)濟格局的變化,美國著名經(jīng)濟學家斯蒂格利茨認為,中國面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展的雙重挑戰(zhàn)。事實上,這兩個因素是相輔相成的,轉(zhuǎn)型似乎是我們經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的必要條件,發(fā)展是過渡時期的目標。改革開放以來,我國經(jīng)濟發(fā)生了兩個重要變化:一是由傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變;二是由粗放型管理向集約型管理轉(zhuǎn)變。值得注意的是,我們現(xiàn)正檢討這種被稱為轉(zhuǎn)型經(jīng)濟的經(jīng)濟發(fā)展模式。轉(zhuǎn)型經(jīng)濟體的主要特征可以說是不穩(wěn)定、選擇性和高增長率。它包括一系列旨在實現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變的體制選擇和政策措施。物業(yè)管理行業(yè)正是在這個經(jīng)濟背景下應(yīng)運而生。

    三、我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢和方向

    財產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展與人民的社會經(jīng)濟發(fā)展、生活水平和生活方式密切相關(guān)。因此,可以從法律環(huán)境、經(jīng)濟背景等方面確定房產(chǎn)財產(chǎn)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢和方向,工業(yè)含量等。

    1.物業(yè)管理市場由單一、狹小逐漸轉(zhuǎn)變開放、擴大

    在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的過程中,中國必須進入住房市場,作為人口的生活條件。20 世紀80 年代以前,住房、分配和管理主要是集中分包商,房地產(chǎn)很少。1999 年,60%以上的社會住房出售給家庭。至于新單位,在1985 年及1999 年,個人購買單位的比例分別為14%及80%。這表明,單一居屋的公有制受到侵犯,情況正在逐步惡化,各種產(chǎn)權(quán)并存。

    此外,根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字,2000 年,中國在地產(chǎn)業(yè)的占有率為本地生產(chǎn)總值的6%,而同期日本為11%,香港為19%。“十五”計劃明確指出,發(fā)展新市鎮(zhèn)是刺激經(jīng)濟增長、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要手段。因此,我國房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大,房地產(chǎn)市場發(fā)展前景十分樂觀。

    2.物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量將呈現(xiàn)從擴張到收縮直到穩(wěn)定的狀態(tài)

    目前,我國住宅建筑總面積約為90 億平方米。據(jù)估計,到目前為止,物業(yè)管理的平均面積還不到10 萬平方米。物業(yè)行業(yè)管理具有低收入、低利潤的特點,需要大規(guī)模管理.市場競爭的基本規(guī)律必然導致許多物業(yè)管理公司的合并、清算和破產(chǎn)。以深圳市為例,全市共有1200 多個經(jīng)濟管理機構(gòu),其中正式注冊的房地產(chǎn)管理機構(gòu)470 多個,共有30 個房地產(chǎn)管理機構(gòu),面積超過100 萬平方米。然而,它管理著該市60%的居住面積,40%不到10 萬平方米。為避免無效競爭和資源浪費,深圳市政府對物業(yè)管理公司的注冊進行了限制,限制了房地產(chǎn)管理公司絕對數(shù)量的增長.同時,已邀請發(fā)展商投標興建新的住宅選擇管理公司。這一趨勢表明,隨著市場競爭的加劇,大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)理人將被淘汰。物業(yè)管理將進入戰(zhàn)國時代,最終形成一批領(lǐng)先的物業(yè)管理企業(yè),成為行業(yè)發(fā)展的標志。

    3.政府行政職能日益弱化,行業(yè)自律逐漸增強

    如果現(xiàn)時和將來的房產(chǎn)管理市場仍然需要有關(guān)政府當局的干預(yù)和指引,我們可以得出這樣的結(jié)論:隨著改革的深化和市場競爭機制的效率和效益的提高,政府在房產(chǎn)管理中的作用將逐步發(fā)揮放松并轉(zhuǎn)化為適當?shù)谋O(jiān)管。確保法律法規(guī)的嚴肅性和權(quán)威性。行業(yè)自律的形成完全取決于市場的發(fā)展程度。高度發(fā)達的房地產(chǎn)管理市場必須得到妥善監(jiān)管,中華人民共和國建設(shè)部牽頭將制憲會議的行政職能移交給中國房地產(chǎn)管理協(xié)會,盡管她仍然有官方文件,但她在生產(chǎn)實踐中邁出了令人鼓舞的一步。

    4.物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容將向兩頭延伸

    傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)主要包括公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、維修、設(shè)備的維護和保養(yǎng),其目的和目的是延長設(shè)備的使用壽命?,F(xiàn)代物業(yè)管理系統(tǒng)已經(jīng)面向物業(yè)業(yè)主和用戶,為個人和個人管理創(chuàng)造條件。不過,物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容亦會擴展至樓宇設(shè)計階段,以及設(shè)備的安裝和調(diào)試階段。這在實踐中似乎是一種非專業(yè)行為,是物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)在要求。一方面,開發(fā)商希望事先聽取物業(yè)管理公司的意見,充分利用信息資源,由物業(yè)管理公司接收,與業(yè)主及居民建立聯(lián)系,確保跟進服務(wù)的質(zhì)素,以達至目標樹立品牌;另一方面,物業(yè)管理企業(yè)要了解和掌握設(shè)備狀況,承擔前期干預(yù),以確保輸入期間的平穩(wěn)過渡。

    四、結(jié)語

    根據(jù)國家城市發(fā)展規(guī)劃的要求,社區(qū)必須適應(yīng)開放管理的條件,改變和完善現(xiàn)有的物業(yè)管理模式,提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)素和水平。在開放條件下,房地產(chǎn)管理服務(wù)模式應(yīng)具有以下特點.一是創(chuàng)新驅(qū)動,創(chuàng)新服務(wù)管理,創(chuàng)新思路,更有效地服務(wù)社區(qū),建立健康的社區(qū);二是要方便現(xiàn)有人口因地制宜,及時與人溝通,調(diào)整情緒;三是開放式社區(qū)物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變,并沒有令社區(qū)物業(yè)管理質(zhì)素下降;四是結(jié)合地方政府的政策支持,加快轉(zhuǎn)變開放條件下的物業(yè)管理服務(wù)模式。

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