中歐班列高質(zhì)量運營對徐州物流地產(chǎn)發(fā)展的影響探討

呂 品

一、緒論

徐州中歐班列自2015 年開行首列以來，經(jīng)過2016—2018 年培育，至2018 年累計開行102 列，實現(xiàn)了在國際通道建設(shè)方面的初步探索。而從2019 年開始，徐州中歐班列進入了快速發(fā)展期，203 列、304 列以及今年的405 列，從2019 年至今連續(xù)三年保持超100 列的年均增速，年底即將完成累計開行逾千列、累計貿(mào)易額超12.7億美元，年承接江蘇省1/4國際班列開行任務(wù)的重要目標。

徐州中歐班列對區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了積極影響，也將推動淮海國際港務(wù)區(qū)的高標準建設(shè)。徐州中歐班列的高質(zhì)量運營疊加中國（江蘇）自由貿(mào)易試驗區(qū)聯(lián)動創(chuàng)新發(fā)展區(qū)的相關(guān)政策，在促進物流經(jīng)濟發(fā)展的同時使物流地產(chǎn)市場產(chǎn)生新的變化和挑戰(zhàn)。

二、中歐班列高質(zhì)量運營給物流地產(chǎn)市場帶來的契機

1.推動倉儲基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展

有別于義烏等商貿(mào)服務(wù)型城市，徐州中歐班列立足淮海經(jīng)濟區(qū)發(fā)達的制造業(yè)體系，進口以木材、紙漿、橡膠、金屬等大宗金屬原料為主，出口則是將工程機械、機電產(chǎn)品、零配件和金屬制品等特色產(chǎn)品輸送到歐洲和中亞，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)本身對倉儲設(shè)施及空間需求較大。由于徐州執(zhí)行通道強樞紐、樞紐興陸港、陸港聚產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)促開放的發(fā)展理念，隨著中歐班列國際通道體系不斷完善，國際貿(mào)易順勢而起，而在“雙循環(huán)”的宏觀趨勢下，伴隨國際貿(mào)易與國內(nèi)貿(mào)易聯(lián)系加深，國際貿(mào)易的活躍將顯著帶動國內(nèi)貿(mào)易的流通。這種情況下，倉儲物流隨之獲得更多的市場需求。

2.對區(qū)域物流設(shè)施提出更高要求

隨著徐州中歐班列開行量、國際貿(mào)易量的增加，物流設(shè)施投資也必將是近年來物流地產(chǎn)市場投資的熱點。比如近年來，受跨境電商發(fā)展迅速及第三方物流需求增長等因素帶動，高標準倉儲物業(yè)的租賃及定制的需求持續(xù)旺盛，未來倉儲市場的需求更加注重專業(yè)化，電商、醫(yī)藥、汽車、制造、農(nóng)產(chǎn)品等不同行業(yè)的客戶也因其行業(yè)特殊性對倉庫設(shè)施提出各種專業(yè)具體的需求，定制化也將會成為倉庫投資開發(fā)中的主流趨勢，使得有關(guān)方面建造高質(zhì)量、高效率的現(xiàn)代化倉庫，向國際倉庫水平靠攏。

三、從中歐班列高質(zhì)量運營影響探究物流地產(chǎn)存在的問題

徐州綜合交通網(wǎng)絡(luò)完善，形成了公路、鐵路、水運、航空、管道五種運輸方式的立體化交通格局。具備與淮海經(jīng)濟區(qū)主要城市互聯(lián)互通的較好基礎(chǔ)。但多年以來，徐州的物流業(yè)態(tài)一直沒有達到與交通區(qū)位優(yōu)勢相符的發(fā)展水平，從運輸結(jié)構(gòu)來看，長大距離貨物運輸很多仍然采用最不經(jīng)濟的公路方式，公路貨運中1000 公里以上占比高達35%，更加經(jīng)濟、更加節(jié)約的鐵路、水運優(yōu)勢沒有得到充分發(fā)揮，推高了社會物流成本。經(jīng)研究，徐州長距離適鐵貨物從公路轉(zhuǎn)移至鐵路后，平均運輸費用可節(jié)約170 元/噸；徐州至上海之間的集裝箱貨運，水路較公路運輸費用可下降50%，徐州工程機械的成品設(shè)備至出?？诿颗_可節(jié)約運輸費用3000 ～4000元。分析這種情況的主要原因，是鐵路、水路的綜合物流服務(wù)水平相較公路運輸仍有較大差距，物流效率不能滿足現(xiàn)代貿(mào)易企業(yè)的業(yè)務(wù)需求，使企業(yè)要么增加成本采用傳統(tǒng)公路物流，要么尋求周邊其他城市的更優(yōu)服務(wù)，制約徐州外向型經(jīng)濟的發(fā)展。隨著徐州中歐班列的高質(zhì)量運營，以及與徐州順堤河作業(yè)區(qū)的聯(lián)動發(fā)展，直接降低了區(qū)域物流成本，加快物流流通速度。正因為如此，港中旅華貿(mào)、中集物流等大型企業(yè)不斷擠入徐州，落戶淮海國際港務(wù)區(qū)。

由于徐州中歐班列發(fā)展產(chǎn)生的輻射效應(yīng)和更高質(zhì)量服務(wù)要求，徐州地區(qū)的物流設(shè)施及服務(wù)水平將得到更進一步的提升，更多影響周邊城市的物流業(yè)態(tài)。同樣，也必然會導(dǎo)致山東、安徽以及江蘇省內(nèi)其他城市與徐州在物流市場及物流地產(chǎn)方面競爭加劇。

四、對當前物流地產(chǎn)發(fā)展的建議

徐州中歐班列的發(fā)展在一定程度上促進徐州樞紐經(jīng)濟和外向型經(jīng)濟的整體發(fā)展，疊加中國（江蘇）自由貿(mào)易試驗區(qū)聯(lián)動創(chuàng)新發(fā)展區(qū)優(yōu)惠政策對于區(qū)域內(nèi)的物流地產(chǎn)有不同程度的推動作用，然而，如何借助上述政策的“春風(fēng)”，在抓住機遇的同時，改善淮海國際港務(wù)區(qū)物流地產(chǎn)現(xiàn)狀，對此，本文提出以下建議：

1.結(jié)合本地產(chǎn)業(yè)需求發(fā)展專業(yè)物流中心

徐州相對蘇州等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，在市場規(guī)模、營商環(huán)境方面均有一定差距，但是徐州土地及人力成本相對較低，物流地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)結(jié)合本地區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，通過園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和差異化導(dǎo)向，發(fā)展針對不同行業(yè)和領(lǐng)域的專業(yè)物流中心，形成徐州物流地產(chǎn)發(fā)展的特色競爭力。物流地產(chǎn)商開發(fā)物流地產(chǎn)時，應(yīng)充分進行市場調(diào)研和預(yù)測，結(jié)合地區(qū)發(fā)達產(chǎn)業(yè)和市場需求，有針對性地發(fā)展這類物流的地產(chǎn)平臺。同時也一定要依托發(fā)達城市，承接徐州的物流發(fā)展，與其緊密合作，才能吸引更多的投資商入駐。

2.通過主體企業(yè)引導(dǎo)完善產(chǎn)業(yè)鏈

徐州中歐班列高質(zhì)量運營對物流業(yè)的影響是顯著的，同樣的，對物流地產(chǎn)市場的推動也是利大于弊。但就目前情況來看，受益地區(qū)還很局限。而怎樣讓其他區(qū)域同樣獲得投資者青睞，本文建議讓綜合實力較強的主體企業(yè)來做引導(dǎo)，即在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有技術(shù)、資金及品牌優(yōu)勢的企業(yè)，在發(fā)展到一定程度時，可以考慮獲取更多的物流土地，建設(shè)相對集中而經(jīng)營獨立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，該企業(yè)首先自身入駐以占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈主導(dǎo)地位。

在主體企業(yè)引導(dǎo)的前提下，通過該企業(yè)在相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)的凝聚力與號召力，吸引該產(chǎn)業(yè)里同類中小型企業(yè)或者能提供配套服務(wù)的中小型企業(yè)入駐，這樣通過同類企業(yè)的凝聚以實現(xiàn)打造相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈。除此之外，在主體企業(yè)的引導(dǎo)下，這些同類企業(yè)可以相互進行交流、協(xié)作以及提供配套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，形成產(chǎn)業(yè)集聚式發(fā)展的模式。

同時，本文在這里要強調(diào)這些入駐企業(yè)不應(yīng)各自為戰(zhàn)，而要有相互分工與協(xié)作的關(guān)聯(lián)性，尤其是要能形成縱向聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)鏈條，同樣要避免各個企業(yè)同構(gòu)化現(xiàn)象以及重復(fù)建設(shè)而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)出現(xiàn)不良競爭。所以主體企業(yè)在招商引資過程中，首先要擇商，要主動強調(diào)分工，比如手機產(chǎn)業(yè)就要覆蓋從復(fù)雜的科技含量較高的電子芯片生產(chǎn)到簡單貼片元器件生產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈。

3.積極對接中國（江蘇）自由貿(mào)易試驗區(qū)聯(lián)動創(chuàng)新發(fā)展區(qū)

2021 年5 月28 日，江蘇省自由貿(mào)易試驗區(qū)工作辦公室印發(fā)了《關(guān)于支持中國（江蘇）自由貿(mào)易試驗區(qū)聯(lián)動創(chuàng)新發(fā)展區(qū)建設(shè)若干措施》，淮海國際陸港（徐州淮海國際港務(wù)區(qū)）被納入江蘇自貿(mào)區(qū)聯(lián)動創(chuàng)新發(fā)展區(qū)名單，有力推動淮海國際陸港與省內(nèi)自貿(mào)試驗區(qū)聯(lián)動改革、聯(lián)動創(chuàng)新、聯(lián)動發(fā)展，打造江蘇東西雙向開放新高地。

而江蘇自貿(mào)區(qū)聯(lián)動創(chuàng)新發(fā)展區(qū)的一大優(yōu)勢就是開放，這一優(yōu)勢決定了淮海國際港務(wù)區(qū)應(yīng)為該戰(zhàn)略的落實起到帶頭作用，不僅僅是要進一步推動國際貿(mào)易合作，還要加快建設(shè)和完善樞紐型、功能型物流運輸?shù)幕A(chǔ)設(shè)施和服務(wù)體系。積極對接中國（江蘇）自由貿(mào)易試驗區(qū)聯(lián)動創(chuàng)新發(fā)展區(qū)，能夠吸引凝聚更多的企業(yè)，為徐州中歐班列的高質(zhì)量運營提供更全面的服務(wù)。同樣，也是徐州中歐班列也是淮海國際陸港開放發(fā)展的重要載體，徐州中歐班列與江蘇自貿(mào)區(qū)聯(lián)動創(chuàng)新發(fā)展區(qū)的無縫對接，也將為物流業(yè)和物流地產(chǎn)帶來了更廣闊的發(fā)展前景。