長(zhǎng)租公寓的不確定性對(duì)房東出租決策的影響
——基于期望效用理論視角

劉 浩 然

(武漢大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，湖北 武漢 430072)

一、引言

在“房住不炒”“租售并舉”的政策背景下，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模不斷擴(kuò)大。作為更加專業(yè)規(guī)范的房屋租賃產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)租公寓在一定程度上滿足了大中城市社會(huì)就業(yè)群體的住房需求。然而，近年來爆雷事件在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)頻繁發(fā)生，眾多房東和租客的合法利益受到嚴(yán)重侵害，引起了廣大人民群眾的強(qiáng)烈關(guān)注。本文基于引入后悔因素的期望效用理論，研究長(zhǎng)租公寓的不確定性風(fēng)險(xiǎn)如何影響房東選擇出租房屋的方式，探討房東在不確定條件下最大化自身效用的行為策略，即在什么情況下房東會(huì)將房屋委托給長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)租售，并深入分析租金收益率等相關(guān)變量對(duì)房東最終期望效用的影響。此外，本文還將根據(jù)研究所得結(jié)果，針對(duì)我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)狀從多角度提出對(duì)策建議。

二、理論背景

為分析理性人在不確定條件下的決策行為，Von-Neumann和Morgenstern(1947)基于若干公理化假設(shè)并運(yùn)用數(shù)學(xué)工具建立了期望效用理論(Expected Utility Theory)。倘若某個(gè)可供決策者選擇的方案X以概率Pi產(chǎn)生結(jié)果xi，其中i=1,2,…,n(即方案X可能產(chǎn)生的結(jié)果個(gè)數(shù)為n)，決策者可從確定的結(jié)果xi中獲得的效用值為u(xi)，那么存在不確定性的方案X帶來的期望效用是U(X)=P1u(x1)+P2u(x2)+…+Pnu(xn)。期望效用理論認(rèn)為，在實(shí)際日常生活中，決策者會(huì)選擇期望效用最大的決策方案[1]。

盡管該理論可以解釋包括圣彼得堡悖論在內(nèi)的一系列問題，但Allais(1953)設(shè)計(jì)的行為實(shí)驗(yàn)顯示，決策者有可能做出與傳統(tǒng)期望效用理論相悖的決策行為[2]。為此，Bell(1982)提出后悔理論：決策者在做出選擇之后，會(huì)衡量因?yàn)樽陨磉x擇而放棄的潛在收益，將其與自己最終的實(shí)際得失進(jìn)行比較，當(dāng)發(fā)現(xiàn)備擇方案能夠帶來更高的效用時(shí)，決策者將會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的后悔情緒，這種情緒也是影響決策者行為的重要因素。

在決策者的選擇集合中只存在兩個(gè)選擇的情況下，Bell(1982)構(gòu)建了兩要素效用函數(shù)u(x,y)替代原先的效用函數(shù)u(x)，具體形式如式(1)所示。其中x為決策者選擇方案X獲得的實(shí)際收益，y為決策者所放棄的收益(即備選方案Y帶來的收益)，v(·)為單調(diào)遞增的價(jià)值函數(shù)，v(x)代表最終所得收益x的效用值，v(x)-v(y)為決策者獲得的效用與錯(cuò)過的效用之間的差值，用來衡量后悔程度，f(·)為一類特定的單調(diào)遞增函數(shù)，不改變括號(hào)內(nèi)變量的正負(fù)性。

u(x,y)=v(x)+f(v(x)-v(y))

(1)

根據(jù)后悔理論可知，u(x,y)關(guān)于x遞增，關(guān)于y遞減，與v(x)、v(x)-v(y)二者正相關(guān)。在運(yùn)用u(x,y)研究決策者行為時(shí)，做法與傳統(tǒng)的期望效用理論大致相同：假設(shè)決策者面對(duì)n種不確定情況，方案X和Y各自對(duì)應(yīng)結(jié)果為xi和yi(i=1,…,n)方案X期望效用為U(X)=P1u(x1,y1)+P2u(x2,y2)+…+Pnu(xn,yn)；方案Y期望效用為U(Y)=P1u(y1,x1)+P2u(y2,x2)+…+Pnu(yn,xn)。當(dāng)且僅當(dāng)U(X)>U(Y)成立時(shí)，方案X被認(rèn)為更受決策者偏好。

三、不確定風(fēng)險(xiǎn)下的房東出租方式選擇分析

表1 不確定條件下的房東收益分布

本文假定房東為理性人，其在面對(duì)不確定性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)將采取最大化自身利益的行為策略。作為房屋租賃市場(chǎng)的參與者，房東在兩種不同的房屋出租方式之間進(jìn)行選擇：第一種方式是將房屋委托給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，第二種方式是直租或者向傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)尋求幫助。假設(shè)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商破產(chǎn)違約的概率為p(未違約的概率為1-p)，當(dāng)房東選擇第一種出租方式時(shí)，健康的長(zhǎng)租公寓企業(yè)給予房東L1和L2兩部分收益(可用貨幣度量)，其中L1為房東通過出租房屋獲得的主要收益(租金類收入)，L2為房東從平臺(tái)裝修房源、配置家具中獲得的收益。如果企業(yè)爆雷難以正常經(jīng)營(yíng)，房東無法獲得L1單位收入，但保有L2單位的固定收入。當(dāng)選擇第二種出租方式時(shí)，不存在上述不確定性，房東獲得固定收入L3，但由于租賃合約不穩(wěn)定、房屋租客更換、水電維修需求等因素的存在，房東將耗費(fèi)更多的時(shí)間和金錢成本。根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況，假設(shè)L1+L2>L3，即在長(zhǎng)租公寓企業(yè)未出現(xiàn)信用違約的情況下，第一種出租方式的總體收益更高。

在購(gòu)房成本日益高昂、外來勞動(dòng)力不斷增加的大中城市，人們的住房觀念不斷變化，租房已經(jīng)成為了一種剛需。國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)依靠“長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式獲得資金，繼而大肆吸收房源，導(dǎo)致租客的選擇面更加狹窄。在這種背景下，長(zhǎng)租公寓房源及附帶服務(wù)迎合了作為租房主力的年輕租客審美與需求，解決了傳統(tǒng)房屋租賃市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱問題，相比于一般房源更加具有吸引力。這些年輕租客風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度相對(duì)較低，對(duì)于“租金貸”等工具的接受程度較高[4]。結(jié)合從眾心理、品牌效應(yīng)、平臺(tái)規(guī)模等其他因素，房東在決策時(shí)相信運(yùn)營(yíng)企業(yè)能夠在長(zhǎng)租公寓租賃市場(chǎng)出手其持有的住房，不考慮空置情況。

考慮到心理賬戶等行為經(jīng)濟(jì)學(xué)因素，并為了簡(jiǎn)化后續(xù)分析過程，本文假設(shè)房東個(gè)體具有風(fēng)險(xiǎn)中性的特征，將v(x)定為線性形式(即v(x)=x)，因此選擇長(zhǎng)租公寓的期望效用U1為:

U1=(1-p)[L1+L2+f(L1+L2-L3)]+p[L2+f(L2-L3)]

(2)

選擇傳統(tǒng)房屋出租方式的期望效用U2為：

U2=(1-p)[L3+f(L3-L1-L2)]+p[L3+f(L3-L2)]

(3)

當(dāng)決策個(gè)體相較于直租/傳統(tǒng)中介的出租渠道偏好長(zhǎng)租公寓時(shí)，則有U1>U2，根據(jù)式(2)與(3)可構(gòu)造式(4)，其中A=L1+L2-L3>0恒成立，B=L2-L3。

(1-p)[A+f(A)-f(-A)]+p[B+f(B)-f(-B)]>0

(4)

當(dāng)式(4)成立時(shí)，房東偏好長(zhǎng)租公寓租賃模式。式(4)不等號(hào)左側(cè)的數(shù)值大小取決于p、A、B三個(gè)變量，這意味著房東在不確定情況下選擇出租方式時(shí)，不僅會(huì)考慮長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷違約的風(fēng)險(xiǎn)(概率p)，還會(huì)考慮不同決策的收益差距(A和B)。如果式(4)不成立，那么就說明房東經(jīng)過考慮，無法接受長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商違約的可能，預(yù)期自己在這種情況下會(huì)承受較高的機(jī)會(huì)成本，產(chǎn)生強(qiáng)烈的后悔情緒。為了最大化期望效用，房東選擇能夠獲得固定收益L3的決策方案。

由于從眾心理、品牌效應(yīng)、平臺(tái)規(guī)模、政府扶持等原因，房東會(huì)傾向于認(rèn)為長(zhǎng)租公寓較為可靠(特別是自如、蛋殼這類規(guī)模龐大的連鎖企業(yè))，即p=0。如果p=0，不等式(4)變?yōu)锳+f(A)-f(-A)>0，由A>0可得f(A)>0與f(-A)<0，因此該不等式恒成立，表明房東會(huì)選擇在長(zhǎng)租公寓平臺(tái)租售房屋。

在長(zhǎng)租公寓行業(yè)的快速擴(kuò)張階段，為了爭(zhēng)奪房源，各家房企提供的租價(jià)比市場(chǎng)均價(jià)上浮20%、30%，盡可能地提高了各自的L1、L2。當(dāng)L2L3時(shí)，B為正數(shù)，無論p大小如何，房東都將無視風(fēng)險(xiǎn)偏好長(zhǎng)租公寓，在這種情況下房東群體為了追求利潤(rùn)爭(zhēng)相進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，這與現(xiàn)實(shí)情況相吻合。目前許多長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了營(yíng)造良好經(jīng)營(yíng)形象，不惜承擔(dān)高成本裝修改造房源，形成變相的“龐氏騙局”，相對(duì)不富裕的年輕房客成為其中最大的受害者。

四、選擇長(zhǎng)租公寓情況下房東期望效用分析

當(dāng)房東做出決策，選擇長(zhǎng)租公寓出租方式時(shí)，我們可以將出租房屋看作一種投資行為，上文中收益結(jié)果L1、L2可表示為如下形式：

Li=H×ri,i=1,2

(5)

式(5)中H為住房?jī)r(jià)格，r1、r2分別代表L1、L2對(duì)應(yīng)的收益率。由于L1>L2，設(shè)定r1>r2。與此同時(shí)，構(gòu)造隨機(jī)變量r(ω)表示房東出租房屋所得收益，ω代表長(zhǎng)租平臺(tái)違約狀態(tài)，該變量具有如下分布:

(6)

根據(jù)期望效用理論，個(gè)人將房屋委托給長(zhǎng)租公寓平臺(tái)出租的期望效用為：

U=u(H(r1+r2))·P(ω=0)+u(Hr2)·P(ω=1)

(7)

(8)

理性的房東在將房屋委托給平臺(tái)時(shí)會(huì)追求自身期望效用的最大化，接下來我們將確定與期望效用U有關(guān)的因素(如收益率r1,r2)，探討這些因素對(duì)U的影響作用。與上文分析相同，假設(shè)房東具有風(fēng)險(xiǎn)中性特征，其效用函數(shù)u(x)=kx(k>0)，將效用函數(shù)表達(dá)式代入到式(8)：

(9)

由式(9)可知，房東期望效用U和收益L2(收益率r2)、平臺(tái)期望回報(bào)率r0正相關(guān)，和方差σ2負(fù)相關(guān)。當(dāng)房東可獲得的確定收益越高、長(zhǎng)租公寓企業(yè)的預(yù)期經(jīng)營(yíng)狀況越穩(wěn)定，房東就能從選擇長(zhǎng)租公寓的決策中獲得更高的期望效用，表明在面對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)中的眾多運(yùn)營(yíng)商時(shí)，房東更愿意將自己的房屋委托給那些規(guī)模體量大、裝修投入高的連鎖式知名房企。

五、研究結(jié)論

首先，本文基于考慮后悔因素的期望效用函數(shù)，探討房東在長(zhǎng)租公寓企業(yè)不確定風(fēng)險(xiǎn)下的決策行為。研究發(fā)現(xiàn)：房東在決定如何出租房屋時(shí)，不僅會(huì)考慮長(zhǎng)租公寓的違約風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)為了規(guī)避后悔情緒而比較自己通過不同出租方式所得回報(bào)之間的差異。當(dāng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商具有更低的違約概率，并能夠給予房東更高的利潤(rùn)回報(bào)時(shí)，長(zhǎng)租公寓這一選擇給房東帶來的期望效用會(huì)獲得顯著提升。

其次，“長(zhǎng)收短付”模式下的長(zhǎng)租公寓企業(yè)會(huì)為了搶奪房源實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，爭(zhēng)相提高給予房東的回報(bào)(本文中的L1、L2)，再加上從眾心理、信息不對(duì)稱、外部輿論等因素，房東群體很容易高估長(zhǎng)租公寓企業(yè)的利潤(rùn)水平(r0)及抗風(fēng)險(xiǎn)能力(1-p)，認(rèn)為自如、蛋殼等高知名度企業(yè)“大而不能倒”，因而無視風(fēng)險(xiǎn)，做出錯(cuò)誤的決策，其過度追求高利潤(rùn)的行為成為“龐氏騙局”的重要一環(huán)。

在選擇長(zhǎng)租公寓企業(yè)時(shí)，房東會(huì)考察各房企的盈利能力、運(yùn)營(yíng)水平等方面的表現(xiàn)，企業(yè)的期望收益越高越穩(wěn)定，房東能夠獲得的利潤(rùn)越多，該企業(yè)的期望效用也就越大。理性的房東會(huì)表現(xiàn)出對(duì)收益與風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡，對(duì)高租金持審慎態(tài)度，追求使其效用最大化的最優(yōu)租金收益率。

六、研究啟示

長(zhǎng)租公寓雖然實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一的租房流程，減少了房屋租賃市場(chǎng)的摩擦和資源的無效率浪費(fèi)，但其高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)模式暗藏危機(jī)，因此基于上述分析為社會(huì)各方提出參考建議。

(一)政府層面

一是設(shè)立嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入準(zhǔn)出門檻，提高運(yùn)營(yíng)商資質(zhì)要求，排除不確定風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)企業(yè)，確保長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)環(huán)境的穩(wěn)定[5]。二是規(guī)范長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)住房租賃資金、押金進(jìn)行監(jiān)管，限制“租金貸”等金融化工具，降低長(zhǎng)租公寓企業(yè)杠桿水平[6]。三是明確劃分不同監(jiān)管部門的職能范圍，防止出現(xiàn)監(jiān)管空白、監(jiān)管重疊等情況，切實(shí)提升我國(guó)監(jiān)管體系的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。四是提高長(zhǎng)租公寓行業(yè)信息透明度，要求運(yùn)營(yíng)商落實(shí)信息披露工作，引導(dǎo)房東、租客等群體理性預(yù)期市場(chǎng)行情，不盲目樂觀，不盲目逐利，提升風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。五是推進(jìn)建設(shè)合理有效的市場(chǎng)機(jī)制，激勵(lì)房東多途徑出租房屋(例如鼓勵(lì)房東進(jìn)行個(gè)人出租，給予免除收入所得稅的優(yōu)惠)，推動(dòng)市場(chǎng)供需的良性化轉(zhuǎn)變。六是根據(jù)我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)實(shí)際情況，構(gòu)建剛性法律制度維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益，增強(qiáng)人民群眾的幸福感[7]。更為重要的是，必須堅(jiān)持貫徹對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理調(diào)控，推進(jìn)廉租房、公租房建設(shè)，從根本上緩解人民群眾的住房壓力。

(二)企業(yè)層面

一是清醒認(rèn)識(shí)到隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，在“租售并舉”的政策背景下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)依然具備較大的發(fā)展空間，要將當(dāng)下重心放在專業(yè)能力提升上，向歐美、日本等地區(qū)成熟的長(zhǎng)租公寓行業(yè)學(xué)習(xí)優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)。二是拓寬融資渠道，與銀行等金融機(jī)構(gòu)保持良性合作關(guān)系，通過高效多元的融資手段降低金融風(fēng)險(xiǎn)[8]。三是避免盲目擴(kuò)張，要將公寓房源集中在城市核心區(qū)域，降低空置率，緩解資金鏈壓力，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)?；瘮U(kuò)展，進(jìn)一步提升企業(yè)的資源配置效率。四是長(zhǎng)租公寓企業(yè)可將原先主動(dòng)承擔(dān)的高成本房源裝修改造工作調(diào)整為基于客戶需求的收費(fèi)優(yōu)化服務(wù)，降低自己所承擔(dān)的房源成本[9]。五是認(rèn)真研判客戶群體需求，有針對(duì)性地提供符合租客需求的高質(zhì)量產(chǎn)品與服務(wù)，吸引更多租客入住，為自己樹立良好口碑[10]。

(三)房東及租客層面

一是謹(jǐn)慎選擇長(zhǎng)租公寓企業(yè)，檢查是否具備營(yíng)業(yè)執(zhí)照、是否在房產(chǎn)部門登記備案、是否被列入違法失信名單，經(jīng)過多方了解之后，和市場(chǎng)口碑良好、客戶滿意度高的企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系。二是在和目標(biāo)企業(yè)接觸時(shí)，不能盲目追求利益，被其提供的優(yōu)惠措施誘惑，而是要將企業(yè)報(bào)價(jià)和周邊同地段市場(chǎng)平均租金價(jià)格進(jìn)行比較，時(shí)刻保持理智，慎重抉擇。三是在與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽訂合同時(shí)，要認(rèn)真審查內(nèi)容，保證自身合法利益不受侵害：房東需要確認(rèn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)遵守當(dāng)?shù)卣咭?guī)定；租客應(yīng)將租金支付周期長(zhǎng)短限定于三個(gè)月內(nèi)，避免一次性支付一年以上的高額租金。四是當(dāng)遭遇“爆雷”事件時(shí)，要采取合理策略堅(jiān)決維護(hù)自身權(quán)益：保存好房屋托管合同、租賃合同、租金憑證等文件材料；注意收集和長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人的聊天記錄、通話錄音；在運(yùn)營(yíng)商“爆雷”后及時(shí)報(bào)警，積極配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查，必要時(shí)訴諸法律程序。