聰明城市活力金鼎（三）
——區(qū)域性整體開發(fā)模式下一體化建設(shè)運營

文／陳楠 上海金橋（集團）有限公司 上海 201206

引言：

上海金鼎作為“金色中環(huán)發(fā)展帶”的首發(fā)項目，集商業(yè)、辦公、文化、酒店、住宅等多功能業(yè)態(tài)為一體，始終堅持高品質(zhì)建設(shè)標準，提升整體區(qū)域價值。采用數(shù)字化賦能智慧城市，讓街道有活力、交通有效率、空間有魅力，著力打造一個有溫度的城市、一個有故事的社區(qū)，在數(shù)字化管理中，自然生長成一座可閱讀的聰明城市，努力讓人民群眾有更多的獲得感、幸福感、安全感。

上海金鼎項目包含商辦、住宅、產(chǎn)業(yè)三大組團板塊，總占地面積約2km2?？偨ㄔO(shè)規(guī)模達270m2萬以上，其中包含75 萬m2的住宅，7 萬m2的配套設(shè)施，38 萬平方米的商業(yè)、100 萬m2的辦公，以及50 萬已建成運行的生產(chǎn)研發(fā)（即：凱迪拉克工廠和泛亞研發(fā)中心）。金橋集團將重點聚焦“未來車”、“智能造”、“大視訊”三大產(chǎn)業(yè)集群，推動“5G+超高清視頻產(chǎn)業(yè)帶”和“未來汽車研發(fā)基地”兩條產(chǎn)業(yè)軸線，完成“產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)+城市形態(tài)+服務生態(tài)”的全面轉(zhuǎn)型，打造產(chǎn)城融合新高地。

1、一體化規(guī)劃布局和開發(fā)建設(shè)

根據(jù)“成片開發(fā)、整街坊建設(shè)”的開發(fā)思路，按照“三年出形象、同步出功能、十四五基本建成”的工作要求，上海金鼎通過金橋集團的整體統(tǒng)籌開發(fā)，實現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，完成整個區(qū)域的華麗轉(zhuǎn)身，把上海金鼎建設(shè)成為一個科技賦能、注重場景體驗的智慧城區(qū)，打造一個融合工作、生活、娛樂為一體的活力社區(qū)。

圖1 上海金鼎總體用地平面圖

1.1 成片拿地、一體規(guī)劃

上海金鼎項目整個開發(fā)過程從“土地出讓-規(guī)劃要求-導則研究-建筑設(shè)計”，一直堅持區(qū)域性一體開發(fā)原則，從整體入手，一步步深化研究，拆解細化設(shè)計要求，最終落地實施單地塊建筑方案，突出區(qū)域性成片開發(fā)優(yōu)勢，確保區(qū)域建設(shè)整體性、協(xié)調(diào)性。

1993 年，浦東新區(qū)綜合規(guī)劃土地局和浦東土控公司簽訂了備四用地整體土地成片出讓合同，土地權(quán)屬劃歸浦東土控公司。2014 年，浦東土控公司和金橋集團合資成立金土聯(lián)公司，并簽訂協(xié)議委托金土聯(lián)公司實施開發(fā)備四用地內(nèi)的前期開發(fā)工作和市政工程建設(shè)。2018 年，備四用地中涉及經(jīng)營性的用地，除09-02 和11-01 外，其余17 幅用地全部由土控公司劃轉(zhuǎn)至金橋集團，并簽訂資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)協(xié)議。

2015 年，為更好的規(guī)劃實施金鼎商辦文化九宮格板塊，上海市規(guī)劃和國土資源管理局牽頭組織編制了《上海市浦東新區(qū)金橋汽車產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)、配套單元重點地區(qū)附加圖則》，從規(guī)劃原則理念、空間景觀構(gòu)架、建筑形態(tài)控制、公共空間控制、交通空間控制以及地下空間控制等方面對金鼎九宮格開發(fā)提出了詳盡的建設(shè)要求。

以附加圖則為基礎(chǔ)，金橋集團誠邀國際知名規(guī)劃設(shè)計公司-美國SOM，歷時兩年，研究編制《金橋區(qū)開放空間和街景方案設(shè)計》和《金橋通用汽車備用地Ⅳ城市設(shè)計和導則研究》，為金鼎九宮格的建設(shè)制定更為具體的方向目標。在明確的城市導則設(shè)計的基礎(chǔ)上，2017 年底金橋集團正式啟動“金鼎天地國際設(shè)計創(chuàng)作營”活動，向全球公開征集建筑概念設(shè)計方案。

根據(jù)《上海市浦東新區(qū)國土空間總體規(guī)劃》（2017-2035），上海金鼎定位提級，成為浦東申江地區(qū)中心，原120m 的建筑限高不再能承載其功能形象需求，急需調(diào)整功能比例，增高擴容。金橋集團配合市區(qū)兩級規(guī)資局，通過2 年的努力，進行論證分析、專家評審，以及協(xié)調(diào)各部委意見，最終調(diào)整規(guī)劃指標：“將19 地塊建筑限高調(diào)整到180m，容積率增至6.5；16、20 地塊建筑限高調(diào)整到100m，容積率增至3.5 ……?！币云ヅ淦謻|新區(qū)地區(qū)中心的定位能級，樹立上海金鼎門戶新地標。

1.2 一體化地上地下空間設(shè)計

上海金鼎九宮格在前期規(guī)劃階段就重視地下空間整體開發(fā)，立志打造地上地下TOD3.0 版本的互聯(lián)互通，成為區(qū)域性標桿項目，并向TOD4.0“站城人一體化”進化發(fā)展。早在SOM 編制的《金橋通用汽車備用地Ⅳ城市設(shè)計和導則研究》中，就已經(jīng)明確了九宮格地上互聯(lián)互通的空間格局：通過地上二層高架步道，24 小時串聯(lián)各地塊，形成空中慢步網(wǎng)絡(luò)。核心四地塊深化方案中，三四層采用超級環(huán)廊的設(shè)計手法，發(fā)揮“連接環(huán)”的核心作用，促進四位一體的整合式商業(yè)空間體驗；連廊層層退臺形成宜人露臺空間，塑造宜居宜業(yè)的生態(tài)環(huán)境。

為避免上海金鼎項目開發(fā)留下不可逆轉(zhuǎn)的遺憾，進一步擴展金鼎九宮格地下空間互聯(lián)互通格局，金橋集團委托株式會社日本設(shè)計開展相應分析和論證工作，參考日本地下空間整合開發(fā)利用的理念和案例，結(jié)合上海金鼎的實際情況，制定針對金鼎特點的地下空間互聯(lián)互通解決方案，打造目標——地下空間盡可能全面聯(lián)通，形成完整的外向型公共商業(yè)界面，地上地下一體化空間設(shè)計。同時地下空間的研究要具有可實現(xiàn)性，在市政道路已經(jīng)投用的前提下，經(jīng)過必要性和可行性的多方面論證，對現(xiàn)狀市政管線進行合理調(diào)整。

金鼎九宮格地下空間研究包含基地整體分析、城市基本結(jié)構(gòu)分析、國內(nèi)外類似案例對比、交通網(wǎng)絡(luò)研究、業(yè)態(tài)布局基本結(jié)構(gòu)研究、生態(tài)綠化研究（親水空間、綠化網(wǎng)絡(luò)）以及地下空間相關(guān)機電研究等等，最終確定核心四地塊區(qū)域采用整體大開挖的形式實現(xiàn)地下空間全面聯(lián)通，周邊五地塊之間以及和核心四地塊的聯(lián)通仍采用聯(lián)通道的形式。推動土地資源更高效率利用，擴大地下商業(yè)價值，實現(xiàn)車位共享，并形成一條聯(lián)系九地塊的無人駕駛接駁車通道，通過全智慧化管理讓地下交通更加便捷順暢。從整體規(guī)劃入手，著力打造“地上一座城，地下一座城”。

圖2 地下空間利用示意圖

1.3 一體化幕墻形象設(shè)計

上海金鼎九宮格是區(qū)域化集中建設(shè)的公建板塊，區(qū)域內(nèi)包含商業(yè)、辦公、教育、文化、娛樂、酒店、公寓等多種業(yè)態(tài)功能，且每種業(yè)態(tài)對建筑外觀形象的要求各不相同，相互之間可能還存在一定的干擾和禁忌，特別是對于學校和居住類建筑。九塊地九個項目分屬不同設(shè)計公司在不同階段獨立設(shè)計完成，如果不在前期立面規(guī)劃中加以約束和管控，易造成每個項目個體設(shè)計標新立異，而整體形象雜亂無章的窘境，失去區(qū)域性整體開發(fā)的優(yōu)勢和意義。

圖3 幕墻玻璃顏色定位

地上建筑幕墻風貌研究被緊急提上日程。金橋集團聘請株式會社日本設(shè)計對現(xiàn)狀城市界面進行分析梳理，確定整體地面建筑形象規(guī)劃方針，并對重點區(qū)域提出局部細化設(shè)計建議。該項課題研究歷時4 個月，內(nèi)容包含建筑幕墻風貌總體方針及目標、國內(nèi)外對標案例分析研究、色調(diào)及色彩設(shè)定方針、重點部位材料規(guī)劃等，從整體到局部全面解析了金鼎九宮格的整體立面形象規(guī)劃策略，對涉及一體化、整體性影響較大的方面做出明確要求和規(guī)定，對可以展現(xiàn)個體特色性格的方面鼓勵創(chuàng)新、開放思想。不刻意追求呆板的統(tǒng)一，而是強調(diào)張揚個性主題下的有機協(xié)調(diào)，使每個地塊在后續(xù)的深化設(shè)計中保持步調(diào)一致，又能邁出自己的風格大步向前進。

1.4 一體化夜景照明設(shè)計

上海金鼎項目作為“金色中環(huán)”的首發(fā)項目之一，在夜景燈光形象設(shè)計上需要強調(diào)整體性和協(xié)調(diào)性，突出整體開發(fā)優(yōu)勢，實現(xiàn)各地塊間夜景燈光一體化設(shè)計，互融互補，并可利用大數(shù)據(jù)智慧平臺建立全局智能管控，在重要節(jié)日期間，展示大型燈光秀等創(chuàng)意展示活動，充分展示金鼎天地項目整體夜景形象，提高區(qū)域品質(zhì)定位。

然而，整個上海金鼎項目分三期開發(fā)建設(shè)，設(shè)計和開工周期相差3 年以上，難以在現(xiàn)階段開展整體的照明設(shè)計實施方案。如果根據(jù)開發(fā)時序由不同的照明設(shè)計公司分別承接單地塊的照明設(shè)計方案，又很難做到對整體效果的全局把控。

為解決上述矛盾和問題，金橋集團根據(jù)現(xiàn)有資料，組織前期編制《上海金鼎項目照明規(guī)劃設(shè)計導則》，對整個上海金鼎項目進行全方位各地塊的整體照明規(guī)劃設(shè)計研究，通過國內(nèi)外對標案例分析，照明場景環(huán)境全真模擬演示，全年周期平日節(jié)日乃至特殊慶典模式一體化燈光互動展示……，充分論證區(qū)域照明規(guī)劃的標志性、創(chuàng)新性和可行性，在全局總體控制的格局下，約定整體設(shè)計原則和指標控制標準，以及最終需達到的目標控制效果。后期根據(jù)開發(fā)時序，分期開展各單地塊的照明方案設(shè)計，最大程度的貫徹前期規(guī)劃導則要求，以保證照明設(shè)計思想的一體化延續(xù)。

圖4 AR 虛擬360°燈光秀

1.5 商業(yè)和公共交通設(shè)施一體化建設(shè)

臨近2 條地鐵線路，已投入運營多年的12 號線和剛剛開始建設(shè)不久的崇明線。其中，12 號線東西向延伸貫穿巨峰路沿線，涉及金鼎19、20、21 三個地塊；而崇明線則沿南北向穿越申江路地下，臨建于金鼎13、16、19地塊，并向北繼續(xù)延伸，經(jīng)由金鼎06-02 地塊西側(cè)開向崇明。兩條軌交線路在19 地塊內(nèi)進行地下?lián)Q乘，并設(shè)置通道直接聯(lián)系16、19 地塊的地下一層商業(yè)空間，為商業(yè)引流。另外，16 地塊東側(cè)用地內(nèi)貼臨地鐵還規(guī)劃了一處3 條線路的公交樞紐站點，占地面積不小于6200m2，要求和16 地塊主體項目結(jié)合建設(shè)。

這本是上海常見的一種貼臨軌交建設(shè)的TOD 地鐵上蓋開發(fā)模式，但本項目中有三處特別之處值得關(guān)注：

（1）已運營的12 號線站體工程以及規(guī)劃中和崇明線的換乘通道完全位于待開發(fā)的19-01 地塊規(guī)劃用地紅線內(nèi)；

（2）12 號線既有首層站體為長條矩形，高10m，占據(jù)19 地塊巨峰路沿線，嚴重影響項目商業(yè)沿街界面。

（3）16 地塊的交通樞紐站位于軌交和商業(yè)之間，又形成申江路主要的沿街形象界面，如何處理三者之間的空間和功能關(guān)系顯得尤為重要。

圖5 項目和地鐵結(jié)建效果

為解決上述問題，避免被現(xiàn)有狀態(tài)約束后期建設(shè)，合理布局，最大限度的提升城市形象，金橋集團與地鐵、公交相關(guān)部門進行密切協(xié)商，達成一體化建設(shè)的合作意向，并對12 號線地面站房進行合理必要的改造，保留功能性出入口和活塞風井，拆除原有設(shè)備用房移入新建地下室內(nèi)，和換乘通道一體代建，在確保12 號線不停運的前提下，盡可能實現(xiàn)共建共榮，使社會效益和商業(yè)價值同時最大化。公交樞紐和軌交處地面設(shè)施根據(jù)整體建筑風格需要做一體化外立面裝飾，充分考慮“軌交-公交”、“軌交-商業(yè)”、“公交-商業(yè)”之間的立體化聯(lián)通關(guān)系，公共交通設(shè)施之間局部突破用地紅線，跨地塊一體建設(shè)，弱化地塊間的隔離效應，增強聯(lián)動體驗，爭取更好的共建效果，使之形成B1、1F、2F 三首層概念的公共交通設(shè)施和商業(yè)聯(lián)動格局，并沿申江路形成優(yōu)美完整的城市界面形象。

2、自持物業(yè)一體招商和綜合統(tǒng)一運營管理

整個上海金鼎項目由金橋集團一體區(qū)域性開發(fā)建設(shè)完成，后期運營管理也將由金橋集團下屬的物業(yè)公司和資管公司統(tǒng)一承接。作為產(chǎn)業(yè)集聚的號召者，金橋集團堅持“開工之日就是招商完成之時，竣工之日就是企業(yè)入駐之時”的招商要求。為了更好地關(guān)注客戶需求，在建筑方案設(shè)計之時就邀請產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)一同參與討論，實現(xiàn)精準招商。高度重視維護現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)關(guān)系，走訪各企業(yè)，并收集企業(yè)需求和建議，用良好的政府溝通、政策落實，以及人才公寓、優(yōu)良的教育設(shè)施等綜合配套服務解決企業(yè)最為關(guān)切的需求，讓企業(yè)員工安居樂業(yè)，將產(chǎn)業(yè)思想融匯于城市建設(shè)中，實現(xiàn)上海金鼎的產(chǎn)城融合，以通用汽車、泛亞研發(fā)中心、華為、央廣、咪咕等龍頭企業(yè)的為依托，打造未來車、5G+超高清產(chǎn)業(yè)高地。

運營管理方面，秉持“統(tǒng)一資產(chǎn)持有，專業(yè)運營公司管理”的理念，和業(yè)內(nèi)眾多知名企業(yè)合作，以成立合資公司或委托品牌公司托管運營等形式，將商業(yè)、酒店、文化、教育等核心業(yè)態(tài)交由各自業(yè)界知名公司一體化經(jīng)營，簽訂長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，借助品牌優(yōu)勢，增強宣傳效應。根植于未來車和5G+超高清視訊產(chǎn)業(yè)，以項目孵化企業(yè)，以品牌推廣項目，將所有合作方密切地捆綁在一起，共同發(fā)展，共同實現(xiàn)美好的未來，合力打造“365d 永不落幕的未來科技博覽會”。

結(jié)語：

我們不能保證每一個創(chuàng)新性的大膽想法，最終都能落地實施；也不能保證每一個落地實施的方案，都能如期獲得回報；不是所有努力都必將換來成功，只有時間才是檢驗真理的唯一標準。

上海金鼎項目是“金色中環(huán)發(fā)展帶”的首發(fā)項目之一，必須以全新的姿態(tài)迎接新的挑戰(zhàn)，以科技創(chuàng)新賦能城市建設(shè)，打響“金色中環(huán)”區(qū)域性整體開發(fā)的第一槍。

欲戴皇冠，必承其重；海納百川，不拒細流。金橋集團在項目中鍛煉，在鍛煉中成長，在成長中奮發(fā)圖強，再創(chuàng)輝煌。毛主席曾說過：“打得一拳開，免得百拳來?！币粋€蛋如果不敲開，注定被吃掉；要能自己啄開，沒準是只鷹。