房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本研究
——基于重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5940 份問卷數(shù)據(jù)的分析

文／王凱、雷宇航 重慶市到家了網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 重慶 400050

張秀智 中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院 北京 100872

1、問題的提出

伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，也迎來了其從復(fù)蘇到興盛的發(fā)展歷程[1]。1994 年7 月5 日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過、1994 年7 月5 日中華人民共和國主席令第二十九號公布、1995 年1 月1 日起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》頒布后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)確立了合法地位。2011 年4 月住建部等三部委頒布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理準(zhǔn)則。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為[2]。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第八條“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和分支機構(gòu)與其招用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國勞動合同法》的規(guī)定簽訂勞動合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間是基于勞動合同的雇傭關(guān)系。在執(zhí)業(yè)過程中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所產(chǎn)生的經(jīng)營成本和相關(guān)費用，均應(yīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承擔(dān)。但隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營銷行為逐步轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)銷售，線上線下相結(jié)合的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)模式成為主流的大背景下[3]，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人更加獨立，主要利用房地產(chǎn)信息平臺向委托人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)[4]。在服務(wù)客戶過程中本應(yīng)全部由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承擔(dān)的服務(wù)成本，部分成本也轉(zhuǎn)為由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人承擔(dān)了。

但是，在已經(jīng)頒布的相關(guān)管理規(guī)定中，并沒有明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人傭金收入中是否包含一部分的展業(yè)成本，也沒有稅務(wù)政策規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)擔(dān)的展業(yè)成本應(yīng)在計征個人所得稅時作為免除項予以扣除。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在服務(wù)不動產(chǎn)交易客戶時所產(chǎn)生的絕大部分展業(yè)成本，沒有辦法將其以票據(jù)的形式在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的財務(wù)系統(tǒng)中予以報銷[5]。這造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人需要按照全部收入繳納個人所得稅，不能扣除必要的展業(yè)成本支出，因此也損害了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)濟利益。在研究領(lǐng)域，目前幾乎沒有相關(guān)文獻(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本問題開展相應(yīng)的研究①。

綜上，為了厘清房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的展業(yè)成本的內(nèi)涵、結(jié)構(gòu)、數(shù)額、占傭金收入的比重，本文以重慶到家了和貝殼重慶片區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為樣本于2022 年8 月開展問卷調(diào)查，獲取了5940 份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人關(guān)于展業(yè)成本和傭金收入的有效問卷。本文以問卷數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)研究房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的展業(yè)成本。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的展業(yè)成本的內(nèi)涵與構(gòu)成

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本內(nèi)涵

2.1.1 銀行“展業(yè)三原則”與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)則比較

銀行的“展業(yè)三原則”是指銀行從業(yè)者在具體執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)該“了解你的客戶（Know Your Customer,KYC）、了解你的業(yè)務(wù)(Know Your Business,KYB)、盡職審查(Customer Due Diligence,CDD ”。該原則起源于國際反洗錢領(lǐng)域。最早由巴賽爾銀行監(jiān)管委員會在1988 年頒布的《防止銀行體系成為洗錢利用的犯罪工具》中首次提出。巴塞爾銀行監(jiān)管委員會相繼出臺了《有效銀行監(jiān)管的核心原則》（1997）、《銀行對客戶的盡職調(diào)查》（2001）、《KYC 一體化風(fēng)險管理》（2004），目標(biāo)都是為了降低銀行的經(jīng)營風(fēng)險和違規(guī)概率，提升銀行經(jīng)營業(yè)績[6][7][8]。銀行業(yè)的“展業(yè)三原則”是金融機構(gòu)的行為標(biāo)準(zhǔn)，明確了金融機構(gòu)對業(yè)務(wù)真實性審核的權(quán)利與義務(wù)，要求金融機構(gòu)對業(yè)務(wù)從被動審核轉(zhuǎn)向主動審核[9]。自2004 年，銀監(jiān)會就在《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》中提出了銀行授信工作的盡職調(diào)查和真實性審核制度，在《防范操作風(fēng)險十三條意見》中明確銀行要嚴(yán)格遵守KYC 和KYB 原則，要洞察和了解客戶的一切主要情況，了解企業(yè)業(yè)務(wù)及財務(wù)管理的基本情況和變化[10]。2021 年，全國外匯市場自律機制組織成員機構(gòu)修訂并發(fā)布《銀行跨境人民幣業(yè)務(wù)展業(yè)規(guī)范（2021 版）》，提出銀行在業(yè)務(wù)審查時更加注重真實性、合規(guī)性審核，注重合理性分析，關(guān)注資金來源，在客戶準(zhǔn)入、資料審核、債務(wù)人清償能力審核等方面的要求更高，還增加了反擔(dān)保、履約幣種、擔(dān)保責(zé)任上限等審核要求[11]。銀行的“展業(yè)三原則”實質(zhì)就是識別客戶、監(jiān)控交易和盡職調(diào)查。

銀行金融業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)同為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。通俗來看，銀行是為客戶使用資金、存儲資金、資金生息等行為提供中介服務(wù)的機構(gòu)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是為客戶提供房屋買賣、租賃等行為提供中介服務(wù)的機構(gòu)。二者在為客戶服務(wù)過程中均有“展業(yè)行為”。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人撮合客戶不動產(chǎn)交易業(yè)務(wù)時，與金融機構(gòu)開展的資金業(yè)務(wù)具有較高的一致性，也需要開展“了解客戶、了解業(yè)務(wù)、盡職審查”這三方面的工作。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會（以下簡稱中房學(xué)）2006 年首次發(fā)布、2013 年修訂的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本指引和執(zhí)業(yè)行為的參考標(biāo)準(zhǔn)?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》第十八條明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同后，應(yīng)查看委托人的身份證明、委托出售或者出租房屋的權(quán)屬證明和房屋所有權(quán)人的身份證明，實地查看房屋并編制房屋狀況說明書；與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同后，應(yīng)查看委托人的身份證明等有關(guān)資料，了解委托人的購買資格，詢問委托人的購買（租賃）意向，包括房屋的用途、區(qū)位、價位（租金水平）、戶型、面積、建成年份或新舊程度等②。可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則明確規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)行為規(guī)范，包含著“了解客戶、了解業(yè)務(wù)、盡職調(diào)查”基本原則。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)過程中，勤勉盡責(zé)、恪守執(zhí)業(yè)道德，向委托人提供規(guī)范、優(yōu)質(zhì)、高效的專業(yè)服務(wù)，目的是促成合法、安全、公平的房地產(chǎn)交易，獲得傭金收入。

2.1.2 保險營業(yè)員的展業(yè)成本與個人所得稅減免優(yōu)惠政策

2006 年4 月6 日，中國保險監(jiān)督管理委員會（以下簡稱保監(jiān)會）發(fā)布的《保險營銷員管理規(guī)定》（已廢止），規(guī)定保險營業(yè)員是為保險公司銷售保險產(chǎn)品及體用相關(guān)服務(wù)、并取得手續(xù)費或傭金的個人。當(dāng)年4 月27 日保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于明確保險營業(yè)員傭金構(gòu)成的通知》（保監(jiān)發(fā)[2006]48 號），明確保險營銷員傭金由展業(yè)成本和勞務(wù)報酬兩部分構(gòu)成。2013 年1 月6 日，保監(jiān)會發(fā)布的《保險銷售從業(yè)人員監(jiān)管辦法》（已廢止）則明確規(guī)定保險銷售從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)符合保監(jiān)會規(guī)定的資格條件，取得保監(jiān)會頒發(fā)的《保險銷售從業(yè)人員資格證書》。2020 年11 月12 日，保監(jiān)會發(fā)布的《保險代理人監(jiān)管規(guī)定》（委員會令2020 年11 號），規(guī)定保險專業(yè)代理機構(gòu)、保險兼業(yè)代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)聘任品行良好的保險代理機構(gòu)從業(yè)人員。國務(wù)院保險監(jiān)督管理機構(gòu)對個人保險代理人實施分類管理，加快建立獨立個人保險代理人制度。

保險營業(yè)員的傭金由展業(yè)成本和勞務(wù)報酬兩部分構(gòu)成[12][13]。就其傭金繳納個人所得稅扣除展業(yè)成本的問題，早在1998 年1 月，國家稅務(wù)總局就發(fā)布了《關(guān)于保險業(yè)營銷員（非雇員）取得的收入計征個人所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[1998]13 號）的政策文件，指出保險企業(yè)營銷員（非雇員）取得的收入應(yīng)按勞務(wù)報酬所得計征個人所得稅，在計征個人所得稅時可以扣除一定比例的展業(yè)成本。該通知對保險營業(yè)員的收入提出了四個方面的要求：（1）該收入為保險企業(yè)的保險營銷員一個月內(nèi)取得的收入。（2）報銷營銷員為取得收入需發(fā)生的一些營銷費用，為公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)，其收入在扣除實際繳納的營業(yè)稅稅額后，可按其余額的一定比例扣除營銷費用，再按稅法所規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)和適用稅率，計算其應(yīng)納稅額。（3）營銷費用的扣除比例為營銷員每月收入的10%～15%。各省級地方稅務(wù)局可根據(jù)本地營銷員營銷費用發(fā)生的實際情況，在10%-15%的幅度內(nèi)確定具體扣除比例。（4）保險公司是營銷員個人所得稅的代扣代繳義務(wù)人。

該通知首次確定了保險營業(yè)員個人傭金收入中應(yīng)當(dāng)扣除展業(yè)成本后再計征個人所得稅，保障了保險營業(yè)員的合理稅負(fù)。其后，雖然國家稅務(wù)總局在2002 年、2006 年、2012 年、2016 年和2018 年分別對個人保險代理人個人所得稅優(yōu)惠政策進(jìn)行過調(diào)整，例如曾根據(jù)保險市場同業(yè)競爭激烈導(dǎo)致保險營銷員的營銷費用有所增加的情況，于2006 年和2012 年兩次將展業(yè)成本扣除比例從傭金收入的25%提升到40%。2018 年又降到25%。

與保險代理人的保險銷售活動和展業(yè)成本相類似，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代理銷售、出租或者承購（承租）不動產(chǎn)時，也會為了營銷不動產(chǎn)而發(fā)生必要的營銷費用，可將其定義為展業(yè)成本。

2.1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本的內(nèi)涵

前面分析了銀行的展業(yè)三原則和保險營業(yè)員的展業(yè)成本，二者的共同之處都是中介服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動則兼具了二者的經(jīng)營活動特征。

比較銀行的展業(yè)三原則，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要對不動產(chǎn)交易委托業(yè)務(wù)開展“了解客戶、了解業(yè)務(wù)、盡職調(diào)查”，只不過其執(zhí)業(yè)對象是不動產(chǎn)及其委托人。比較保險營業(yè)員的展業(yè)成本，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代理不動產(chǎn)交易業(yè)務(wù)、服務(wù)客戶的過程中，也會因向客戶營銷房源、撮合交易、簽訂合同、維護(hù)老客戶而產(chǎn)生一定數(shù)額的營銷費用。

綜上，本文認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本是指從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員，在房地產(chǎn)交易撮合業(yè)務(wù)中，為了了解客戶、了解業(yè)務(wù)、盡職調(diào)查、提供后續(xù)服務(wù)以及維護(hù)客戶資源時所產(chǎn)生并實際支付的營銷成本。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)活動的特點，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的展業(yè)成本可以分為交通成本、端口成本、電信成本、其他成本和加班成本五類。

2.2 展業(yè)成本的構(gòu)成項目

2.2.1 交通成本

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)過程中，產(chǎn)生交通成本的場景主要有四個，分別是帶客戶看房、陪同業(yè)主查勘房源、帶業(yè)主簽約、帶客戶簽約[14]（見圖 1）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從門店出發(fā)接送客戶到房源所在地，或者從門店到待售（租）房源勘查房屋，或者與客戶共同赴經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽約中心辦理相關(guān)手續(xù)時。這四類服務(wù)場景均要產(chǎn)生一定的交通費用。交通成本費用主要包括汽車（電動車）加油費/充電費、公交車費、出租車費。

圖1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交通成本產(chǎn)生場景

根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果顯示，重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在2022年7 月產(chǎn)生的交通成本費用，人均813 元，其中汽車（電動車）加油/充電費用649 元，公交卡48 元，出租車費117 元（見圖2）。汽車（電動車）加油/充電費用占交通成本總量的79.8%。2022 年7 月房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均開車?yán)锍虜?shù)總計727 公里；從單程看，二手房帶看最遠(yuǎn)單程為33.5 公里，新房帶看最遠(yuǎn)單程為42.1 公里。新房帶看距離大于二手房，原因在于當(dāng)下銷售的新房一般都在城市郊區(qū)，購房人卻在中心城區(qū)工作生活，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人新房帶看路程相較于二手房更遠(yuǎn)一點。同時，隨著城市擴張，房地產(chǎn)中介門店也逐漸從城市中心向郊區(qū)擴散[15]。

圖2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人各類交通成本的中位數(shù)和平均數(shù)（單位：元）

進(jìn)一步對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的月度交通成本細(xì)分，34.8%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的月度交通成本低于400 元，33.2%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的月度交通成本在401 元-1000 元之間，32.5%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的月度交通費用高于1000 元，甚至有1 成的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的交通成本支出達(dá)到了1600元以上（見表1）。應(yīng)該說，交通成本是大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的一筆主要的展業(yè)成本支出。

表1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的交通成本、端口成本、通訊成本與其他成本數(shù)額

2.2.2 端口成本

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和數(shù)字平臺的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營銷活動越來越依賴線上渠道[16]。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用網(wǎng)絡(luò)營銷房源、開拓客戶[17]。在房源大量過剩的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間的業(yè)務(wù)競爭更加激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的拓客要求就變得更是極為重要，而網(wǎng)絡(luò)端口又是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人拓客和與客戶交流的最為重要的渠道之一[18]。目前幾乎所有的經(jīng)紀(jì)人都在使用房源信息發(fā)布系統(tǒng)——即網(wǎng)絡(luò)端口。有的經(jīng)紀(jì)人甚至同時開通3 到4 個網(wǎng)絡(luò)端口，以此擴張自己的客戶儲備。在這個過程中，也會產(chǎn)生較大的端口成本費用支出。

目前，每個網(wǎng)絡(luò)端口市場平均價為600 元/月左右。以重慶到家了為例，公司每月為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人支付的端口費為600 元，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人還可能支付一定的端口加成費，以擴大房源營銷范圍，吸引客戶到訪量。根據(jù)對重慶市在2022 年7 月份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人7 月份端口成本費用支出平均148.8 元，其中端口加成費（購買推廣幣，房源置頂?shù)雀郊臃?wù)）49 元，其他端口成本20 元，其他渠道拓客成本79.7 元。根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，66%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在網(wǎng)絡(luò)端口上沒有開支，34%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人有端口費支出。有端口費支出的2020 位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人當(dāng)中，網(wǎng)絡(luò)端口成本在200 元以下的共有801 人，占比約為40%（見表）。

總體上看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人支付的網(wǎng)絡(luò)端口成本整體不高，這是因為本次調(diào)研對象主要來自重慶到家了網(wǎng)絡(luò)科技有限公司和貝殼旗下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，到家了公司平臺每月出資給每位經(jīng)紀(jì)人開通一個網(wǎng)絡(luò)端口，基本覆蓋了經(jīng)紀(jì)人的網(wǎng)絡(luò)端口成本，而其他很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都需要自費購買網(wǎng)絡(luò)端口。

2.2.3 通訊成本

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展業(yè)務(wù)過程中不管是聯(lián)系業(yè)主、客戶還是公司內(nèi)部交流都需要通過電話、微信等方式。特別是在客戶拓展和房源搜集過程中，電話無疑是最直接且最有效的方式[14]。雖然目前通訊費用總體水平不高，但每天大量的電話費用累計到一起，通訊成本也構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本的一部分。

本次調(diào)查結(jié)果顯示，重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人2022 年7 月通訊成本費用平均值為183.2 元，中位數(shù)為185.5 元。其中，通訊成本在1-200 元之間的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人占比達(dá)到74.6%，通訊成本費用200 元以上的人數(shù)占比為24.6%（見表1）。相較于交通成本和端口成本，通訊成本占房地產(chǎn)經(jīng)人的展業(yè)成本的比重不高。這主要是由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)服務(wù)模式轉(zhuǎn)為以互聯(lián)網(wǎng)為溝通媒介所導(dǎo)致的。

2.2.4 其他成本

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展業(yè)務(wù)場景中，還涉及到給客戶買水、請客戶吃飯、給客戶送小禮品、自制DM 單、物業(yè)關(guān)系維護(hù)、繼續(xù)教育等執(zhí)業(yè)費用。這些費用會根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的作業(yè)方式和強度不同上下浮動。在其他成本中，以中位數(shù)作為比較基礎(chǔ)，請客戶吃飯、給客戶買水和其他必要支出位列支出項目的前三位。

從成本支出額度來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在2022 年7 月累計支出其他成本的平均值為643 元，40%的經(jīng)紀(jì)人在7 月份產(chǎn)生了1-400 元之間的其他成本支出。因為其他成本中涉及的項目較多且比較靈活，經(jīng)紀(jì)人自主可選擇性比較強，所以各個范圍區(qū)間都有一定的占比（見圖3）。值得注意的是，僅有260 位受訪經(jīng)紀(jì)人沒有產(chǎn)生其他成本，近96%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有其他成本支出（見表1）。這表明，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在業(yè)主客戶拓展、維護(hù)以及自我提升過程中支出較高。

圖3 其他成本中位數(shù)和平均數(shù)（單位：元）

2.2.5 加班成本

重慶市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正常工作時間為早上九點到下午六點半，每周休息一天。但因為行業(yè)特性，大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作時間都不僅限于上班期間。又因為經(jīng)紀(jì)人日常作業(yè)積累的房源和客源基礎(chǔ)，如果沒有實現(xiàn)不動產(chǎn)交易，就沒有傭金收入，也就無法直接轉(zhuǎn)換為工資收入，這導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人自己不得不希望通過加班尋找房源和客源，以實現(xiàn)不動產(chǎn)交易的達(dá)成。

調(diào)查數(shù)據(jù)表明，重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在2022 年7 月的平均工作天數(shù)為26.1 天，平均每天工作時長為11.1 小時（平均每天加班1.6 小時），累計7 月平均工作289.71 小時，累計加班42.7 小時（見表2）。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人7 月工作總累計時長為其他行業(yè)的1.72 倍。從時間成本的角度來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人付出的更多，且這種付出與當(dāng)月的收入反饋不一定成正比。

表2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每月工作時間對比

進(jìn)一步地，本次調(diào)研顯示重慶市從業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人7月份平均收入為6186 元，計算得到經(jīng)紀(jì)人的理論平均時薪為25 元（2021 年，重慶市城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均時薪29.6 元③），進(jìn)而可以估算出經(jīng)紀(jì)人的平均加班成本為1067.5 元。從這個角度來看，加班成本實際上是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本中占比最高的項目。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本在工資收入中的占比

3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人2022 年7 月份工資收入

在本次調(diào)查中，7 月份重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的平均工資收入是6186 元，中位數(shù)為4869 元，收入最高值為2 萬元，最低值為2000 元④。假設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每個月的平均工資收入都能達(dá)到6186 元，全年收入能達(dá)到74232 元。對比重慶市2020 年城鎮(zhèn)私營單位房地產(chǎn)業(yè)平均收入59316 元，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均收入高出了將近1.5 萬元；對比重慶市2020年城鎮(zhèn)非私營單位房地產(chǎn)業(yè)平均收入82900 元⑤，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收入又低了8668 元。應(yīng)該說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入在房地產(chǎn)行業(yè)中處于中上游水平。

在本次參與調(diào)查的5940 位受訪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人當(dāng)中，3000 元以下月收入的人數(shù)為479 人，占比為8.1%；月收入為3000-5000 元的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有2536 人，占比為42.7%；月收入超過5000 元的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有2925 元，占比為49.3%；更有570 位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的月收入達(dá)到9000 元以上，占比接近10%。

3.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本與工資收入的相關(guān)性

本文將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本分為兩個部分，一部分是必要成本，包括交通成本、端口成本、通訊成本和其他成本，合計為1788 元；由于并不是每個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都加班，同時也考慮到經(jīng)紀(jì)人并沒有將個人的加班成本計入到展業(yè)成本中，所以將加班成本與必要成本分別計算，該項成本的平均值為1067.5 元。二者合計后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本平均值為2855.5 元，其中，必要成本占62.6%，加班成本占37.4%。

表3 2022 年7 月重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收入狀況一覽表

表4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的2022 年7 月展業(yè)成本與平均工資收入占比

結(jié)合對重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人2022 年7 月份展業(yè)成本與工資收入的調(diào)查數(shù)據(jù)，必要成本和加班成本分別占房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均工資收入的28.9%和17.3%。在各項必要展業(yè)成本中，交通成本和其他成本支出占房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均工資收入的比重相對較高，其中交通成本支出占比達(dá)到了13.1%。

在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員展業(yè)成本和傭金的相關(guān)性。由圖4 可直觀看出，并不一定是展業(yè)成本越高的經(jīng)紀(jì)人傭金收入越高。如表5 數(shù)據(jù)所示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本和收入的皮爾遜相關(guān)系數(shù)為0.26，說明兩者存在正的弱相關(guān)性。由此可知，展業(yè)成本一定程度上對經(jīng)紀(jì)人工作收入有正向的作用，二者之間相關(guān)性不強。從實際的作業(yè)場景和經(jīng)驗可以理解，因為經(jīng)紀(jì)人不是每一次展業(yè)成本的支出都能收獲客戶和不動產(chǎn)成交，甚至大部分作業(yè)都難以在短時間內(nèi)變現(xiàn)；但是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果不付出一定的展業(yè)成本，即沒有付出和努力，那么房源和客源機會一定很難進(jìn)行轉(zhuǎn)化，更加失去了獲得傭金收入的機會。

圖4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本與傭金收入相關(guān)性散點圖

表5 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本與收入相關(guān)性

4、結(jié)語與建議

本文以重慶市2022 年7 月房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本和工資收入調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的展業(yè)成本結(jié)構(gòu)、平均水平、在工資收入中的占比等內(nèi)容。研究結(jié)論表明，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在其行業(yè)競爭越來越激烈的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了促成更多的不動產(chǎn)交易案例，進(jìn)而獲得傭金收入，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會選擇支付更高的展業(yè)成本，盡管該成本的付出不一定能帶來更高的傭金收入。盡管有一些研究認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)的廣泛應(yīng)用和電子商務(wù)的發(fā)展為眾多傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介組織通過網(wǎng)絡(luò)化提高服務(wù)水平、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營、降低服務(wù)成本[19]，但事實上，互聯(lián)網(wǎng)使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)信息科技平臺，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的運營成本轉(zhuǎn)為互聯(lián)網(wǎng)平臺開發(fā)和維護(hù)成本，對外體現(xiàn)為收取的平臺服務(wù)費、特許加盟費等[20]，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不僅要支付線上成本（端口費），還要支付線下服務(wù)客戶的成本（必要成本中的其他成本）。特別是在房地產(chǎn)市場低迷的情況下，更高的展業(yè)成本支出有可能使一部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得的可支配的工資現(xiàn)金收入減少。如果該收入不能覆蓋其生活成本，他們可能選擇離開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人才流失。為此，本文提出以下兩點建議：

第一，修訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理規(guī)定，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本概念，明晰展業(yè)成本結(jié)構(gòu)，調(diào)查并搜集全國各主要城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本數(shù)據(jù)，動態(tài)監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人展業(yè)成本平均值。

第二，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人支付的展業(yè)成本計入個人所得稅稅基中，降低房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人支付的必要成本和加班成本，很多都不能以明確的財務(wù)票據(jù)納入到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的財務(wù)報銷體系內(nèi)，但其工資性收入和繳納個人所得稅又是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)支付和代辦的，因此建議國家稅務(wù)部門在考慮到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)性質(zhì)和執(zhí)業(yè)特點，比照保險營業(yè)員個人所得稅扣除展業(yè)成本的優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人設(shè)計個人所得稅展業(yè)成本扣除的政策。

注：

①以“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)+展業(yè)成本”和“房地產(chǎn)中介+展業(yè)成本”作為主題和關(guān)鍵詞在知網(wǎng)進(jìn)行文獻(xiàn)搜索，均未發(fā)現(xiàn)關(guān)于該主題的研究文獻(xiàn)。

②資料來源：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會官方網(wǎng)頁，http://www.cirea.org.cn/content/4718

③收入數(shù)據(jù)來自重慶市統(tǒng)計局2021 公報，時薪根據(jù)法定上班時間計算。

④重慶市2022 年4 月以后執(zhí)行的最低工資收入為2100元。http://cq.bendibao.com/live/2020312/82873.shtm

⑤數(shù)據(jù)來源：《重慶市統(tǒng)計年鑒2021》，http://tjj.cq.gov.cn/zwgk_233/tjnj/2021/indexch.htm