房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理與對(duì)策探思

文／林春輝 上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司 上海 201101

引言：

針對(duì)上述情況，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)理論對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，其風(fēng)險(xiǎn)類型主要有市場定位，自然環(huán)境，政治和經(jīng)濟(jì)，投資時(shí)機(jī)和競爭，并對(duì)地產(chǎn)開發(fā)所特有的風(fēng)險(xiǎn)的特征進(jìn)行了分析。以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，運(yùn)用模糊綜合評(píng)判法和熵值法計(jì)算出各個(gè)指標(biāo)權(quán)重值。構(gòu)建了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，運(yùn)用層次分析法（AHP）建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型；最后通過實(shí)例驗(yàn)證了該評(píng)估模型的可行性和準(zhǔn)確性，包括加強(qiáng)施工安全管理，加強(qiáng)人力資源管理，降低成本支出和重視土地政策[1]。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)樣品圖

1、房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題

（1）企業(yè)管理的困惑和缺位在戰(zhàn)略層面上主要是指一個(gè)企業(yè)缺少長期愿景和計(jì)劃，把工作重點(diǎn)更多地放在短期盈利和投資上，形成投機(jī)心理，去追求收益快，盈利大的項(xiàng)目，而不去為長期發(fā)展打下基礎(chǔ)，更不要說要確定一條清晰明了的中長期發(fā)展線索了。從經(jīng)營理念上來看，大部分企業(yè)重短期利益輕長遠(yuǎn)目標(biāo)，重眼前效益輕未來收益；重市場開發(fā)輕內(nèi)部建設(shè)，重規(guī)模擴(kuò)張輕質(zhì)量提升，重硬件投入輕軟實(shí)力打造等問題突出。在戰(zhàn)術(shù)層面上，一些公司缺少契約精神，把自己的競爭力寄托在種種關(guān)系上，并沒有踏踏實(shí)實(shí)地提升自己的能力[3]。就經(jīng)營管理者自身來說，因缺乏基本管理知識(shí)而單憑經(jīng)驗(yàn)來管理也是導(dǎo)致公司管理混亂的一個(gè)因素。

（2）一味追求規(guī)模發(fā)展當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)盈利豐厚，所以很多房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)業(yè)之初就已經(jīng)快速完成原始資本的積累，這種狀況下很多開發(fā)商都開始嘗試多元化經(jīng)營，但是一些企業(yè)卻落入過于重視規(guī)模、多元化戰(zhàn)略選擇產(chǎn)業(yè)帶有盲目性、對(duì)多元化產(chǎn)業(yè)認(rèn)識(shí)不深不細(xì)、不做功課、加大投資風(fēng)險(xiǎn)、過于重視投資產(chǎn)業(yè)數(shù)增加、忽略多元化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)與其主營業(yè)務(wù)和諧統(tǒng)一等問題。

（3）財(cái)務(wù)管理不到位企業(yè)經(jīng)營狀況受財(cái)務(wù)管理和資本運(yùn)作的影響較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)資本運(yùn)營管理，提高資金使用效率，降低資金成本，從而達(dá)到促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的目的。缺乏完善的管理制度和監(jiān)督機(jī)制，自身資本運(yùn)作水平跟不上企業(yè)發(fā)展步伐，不能對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營起到借鑒作用，特別是不能對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)起到預(yù)警作用，導(dǎo)致企業(yè)在面臨重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才會(huì)找到破綻，這樣做必然會(huì)對(duì)企業(yè)造成更大的損失。

（4）發(fā)展策略單一沉悶隨著技術(shù)變革和全球化的發(fā)展，市場環(huán)境變化多端，身處其中的房地產(chǎn)必須做出相應(yīng)的調(diào)整。但是一些房地產(chǎn)企業(yè)卻墨守成規(guī)地固守以往項(xiàng)目所帶來的豐厚利潤，只想讓以往的輝煌得以重演，卻忽視了周圍市場環(huán)境的改變，這種心態(tài)實(shí)際上就是典型的鴕鳥心理，它注定會(huì)在變幻莫測的市場經(jīng)濟(jì)中受到嚴(yán)重沖擊。房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，其競爭歸根結(jié)底就是對(duì)未來的把握能力和創(chuàng)新能力，以及能否快速響應(yīng)市場需求的問題[4]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立一套符合自身實(shí)際情況的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。只有在市場環(huán)境變化的情況下進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整才是長久的生存和發(fā)展。

（5）很難吸引到人才對(duì)任何企業(yè)來說，素質(zhì)高的員工才是最有價(jià)值的。特別是在變幻莫測的市場環(huán)境中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，管理人員主動(dòng)精神和技術(shù)人員創(chuàng)新精神尤為寶貴。人才競爭已經(jīng)成為了市場競爭中最為重要的因素之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視人才開發(fā)與引進(jìn)工作。但是，由于地產(chǎn)行業(yè)良莠不齊，部分規(guī)模實(shí)力弱的公司很難吸引真正的優(yōu)秀人才，同時(shí)又不能對(duì)已有人才給予充分的平臺(tái)讓其有歸屬感，所以員工流動(dòng)率居高不下，這對(duì)很多房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營和發(fā)展造成了嚴(yán)重障礙。

2、房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)性分析

按房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)可把它所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)劃分為兩類：一類是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，它主要是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的外部風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)是非房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠變化的，它包括政策性風(fēng)險(xiǎn)，市場風(fēng)險(xiǎn)以及金融風(fēng)險(xiǎn);Ⅱ類非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)，它是一種單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中存在著各種不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，但歸納起來可分為兩類：一類是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，另一類是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)可由企業(yè)通過自身的調(diào)整加以避免或處理，例如投資決策的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，信息風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)競爭的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）政策性風(fēng)險(xiǎn)。是指在特定時(shí)期和條件下，由于各種原因?qū)r(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)產(chǎn)品市場造成不利影響而產(chǎn)生的損失。政策性風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種類型：①財(cái)政稅收政策調(diào)整。②土地稅費(fèi)改革。政策性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為國家，地方政府對(duì)土地供給政策的調(diào)整（如土地供應(yīng)量變動(dòng)，土地供應(yīng)區(qū)域改變，地價(jià)上漲或下跌）；稅費(fèi)政策的調(diào)整（如增或減稅項(xiàng)目，數(shù)額）；環(huán)保政策的調(diào)整。

圖2

（2）市場風(fēng)險(xiǎn)。市場需求和城市價(jià)值，區(qū)域位置，環(huán)境狀況，居民收入，同行業(yè)競爭都有著緊密的聯(lián)系。按照國際慣例商品房空置率處于空置率合理范圍內(nèi)，“空置率”處于危險(xiǎn)范圍內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)促銷力度將空置率恢復(fù)到合理范圍內(nèi)，有利于房地產(chǎn)市場正常發(fā)展；“空置”超過空置率就會(huì)導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商品房大量積壓，比如一些地方存在“鬼城”，這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的征兆，若不采取及時(shí)有效的措施降低空置率，很可能會(huì)影響到區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)?？罩寐食^30%,則表明該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入衰退期[5]。因此，在預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)應(yīng)該綜合考慮這些主要因素。而不是簡單地依靠某一個(gè)指標(biāo)來判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否偏高。此外，由于多數(shù)工程開發(fā)運(yùn)營周期長，物價(jià)，人工費(fèi)及其他變動(dòng)因素很可能使工程經(jīng)濟(jì)壽命比物理壽命提前終止。

（3）金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素很多，其中金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的影響最為廣泛。銀行的匯率變動(dòng)、貸款信息等方面都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有直接的影響銀行中的貸款條件、信用金額的支出等問題都會(huì)直接的影響開發(fā)商的資金管理狀況。如果銀行的信貸政策上升，那么貸款的利率就會(huì)上升，帶來房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目增加，利益減少等惡性后果。由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)高價(jià)，使得人民對(duì)購房的欲望減少，從而導(dǎo)致市場低迷。

2.2 非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）投資策略中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)數(shù)量龐大、只能一次完成，并且時(shí)間性很長，因此，在開發(fā)的過程中，要選好開發(fā)地。在城市中，商業(yè)中心的地皮由于商業(yè)繁榮，導(dǎo)致價(jià)值比郊區(qū)等地方的價(jià)值高出許多，所以，未來的利益獲取也會(huì)高出很多。此外，對(duì)于地皮開發(fā)的投資眼光也對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有重大的影響，在許多城市中郊區(qū)的地皮目前來說非常的便宜，但是未來的發(fā)展是不一定的，也是快速的，城市交通建設(shè)可能在未來快速發(fā)展，因此，地皮的價(jià)值也會(huì)隨之上升。資金的可靠性、收益的安全性等都受到市場的影響，在市場的供求關(guān)系中，政策情況不斷變化，這些問題都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有重要的影響。并且，項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間越久，存在的變故就越多，導(dǎo)致投資開發(fā)失敗，一旦決策有偏差，那么房地產(chǎn)的開發(fā)就具有落后性，因此，一定要嚴(yán)格把控策略分析，一旦出現(xiàn)問題，就絕對(duì)沒有再來一次的可能。

（2）開發(fā)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)。在開發(fā)的過程中可能存在征地、拆遷等問題，企業(yè)單位有可能選擇的管理人員不當(dāng)，工作人員缺乏相應(yīng)的知識(shí)素養(yǎng)，導(dǎo)致工程在施工的過程中質(zhì)量得不到保障，資金成本有可能造成加倍。此外，公司中的管理制度政策不完善也會(huì)導(dǎo)致工作人員在施工出現(xiàn)問題的過程中推卸責(zé)任，最終致使開發(fā)項(xiàng)目難以順利進(jìn)行。

（3）行業(yè)信息風(fēng)險(xiǎn)。在開發(fā)的過程中，由于企業(yè)建造的時(shí)間周期長，政府的策略變化過快，地皮的供量有可能限供，房產(chǎn)的房屋稅、戶型設(shè)計(jì)等都有了規(guī)定等，都有可能對(duì)開發(fā)施工過程出現(xiàn)問題阻攔，并且購房者也可能因?yàn)榧彝ピ虻葐栴}難以支撐房貸，若是這些問題沒有提前預(yù)測，那么開發(fā)的過程中就會(huì)給開發(fā)商帶來風(fēng)險(xiǎn)。

圖3

3、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理策略

3.1 提升風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

在開發(fā)的過程中，企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)文化進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)工作人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，積極號(hào)召國家的房地產(chǎn)政策，關(guān)注國家的策略方向、各政府部門和銀行的管理政策，判斷出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，以此來推斷市場的供求關(guān)系，增加預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)的能力，在識(shí)別和防范等方面做出好的政策應(yīng)對(duì)[6]。在房地產(chǎn)的建造開發(fā)時(shí)，可以進(jìn)行組合投資，讓投資在運(yùn)作的過程中互相增加平衡，實(shí)現(xiàn)各類方面的互補(bǔ)狀態(tài)，總體提升抗風(fēng)險(xiǎn)的水平。此外，要深入的了解市場，及時(shí)掌握市場的變化狀況，對(duì)房地產(chǎn)的指標(biāo)有明確的把控，及時(shí)進(jìn)行更新，提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測準(zhǔn)度。在信息處理的期間，要及時(shí)完善調(diào)整，對(duì)信息的搜集、存儲(chǔ)等問題及時(shí)傳遞給工作人員，讓工作人員在實(shí)際的情況中及時(shí)做好宣傳防范，盡可能地做出預(yù)售的方案和縮短開發(fā)周期的時(shí)間，這樣能夠減少風(fēng)險(xiǎn)的存在狀況。

3.2 制定完整的風(fēng)險(xiǎn)管理流程

房地產(chǎn)在管理的過程中，可以設(shè)置專門的管理機(jī)構(gòu)，讓有經(jīng)驗(yàn)、有技術(shù)的人員實(shí)施管控。在管理的過程中，將領(lǐng)導(dǎo)的決策方案、相關(guān)部門的開發(fā)表現(xiàn)等都記錄在優(yōu)秀評(píng)價(jià)中。并且要積極的收集市場中的變化數(shù)據(jù)，及時(shí)的了解競爭對(duì)手的實(shí)際情況，做出周密的計(jì)劃分析和方案應(yīng)對(duì)，及時(shí)地提出風(fēng)險(xiǎn)策略，防對(duì)方案，給出相應(yīng)的策略意見，讓上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)能夠及時(shí)采納參考。當(dāng)方案被上級(jí)采納之后，下級(jí)部門要嚴(yán)格執(zhí)行，不能有任何偏差，出現(xiàn)問題也要及時(shí)對(duì)上級(jí)反映，促進(jìn)方案的有效實(shí)施。在有關(guān)處理不太明顯的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，不能因?yàn)榭赡苄晕⑿【筒豢紤]，應(yīng)該要指定相應(yīng)的預(yù)備方案，等到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的時(shí)候可以及時(shí)管控，有效地處理遇到的問題，隨時(shí)觀測風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)度趨勢(shì)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的可能性有實(shí)際的把控，建立緊密的風(fēng)險(xiǎn)管理政策，并且嚴(yán)格執(zhí)行政策，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行強(qiáng)度管理。在進(jìn)行管理的同時(shí)也要將管理部門的工作和審計(jì)工作聯(lián)系起來，當(dāng)出現(xiàn)問題的時(shí)候，兩個(gè)部門要進(jìn)行各個(gè)環(huán)節(jié)緊密結(jié)合，互相分析原因狀況，以便于提高管理制度。可以采用多種風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行鉆研判斷，從而提高風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方法。

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的保險(xiǎn)制度。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中要有相應(yīng)的保險(xiǎn)政策制度，可以在項(xiàng)目開發(fā)的期間制定出與項(xiàng)目有關(guān)的保險(xiǎn)條約，比如工程項(xiàng)目的工作環(huán)境、工程項(xiàng)目的特殊技術(shù)和工程帶來的風(fēng)險(xiǎn)差異等相關(guān)條約，這些都保障了項(xiàng)目的進(jìn)程開展。此外，在項(xiàng)目的開發(fā)中，開發(fā)商要整體控制工作人員，讓保險(xiǎn)滲入項(xiàng)目中，以這樣的形式保障工作人員的保險(xiǎn)狀況，給予工作人員相應(yīng)的制度保障，提高工作人員的工作積極性，讓整個(gè)管理體系都能夠有效的開展進(jìn)行，從而使整個(gè)項(xiàng)目工程清晰全面，提高房地產(chǎn)開發(fā)的各方面利益。

3.3 加強(qiáng)資源管理和銷售政策

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，最大的管理風(fēng)險(xiǎn)就是滯銷風(fēng)險(xiǎn)。如果這樣的狀況出現(xiàn)，那么就導(dǎo)致房子難以出售，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目徹底失敗。滯銷的原因也有很多，在工作人員技術(shù)失誤的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)工程項(xiàng)目質(zhì)量不過關(guān)，并且沒有好的管理者，整個(gè)項(xiàng)目就沒有辦法有效施工，同時(shí)，在銷售的時(shí)候，若是難以達(dá)到最大化，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的投資和成本得到驟減。因此，目前情況下，資金鏈對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有重大的影響，若是資金鏈出現(xiàn)問題，整個(gè)項(xiàng)目就會(huì)陷入低迷期。所以，高效的管理團(tuán)隊(duì)和銷售團(tuán)隊(duì)能夠讓房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有序，讓資金利益能在短期內(nèi)快速回收。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭越來越激烈，沒有好的人力資源就難以找到專業(yè)性高、銷售能力強(qiáng)的人才，更不會(huì)有自己的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。所以，人力資源的加強(qiáng)管理是整個(gè)開發(fā)過程中的核心因素，一定要加強(qiáng)人力資源方面的管理和調(diào)整，抓住關(guān)鍵因素，將整個(gè)項(xiàng)目合理運(yùn)行出來。高效的銷售模式可以減少風(fēng)險(xiǎn)的存在，讓整個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)過程中合理進(jìn)行。銷售團(tuán)隊(duì)在銷售的期間要掌握好銷售方法和銷售技巧，用廣告模式吸引顧客，用房地產(chǎn)的環(huán)境抓住顧客的眼球，在進(jìn)行預(yù)售后要對(duì)顧客的要求進(jìn)行合理的滿足，用好的服務(wù)態(tài)度滿足顧客，保障顧客的忠誠度，以此，加強(qiáng)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的知名度。在銷售的期間，銷售人員要明白自家地段的優(yōu)勢(shì)，用地段存在的價(jià)值和上升空間來吸引消費(fèi)者，并且要給予一定的廣告費(fèi)用，讓有需求的消費(fèi)者知道、了解開發(fā)的項(xiàng)目。在宣傳的過程中，可以用已經(jīng)售出的樓盤作為賣點(diǎn)，讓消費(fèi)者看到質(zhì)量的保證，達(dá)到一定的宣傳作用，從而減輕開發(fā)時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，在開發(fā)的過程中就進(jìn)行回本，保障整體的利益。

結(jié)語：

在新時(shí)代的快速發(fā)展中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了我國的重要區(qū)域，但是目前。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然處在初級(jí)階段，還有許多問題沒有得到解決。這就要求開發(fā)商在開發(fā)的過程中加強(qiáng)對(duì)市場的調(diào)研，在開發(fā)的時(shí)期整體分析風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和經(jīng)濟(jì)壓力情況，制定出完善的對(duì)策方案，避免盲目的追求利益，減輕房地產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。并且，要制定出精準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方案，完善評(píng)價(jià)機(jī)制，讓房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略，讓人民能夠有能力購房，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的發(fā)展，與國家的策略同步進(jìn)行，保證國家的快速發(fā)展。