菜鳥(niǎo)開(kāi)店(六)—給門(mén)店找一個(gè)“家”

◆文/河南 宋全業(yè)

(接上期)

在上期內(nèi)容中筆者已經(jīng)提前給讀者朋友們預(yù)告了本期內(nèi)容，將主要介紹給小白同學(xué)未來(lái)的門(mén)店找一個(gè)合適的“家”，也就是找合適的門(mén)面房。傳統(tǒng)商業(yè)模式中一個(gè)最經(jīng)典的問(wèn)題就是位置問(wèn)題。所以我們新開(kāi)門(mén)店也要非常重視門(mén)店位置，因?yàn)槠揲T(mén)店是需要線(xiàn)下自然流量支撐的，而一個(gè)好的位置是可以給門(mén)店帶來(lái)很多自然客戶(hù)的。

一、門(mén)店的作用與價(jià)值

首先，我們先聊聊門(mén)店的作用和價(jià)值，以及汽修門(mén)店和廠(chǎng)房的區(qū)別。10年前的汽車(chē)維修在廠(chǎng)房開(kāi)展的居多，因?yàn)閺S(chǎng)房具有場(chǎng)地大、費(fèi)用低的天然優(yōu)勢(shì)，缺點(diǎn)是距離社區(qū)遠(yuǎn)，環(huán)境可能會(huì)稍差。由于現(xiàn)在社區(qū)店的流行，很多維修廠(chǎng)都開(kāi)始開(kāi)設(shè)離居民區(qū)距離較近的社區(qū)店，也就是我們說(shuō)的汽修門(mén)店。一般汽修門(mén)店的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以為快修快保業(yè)務(wù)為主，而維修廠(chǎng)的業(yè)務(wù)以綜合維修和事故車(chē)、單位車(chē)為主，自然形成的客戶(hù)屬性和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)對(duì)位置也進(jìn)行了區(qū)分。所以由于小白同學(xué)確立了主營(yíng)業(yè)務(wù)位快修快保，那么小白同學(xué)肯定就要做社區(qū)門(mén)店，同時(shí)圍繞著社區(qū)進(jìn)行門(mén)店位置的選擇。

二、門(mén)店的位置價(jià)值與選址技巧

我們?cè)賮?lái)說(shuō)說(shuō)汽修門(mén)店的位置價(jià)值和選址技巧。既然選擇社區(qū)門(mén)店，那么對(duì)社區(qū)周?chē)木用駭?shù)量就要有一個(gè)基本的判斷。如果汽修門(mén)店周?chē)锓秶鷥?nèi)如果有2～3個(gè)社區(qū)，且住戶(hù)超過(guò)3 000，那么在這種社區(qū)周?chē)x擇開(kāi)店是比較好的。假設(shè)一個(gè)門(mén)店有固定客戶(hù)500個(gè)，流動(dòng)客戶(hù)500個(gè)，也就是有1 000個(gè)客戶(hù)，基本上門(mén)店的利潤(rùn)就能夠得到很好的保證了。所以大家在選擇門(mén)店位置的時(shí)候，需要查一下周?chē)卸嗌贄潣?，有多少個(gè)房屋，計(jì)算一下入住率，那么大概的數(shù)據(jù)就能夠出來(lái)。當(dāng)然現(xiàn)在中國(guó)社區(qū)的入住密度，隨便晚上一看燈火就能夠測(cè)算出來(lái)。只要是有三個(gè)以上大型社區(qū)，周邊的車(chē)主就足夠滿(mǎn)足門(mén)店需求。同時(shí)再看一下門(mén)面房的入住情況和社區(qū)便利店的情況，就知道入住人數(shù)多少了。不用猜，就知道這個(gè)生意是否可以干。

同時(shí)門(mén)店選擇一定是上下車(chē)方便，停車(chē)位最好也充足的?，F(xiàn)在很多城市為了規(guī)劃建設(shè)，都統(tǒng)一劃分了人行道，以及綠化帶，可能上車(chē)都會(huì)比較麻煩，一定要看是否上車(chē)方便，是否有人在門(mén)口截流。這些都是需要注意的事項(xiàng)。交通便利、停車(chē)方便、上下車(chē)通暢，這樣的位置是最好不過(guò)的。

三、門(mén)店的面積選擇

因?yàn)殚T(mén)店面積直接決定了房租價(jià)格，且房租作為門(mén)店的最大的也是穩(wěn)步增長(zhǎng)的成本，因此門(mén)店面積的大小和結(jié)構(gòu)效率是非常重要的問(wèn)題。最合適、最高效的門(mén)店房屋結(jié)構(gòu)肯定是寬度足夠，深度7米最合適，但是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在建房子更傾向于深度更深，所以要找到合適的房屋是一件不輕松的事。標(biāo)準(zhǔn)工位深度7米，寬度4米，現(xiàn)在一般門(mén)洞8米，正好是2個(gè)工位，但是深度一般不一樣，有的深度可能深不可測(cè)。所以在選擇位置的時(shí)候前后工位可能就會(huì)影響效率，同時(shí)也會(huì)降低門(mén)頭的曝光度。一般選擇房屋結(jié)構(gòu)，寬20米，深10米，一排5個(gè)工位，里面深度大概4米左右作為休息室和設(shè)備間，必然是最好的選擇，但是有時(shí)候這種合適的房屋是比較難找的。

四、門(mén)店房租價(jià)格定位

現(xiàn)在一線(xiàn)城市的房租確實(shí)挺高，很多時(shí)候一平米單月的價(jià)格都達(dá)到了150元左右。目測(cè)這樣的房租一定到了門(mén)店盈利能力承受的極限，再高的話(huà)可能就會(huì)影響門(mén)店的盈利能力。當(dāng)然在四五線(xiàn)城市或者縣城，很多時(shí)候房租可能低的我們不可想象，這就是城市紅利。當(dāng)然房租的高低可能也和位置有關(guān)，但是我們這個(gè)行業(yè)是不能和餐飲行業(yè)、娛樂(lè)行業(yè)去對(duì)比房租的，因?yàn)槠渌袠I(yè)的高毛利和高頻，是汽修行業(yè)不具備的。在二線(xiàn)省會(huì)城市，基本100元/m3左右的價(jià)格，門(mén)店基本可以承受。在縣城的房租可能就更低，還有很多老板自己買(mǎi)房做生意，這就是一個(gè)長(zhǎng)期投資，相對(duì)來(lái)說(shuō)一方面房租穩(wěn)定，另外也是一個(gè)長(zhǎng)期事業(yè)。一般房租占到營(yíng)業(yè)額的比例在10%左右比較合適。

五、工位與業(yè)務(wù)規(guī)模

工位和業(yè)務(wù)規(guī)模的對(duì)應(yīng)問(wèn)題，目前一般城市做綜合維修車(chē)輛，基本上單個(gè)工位的月產(chǎn)值在5萬(wàn)元左右，當(dāng)然也有效率比較高的可以做到單工位10萬(wàn)元的產(chǎn)值。這就是周轉(zhuǎn)效率比較高的情況了，豪華車(chē)比較多的也可以做到這個(gè)產(chǎn)值水平。如果我們按照社區(qū)店4個(gè)工位計(jì)算，基本上一個(gè)社區(qū)店的單月?tīng)I(yíng)業(yè)額就在20萬(wàn)元左右。這個(gè)營(yíng)業(yè)額水平配置4～5名員工基本上可以滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)行，同時(shí)各種效率和員工勞動(dòng)強(qiáng)度也是一個(gè)比較合適的范圍。

當(dāng)然我們不排除個(gè)別由于員工不好招聘，導(dǎo)致員工強(qiáng)度增加而效率更高的情況出現(xiàn)。一切的前提還是有足夠的客戶(hù)量和進(jìn)廠(chǎng)臺(tái)次。畢竟第一性原理說(shuō)的就是進(jìn)廠(chǎng)臺(tái)次，只有有了足夠的進(jìn)廠(chǎng)車(chē)輛，才有后面可能的轉(zhuǎn)化和單車(chē)產(chǎn)值的提高。

六、房租遞增問(wèn)題

房租的遞增問(wèn)題比較容易出問(wèn)題。近期在抖音直播的時(shí)候就有粉絲說(shuō)，他們租下來(lái)一個(gè)房子，房租不算很貴，合同6年，每年房租遞增8%，這個(gè)就是個(gè)大坑。因?yàn)槊磕赀f增屬于復(fù)利計(jì)算，6年后的房租水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出你的想象。很多人由于對(duì)復(fù)利不太懂，對(duì)將來(lái)可能的房租水平?jīng)]有認(rèn)知，而導(dǎo)致最后承擔(dān)過(guò)重的負(fù)擔(dān)。寧可現(xiàn)在房租稍微高一點(diǎn)，可以一次性約定5年以上的房租不再年年遞增，因?yàn)檫@樣是一個(gè)可控范圍。

好了，找了這么多天房子，小白同學(xué)也總算找到了心儀的房子，200m2的房子，每月6 000元租金，押一付三，1個(gè)月裝修期。前面正好四個(gè)工位，后面是休息室和設(shè)備配件間。下一步開(kāi)始裝修，購(gòu)買(mǎi)設(shè)備以及進(jìn)行店內(nèi)的設(shè)計(jì)了。時(shí)不我待，房子簽字的那一刻，就要開(kāi)始規(guī)劃和進(jìn)廠(chǎng)了。