比較法和收益法在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的應(yīng)用
——以膠州市某宗房地產(chǎn)為例

向盼盼

(青島恒星科技學(xué)院，山東 青島 266041)

房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)委托人托估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)所需估價(jià)的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的估算，再由委托機(jī)構(gòu)為委托人安排專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師。其估價(jià)行為需要遵循相關(guān)估價(jià)原則，以特定的估價(jià)目的為基礎(chǔ)，遵照專業(yè)、科學(xué)、可靠的估價(jià)程序，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，采用適宜的估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算，從而提供專業(yè)的估價(jià)意見(jiàn)的活動(dòng)。房地產(chǎn)類型不是單一形式，尤其在如今房地產(chǎn)迅速發(fā)展的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)的形式具備了多樣性和復(fù)雜化，因此，房地產(chǎn)的估價(jià)方法也有所不同。比如同一宗房地產(chǎn)在估價(jià)方法的選擇上不同，其所估算出的相應(yīng)價(jià)值也存在較大差異。本文以膠州市某宗房地產(chǎn)為例，估價(jià)目的是為確定估價(jià)對(duì)象的抵押貸款額度提供參考依據(jù)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)是2020年10月20日，價(jià)值類型是估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。本文分別采用了比較法和收益法分別對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，并分析了其結(jié)果的差異性。

1 估價(jià)對(duì)象狀況描述

1.1 估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析

(1)基礎(chǔ)設(shè)施。宗地內(nèi)外達(dá)到“七通”，基礎(chǔ)設(shè)施齊全。

(2)交通條件。臨近膠州揚(yáng)州東路、北京路等交通主干道，附近有膠州203路、膠州216路等公交線路站點(diǎn)，交通較便捷。

(3)地段繁華程度。臨近佳樂(lè)家等，該區(qū)域居住人口較密集，地段繁華程度較好。

(4)臨街狀況。一面臨街、臨膠州揚(yáng)州東路。

(5)樓層。地上1～2層。

1.2 估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析

1.2.1 土地實(shí)物狀況

估價(jià)對(duì)象共用土地使用權(quán)面積為77 546.6m2，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外七通一平，宗地已開(kāi)發(fā)利用。

1.2.2 建筑物實(shí)物狀況

(1)建筑面積：186.90m2。(2)建筑結(jié)構(gòu)：混合。(3)新舊程度：竣工日期為2011年1月1日，房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施符合完好標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)損毀狀況，能夠正常使用，九成新。(4)設(shè)施設(shè)備：有上下水、供電、通訊、消防等配套設(shè)施，配套設(shè)施較齊全。(5)裝飾裝修：裝飾裝修為中等裝修。(6)室內(nèi)凈高：室內(nèi)凈高適宜。(7)建筑平面：形狀規(guī)則。(8)停車位：停車位較充足。

2 估價(jià)測(cè)算方法及結(jié)果

2.1 比較法

比較法在房地產(chǎn)估算過(guò)程中應(yīng)用較為普遍，比較法顧名思義就是與已知交易實(shí)例進(jìn)行比較而估算未知房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法，這一方法需要選擇一定數(shù)量的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象做比較，并且根據(jù)它們的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理，從而得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格[1-2]。

將交易案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況三個(gè)方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，見(jiàn)表1。

表1 價(jià)格表

該房地產(chǎn)的單價(jià)為18 261元/m2。

2.2 收益法

收益法是對(duì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益一種預(yù)測(cè)，其主要是利用報(bào)酬率或資本化率以及收益乘數(shù)將估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，從而得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的一種估算方法。本次評(píng)估選用報(bào)酬資本化法，并選用全剩余壽命模式進(jìn)行估價(jià)[5]。

收益價(jià)值的基本公式為。

式中，V— —收益價(jià)值；Ai— —未來(lái)第i年的凈收益；Yi— —未來(lái)第i年的報(bào)酬率；n— —收益期。

通過(guò)確定收益期、報(bào)酬率等參數(shù)，并代入當(dāng)收益期為有限年、凈收益按一定比率遞增時(shí)，收益價(jià)值的基本公式，計(jì)算該房地產(chǎn)的單價(jià)為7 391元/m2。

3 估價(jià)結(jié)果確定

3.1 假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值

本次評(píng)估經(jīng)綜合考慮，采用加權(quán)平均的方式確定估價(jià)對(duì)象最終的評(píng)估結(jié)果，其中比較法的權(quán)重取70%、收益法的權(quán)重取30%，則評(píng)估結(jié)果見(jiàn)表2。

表2 測(cè)評(píng)結(jié)果

3.2 抵押價(jià)值

抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

本次評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為0元，則。

抵押價(jià)值=280.35-0=280.35萬(wàn)元

4 結(jié) 論

本次評(píng)估比較法和收益法的測(cè)算結(jié)果存在一定差異，比較法各項(xiàng)數(shù)據(jù)均來(lái)源于市場(chǎng)信息，測(cè)算結(jié)果能直接反應(yīng)市場(chǎng)狀況，測(cè)算結(jié)果與其他估價(jià)方法相比具有較高的可靠性，一般情況下普遍高于其他估價(jià)方法[3]；收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，有一定的主觀性，測(cè)算結(jié)果的可靠性、客觀性較比較法低。最終通過(guò)分別賦予兩種估價(jià)方法權(quán)重的方法確定最終估價(jià)結(jié)果[4]。

房地產(chǎn)估價(jià)師作為受托方，通過(guò)有償?shù)姆绞匠鼍叻康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告，估價(jià)人員應(yīng)該經(jīng)過(guò)實(shí)地勘察和嚴(yán)密測(cè)算，選擇合適的估價(jià)方法，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，不得隨意選擇或舍棄某種估價(jià)方法。作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)該選聘一批高素質(zhì)的專業(yè)人才，并不斷提升房地產(chǎn)估價(jià)師的整體素質(zhì)，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展建言獻(xiàn)策。