新型城鎮(zhèn)化視角下租賃住房試點城市的分類研究*

吳 佳

0 引言

新型城鎮(zhèn)化的實施強調(diào)以人的城鎮(zhèn)化為核心，以提高質(zhì)量作為發(fā)展導(dǎo)向。相較于改革開放初期，近年來人口流動的表征發(fā)生了明顯變化。前期，隨著城鄉(xiāng)之間堅固的藩籬開始松動，從1980年代開始，我國流動人口開始大量出現(xiàn)，尤其是在1990年代呈現(xiàn)出迅速增長的態(tài)勢。在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，流動人口的增長速度呈現(xiàn)放緩趨勢，但是流動人口的人力資本質(zhì)量發(fā)生了顯著提高，隨之個人需求也發(fā)生明顯改變。具體而言，前期流動人口呈現(xiàn)“候鳥式”遷徙，不僅限于每年春運的來回流動，更多地表現(xiàn)為：中青年時期在城鎮(zhèn)中的就業(yè)市場尋找就業(yè)機會，將薪酬轉(zhuǎn)化為儲蓄，積累到一定階段，在原戶籍地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)購置房產(chǎn)。當(dāng)前，新一代的流動人口與流入城市融合的意愿更為強烈，從主觀上更愿意留下來，作為城市的一份子參與到城市的生活中，在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行消費。

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，住房制度也隨之嬗變。1980年代，依照“出售公房、調(diào)整租金、購房補貼”的總體設(shè)想，住房領(lǐng)域開啟了制度改革。1980年代中期到1990年代中后期，城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)過程中，以1998年住房由實物分配轉(zhuǎn)向貨幣分配為標(biāo)志，住房市場逐步形成。1990年代中后期到2012年，在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展進(jìn)程中，一方面，受貨幣供應(yīng)、政策導(dǎo)向等綜合因素影響，商品房市場迅速發(fā)展；另一方面，保障住房體系也得以形成，具體包含廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房[1]。當(dāng)前，在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，始終強調(diào)堅持“房住不炒”的定位，租購并舉、因城施策。其中，租賃住房成為解決流動人口住房問題的重要舉措。

因此，在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，是以人的城鎮(zhèn)化為核心工作，居住作為城鎮(zhèn)常住人口的基本權(quán)利，成為近年來住房領(lǐng)域政策工作的重中之重。當(dāng)前，人口流入大的城市住房供求關(guān)系緊張，租賃住房結(jié)構(gòu)中的區(qū)域空間結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)和價格結(jié)構(gòu)均存在錯配現(xiàn)象，在租賃住房市場存在“長租短付”“高進(jìn)低出”“租金貸”等各種亂象，政府監(jiān)管也缺少抓手。如何發(fā)展租賃住房市場，解決流動人口的居住問題成為重要的研究議題。

1 研究現(xiàn)狀與理論基礎(chǔ)

1.1 研究現(xiàn)狀

從經(jīng)濟學(xué)視角來看，既有研究主要關(guān)注住房市場價格波動和住房市場的供需現(xiàn)狀；從社會發(fā)展層面來看，現(xiàn)有研究主要圍繞居民住房居住權(quán)利的實現(xiàn)和社區(qū)治理展開；從政策研究層面來看，研究則主要聚焦如何保障基本居住權(quán)利和公共服務(wù)均等化的實現(xiàn)。聚焦我國租賃住房市場的研究，由于租賃住房需求通常集中于人口流入量較大的城市或者地區(qū)，因此國內(nèi)研究大多從流動人口的視角展開。

從宏觀因素來看，區(qū)域的經(jīng)濟集聚程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和房價可支付性對流動人口的遷移決策造成重要影響。其中，房價對流動人口的長期居留意愿呈現(xiàn)“倒U型”影響[2]。外來務(wù)工人員留城意愿是城鎮(zhèn)化水平提高的關(guān)鍵影響因素，胡金星等[3]研究發(fā)現(xiàn)，居住的穩(wěn)定性與外來務(wù)工人員留城意愿存在顯著正相關(guān)性。具體來看，居住狀況越穩(wěn)定、居住條件的滿意度越高、通勤時間越短，外來務(wù)工人員的留城意愿越明顯。對于城市的流動人口而言，通常面臨著就業(yè)選擇和住房的雙重壓力。受租金預(yù)算約束的限制，相當(dāng)一部分的流動人群選擇在城中村的出租房、職工宿舍等非市場化的租賃住房中居住。此類住房的居住條件差，存在安全隱患。流動人口還會導(dǎo)致城市運營成本的增加，地方政府受財政預(yù)算約束的影響，提供均等化的公共服務(wù)存在現(xiàn)實困難。城鎮(zhèn)公共服務(wù)也通常與戶籍相掛鉤，因此流動人口還面臨公共服務(wù)配套缺位的情況[4]。

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移，從事第二、三產(chǎn)業(yè)，這增加了城市居住人口的數(shù)量，也增加了城鎮(zhèn)公共服務(wù)的負(fù)荷；然而，隨著城鎮(zhèn)公共服務(wù)水平差異性的減少，城市的生活方式也逐漸向農(nóng)村擴散。在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，受新自由主義導(dǎo)向影響的城市更新模式下，“紳士化”的改造過程導(dǎo)致外來人口不斷向城市外圍飄移[5]。在流動人口的研究視角下，現(xiàn)有文獻(xiàn)通常將消費者選擇理論作為研究基礎(chǔ)，結(jié)合實證分析對流動人口租買選擇、需求特征進(jìn)行模擬測算。

1.2 住房租買選擇理論

租買選擇理論是住房市場需求結(jié)構(gòu)的研究基礎(chǔ)，也是近年來住房經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域的研究熱點。在基本理論方面，Shelton[6]、Mills[7]構(gòu)建了住房自有和租金成本的定量分析框架?；谧》康摹跋M—投資”屬性，Henderson和Ioannides[8]將住房需求和個人跨期收入模型納入住房消費選擇的研究框架中。在國內(nèi)，基于使用者成本分析，羅憶寧[9]研究發(fā)現(xiàn)，我國購房者的使用成本為負(fù)值且不斷降低，租房者的使用者成本為正值且在不斷攀升，在前期以購房為導(dǎo)向的市場氛圍影響下，住房租售市場處于長期偏離均衡的狀態(tài)，并且住房市場的風(fēng)險也在持續(xù)醞釀中?；凇跋M—投資”屬性分析，王振坡等[10]研究發(fā)現(xiàn)，隨著租買效應(yīng)差異程度的加深，租售比將會下降，理性消費者將傾向于購買住房來實現(xiàn)效用最大化。同時，隨著房價變動率增大，將會導(dǎo)致住房價格預(yù)期提升，造成租售比下降，消費者進(jìn)而傾向于購買商品住房?；谧赓I選擇理論模型，國內(nèi)學(xué)者通常利用消費者效用函數(shù)求解租售比，通過租售比表達(dá)式中各參數(shù)的變化，推演租買效用差異程度、房價變動率變化對消費者租買選擇的影響[11]。

在租買選擇作用機制方面，現(xiàn)有研究主要基于“迪普—懷特模型”。該模型解釋了房地產(chǎn)市場的一種動態(tài)運行機制，即租金將會影響住房的銷售價格，進(jìn)一步作用于住房的開發(fā)規(guī)模，而住房價格和開發(fā)規(guī)模將會反作用于市場的租金價格[12]。在前期“重購輕租”的消費模式影響下，我國住房的租金價格和銷售價格存在長期偏離現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為租買選擇機制的缺失。因而，在新型城鎮(zhèn)化背景下，發(fā)展租賃住房市場、完善租買選擇機制、提高房地產(chǎn)市場的有效性具有重要的現(xiàn)實意義。

綜上所述，既有文獻(xiàn)將城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的流動人口與消費者的租購選擇作為租賃住房的研究切入點，更多是從人的需求角度出發(fā)。在關(guān)于需求的研究中，更多集中于租買選擇機制如何影響消費者選擇，以及家庭跨期消費和偏好選擇方面，但是與新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的聯(lián)系尚不多。鑒于此，本文將基于新型城鎮(zhèn)化視角，結(jié)合租買選擇理論，將上述4項試點內(nèi)容所涉及的26個（時間節(jié)點為2020年8月）城市租賃住房市場發(fā)展的影響因素進(jìn)行分析，以期探究租賃住房市場的“因城施策”方向。

2 試點城市住房租賃市場的發(fā)展現(xiàn)狀

本文結(jié)合租賃市場的定量分析指標(biāo)，即房租收入比、租售比，對各城市住房租賃市場的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析；結(jié)合住房租賃市場的外部影響因素，從城鎮(zhèn)化發(fā)展的角度，分析城鎮(zhèn)化率、第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比、人口流動、住房銷售價格與住房租賃市場的聯(lián)系。

2.1 關(guān)于租賃市場的刻化指標(biāo)

房租收入比（Rent-to-Income Ratio,RIR）是指租金支出與可支配收入的比值，用來衡量租賃群體的租房支出壓力。流動人口在搜尋住房過程中通常面臨著預(yù)算約束，因此房租收入比是測度流動人口住房問題的重要指標(biāo)。房租收入比反映住房租賃市場的運行狀況，房租收入比持續(xù)上漲意味著住房租賃市場的租金在不斷增加，住房租賃市場將面臨泡沫化風(fēng)險；同時，房租收入比反映了流動人口的租房支付能力，直接影響到流動人口的生活質(zhì)量、居住意愿和幸福感[13]。一般認(rèn)為，房租收入比在25%以內(nèi)是合理的，25%—30%之間表明尚可承受，超過30%則表明租房壓力過大[14]。具體公式如下所示：

租售比是單位面積租金與單位面積房價的比值，是用來測度房地產(chǎn)市場泡沫的重要指標(biāo)。從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，在房屋的整個壽命期內(nèi)，購房所需支付的費用（如資金成本、維護(hù)成本）大致相當(dāng)于租賃住房的費用（租金）。當(dāng)房地產(chǎn)市場的效率較高時，購房和租房這兩種方式均可同等條件滿足消費者的居住需求，同時擁有住房產(chǎn)權(quán)并不能獲得高于其他形式的投資收益[15]。住房租賃和買賣市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，只有相互協(xié)調(diào)發(fā)展，市場才能夠良性發(fā)展。從理論上來看，有效的住房市場應(yīng)當(dāng)是房價與房租呈現(xiàn)正相關(guān)性，且兩者的波動范圍都在一定區(qū)間內(nèi)[16]。具體公式如下所示：

2.2 租賃住房試點城市的選擇

近年來，為了促進(jìn)租賃住房市場的持續(xù)健康發(fā)展，提高新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的質(zhì)量，國家層面先后出臺租賃住房城市試點、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點、中央財政“獎補資金”和政策性租賃住房金融支持等多項政策支持舉措。從各項文件的內(nèi)容來看，國家層面綜合利用土地、財政資金、金融信貸等宏觀調(diào)控手段，推動租賃住房市場體系的構(gòu)建（見表1）。從黨的十九大以前的“購租并舉”發(fā)展到當(dāng)前的“租購并舉”，表明租賃住房市場與商品住房銷售市場兩者之間的關(guān)系從“輕租重購”發(fā)展到“租購并重”。

表1 國家層面租賃住房試點政策梳理Tab.1 Review of national-level rental housing pilot policies

2.3 租賃住房試點城市的分類

根據(jù)上述公式，下文對我國部分城市的房租收入比、租售比進(jìn)行測算比較，以對租賃市場的發(fā)展現(xiàn)狀特征進(jìn)行分類提煉。在數(shù)據(jù)來源方面，租金單價、住房單價采用中指院各城市數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)人均住房面積、城鎮(zhèn)人均居民可支配收入來源于各城市2019年統(tǒng)計年鑒。同時，在估算房租收入比的過程中，采用城鎮(zhèn)人均住房面積，該數(shù)值將會高于實際租賃群體的租賃住房面積，因此房租收入比存在一定程度的偏高，但是并不影響各城市之間的比較分析。計算結(jié)果如表2所示。

表2 我國部分城市租售比與房租收入比情況Tab.2 Rent to price ratio and rent to income ratio in some cities in China

將上述城市的房租收入比與租售比形成散點圖（見圖1），可分為“低房租收入比、低租售比”“低房租收入比、高租售比”“高房租收入比、低租售比”“高房租收入比、高租售比”4種類型。

圖1 我國部分城市房租收入比與租售比散點圖Fig.1 Diagram of rent to income ratio and rent to price ratio in some cities in China

具體而言，屬于“低房租收入比、低租售比”類型的城市有：佛山、濟南、合肥、寧波、南京、廈門、蘇州、鄭州。該類城市租金水平較低，且租金水平與房價水平的偏離度較大，該區(qū)域人群的住房租賃與購房負(fù)擔(dān)較輕。

屬于“低房租收入比、高租售比”類型的城市有：西安、肇慶、沈陽、武漢、長春、長沙、成都、南昌、貴陽、天津。該類城市租金水平較低，且租金水平與房價水平的偏離度也較小，該區(qū)域人群住房租賃負(fù)擔(dān)較小。

屬于“高房租收入比、低租售比”類型的城市有：鄭州、深圳、福州、杭州、上海、北京。該類城市租金水平較高，且租金水平與房價水平的偏離度較大，該區(qū)域人群的住房租賃負(fù)擔(dān)均較大。造成上述現(xiàn)狀的原因可能在于：該類型城市房屋租金水平較高，同時當(dāng)?shù)厝司杖胨脚c住房消費支出存在較大落差。

屬于“高房租收入比、高租售比”類型的城市有：重慶與?？?。該類城市由于人均收入水平有限，造成房租收入比較高，但租金水平與房價水平的偏離度較小。

3 住房租賃市場的影響因素

從內(nèi)生需求來看，我國城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生大量的流動人口。此類人群存在切實的租賃住房需求，為流入城市的租賃住房市場形成基本支撐。因此，本文將從城鎮(zhèn)化發(fā)展的角度，分析城鎮(zhèn)化率、第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比、人口流動、住房銷售價格與住房租賃市場的聯(lián)系。關(guān)于數(shù)據(jù)方面，城鎮(zhèn)化率、第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流動的相關(guān)數(shù)據(jù)均來源于2019年各城市統(tǒng)計年鑒，住房銷售價格的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局的全國70個大中城市二手住宅價格指數(shù)，住房租賃價格的數(shù)據(jù)來源于中指院數(shù)據(jù)庫。本文采用截面回歸模型，對上述影響因素與房租收入比之間的關(guān)系進(jìn)行測算，結(jié)果如下:

上述模型結(jié)果的R平方值為0.52，F(xiàn)值為5.52。其中，第三產(chǎn)業(yè)比重與人口增長率的系數(shù)通過了10%的顯著性水平檢驗。該結(jié)果表明：隨著第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，租金水平上升，造成房租收入比的增加。在一線城市，由于部分城市實施人口總量管控計劃，實際人口增長率近年來呈現(xiàn)下降態(tài)勢，但是隨著高素質(zhì)勞動力的流入，區(qū)域整體租金水平提高，推高了房租收入比的數(shù)值。同時，由于前期城鎮(zhèn)住房發(fā)展速度高于城鎮(zhèn)化速率，且我國總體城鎮(zhèn)化率已超過60%，增速有所放緩，因此，城鎮(zhèn)化率水平的提高將會推高租金，但是結(jié)果并不顯著。此外，房價上漲將會促進(jìn)房租收入比的上升，主要是由于房價與租金價格兩者之間存在正向反饋機制。

3.1 城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)住房消費需求

隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，城鎮(zhèn)化率不斷提高。截至2019年，常住人口的城鎮(zhèn)化率為60.60%，城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模達(dá)到8.48億人（截至2020年8月）。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，流動人口進(jìn)入城市，尤其是大中城市，對城鎮(zhèn)住房市場形成巨大的需求，加之城市土地資源具有稀缺性，城市用地緊張，造成城市土地價值較高，進(jìn)一步推高了城市的“地租”。城市較高的土地租金又推高了住房的消費價格。

從城鎮(zhèn)化率與房租收入比的聯(lián)系來看，兩者呈現(xiàn)出正向聯(lián)系，即隨著城鎮(zhèn)化率的提高，房租收入比將會增加，即租賃住房消費支出將提高。如圖2所示，在上述城市中，城鎮(zhèn)化率最高的城市為佛山市，2018年的城鎮(zhèn)化率達(dá)到95%，但是房租收入比較低。其原因可能在于：隨著粵港澳大灣區(qū)一體化發(fā)展，廣州、佛山的“同城效應(yīng)”得以持續(xù)深化，佛山的租賃住房市場供給較多，相對其他高城鎮(zhèn)化率的城市，佛山房租水平低于一線城市。此外，北京、上海等一線城市則屬于城鎮(zhèn)化率高、租金收入比高的城市類型，受土地資源稀缺性的影響，住房租賃市場的供給規(guī)?？偭坑邢?，造成住房租賃的消費較高。

圖2 城鎮(zhèn)化率與房租收入比的聯(lián)系Fig.2 Relationship between urbanization rate and rent to income ratio

3.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，提高住房消費品質(zhì)

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級過程將會對區(qū)域內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)比例調(diào)整產(chǎn)生重要影響。在產(chǎn)業(yè)升級演化過程中，通過“無形之手”對區(qū)域內(nèi)從事低端產(chǎn)業(yè)的勞動力形成擠出效應(yīng)，增加對高端產(chǎn)業(yè)勞動力的吸引力。在第三產(chǎn)業(yè)增加值比重不斷增加的過程中，從事第三產(chǎn)業(yè)的勞動力收入將會超過第一、二產(chǎn)業(yè)，造成產(chǎn)業(yè)之間勞動力收入差距的增加；同時，第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部不同勞動群體的收入差距也將進(jìn)一步增加，例如餐飲服務(wù)業(yè)與金融服務(wù)業(yè)之間的工資薪酬水平存在較大差距。其中，從事高端服務(wù)業(yè)的群體支付能力較強，對于住房消費的品質(zhì)追求也較高，進(jìn)而推高市場租金水平。下文將以第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重作為衡量城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的指標(biāo)。

從第三產(chǎn)業(yè)增加值比重與房租收入比的聯(lián)系來看，兩者呈現(xiàn)出正向聯(lián)系，即隨著第三產(chǎn)業(yè)增加值比重的提高，房租收入比也將會增加，即租賃住房消費支出將上升。如圖3所示，北京第三產(chǎn)業(yè)增加值比重在上述城市中最高，其房租收入比也處于最高水平。該結(jié)果與上文分析相一致。結(jié)果表明，隨著第三產(chǎn)業(yè)增加值比重的提高，城市租金水平將會上漲，尤其是北、上、廣、深一線城市中，第三產(chǎn)業(yè)中的高端服務(wù)業(yè)是重點發(fā)展方向，高端服務(wù)業(yè)的從業(yè)人員將會對租賃住房的消費品質(zhì)有更高要求，進(jìn)而推高市場租金水平。

圖3 第三產(chǎn)業(yè)增加值比重與房租收入比的聯(lián)系Fig.3 Relationship between proportion of added value of tertiary industry and rent to income ratio

3.3 人口凈流入增加，住房租賃需求增多

近年來，流動人口的總體規(guī)模盡管有所下降，但是流入的城市更為集中，主要涉及一線城市及區(qū)域內(nèi)的核心城市。然而，受戶籍制度的影響，流動人口在流入地的住房擁有率顯著低于本地戶口人群，且申請保障性住房的難度也較高。因此，租賃住房成為流動人口住房供給的主要來源。當(dāng)區(qū)域人口凈流入比率較高，意味著該區(qū)域的吸引力較大、經(jīng)濟發(fā)展水平較好、住房租賃需求多、租金水平較高。下文將以人口凈流入增速來測度城市流動人口的情況。

從人口凈流入增速與房租收入比的聯(lián)系來看，兩者呈現(xiàn)出負(fù)向聯(lián)系，即隨著人口凈流入增速的降低，房租收入比將會增加。該結(jié)果與上述理論分析產(chǎn)生矛盾，原因可能在于：一方面，近年來我國超大型城市（如北京、上海）出臺了人口管控措施，造成區(qū)域人口凈流入增速較低，甚至為負(fù)數(shù)，但由于區(qū)域流入人口質(zhì)量較高，薪酬待遇相應(yīng)也較高，造成區(qū)域租金水平較高，房租收入比也隨之增加。另一方面，樣本分布較為分散，各城市的異質(zhì)性特征明顯。例如，流動人口增速較高的城市西安與深圳的房租收入比存在差異，西安近年來發(fā)布多項人才政策，增加了對區(qū)域人口的凈流入，加之配套人才住房政策，造成區(qū)域房租收入比相對較低；深圳第三產(chǎn)業(yè)增加值比重較高，且高端服務(wù)業(yè)比重高于其他區(qū)域，高端勞動力對住房品質(zhì)的需求推高了區(qū)域的租金水平(見圖4)。

圖4 人口凈流入增速與房租收入比的聯(lián)系Fig.4 Relationship between growth rate of net inflow populations and rent to income ratio

3.4 住房銷售價格上漲，租金價格水平提高

根據(jù)李嘉圖租金理論，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，隨著城市人口的增加、城市的擴張和規(guī)劃的調(diào)整都將對房價產(chǎn)生直接或間接的影響，房價在很大程度上反映了城市未來的發(fā)展方向和升值空間。由于租賃住房反映的是真實的居住需求，剝離了住房的投資功能，因此租金反映的是住房的使用功能。隨著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，勞動力收入差異、城市土地增值和城市異質(zhì)性特征都將影響住房市場的租金和房價，消費者通過租買選擇機制進(jìn)行住房消費，最終實現(xiàn)城市住房市場的均衡發(fā)展。同時，租金的資本化率影響房價，房價則通過市場住房存量的變動影響租金，兩者具有相互依存、互為因果的關(guān)系[17]。

從二手住房價格指數(shù)與房租收入比的聯(lián)系來看，兩者呈現(xiàn)出負(fù)向聯(lián)系，即隨著住房價格增速下降，房租將會增加，與上述理論分析存在差異。該原因可能在于：前期，我國住房市場發(fā)展速度較快，住房價格漲幅也較快。隨著房地產(chǎn)市場長效機制的建立和房地產(chǎn)市場的信貸政策有所收緊，住房價格增速明顯下降。然而，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，城市群的協(xié)同發(fā)展增加了區(qū)域勞動要素的流動，從而增加了租賃住房需求，推高了租金價格。如圖5所示，上述大部分城市都位于擬合線附近，符合二手住房價格增速下降、房租收入比隨之增加的規(guī)律。具體而言，北京、上海、深圳屬于“房價上漲慢、租金收入比高”的城市，西安、肇慶、佛山、沈陽、濟南、武漢、長春、長沙、寧波、南昌屬于“房價上漲快，租金收入比低”的城市。

圖5 二手住房價格指數(shù)同比與房租收入比的聯(lián)系Fig.5 Relationship between second-hand housing price index on year-on-year basis and rent to income ratio

4 政策建議

基于租售比、房租收入比指標(biāo)的測算，本文在對26個租賃住房試點城市進(jìn)行分類的基礎(chǔ)上，以新型城鎮(zhèn)化為視角，對26個試點城市的城鎮(zhèn)化率、第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比、人口流動、住房銷售價格與住房租賃市場的聯(lián)系進(jìn)行了定量分析。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：隨著城鎮(zhèn)化率的提高，房租收入比也將會增加，即租賃住房消費支出將提高。同時，隨著第三產(chǎn)業(yè)占比的提高，人口凈流入增速的降低，房價增速的下降，房租收入比會有所增加。因此，本文提出以下政策建議。

4.1 提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量水平，暢通國內(nèi)大循環(huán)

在國內(nèi)大循環(huán)背景下，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展的質(zhì)量水平與住房市場息息相關(guān)。堅持“房住不炒”定位，通過租購并舉，減少城鎮(zhèn)新市民、原住民的住房消費支持，促進(jìn)國內(nèi)消費，將薪酬更多用于個人投資和生活質(zhì)量提高。通過減少住房支出的消費擠出效應(yīng)，促進(jìn)人力資本的提高，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。

4.2 因城施策發(fā)展租賃住房，滿足流動人口的住房需求

在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，流動人口是租賃住房的需求主體，應(yīng)當(dāng)以人為核心，對不同人群提供多層次的租賃住房產(chǎn)品，滿足居住需求，提高居住穩(wěn)定性。對于產(chǎn)業(yè)工人，可在產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊配套建設(shè)宿舍型租賃住房，以企業(yè)為供應(yīng)主體，提高職工穩(wěn)定性。對于城市服務(wù)人員，盤活區(qū)域內(nèi)存量房源，促進(jìn)集中型租賃住房供應(yīng)。對于新就業(yè)高校畢業(yè)生，加快人才租賃住房補貼政策的制定與落地，鼓勵市場化方式解決租賃住房問題，滿足多元化需求，緩解青年人才的住房消費壓力。

4.3 配套基本公共服務(wù)，完善租買選擇機制

現(xiàn)階段租賃住房更多地仍是扮演過渡性角色。后期，通過完善基本公共服務(wù)配套、增加租賃住房供應(yīng)、加強租賃住房的租后管理，將租賃住房轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N生活方式。其中，子女教育與醫(yī)療是重要內(nèi)容，同時也是大城市公共資源管理的重點對象。建議提高社區(qū)治理能力，豐富社會團(tuán)體的工作內(nèi)涵，將公共資源進(jìn)一步下沉到社區(qū)層面。合理引導(dǎo)住房消費市場預(yù)期，提高住房市場有效性，完善消費者的租買選擇機制，促進(jìn)租賃住房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。