加裝電梯要聽誰的？

文 徐 嵩 陳饒戈

近年來全國各地的老舊小區(qū)“加裝電梯”成為大勢所趨，同時往往也是鄰里矛盾的新焦點。

案情簡介

年近80歲的高大爺住在一棟八十年代建成的老樓二樓，從2019年開始老樓的鄰居們就商量著加裝電梯，一開始高大爺也同意，但是到了提交申請的環(huán)節(jié)高大爺卻突然反悔了，提出不但要免除繳納集資款，而且高層的鄰居們還應該給點補償才同意簽名，而鄰居們覺得高大爺見錢眼開，無理取鬧，雙方爭執(zhí)不下。后來有32戶（總戶數(shù)44戶）、合計面積為1898.28平方米（總建筑面積2685.24平方米）的業(yè)主同意增設電梯，同意的戶數(shù)和面積雙雙超過三分之二。最終，雖然高大爺沒有繳納集資款，沒有簽名，電梯還是加裝進了老樓，而且還是裝了個需要刷卡才能使用的電梯，高大爺沒交錢也就沒有電梯門禁卡。

高大爺眼看著電梯已成既成事實，再加上自己年歲大了，雖然只有二樓，爬起來也費勁，于是要求按照當初的標準繳納集資費10 077元后使用電梯，但業(yè)主們認為高大爺前期的反對導致了工程延誤，拒絕了高大爺?shù)囊?。高大爺一氣之下?2位鄰居告上法庭，主張在高層業(yè)主享受出行便利和房產增值的同時，低層業(yè)主卻承受著透光、透風遮擋和噪音增加乃至房產貶值，所以當初自己反對和要求補償有理由；現(xiàn)在既然電梯已經裝了，就成為大樓的共有部分，自己有理由按當年的出資方案繳納分攤費后使用電梯。

爭議焦點

1. 電梯是否屬于建筑物的共有部分？

2. 高大爺是否享有電梯的使用權？

3. 高大爺使用電梯是否損害其他業(yè)主的合法權利？

案件雙方主要觀點和意見

一、被告三十二位業(yè)主的主要觀點：

（1）電梯是被告?zhèn)兂鲑Y建設的，屬于被告共同共有的財產，高大爺要使用，必須同樣經過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)、且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主的同意。

（2）讓高大爺使用電梯，坐享其成，損害了其他業(yè)主的合法權利。電梯興建過程中，高大爺不僅個人阻撓，還千方百計拉攏串聯(lián)其他業(yè)主試圖通過各種投訴信訪阻止電梯的建設。

（3）高大爺想要使用電梯的權利，就應當先承擔相應義務，包括支付集資款、利息、滯納金、損害賠償金等。

二、原告高大爺?shù)闹饕^點：

（1）本案的案由是建筑物區(qū)分所有權，并非物業(yè)管理自治的糾紛。高大爺是否有權，是法律賦予的，并非是由自治的形式來決定的。

（2）電梯所占通道占用了公共地方，電梯與整棟樓的共有部分是相關聯(lián)的，因此電梯也應是共有的。

（3）加裝階段高大爺提出不同意見，是公民和業(yè)主正常的異議權。

判決結果

一審判決結果：原告（高大爺）向被告支付增設電梯集資款10 077元。原告支付上述款項后七日內，被告向原告發(fā)放門禁卡供原告搭乘電梯使用。

被告不服向中級人民法院提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。

案例評析

1. 案涉電梯是否屬于建筑物的共有部分？

民法典第二百七十一條（原物權法第七十條）規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！?/p>

雖然案涉電梯是既有住宅增設的，目前在各業(yè)權人權屬證上還未能體現(xiàn)共有物權，但本案案涉電梯出入口等不可避免使用了建筑物公共部分，因此案涉電梯從使用的屬性區(qū)分應屬于建筑物共有部分。高大爺作為業(yè)主應與其他業(yè)主一樣對案涉電梯享有共有和共同管理的權利。

2. 高大爺是否需經過多數(shù)業(yè)主的同意方可享有案涉電梯的使用權？

民法典第二百七十八條第一款第（九）項（原物權法第七十六條第一款第（七）項）規(guī)定了有關共有和共同管理權利的其他重大事項。高大爺作為年近八旬的老年人，確有日常出行使用案涉電梯的客觀需要，其使用案涉電梯事項明顯不屬于上述規(guī)定，也即高大爺使用案涉電梯無需經過案涉大樓專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

3. 高大爺使用案涉電梯是否損害其他業(yè)主的合法權利？

民法典第二百七十二條（原物權法第七十一條）規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益?！?/p>

案涉電梯的建設主要是方便住戶上下樓，滿足大多數(shù)人的出行便利需求。高大爺作為住戶及業(yè)主使用案涉電梯并不會導致大樓其他住戶及業(yè)主使用電梯的合法權利受到損害。雖然高大爺在案涉電梯加裝過程中有不同意見導致該工程延誤，但這也屬于正常表達意見的范圍。

另一方面，因案涉電梯是業(yè)主們集資所建，依據(jù)公平原則，高大爺也應在使用電梯前交納集資款項。

結論和建議

鄰里之間解決矛盾首先應秉承互相理解、換位思考的態(tài)度。比如對于加裝電梯產生的矛盾，應盡量多協(xié)商，取得低層住戶的理解和支持。再者也可以考慮給予低層住戶適當?shù)难a貼，補貼可根據(jù)樓層來計量分攤費用的多少，越高的樓層分攤得越多，一樓二樓住戶可少分攤或不分攤費用。如果長期協(xié)商不了，也可以走法律途徑解決，但是不能剝奪底層用戶表達不同意見的權利。