房地產(chǎn)稅改革探究—以滬、渝兩地房地產(chǎn)為例

謝 璐

(福州外語外貿(mào)學(xué)院 財(cái)金學(xué)院，福建 福州 350200)

自十九大以來，社會的主要矛盾轉(zhuǎn)變，政府更加著眼于民生問題，2021年兩會更是提出了要關(guān)注青年人的住房問題。實(shí)際上，住房問題近10年來已經(jīng)成為人民群眾關(guān)心的最重要問題，房價(jià)過高、住房供應(yīng)緊張等一度引發(fā)了上班通勤時(shí)間長、跨城市通勤、子女教育等一系列問題，住房問題一直牽動著普通百姓的心。當(dāng)前越來越多的青年人難以承受在大城市工作需要過高的房價(jià)，不得不“逃離北上廣”，轉(zhuǎn)而去二線城市甚至家鄉(xiāng)所在的三四線城市工作。住房對于人們?nèi)罕妬碚f是溫暖的港灣，是家，是剛性需求。但是如今高額的房價(jià)導(dǎo)致人員流動受阻，青年人在經(jīng)濟(jì)上背負(fù)沉重負(fù)擔(dān)，對生活失去希望。而導(dǎo)致高房價(jià)的因素并不僅僅是市場供求關(guān)系作用的結(jié)果，而是包括地方政府土地財(cái)政的弊端、房地產(chǎn)開發(fā)商的推動和“炒房團(tuán)”等眾多因素共同推動的結(jié)果。稅收是國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)活動，調(diào)節(jié)價(jià)格的重要手段，面對高房價(jià)，人民群眾迫切希望能夠出臺相應(yīng)的政策給房價(jià)“降降溫”，國家如何應(yīng)用稅收這一經(jīng)濟(jì)手段來管控房價(jià)，一直受到各界人士的關(guān)注和重視，有關(guān)各方也是眾說紛紜、莫衷一是。2019年新個(gè)稅出臺，新增了居民稅收的五項(xiàng)附加扣除，五項(xiàng)中包括住房貸款利息和住房租金的扣除，說明國家正在通過稅收政策來進(jìn)一步減輕群眾的購房壓力。在減稅降費(fèi)的大背景下，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅改革又有了新的意義，為了保持地方財(cái)政收入穩(wěn)定，政府需要進(jìn)一步完善稅制，建成以房地產(chǎn)稅為主體的征收體系。

2021年4月7日，財(cái)政部再次提出要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，逐步提高直接稅比重。自2003年開始提出“物業(yè)稅”到如今的“房地產(chǎn)稅”己經(jīng)有十多年的時(shí)間了，房地產(chǎn)稅的改革似乎己經(jīng)變成“狼來了”的故事。但是從2021年兩會提到的關(guān)注青年人住房問題，財(cái)政部再次強(qiáng)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的聲音，我們不難聽出房地產(chǎn)稅的立法和改革己經(jīng)離我們越來越近了。

目前，我國堅(jiān)持“房住不炒”理念，貫徹落實(shí)為人民安居樂業(yè)的總體目標(biāo)，在《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》中，也明確提到，應(yīng)加快建立現(xiàn)代財(cái)稅制度，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。而這也就意味著，房地產(chǎn)稅在重慶、上海兩個(gè)城市的試點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)取得了一定的成果，正在努力進(jìn)入立法推進(jìn)階段，并將逐漸推廣到全國。

一、我國房地產(chǎn)稅現(xiàn)狀

(一)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系

表1 我國房地產(chǎn)相關(guān)稅收

(二)重慶及上海房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)情況

1.重慶、上海模式實(shí)施細(xì)則對比

表2 重慶、上海房地產(chǎn)稅實(shí)施模式細(xì)則對比

2.實(shí)施效果和不足

(1)稅率制定不合理，總體偏低

上海與重慶征收的房產(chǎn)稅實(shí)際稅率普遍低于國際上1%-3%的水平，實(shí)行的稅率偏低。雖然重慶市的房產(chǎn)稅率高于上海，但政策執(zhí)行力度相差甚遠(yuǎn)。房產(chǎn)稅改革本意在于通過對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，減少市場中的投機(jī)行為，從而改變供需結(jié)構(gòu)，達(dá)到抑制房價(jià)的作用。但是較低的稅率沒有起到抑制房價(jià)的作用，也沒有改變房地產(chǎn)市場當(dāng)前的供需結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)市場仍然存在供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)的稅負(fù)容易相互轉(zhuǎn)嫁，難以改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)，達(dá)到抑制房價(jià)政策目標(biāo)。除此以外，房產(chǎn)稅改革的另一個(gè)目標(biāo)，是為地方政府提供更多的財(cái)政收入，減少地方政府通過土地以增加財(cái)政收入或彌補(bǔ)地方債務(wù)。但從重慶、上海房地產(chǎn)稅改革的結(jié)果來看，房產(chǎn)稅改革所帶來的稅收增長對地方財(cái)政收入的作用并不明顯，也沒有減少地方政府通過土地出讓來增加地方財(cái)政收入。

(2)計(jì)稅依據(jù)存在漏洞

以上海、重慶兩市為試點(diǎn)實(shí)施以來，暴露出許多問題。首先，上海相關(guān)試點(diǎn)方案針對居民的第二套住房以及非本市居民的第一套住房，房產(chǎn)稅的征收并不體現(xiàn)在保有環(huán)節(jié)上，更多的還是側(cè)重在流通環(huán)節(jié)的征收，并且沒有將存量房(存量房一般指的是未居住過的二手房，即“庫存待售”的房產(chǎn))納入征稅范圍之中，雖然使房產(chǎn)稅操作簡單、易于實(shí)施，但房產(chǎn)價(jià)格評價(jià)體系依然不夠完善，評稅機(jī)制不健全，并且，在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)了一些避稅現(xiàn)象，比如“陰陽合同”等，這使得大量多房群體通過各種手段規(guī)避稅款，只須繳納少量的房地產(chǎn)稅甚至無需納稅，顯然違背了房地產(chǎn)稅改革的政策目標(biāo)與此同時(shí)也違背了稅收公平的原則，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。重慶市房地產(chǎn)稅的實(shí)施細(xì)則雖然對上海缺失的問題略有觸及，但僅限于別墅和高端住宅，價(jià)格是重慶主城區(qū)新建住宅均價(jià)的三倍以上，稅基過窄，不能滿足調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的社會需求。[1]

(3)免稅面積過大，政策效果不足

上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的方案中，對于本地戶籍的個(gè)人，規(guī)定每人的免稅面積是60平方米，并且不區(qū)分房屋所處不同地區(qū)的房價(jià)差異，高檔住房、別墅與普通住宅的差異。對于普通的三口之家，免稅面積就能達(dá)到180平方米。而當(dāng)前對于普通住宅官方所確定的最大面積為140平方米。對于許多居住面積已超過普通住宅范疇的群眾，甚至是居住在高檔住宅、別墅中的群眾來說，只要人均免稅面積低于60平方米，房產(chǎn)稅就與他們無關(guān)。這樣就導(dǎo)致房產(chǎn)稅征收差異化低，“一刀切”的免稅面積制定極不合理。重慶市僅對高檔住宅和別墅征稅，對于重慶市居民，不論有幾套普通住宅均不需要繳納房產(chǎn)稅，規(guī)定的免稅面積也可以大幅度減輕高檔住宅以及獨(dú)棟商品別墅的征稅壓力。由上海、重慶實(shí)行的房地產(chǎn)稅政策可知，在制定房地產(chǎn)稅過程中制定了超過平常需求的免稅面積，過大范圍的減稅面積不僅降低了房產(chǎn)稅對房產(chǎn)成交價(jià)格和房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)作用，并且過大的免稅面積也使得房產(chǎn)稅征收范圍較窄，難以為地方政府提供充足的財(cái)政收入，從而改變“土地財(cái)政”的現(xiàn)狀。

(4)立法層級較低，群眾缺乏共識

重慶與上海的房地產(chǎn)稅改革由于僅為試點(diǎn)，所依據(jù)的是地方性政策法規(guī)，立法層次低，缺乏法律的權(quán)威性，貫徹落實(shí)過程中面臨較多困難。并且，作為地方制定的稅收法規(guī)，往往考慮的還不夠周全，不敢做出過大的調(diào)整，也沒有成熟、系統(tǒng)的配套政策予以支持。重慶、上海的房地產(chǎn)稅改革是以地方政府文件形式出臺，難以在群眾心中形成共識，稅收征管過程中也容易激起民眾的反抗情緒，降低群眾對于房產(chǎn)稅的稅收遵從，造成雖有政策但難以收稅的局面。

(5)配套性政策缺失，缺乏部門聯(lián)動

房地產(chǎn)稅改革不僅涉及財(cái)政、稅務(wù)部門，如果僅針對房產(chǎn)稅制定相關(guān)的稅收政策是難以推行的，最終只會成為一紙空文。我們看到在上海、重慶房地產(chǎn)稅出臺過程中，僅有財(cái)稅部門在“自說自話”，缺乏部門間的聯(lián)動，比如：國土資源部門，房屋產(chǎn)權(quán)管理部門沒有參與進(jìn)來，難以對當(dāng)前居民持有房屋住宅的面積做出全面了解，容易導(dǎo)致制定的免稅面積過大；評估機(jī)構(gòu)沒有參與進(jìn)來，難以對房產(chǎn)的當(dāng)前房價(jià)做出綜合評估，從而制定相應(yīng)的征稅范圍，確定高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)。在房產(chǎn)稅執(zhí)行的過程中，稅務(wù)部門征管較為“放松”，也沒有明確的懲罰措施，沒有聯(lián)合公安、檢察部門予以配合，政策無法落地，最終就會成為一紙空文。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅存在的問題

房地產(chǎn)稅收體系在立法、結(jié)構(gòu)、收集和管理方面,仍然落后于西方發(fā)達(dá)國家。伴隨我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)稅收體系不完備的弊端也日益顯現(xiàn)。問題的根本原因在于：我國對社會主義市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行缺乏深入的探究，沒有全面了解地區(qū)的差異性和行業(yè)的特征性，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)稅在交易、保有等各個(gè)階段都存在不少問題，難以與我國當(dāng)前的房地產(chǎn)政策相匹配，難以適應(yīng)我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求。

(一)稅制結(jié)構(gòu)不合理

稅收體系不健全，征稅范圍過窄，納稅人的應(yīng)納稅款由于種種原因無法繳納，造成財(cái)政收入減少。我國的稅種繁雜，而房地產(chǎn)業(yè)要繳納的稅幾乎是我國現(xiàn)行征收的所有稅種，集稅種之大成，并且稅種和稅種之間出現(xiàn)包含、交叉區(qū)域，稅款被重復(fù)征收，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)納稅計(jì)算復(fù)雜，難以管理。

表3 2013-2015年，我國房地產(chǎn)業(yè)各稅種的收入情況表 單位：億元

上表顯示，我國現(xiàn)今的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)是重點(diǎn)課稅環(huán)節(jié)，包括8個(gè)稅種。相對應(yīng)于保有環(huán)節(jié)，只有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅這2個(gè)稅種。從結(jié)構(gòu)上來看，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)重，保有環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收收入占房地產(chǎn)行業(yè)總稅收收入的絕大部分。從時(shí)間維度上看，2013-2019年，我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入總體呈增長趨勢，但房地產(chǎn)行業(yè)稅收的主要來源依舊是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅收占房地產(chǎn)行業(yè)稅收的比重很小，且近5年來，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收增長幅度大，而保有環(huán)節(jié)稅收收入幾乎無增長，流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)稅收分配極不均衡。

(二)稅種設(shè)計(jì)不合理

我國在對各稅種進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，沒有完整考量稅種之間的相關(guān)性，導(dǎo)致構(gòu)成稅收范疇的基本因素不科學(xué)。而重復(fù)征稅問題主要表現(xiàn)在:

1.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的關(guān)系

實(shí)務(wù)中，房產(chǎn)稅稅收是根據(jù)房地產(chǎn)原值或房屋的年租金計(jì)算。而政府在制定城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，對于這兩個(gè)稅種之間關(guān)系的考量不夠全面、完整，致使兩種稅收在土地使用權(quán)的處理問題等方面出現(xiàn)重復(fù)征稅現(xiàn)象。

2.稅與費(fèi)間的關(guān)系不明確

稅收輕，費(fèi)用重，是房地產(chǎn)業(yè)目前產(chǎn)生的首要問題，是我們必須面對的事實(shí)。在稅費(fèi)占比中，各種費(fèi)用占房產(chǎn)自身成本的百分之七十，而納稅額僅占成本的兩成。[2]

表4 2013-2015年全國土地出讓收入占地方本級財(cái)政收入的比重 單位：億元

表5 2013-2015年全國房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占地方本級財(cái)政收入的比重 單位：億元

從上面兩個(gè)表可知，包括上海、重慶等眾多地方財(cái)政收入中，土地出讓收入占比達(dá)到百分之五十以上，而房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入僅占地方財(cái)政收入的百分之二十左右。費(fèi)重、稅輕，阻礙我國稅收這一財(cái)政政策進(jìn)行調(diào)控的作用，成為現(xiàn)階段推高房價(jià)的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)失去平衡的現(xiàn)象，使得稅收政策在推行過程中形成消極影響：房地產(chǎn)價(jià)格由于費(fèi)用過高而無法控制；費(fèi)用占財(cái)政收入比重過大，使得稅收這一財(cái)政政策的調(diào)節(jié)被大大削弱。

(三)稅基窄，難以發(fā)揮地方政府組織財(cái)政收入的職能作用

上表表明，地方政府收入的主要形式是土地轉(zhuǎn)讓收入，而房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的稅收只占地方財(cái)政收入總額的20%。我們剖析其中的原因可以得知：第一，城鎮(zhèn)土地使用稅以及房地產(chǎn)稅的征稅對象較少，而免稅的區(qū)間教廣。第二，城鎮(zhèn)土地使用稅的等級范圍及稅率較低，這樣就使地方財(cái)政籌措資金的能力被大大的削弱了。

(四)稅收立法權(quán)制定不合理

我國人大是立法機(jī)關(guān)，立法權(quán)歸中央掌控，地方幾乎無立法權(quán)，而中國幅員遼闊，各省、市、地區(qū)的發(fā)展情況也千差萬別，較發(fā)達(dá)地區(qū)由于財(cái)政收入充沛，可能對于稅收征管方面較為寬松，或通過稅收返還等方式激勵企業(yè)落戶當(dāng)?shù)兀磺钒l(fā)達(dá)地區(qū)由于財(cái)政資金緊張，無法采取切實(shí)可行的稅收激勵政策吸引企業(yè)或個(gè)人落戶當(dāng)?shù)兀沟枚愂帐杖霚p少。這樣就會拉大地區(qū)間的發(fā)展不平衡的狀況。如果將房地產(chǎn)稅的細(xì)則制定歸于中央，就容易使發(fā)達(dá)地區(qū)少征稅，而落后地區(qū)重征稅。國外稅制成熟的國家，房地產(chǎn)稅屬于地方稅，根據(jù)我國自身發(fā)展的實(shí)際情況，將房地產(chǎn)稅設(shè)置成中央、地方共享稅，將逐漸把部分立法權(quán)移交給地方政府，使地方政府可以按照自己的發(fā)展?fàn)顩r制定實(shí)施細(xì)則，有效促進(jìn)其積極性，使地方政府能夠有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，更好地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市得到進(jìn)一步的發(fā)展。[3]

(五)征收管理的形勢不明朗

征管部門職能缺失，分工不明確；規(guī)章制度尚未完善、制度管控缺乏協(xié)調(diào)性和統(tǒng)一形性。其次，相關(guān)稅收法規(guī)不明確，管理部門不能嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)各項(xiàng)工作項(xiàng)目，其次存在稅款征收的漏洞。[4]比如：當(dāng)一位業(yè)主在跨省的不同城市購買多套房源，那么哪一套房子確定為免征面積住房，住房的征收地區(qū)如何確定存在征稅難題。

三、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路和基本構(gòu)想

(一)我國房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

1.堅(jiān)持“稅基廣、稅制簡、稅率低”原則

我國新一輪稅制改革，提出了這一基本原則。為實(shí)現(xiàn)稅負(fù)平等，提高稅收監(jiān)督機(jī)制，就需要增加征稅對象，降低稅率，為納稅人的稅負(fù)減壓。[5]

2.建立合理規(guī)范的稅費(fèi)制度

當(dāng)今上海、重慶“以租替稅、以稅替租、以費(fèi)替稅”問題嚴(yán)重，導(dǎo)致三者關(guān)系混淆。所以“減費(fèi)、正租、明稅”是房地產(chǎn)稅改革政策的大勢所趨，也是順應(yīng)民意的舉措。

3.完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)

上海、重慶兩市目前房地產(chǎn)稅主要在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)階段征稅，房地產(chǎn)保有階段幾乎不進(jìn)行征稅。這種違背正常市場運(yùn)行的稅制結(jié)構(gòu)，使得房地產(chǎn)在交易轉(zhuǎn)讓時(shí)稅負(fù)過重，社會財(cái)富積累量無法通過稅收調(diào)節(jié)達(dá)到平衡，使稅收公平原則難以實(shí)現(xiàn)。目前，滬、渝兩地房地產(chǎn)稅改革的重點(diǎn)應(yīng)該是持有環(huán)節(jié)中的稅收取代流通環(huán)節(jié)中的復(fù)雜稅種，從而使兩者在一定的程度上保持平衡。

(二)房地產(chǎn)稅制改革的基本構(gòu)想

1.稅制結(jié)構(gòu)的整體設(shè)計(jì)

為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)完備的目標(biāo)，流轉(zhuǎn)、保有等每個(gè)環(huán)節(jié)都要納入征稅范圍。滬、渝兩地房地產(chǎn)稅改革的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)當(dāng)如下實(shí)行：

(1)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這個(gè)階段將投入大量的資金進(jìn)行建造不動產(chǎn)，若此時(shí)加以重稅，使房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈,甚至中斷資金鏈，使房地產(chǎn)企業(yè)蒙受損失，同時(shí)取消或減少開發(fā)環(huán)節(jié)征收的非稅費(fèi)用。

(2)流通環(huán)節(jié)稅收要適度。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)主要進(jìn)行的是轉(zhuǎn)讓、遺贈、租賃等行為，這個(gè)環(huán)節(jié)主要征收契稅、遺產(chǎn)稅等，設(shè)置多個(gè)稅種，使其與房地產(chǎn)交易的多樣性相輝映。

(3)保有環(huán)節(jié)為重點(diǎn)課稅環(huán)節(jié)。此時(shí)，應(yīng)以各類房地產(chǎn)為征稅對象，設(shè)置符合社會要求的稅率和免稅額度等，例如，以家庭為單位設(shè)置免稅面積或設(shè)置最高免稅金額，并且對學(xué)校、醫(yī)院、慈善機(jī)構(gòu)和其他非經(jīng)營性社會組織設(shè)置房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策。

2.稅制要素設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)稅改革的首要目標(biāo)，就是促進(jìn)稅收的公平、縮小貧富差距。因此在制定房地產(chǎn)稅時(shí)，就必須把調(diào)節(jié)收入再分配功能，降低社會貧富差距作為政策施行的前提條件。

(1)明確課稅對象

房地產(chǎn)稅的征稅特性主要體現(xiàn)非經(jīng)營性和經(jīng)營性，主要有：國家機(jī)關(guān)房產(chǎn)、企業(yè)房產(chǎn)等類型的房產(chǎn)，幾乎囊括了目前存在的所有類型的房地產(chǎn)。

(2)制定計(jì)稅依據(jù)

目前，房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是以土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值、房地產(chǎn)的原值或租金為基礎(chǔ)的。這樣雖然實(shí)行簡單，易操作，但是極易減少稅收收入。為了能夠盡量準(zhǔn)確的表示房地產(chǎn)價(jià)值，我們應(yīng)該以房地產(chǎn)的市場價(jià)值作為計(jì)稅的依據(jù)，而不是購買時(shí)房屋的原始價(jià)值，這樣才能很好地體現(xiàn)稅收公平的原則，符合房地產(chǎn)稅的國際發(fā)展方向。

3.稅收征管及配套制度建設(shè)

(1)稅權(quán)與稅收歸屬設(shè)置

中央應(yīng)適當(dāng)下放房地產(chǎn)稅稅權(quán)，將房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)成中央、地方共享稅。首先，由中央政府制定改革的大方向，如：稅率浮動幅度、免征幅度等，地方政府將根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展實(shí)際制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則。其二，在中央和地方稅收的比例中，70%-80%的房地產(chǎn)稅應(yīng)歸于地方政府，政府收入得到充分保障。并且，對于西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，可以酌情考慮重構(gòu)房地產(chǎn)稅收入的分配比例，降低中央政府的稅收分配比例，最大限度的利用稅收收入進(jìn)行社會資源再分配，縮小地區(qū)發(fā)展不平衡的差距。

(2)實(shí)施合理的征管方式

現(xiàn)行的稅收征管方式分為“自付、代扣代繳、通知單”三種，進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革后，城鎮(zhèn)居民住房等非經(jīng)營性房產(chǎn)也將被納入房地產(chǎn)稅征稅范圍之中。因?yàn)槲覀儑胰丝诿芗?，流動人口大，人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜。因此，房地產(chǎn)稅改革后，如何進(jìn)行稅收監(jiān)管成了一個(gè)棘手的問題。下面，是我對房地產(chǎn)稅征稅方式的構(gòu)想：首先，由專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)(如：房地產(chǎn)評估企業(yè))對納稅人的房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行評估，并向稅務(wù)部門提交評估報(bào)告，其次，稅務(wù)部門根據(jù)評估結(jié)果，向納稅人發(fā)放繳款通知單，納稅人需要根據(jù)繳款通知單上載明的金額到稅務(wù)部門繳納稅款。這樣能夠有效的避免納稅人瞞報(bào)稅款，偷稅、漏稅的情況再次發(fā)生。

放眼長遠(yuǎn)發(fā)展，我國稅收監(jiān)督機(jī)制隨著時(shí)間的推移不斷完善，“發(fā)單通知”這種我們不太常見的征稅方式，未來也許會成為最行之有效的征管形式，對于工業(yè)區(qū)等房地產(chǎn)的聚集區(qū)域也可以以自行申報(bào)、委托代征等方式進(jìn)行輔助征收。

(3)建立房地產(chǎn)市場價(jià)值評估機(jī)制

建議房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)采用房地產(chǎn)的市場價(jià)值而非歷史成本，由社會中介機(jī)構(gòu)、國土資源機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)等組成評估機(jī)構(gòu)。由于近年來我國房價(jià)上漲較快，建議房價(jià)每年評估一次，如果后期房價(jià)趨于穩(wěn)定，可以兩三年評估一次。[6]

在確定評估機(jī)構(gòu)、評估時(shí)間后，為了使房地產(chǎn)稅納稅人的既得利益得到應(yīng)有的保障，必須建立起以行政復(fù)議、仲裁為主的爭端協(xié)調(diào)機(jī)制。評估過程中，如果房地產(chǎn)稅納稅人認(rèn)為房產(chǎn)評估值過高或者過低，可以向稅務(wù)部門提請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)評，如果對二次評估依然產(chǎn)生質(zhì)疑，可以向當(dāng)?shù)氐乃痉C(jī)關(guān)提起仲裁或者訴訟。[7]

四、結(jié)語

在本文研究的背景之下，立法部門正在參照滬、渝兩地房地產(chǎn)稅實(shí)施以來的實(shí)施效果及征稅過程中存在的問題擬定房地產(chǎn)稅改革的草案。房地產(chǎn)稅是以財(cái)產(chǎn)為直接征稅對象，對剩余財(cái)富的征稅，可以對社會收入活動進(jìn)行再分配。因此，房地產(chǎn)稅改革對社會和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義，能夠通過稅收政策壓降房產(chǎn)價(jià)格，保障住房功能，減輕居民購房負(fù)擔(dān)。由于我國目前的房地產(chǎn)稅制設(shè)置不科學(xué)，存在許多問題，嚴(yán)重滯后于我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與我國繁榮發(fā)展的房地產(chǎn)市場不相適應(yīng)，并且容易出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)等“炒房”現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定及市場經(jīng)濟(jì)的整體穩(wěn)定。因此，我國需要通過房地產(chǎn)稅改革來解決地方政府過度依賴土地流轉(zhuǎn)獲取收入，大力開發(fā)土地取得土地出讓金“度日”的現(xiàn)象，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，平衡流轉(zhuǎn)、保有階段征稅比例差異大的情況。在制定政策過程中，一方面，要從群眾中來到群眾中去，聽取來自社會基層的聲音，聆聽他們的訴求，采取召開座談會、聽證會的形式，請人民群眾代表各抒己見，使改革方案既能保障人民群眾應(yīng)有的利益，又能打擊破壞市場的投機(jī)行為。[8]另一方面，中央政府需要出臺更多的財(cái)政政策、金融政策來配合房地產(chǎn)稅改革，遏制房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張和泡沫，縮小貧富差距，促進(jìn)社會公平正義。