居住權(quán)在適用場景中的權(quán)利與義務(wù)分析

雷燕

摘? 要：在我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的趨勢下，在依法治國和人民當(dāng)家做主的前提下，法律法規(guī)日漸完善，覆蓋人們生活工作的方方面面。其中，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）的創(chuàng)新處之一是對(duì)涉及民生安居的居住權(quán)進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定與設(shè)計(jì)，推進(jìn)居住權(quán)的制度化、法治化發(fā)展。同時(shí)，由于居住權(quán)與居民的切身利益息息相關(guān)，《民法典》詳細(xì)深入分析了居住權(quán)可設(shè)立的方式、產(chǎn)生的法律效力、客觀消滅事由等事宜，并予以準(zhǔn)確清晰的解釋，促使相關(guān)體系與制度的豐富和完善，保障民事主體的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);《民法典》;設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-9052（2022）01-00-03

任何事物的發(fā)展都有跡可循、有史可鑒，居住權(quán)的設(shè)定遵循同樣的事理。在古羅馬時(shí)期就出現(xiàn)的居住權(quán)，成為近現(xiàn)代國家設(shè)立居住權(quán)的參考。由于各國國情與民情的差異性，國內(nèi)依據(jù)國家與社會(huì)的實(shí)際情況，反映最廣大人民群眾的利益與需求，對(duì)居住權(quán)的設(shè)計(jì)應(yīng)用進(jìn)行不斷探索與分析，用合理的法律法規(guī)推進(jìn)居住權(quán)的合理化、規(guī)范化。

一、居住權(quán)的設(shè)定

（一）合同約束

第一，設(shè)立依據(jù)。合同的設(shè)立明確了合同中涉及各方的權(quán)利與義務(wù)，為日后解決爭議或者決定提供依據(jù)，規(guī)避了不必要的風(fēng)險(xiǎn)或麻煩。根據(jù)《民法典》第三百六十七條，當(dāng)事人可以通過合同約定設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)合同應(yīng)明確當(dāng)事人、住宅以及其他約定的基本信息及情況。合同成立具有一定的法律效應(yīng)，同時(shí)，可予以條件或期限依附。

第二，居住權(quán)合同表現(xiàn)形態(tài)。一是合同當(dāng)事人即所有權(quán)人與買受人應(yīng)以滿足生活居住需求為出發(fā)點(diǎn)，簽訂居住權(quán)合同，明確相關(guān)內(nèi)容與約定，確立合同關(guān)系，設(shè)立居住權(quán)。二是在居住權(quán)構(gòu)成的合同關(guān)系中，住宅買受人通過住宅買賣合同購買住宅時(shí)，可通過居住權(quán)合同為住宅出賣人設(shè)立居住權(quán)。在此兩種行為中，居住權(quán)合同中涉及的買受人是住宅買賣合同中的所有權(quán)人，而兩份合同中的另一方當(dāng)事人則為買賣合同中的買受人、居住權(quán)合同中的權(quán)利設(shè)立人[1]。由此可見，在此合同形態(tài)下，建立了兩份合同和兩種合同關(guān)系，當(dāng)事人作為買受人與所有權(quán)人也有雙重身份的轉(zhuǎn)換。三是住宅所有權(quán)人在將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人時(shí)，第三方可獲得由雙方當(dāng)事人約定設(shè)立的居住權(quán)。此時(shí)的合同關(guān)系變?yōu)橛伤袡?quán)人、買受人和居住權(quán)人三方建立的合同關(guān)系，由于第三方的加入，這種形態(tài)下也涉及兩份合同。四是在住宅買受人從所有權(quán)人出賣住宅的行為中，與第三條在合同關(guān)系方面具有相同之處，即涉及買賣合同和居住權(quán)合同兩份合同的關(guān)系，并有第三方當(dāng)事人的加入。而不同之處在于，住宅買受人為第三方設(shè)立居住權(quán)的前提，所有權(quán)人為買受人設(shè)立的附加義務(wù)。

第三，居住權(quán)的登記。居住權(quán)并不是簽訂合同就自動(dòng)生效，關(guān)鍵是需要辦理登記。《民法典》第三百六十八條規(guī)定明確要求，當(dāng)事人在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行居住權(quán)登記時(shí)居住權(quán)成立。

（二）通過遺囑設(shè)立

在各國各地設(shè)立居住權(quán)最常見的做法是設(shè)立遺囑，因而遺囑居住權(quán)的設(shè)立也被納入《民法典》中予以規(guī)范化、法制化。通過遺囑設(shè)立居住權(quán)，需要明確幾個(gè)問題。一是居住權(quán)設(shè)立時(shí)間。在雙方構(gòu)建的民事法律前提下，居住權(quán)的設(shè)立使物權(quán)發(fā)生變化，也是居住權(quán)登記生效主義或登記對(duì)抗主義產(chǎn)生的基礎(chǔ)。在這種設(shè)立形式中，遺囑生效和物權(quán)變動(dòng)是在遺囑人去世的基礎(chǔ)上形成的?！睹穹ǖ洹芬矊?duì)遺囑設(shè)立居住權(quán)的生效做出了規(guī)定，在充分尊重遺囑人意愿的基礎(chǔ)上，采用遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)自遺囑生效時(shí)設(shè)立，不以登記時(shí)間為準(zhǔn)。二是居住權(quán)的性質(zhì)。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》，遺囑繼承是遺囑人指定相關(guān)法定繼承人繼承其遺產(chǎn)，而遺贈(zèng)是遺囑人將遺產(chǎn)贈(zèng)予國家、集體或法定繼承人以外的組織或個(gè)人。在這個(gè)行為中，遺囑人的遺產(chǎn)是主要物權(quán)，但居住權(quán)不屬于遺產(chǎn)。因而，遺囑設(shè)立的居住權(quán)只是設(shè)立的一種方式，不能作為遺囑繼承或遺贈(zèng)。三是居住權(quán)遺囑內(nèi)容的認(rèn)定。遺囑設(shè)立的居住權(quán)通常為：首先是對(duì)繼承人之外的設(shè)立居住權(quán);其次是對(duì)特定繼承人設(shè)立居住權(quán);最后是將住宅進(jìn)行遺贈(zèng)，但居住權(quán)的設(shè)立并非是受遺贈(zèng)人，而是其他人。遺囑繼承制度是對(duì)公民私產(chǎn)的保護(hù)與尊重，在設(shè)立居住權(quán)的同時(shí)，不會(huì)對(duì)遺產(chǎn)的分割及遺產(chǎn)債務(wù)清償產(chǎn)生影響[2]。四是居住權(quán)予以設(shè)立的遺囑形式與效力。這方面的內(nèi)容，《民法典》并沒有做出明確規(guī)定，但是可以參照《民法典》中規(guī)定的繼承遺囑的相關(guān)內(nèi)容。

二、居住權(quán)的法律效力

（一）居住權(quán)人的權(quán)利

居住權(quán)設(shè)立后，當(dāng)事人之間產(chǎn)生的法律效力，主要體現(xiàn)在居住權(quán)人享有的權(quán)利與應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)上。居住權(quán)人的權(quán)利可通過以下四種方式進(jìn)行認(rèn)定：一是類推適用租賃合同和地役權(quán)的相關(guān)規(guī)定;二是基于法律原則加以認(rèn)定;三是通過比較相關(guān)法律規(guī)定認(rèn)定;四是借鑒相關(guān)法律中對(duì)居住權(quán)的歷史解釋認(rèn)定。

第一，合理使用權(quán)。合理使用權(quán)是依據(jù)居住權(quán)的約定，所享有的權(quán)益，具體包括：居住權(quán)人可以基于自身的生活和工作需要規(guī)劃住宅的使用權(quán)利;可使用住宅內(nèi)提供的附屬設(shè)施、生活設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施;使用權(quán)不因所有權(quán)的變動(dòng)而產(chǎn)生變動(dòng);居住權(quán)人在居住期間無須對(duì)住宅產(chǎn)生的損耗承擔(dān)責(zé)任。

第二，與他人同住的權(quán)利，即居住權(quán)人有權(quán)利與他人共享居住權(quán)。具體表現(xiàn)為：在合同沒有做出禁止性的條文下，居住權(quán)人有權(quán)與他人同住，這里的他人包括家人親屬、雇傭的服務(wù)人員、居住權(quán)人供養(yǎng)的近親屬以外的人員。

第三，出租住宅的權(quán)利。合同中明確規(guī)定居住權(quán)人可對(duì)外出租住宅的，居住權(quán)人可以在合理合法的情況下對(duì)外出租住宅，但出租時(shí)限應(yīng)在居住權(quán)合同約定的期限范圍內(nèi)，住宅承租人承擔(dān)其造成的不合理損害的賠償責(zé)任。

（二）居住權(quán)人的義務(wù)

在這里，居住權(quán)人的義務(wù)是居住權(quán)人權(quán)利的對(duì)稱。居住權(quán)人在行使權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)作出一定行為或不作出一定行為，這是根據(jù)居住權(quán)相關(guān)法律規(guī)范或者合同、承諾等約束，保障居住權(quán)人合理履行義務(wù)。

第一，管理住宅的義務(wù)。居住人在居住期間，要尊重合同約定，不得對(duì)住宅的用途、房屋結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)等做出改變甚至是破壞，否則要承擔(dān)賠償責(zé)任。但可以對(duì)住宅進(jìn)行合理范圍或約定內(nèi)的管理，關(guān)于管理住宅義務(wù)的認(rèn)定與賠償，可分為無償管理和有償管理。前者是在故意或無意造成重大損失后進(jìn)行賠償，后者是在管理住宅時(shí)收取一定費(fèi)用，作為管理住宅的補(bǔ)償或報(bào)酬，因管理不善造成破壞而進(jìn)行賠償。

第二，住宅維修義務(wù)。在合同沒有對(duì)住宅維修義務(wù)作出明確約定的情況下，首先要明確居住權(quán)的設(shè)立是否有償。如果是無償設(shè)立，居住權(quán)人需承擔(dān)地板、門窗、墻皮等日常損耗的維修費(fèi)用，所有權(quán)人承擔(dān)裝修設(shè)計(jì)、房屋結(jié)構(gòu)等重大修繕的費(fèi)用。在有償設(shè)立的情況下，所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)地板、門窗、墻皮等通常維修和重大維修費(fèi)用。其次居住權(quán)人可按占用比例及主次責(zé)任承擔(dān)維修費(fèi)用[3]。當(dāng)一方不進(jìn)行維修后，另一方則有義務(wù)進(jìn)行維修，同時(shí)沒有修繕義務(wù)的一方可要求有修繕義務(wù)的一方返還維修費(fèi)用。

第三，出租或轉(zhuǎn)讓要征詢所有權(quán)人的同意。居住權(quán)人不能在未征得所有權(quán)人同意的情況下，對(duì)外出租、轉(zhuǎn)讓住宅居住權(quán)及抵押，否則出租或轉(zhuǎn)讓的行為無效且構(gòu)成權(quán)利的濫用。也不能違背居住權(quán)設(shè)立的目的，將居住權(quán)設(shè)立為抵押權(quán)。

第四，支付使用費(fèi)。合同約定中約定有償設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)人對(duì)產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用有支付義務(wù)，如果沒有明確約定為有償設(shè)立，則視為無償設(shè)立。

第五，容忍義務(wù)。首先居住權(quán)人在明知住宅被所有權(quán)人進(jìn)行抵押或者有地役權(quán)等情況下簽訂居住權(quán)合同，后果應(yīng)由所有權(quán)人自行承擔(dān)。其次，在居住權(quán)設(shè)立后，在雙方約定的時(shí)間或者緊急情況下，住宅所有權(quán)人可檢查住宅，居住權(quán)人應(yīng)進(jìn)行配合，并承擔(dān)容忍義務(wù)。

三、居住權(quán)的消滅

居住權(quán)消滅的情況主要表現(xiàn)為：一是在居住權(quán)設(shè)立的約定期滿后自行消滅，對(duì)無約定或約定不明確的，居住權(quán)人則終生享有。二是居住權(quán)隨居住權(quán)人的去世而消滅，人在權(quán)在，但有兩個(gè)以上享有居住權(quán)的當(dāng)事人時(shí)，消滅時(shí)間以最后一人的去世時(shí)間為限。三是住宅滅失，住宅時(shí)居住權(quán)約定的除人之外的第一載體，它的滅失直接關(guān)系到居住權(quán)的消滅，但在遭遇損毀仍有部分區(qū)域可滿足居住權(quán)人生活需要的情況下，居住權(quán)仍依托于剩余部分而存在。四是居住權(quán)被撤銷，主要表現(xiàn)為：首先是居住權(quán)人拒不履行義務(wù)或者違反約定的情況可撤銷居住權(quán);其次是在有償設(shè)立居住權(quán)的情況下，居住權(quán)人在被告知一次甚至是多次的情況下，超過約定支付相關(guān)費(fèi)用的一定期限后未支付的;最后是其他事由，如終止期限屆滿、拋棄、混同[4]。

四、主客體的界定

居住權(quán)人是居住權(quán)的主體，但哪些人可以作為居住權(quán)主體，在《民法典》中并沒有明確界定。所以，居住權(quán)主體的確定應(yīng)根據(jù)相關(guān)或類似的規(guī)定加以明確界定。

（一）主體的界定

第一，在居住權(quán)中所表示的主體即居住權(quán)人，但《民法典》中并沒有對(duì)居住權(quán)主體進(jìn)行具體明確描述與界定，只是提到了居住權(quán)所涉及的當(dāng)事人，即居住權(quán)人和設(shè)立人。同時(shí)，設(shè)立居住權(quán)是為了滿足生活需要。很多專家學(xué)者圍繞這一問題，提出不同的觀點(diǎn)與建議。一是根據(jù)《民法典》第三百六十七條中提到的“當(dāng)事人的姓名和名稱”，當(dāng)事人在居住權(quán)關(guān)系中的居住權(quán)人和設(shè)立人，所以從這一關(guān)系出發(fā)，可以理解為法人、非法人組織是居住權(quán)的主體，但根據(jù)實(shí)際效用和現(xiàn)實(shí)應(yīng)用來看，與居住權(quán)“滿足生活居住需要”的目的背道而馳;二是根據(jù)《民法典》第三百六十六條規(guī)定，住宅是居住權(quán)中涉及的另一對(duì)象，即客體，作為支撐居住權(quán)行使的重要載體，是為了滿足居住生活需要而存在。由此來看，法人、非法人組織在居住權(quán)設(shè)立的關(guān)系中代表的是設(shè)立人的身份，而另一對(duì)象自然人，擁有居住權(quán)主體的身份。

第二，自然人作為居住權(quán)主體的范圍。首先，居住權(quán)人是否只限于所有權(quán)人家庭或有親屬關(guān)系的人？居住權(quán)主體的范圍在羅馬法中有明確規(guī)定和嚴(yán)格界定，即居住權(quán)主體是家長為家庭成員設(shè)立。但在我國相關(guān)法律的依據(jù)下，不受此限制，所以，居住權(quán)人不受家庭、親屬等關(guān)系的限制，所有權(quán)人可自主設(shè)定。其次，是否有房不是居住權(quán)人成立的限制條件，因?yàn)榫幼?quán)只是為了滿足居住生活的需要，如在外打工人，或許自己在別的地方有住宅，但在工作地沒有住宅，同樣可以通過租賃等形式獲得居住權(quán)。再次，因?yàn)檗r(nóng)村住宅基地的性質(zhì)，農(nóng)村住宅一般只在本村村民之間進(jìn)行，但居住權(quán)的設(shè)立不受是否為本村村民的限制。最后，一般居住權(quán)人的數(shù)量不受限制，設(shè)立人可為多個(gè)自然人設(shè)立居住權(quán)，共同享有居住權(quán)。

第三，居住權(quán)人與同住之人的界定。居住權(quán)人是否應(yīng)包括其他人？關(guān)于這個(gè)問題，產(chǎn)生了不同的理論認(rèn)識(shí)。一是家庭關(guān)系中有居住需要的人;二是與居住權(quán)人不具有家庭關(guān)系或親屬關(guān)系，但是為居住權(quán)人提供服務(wù)而與居住權(quán)人一同生活居住的人?；诓煌恼J(rèn)識(shí)與理解，現(xiàn)行共通的約定是在明確規(guī)定下，可以與居住權(quán)人居住的同住人，并不是居住權(quán)人。居住權(quán)關(guān)系的建立涉及居住權(quán)人與設(shè)立人，在設(shè)立居住權(quán)時(shí)，可對(duì)是否有同住人加以明確。如合同或其他約定中并未對(duì)同住之人做出禁止性要求的，則同住之人只是享受居住權(quán)人提供的間接便利。如果合同中明確規(guī)定不允許有同住人，那么居住權(quán)人只能自己行使居住權(quán)。

（二）居住權(quán)客體的界定

《民法典》中對(duì)居住權(quán)客體的解釋，是“住宅”概念，可以直觀體現(xiàn)居住權(quán)設(shè)立的目的是滿足“居住”，所以，建筑物、房屋、住宅只能供居住權(quán)人居住。

第一，他人住宅的界定。首先，就出租而言，一般隨著租賃關(guān)系的確定，承租人在一定程度上擁有了居住權(quán)，在合同中規(guī)定或者獲得房屋出租者同意的情況下，住宅承租人可依據(jù)自身?xiàng)l件與需要，有權(quán)為第三方設(shè)立居住權(quán)，但明令禁止不能對(duì)外出租的，則不能設(shè)立。其次，所有權(quán)人可以在自己住宅上為自己設(shè)立居住權(quán)，此時(shí)居住權(quán)目的不是滿足當(dāng)下的居住需要，而是滿足未來一段時(shí)間內(nèi)的居住需要。這種居住權(quán)的設(shè)立主要在房屋出賣和所有權(quán)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)上，既可以獲得部分資金滿足，又能獲取居住權(quán)滿足生活居住的需要。出賣人可基于自身的需求，在出賣前為自己登記設(shè)立居住權(quán)，也可與買受人進(jìn)行協(xié)商，在滿足買受人需求與發(fā)展的情況下，雙方通過居住權(quán)合同，設(shè)立居住權(quán)。

第二，住宅可設(shè)立部分居住權(quán)，即對(duì)一套住宅內(nèi)的某一空間是否可以設(shè)立居住權(quán)，對(duì)此大多持肯定態(tài)度。在《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》第184條規(guī)定，居住權(quán)人可以就部分住房享有居住權(quán)?！睹穹ǖ洹芬?guī)定在居住權(quán)合同中要包括住宅位置。從這一層面看，狹義上的住宅是整體，廣義上可以理解為住宅中的某一部分。據(jù)此，住宅作為一個(gè)普遍存在的整體狀態(tài)，又包含某些特殊的部分狀態(tài)，對(duì)住宅內(nèi)其他無理空間，包括客廳、廚房等部分，具體使用規(guī)定由居住權(quán)人與所有權(quán)人自行商定[5]。

第三，居住權(quán)客體在住宅附屬中的界定。附屬設(shè)施是為完善、優(yōu)化住宅或房屋功能的設(shè)施，如廁所、地下室、車庫等。《民法典》在附屬設(shè)施是否為客體方面沒有明確解釋。但是，附屬設(shè)施如果以客體身份存在，那么要根據(jù)它是否是居住權(quán)行使的必要前提來判斷。首先，根據(jù)現(xiàn)實(shí)效用與實(shí)行情況，像室外廁所這種必要的設(shè)施，一般都是作為客體，因?yàn)槿绻痪邆淇腕w屬性，那么居住權(quán)人則無法使用，導(dǎo)致諸多不便。其次，如果附屬設(shè)施不是行使居住權(quán)所必需的前提，如地下室、車庫等，那么可由居住權(quán)人與居住權(quán)設(shè)立人的約定進(jìn)行判斷。實(shí)際上，居住權(quán)客體是否可以是附屬設(shè)施，主要取決于當(dāng)事人對(duì)居住權(quán)的約定，如果設(shè)立人允許居住權(quán)人有權(quán)使用，則可以視為客體;反之，則不能。

五、結(jié)語

隨著我國人口數(shù)量的激增，有限的土地面積受到壓迫，人口居住問題凸顯，結(jié)合目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境及住宅現(xiàn)狀，住房資源緊張，社會(huì)保障力度不足，各方面給予的保障措施仍在完善中，需要落實(shí)好居住權(quán)制度，保障居住權(quán)、當(dāng)事人的合法合理需求，推動(dòng)社會(huì)健康和諧發(fā)展。相信，在日后的發(fā)展中，關(guān)于居住權(quán)的內(nèi)容與體系會(huì)愈加完善、全面。

參考文獻(xiàn)：

[1]房紹坤.論民法典中的居住權(quán)[J].現(xiàn)代法學(xué)，2020（4）：83-98.

[2]劉玲，劉坤達(dá).《民法典》視閾下我國居住權(quán)的構(gòu)建與完善[J].法制博覽，2021（21）：144-145.

[3]林洋，唐萬鈺.我國居住權(quán)制度的解構(gòu)模式及其規(guī)則重釋[J].學(xué)術(shù)探索，2021（7）：98-112.

[4]陳可.《民法典》背景下投資性居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)困境與理想建構(gòu)[J].法制博覽，2021（19）：113-114.

[5]周吉均，雷在芬.從《民法典》設(shè)立居住權(quán)制度探析農(nóng)村“合資建房”出資人權(quán)益保護(hù)問題[J].法制博覽，2021（22）：60-62.

（責(zé)任編輯：董維）