對物業(yè)服務管理公司全面預算管理模式構建研究

彭海泉

（成都紫光科服物業(yè)管理服務有限公司，四川 成都 610200）

全面預算管理是一種系統(tǒng)、科學的管理方式，對各組織機構中的財務、實物及人力資源進行配置，進行有目標、有規(guī)劃的管理工作，實現(xiàn)資源的合理配置，將其引入到物業(yè)服務管理企業(yè)中，可以對物業(yè)服務管理工作中的各項事務進行合理的優(yōu)化，實現(xiàn)預期目標。具體來說，物業(yè)服務管理公司內(nèi)部運行結構特殊，具有多樣化特點，如公共性、受益主體的廣泛性和差異性、服務性等特點，特別是中小型企業(yè)，沒有較大的利潤空間，加之如果缺乏全面預算管理工作就很容易使得物業(yè)企業(yè)難以取得較好的收益。對此，筆者從我國物業(yè)公司特點、管理現(xiàn)狀出發(fā)，對如何構建全面預算管理進行詳細論述。旨在幫助物業(yè)行業(yè)保持良好的發(fā)展狀態(tài)。

一、我國物業(yè)公司的經(jīng)營特點和管理現(xiàn)狀

80年代初期，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，在此基礎上，房地產(chǎn)企業(yè)與我國經(jīng)濟相輔相成共同成長，并衍生出了物業(yè)管理。物業(yè)服務行業(yè)作為第三方服務企業(yè)，與現(xiàn)代其他新型企業(yè)具有很大的不同，從經(jīng)營特點來看，是具有全方位、多層次、統(tǒng)籌性較強的行業(yè)，且融合了服務、經(jīng)營、管理三位一體的服務方式。同時，在物業(yè)服務對象中，表現(xiàn)出面積較小，人員較多的特征。

根據(jù)我國物業(yè)的管理現(xiàn)狀來看，在時代快速發(fā)展的帶動下，對物業(yè)服務行業(yè)帶來了良好的發(fā)展前景，但由于各種問題，仍處于早期階段，還有很多問題有待處理。具體來說，目前我國較大部分物業(yè)企業(yè)的注冊資金較小，多為中小企業(yè)，且開展中需要較高的經(jīng)濟投入和人員投入。工作開展中需要簽訂物業(yè)管理合同，具體工作內(nèi)容包括物業(yè)范圍內(nèi)的環(huán)境清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、維修、綠化、道路養(yǎng)護等專業(yè)管理工作。同時還提供其他綜合性的服務，但是物業(yè)管理不涵蓋投資經(jīng)營，如物業(yè)開發(fā)、投資交易等。物業(yè)的權限劃分中，全部基于業(yè)主委托內(nèi)容，具有社會服務性質(zhì)。除此之外，物業(yè)行業(yè)目前管理不夠規(guī)范，經(jīng)常出現(xiàn)惡行競爭等問題，大大降低了服務質(zhì)量，且服務較為單一，不能推行個性化方案。

二、物業(yè)服務管理企業(yè)進行全面預算管理的優(yōu)勢

物業(yè)服務管理企業(yè)實施全面預算可以提高經(jīng)濟效益，通過最有利的成本來整合企業(yè)資源，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益最大化。對此，以下對全面預算的必要性進行詳細的論述。

（一）有利于企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)

全面預算管理工作的開展是為了對公司的經(jīng)營活動進行全面的預算和管理工作，從而實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。具體來說，物業(yè)服務企業(yè)通過開展預算管理工作，可以從企業(yè)的實際狀況出發(fā)，以經(jīng)營目標為方向，與經(jīng)營績效和發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)系起來，再制定科學的經(jīng)營管理方式，從而逐步的去完成，使企業(yè)的經(jīng)濟收益達到理想效果。

（二）有利于整合企業(yè)資源

預算管理中預算內(nèi)容主要是對人力資源、財務、實物等進行科學的衡量，從而對現(xiàn)有資源進行優(yōu)化和分配，可以說資源優(yōu)化分配是全面預算管理工作中的重要內(nèi)容，不僅可以使得資源配置科學合理，還可以使其得到有效利用，一定程度上降低成本。

（三）降低成本，提高經(jīng)濟收益

企業(yè)運行中，成本、收入、費用是重要的三大要素，在進行預算管理工作時，通過對上述三要素進行管理，可以充分地反映出企業(yè)經(jīng)濟活動中的各項問題。例如，物業(yè)在進行業(yè)務活動時，如果成本、收入、費用，尤其是成本和費用出現(xiàn)較高幅度的浮動時，就可以從預算管理中發(fā)現(xiàn)，并對其進行全面綜合的分析，找出問題所在，再制定合理的措施，有效地降低成本，提高經(jīng)濟收益。

三、物業(yè)服務管理公司全面預算管理中存在的問題

目前我國物業(yè)服務管理中的問題，主要為預算管理缺乏創(chuàng)新理念、預算組織管理體系不系統(tǒng)、不完善、預算與評價體系相分離等。對此，以下對其進行詳細的論述。

（一）缺乏創(chuàng)新理念

物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理中缺乏創(chuàng)新理念，主要表現(xiàn)在：戰(zhàn)略意識創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、技術創(chuàng)新三方面。

1．戰(zhàn)略創(chuàng)新意識：目前很多企業(yè)在時代快速發(fā)展的影響下，開始改變自身的戰(zhàn)略發(fā)展，將現(xiàn)代化的意識融入全面預算管理中，例如將傳統(tǒng)的實體開展物業(yè)服務，逐漸擴大到線上物業(yè)服務，使用戶可以隨時隨地享受物業(yè)服務。但根據(jù)目前來看，只有極少數(shù)物業(yè)服務管理企業(yè)開始轉型，規(guī)模相對較小的企業(yè)因資金支持等原因無法優(yōu)化戰(zhàn)略發(fā)展。

2．服務創(chuàng)新：網(wǎng)絡的出現(xiàn)促進經(jīng)濟轉型，在網(wǎng)絡經(jīng)濟的發(fā)展下，那么可根據(jù)網(wǎng)絡經(jīng)濟的發(fā)展方式對服務模式進行充足。但根據(jù)目前來看，多數(shù)企業(yè)的服務發(fā)展模式較為單一，仍停留在傳統(tǒng)服務中單一的物業(yè)管理中。

3．技術創(chuàng)新：目前物業(yè)公司在執(zhí)行全面預算管理工作時缺乏創(chuàng)新意識，依然停留在傳統(tǒng)的預算管理和實施中，無法跟上智能發(fā)展的需求。例如在物業(yè)服務企業(yè)的全面預算管理中加入大數(shù)據(jù)等智能系統(tǒng)，可以對預算工作進行數(shù)據(jù)化分析，為全面預算的規(guī)劃和執(zhí)行起到參考意義。但實際中并非如此，導致預算管理工作不能得到有效發(fā)揮。

（二）預算管理體系不系統(tǒng)、不完善

全面預算是貫穿于整個企業(yè)的整個運營，在此之中全面預算工作就顯得十分重要。實際中多數(shù)企業(yè)雖制定了相關的預算管理制度，但實施效果并不理想，主要因預算管理制度不完善，無法起到管理和激勵作用。例如在執(zhí)行預算時，公司管理層受多方牽制，致使項目執(zhí)行力度不夠，促使預算不能有效落實，除此之外，還包括考核措施，無法對預算工作的完成度進行評價，也就無法對相關人進行激勵，打擊工作人員的積極性。除此之外，目前多數(shù)物業(yè)企業(yè)預算管理劃分不清晰，各部門之間不能相互協(xié)調(diào)的合作，造成管理脫節(jié)，甚至出現(xiàn)問題時不是第一時間解決問題，而是互相推諉責任。

（三）預算與評價體系相分離

全面預算管理如果不能全面貫徹落實到實際中，那么其制定是沒有意義的。根據(jù)目前的實際情況來看，全面預算還有待完善，只是單方面的重視財務預算指標，實際的考核內(nèi)容關聯(lián)性不大，十分匱乏。例如企業(yè)將考核制定為季度末和年度末，沒有與項目的實際動態(tài)聯(lián)系起來制定以月為單位的考核，這樣一來考核工作也只是進行事后，缺少相關依據(jù)。不僅如此，考評體系的構架也不夠完善，負責預算的相關單位沒有積極性和主動性，事后控制分析的處理方法存在很大的問題，被考核方缺乏自身認知，不能發(fā)現(xiàn)主觀上的錯誤。且相關的賞罰制度不夠完善，沒有與員工的薪酬聯(lián)系起來，從部門到個人獎懲的標準不確定，沒有對表現(xiàn)較為突出的部門和個人給予相應的獎勵，同樣也沒有對預算工作存在問題的工作人員進行相應的懲罰，員工的態(tài)度和行為也沒辦法進行規(guī)范和激勵。在這種情況下很多職工只想著當一天和尚敲一天鐘，干好干壞一個樣，打消了員工的工作積極性。

四、物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理中的構建策略

目前，物業(yè)服務企業(yè)競爭激烈，對此，就需要不斷地創(chuàng)新預算管理工作，使其跟上時代的發(fā)展潮流。以下進行詳細的闡述。

（一）戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務創(chuàng)新

1．戰(zhàn)略創(chuàng)新：新時期下，互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)極大的便利了人們的工作和生活，將其應用到物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理中可以使得管理工作更加便捷高效。對此，就需要物業(yè)企業(yè)轉變傳統(tǒng)的全面預算管理方式，梳理互聯(lián)網(wǎng)思維，向物業(yè)服務全面預算管理工作朝著智能化、現(xiàn)代化、信息化、專業(yè)化的方向發(fā)展。例如，通過建立“云物業(yè)”平臺，通過這種方式可以使得相關工作者及時地獲取所需的各項數(shù)據(jù)信息，擴大預算管理工作的范圍，通過“云物業(yè)”也使得物業(yè)服務的工作質(zhì)量得到提高。除此之外，通過“云物業(yè)”平臺的建立還可以為全面預算工作提供所需的原始數(shù)據(jù)，以此為依據(jù)了解到全面預算中存在的各種問題，從而及時地對全面預算工作流程進行優(yōu)化，使全面預算管理工作的作用得到全面的發(fā)揮。

2．服務創(chuàng)新：通過上述對新時期下物業(yè)服務管理全面預算管理工作開展進行了分析，得知充分的利用“云物業(yè)”平臺進行全面預算管理工作。除此之外，只有這些是不夠的，還需要通過搭建服務平臺為預算管理工作的開展夯實基礎，如通過現(xiàn)代的服務界面，實現(xiàn)對戰(zhàn)略資源的優(yōu)化調(diào)整，如在“云物業(yè)”系統(tǒng)中，將平臺、平臺開放、客戶價值、運營支持等環(huán)節(jié)重新組合成一個服務，使物業(yè)企業(yè)的服務得到創(chuàng)新升級。

3．技術創(chuàng)新：ERP系統(tǒng)也可以應用到物業(yè)服務企業(yè)中，該系統(tǒng)具有多種優(yōu)勢，可以對企業(yè)的資源、財務、采購等進行全面的管理，可以提高企業(yè)的核心競爭力，同時將其應用到全面預算管理中可以從多級來支持預算主體的應用，可以促進物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理體系的構建。具體來說，ERP系統(tǒng)中不僅具有預算功能模塊，還支持多級預算、多種預算編制方法、預算編制和調(diào)整的聯(lián)動模擬。首先，在預算功能模塊中，對企業(yè)的預算從編制、控制到分析，實現(xiàn)全過程預算。其次，多級預算主體，為物業(yè)企業(yè)與各個分支機構提供多級編制流程。同時具有多種預算編制方法，物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)實際現(xiàn)狀靈活編制、調(diào)整。且預算工作具有較高的準確率，同時還能實現(xiàn)與office軟件的同步使用。

另外，物業(yè)企業(yè)還要借助云技術平臺，可引用現(xiàn)代的5G網(wǎng)絡技術，大數(shù)據(jù)、云計算等平臺建立現(xiàn)代化的智能會計管理系統(tǒng)，支持會計系統(tǒng)的工作，為全面預算的開展提供技術支持。

同時，開展全面預算管理工作時，只有技術和戰(zhàn)略支持是不夠的，還需要發(fā)揮管理會計的重要性，通過各種方式不斷地提高相關工作人員的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力，如分析、考核、監(jiān)控等管理會計智能。

（二）構建完善的全面預算管理體系

全面完善的預算管理體系是預算管理工作的依據(jù)，對此，還需要對其進行不斷的創(chuàng)新和調(diào)整，使企業(yè)的全面預算管理體系符合企業(yè)的發(fā)展目標。例如，物業(yè)服務企業(yè)完成一個全面預算周期后，要對預算效果進行分析，了解預算結果的效果，如果存在不足及時的進行調(diào)整，為下一周期的全面預算管理工作開展夯實基礎。為了促使全面預算管理工作的有效落實，還需要構建激勵制度和績效考核工作，將預算落實情況與職工的績效掛鉤，使其真正地參與其中。對表現(xiàn)較好、落實較好的職工進行獎勵，同時對工作態(tài)度不積極，存在懈怠的人員進行相對應的處罰。但還需注意的是，必須要從各部門的實際出發(fā)，根據(jù)實際情況制定。具體可以從以下兩個方面進行。

第一，構建全新的績效考核機制，績效考核分為動態(tài)考核和綜合考核兩個方面，具體的內(nèi)容和開展方法也存在不同。其中，動態(tài)考評是在實際情況和預算進行比較后得出的運行的過程；綜合考核則是所有單位在預算末期進行的綜合性的分析考核，可以全面、可靠的實現(xiàn)考核，且可以作為公司各級的樞紐在綜合考核中財務指標預算達成率確定評定標準。其中綜合考核更傾向于事后的考核，動態(tài)考核更傾向于事中的考核。兩種考核方法相互依存，為全面預算管理的實施起到積極的幫助意義。不僅如此，在薪酬制度方面也需要進行考慮，要將賞罰制度、考評結果、薪酬三方面聯(lián)合起來。例如，在建立鼓勵方案時，要考慮企業(yè)的實際情況和預算的后期目標，使得員工對企業(yè)的綜合價值和整體發(fā)展更加重視，這樣一來員工自然會將企業(yè)與自身發(fā)展聯(lián)系起來，對全面預算的實施更具責任心，同時還能提高企業(yè)的凝聚力。設立方案時要靈活運用個人薪酬和公司的關系，比如把個人薪酬的一部分加入基本工資里面，加大公司的考核力度。

第二，構建全面預算管理體系框架，全面預算管理制度要以企業(yè)戰(zhàn)略方向為目標，切身實際考慮公司情況，考慮目標的確定，編制與執(zhí)行、監(jiān)控與調(diào)整及考核幾個步驟的過程，結合對應自身技術條件，確保預算管理體系正確的實施，創(chuàng)造效益。具體可參考圖1的內(nèi)容開展。

圖1 全面預算管理體系框架

五、結束語

通過上述得知，物業(yè)服務管理全面預算管理模式的構建對物業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要意義，但在實際的開展中，由于各種問題，導致開展質(zhì)量不佳。基于此，就需要物業(yè)企業(yè)通過構建全面的預算管理體系、創(chuàng)新管理方式、引用先進預算管理技術，提高全面預算管理的質(zhì)量，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。