芻議房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

王亞

摘要：在房地產(chǎn)行業(yè)中，最重要的一個(gè)工作之一就是投資風(fēng)險(xiǎn)管理。很多企業(yè)或個(gè)人看準(zhǔn)了房產(chǎn)日益上升的價(jià)值，都想要投資一些房產(chǎn)項(xiàng)目，有的人只是想要買房保值，但是一旦買到爛尾房將會(huì)虧損很多。所以，本文將首先介紹房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)特征，然后再根據(jù)這些風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資項(xiàng)目;風(fēng)險(xiǎn)管理

在最近幾年的房產(chǎn)投資過程中，會(huì)發(fā)現(xiàn)其涉及的金額比較大，房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期比較長，存在的風(fēng)險(xiǎn)比較多。所以，想要投資的利潤更高，就需要重視投資的風(fēng)險(xiǎn)管理，多學(xué)習(xí)一些相關(guān)的知識(shí)，多關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)信息，確保房產(chǎn)投資能夠有一個(gè)積極良性的發(fā)展前景。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)特征

（一）風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)性

在各種的投資中，尤其是房產(chǎn)投資，會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)不是單一存在的，而是存在相關(guān)性，還會(huì)互相影響。這就要求相關(guān)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)上的動(dòng)態(tài)，與政府發(fā)布的政策，確保能夠以不變應(yīng)萬變，做好承擔(dān)各種風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。

（二）風(fēng)險(xiǎn)的多樣性

由于在房產(chǎn)投資中涉及的知識(shí)面比較廣，不僅需要考慮政治經(jīng)濟(jì)法律等宏觀因素，還需要斟酌市場(chǎng)上的一些風(fēng)險(xiǎn)指示標(biāo)，其中涉及到的因素遠(yuǎn)比想象中的要復(fù)雜。在房產(chǎn)投資時(shí)需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)比較多樣，需要全方位考慮才能夠降低風(fēng)險(xiǎn)。

（三）風(fēng)險(xiǎn)的潛在性

房屋的建造也需要一定的時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)會(huì)發(fā)生什么事情也不確定，有可能是一些自然災(zāi)害，也有可能是突如其來的意外，都會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)的價(jià)格發(fā)生偏差。那么這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是未知潛在的風(fēng)險(xiǎn)，不確定會(huì)在什么時(shí)間內(nèi)發(fā)生。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

（一）拓寬企業(yè)融資渠道

目前，很多房產(chǎn)企業(yè)采用銀行貸款的形式進(jìn)行融資，在嘗到這種方式帶來的便利時(shí)，會(huì)對(duì)這種方式產(chǎn)生一定的依賴性。但是銀行貸款與國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著一定的聯(lián)系，國家才是掌控銀行貸款真正的操控者。一旦國家發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，那房產(chǎn)的投資會(huì)受到不小的影響，在貸款方面也將會(huì)受到消極的結(jié)果。所以，為了避免國家經(jīng)濟(jì)對(duì)房產(chǎn)投資的影響，企業(yè)需要拓寬融資的渠道。具體來說，可以從三個(gè)方面入手：

第一，海外資本，在有關(guān)WTO的協(xié)議中提到，在與房產(chǎn)企業(yè)合資合作時(shí)，可以享受與國內(nèi)企業(yè)一樣的待遇。有了這項(xiàng)規(guī)定，大量的海外很多資本都可以引入國內(nèi)，與國內(nèi)的房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效融合，給企業(yè)帶來資金上的支持，也能夠促進(jìn)房產(chǎn)投資的進(jìn)一步發(fā)展。第二，上市融資，上市企業(yè)與普通的企業(yè)還是有很大的區(qū)別，房產(chǎn)公司一旦上市，能夠給大眾帶來一個(gè)正面反饋，起碼會(huì)讓大眾認(rèn)為這個(gè)有一定的實(shí)力與能力，樹立起一個(gè)值得信賴的企業(yè)形象。往后要發(fā)展分支產(chǎn)業(yè)，也能夠?yàn)榇藥矸e極的影響。其不僅能夠一些免息的資金可供使用，而且還有利于提高房產(chǎn)的知名度，這對(duì)于投資來說風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)比較小。對(duì)于往后的融資來說，也有不可估量的潛力。第三，發(fā)行債券，利用資本發(fā)行債券，能夠在短時(shí)間內(nèi)融資到大量的資金，滿足于房產(chǎn)開發(fā)投資使用。此外，采用債券的形式進(jìn)行融資，可以降低財(cái)務(wù)成本，對(duì)于部分的稅收也能夠用債券抵消。

（二）增加企業(yè)長期經(jīng)營項(xiàng)目投資

在最近幾年中可以看到房產(chǎn)行業(yè)有著不錯(cuò)的發(fā)展前景，房屋是人們生活的剛需。但是，不少房產(chǎn)行業(yè)在投資的過程中會(huì)出現(xiàn)集中化的現(xiàn)象，這樣就很容易導(dǎo)致市場(chǎng)失衡。比如，在市場(chǎng)上經(jīng)常會(huì)看到有些房產(chǎn)企業(yè)對(duì)于一些消極影響的抵抗性比較弱，所以就選擇風(fēng)險(xiǎn)低及資金要求不高的住宅房產(chǎn)。而住宅項(xiàng)目是一次性投資的項(xiàng)目，存在的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)稍大一些。因?yàn)橐坏┳≌课莩霈F(xiàn)問題，投資的項(xiàng)目需要停止接受調(diào)查，這不僅是金錢上的損失，還是時(shí)間精力上的損失。所以，在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，可以選擇辦公的樓盤或是一些商業(yè)樓盤的項(xiàng)目，其存在的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)較小一點(diǎn)。此外，還要有一個(gè)長遠(yuǎn)的眼光與未來的發(fā)展規(guī)劃，可以選擇投資一些能長期經(jīng)營的項(xiàng)目，在投資后還能夠繼續(xù)經(jīng)營，這也是提高管理手段的一種方法。即使長期的投資經(jīng)營并不能在短時(shí)間內(nèi)就看到可觀的效果，但是這會(huì)讓整體的投資更加穩(wěn)定，也能夠確保資金鏈的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）提高企業(yè)經(jīng)營管理水平

房產(chǎn)企業(yè)想要提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，就需要有一個(gè)良好的管理體系，要有先進(jìn)的經(jīng)營管理水平。所以，這就要求相關(guān)的房產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)市場(chǎng)目前的狀況及往后的發(fā)展趨勢(shì)，及時(shí)調(diào)整管理模式，通過有效科學(xué)的方式整合市場(chǎng)的資源，不斷提升自身的發(fā)展?jié)摿εc管理水平。此外，有些房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在市場(chǎng)上做得不錯(cuò)，還可以朝著多元化方向發(fā)展，引入人才與技術(shù)，培養(yǎng)企業(yè)的創(chuàng)新理念，這樣能夠進(jìn)一步提升企業(yè)的經(jīng)營水平，也能夠加深品牌的影響力，從各方面提升在市場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。此外，房產(chǎn)行業(yè)還需要考慮合作方的利益，只有雙方都能夠獲利才能夠形成穩(wěn)定良好的合作關(guān)系。那么，這就要求房產(chǎn)行業(yè)需要聽取承包商、供應(yīng)商以及分銷商的建議，在各方面共同抵御外界的風(fēng)險(xiǎn)。但需要注意，在合作之前，一定要先調(diào)查了解相關(guān)合作公司的信譽(yù)，通過環(huán)境、地段等因素，分析相關(guān)投資項(xiàng)目的管理效果，在商談的過程中積極討論，發(fā)揮集體的想法智慧。

三、結(jié)束語

通過上述的內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)投資其實(shí)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資項(xiàng)目。如果在資金充足的情況下，有足夠的信心與能力才會(huì)選擇收益更高的項(xiàng)目，但這也意味著風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更高，所以，按照自身的實(shí)際情況盡可能地追求利益最大化，才是最好的選擇。

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