新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的稅務工作思路

寧大芮 徐鈺婷

摘要：稅收在房地產(chǎn)企業(yè)收益中占有較大比重，合法合理的稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題，在房地產(chǎn)行業(yè)“制造業(yè)化”的趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)以往的稅收籌劃思路面臨更多的挑戰(zhàn)。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、稅籌工作的重要性以及策略展開討論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);稅務工作;思路

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由“增量時代”向“存量時代”轉(zhuǎn)換，從過去高增長、高回報、長周期的狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)楦咄度?、低回報、快周轉(zhuǎn)的狀態(tài)。隨著“雙限”調(diào)控的持續(xù)擴大，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率不斷壓縮，行業(yè)特性從“資本化”向“制造業(yè)化”轉(zhuǎn)變。土地招拍掛成為房地產(chǎn)行業(yè)主要土地獲取方式，同時由于土地“雙限”調(diào)控政策的全面鋪開和加強，依靠土地端成為核心競爭優(yōu)勢的企業(yè)將不復存在，房地產(chǎn)行業(yè)比拼的將是如何修煉其身、打磨產(chǎn)品、降本增效，以保證自身盈利能力。精準的稅務測算與籌劃也是其中一個環(huán)節(jié)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)總稅負最高，2017年均值高達44.06%1。因此如果企業(yè)可以通過合理稅籌，降低企業(yè)的稅收負擔，能夠有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的問題

（1）從業(yè)人員專業(yè)性不足

企業(yè)的稅收籌劃依賴相關(guān)從業(yè)人員的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，若企業(yè)的財務人員自身專業(yè)性有限或?qū)π袠I(yè)熟悉程度不足，其設計的稅收籌劃方案就可能在理論和可行性上有所欠缺，導致企業(yè)整體稅收籌劃方案的實施達不到預期效果，進而導致整個方案的失敗。

（2）業(yè)務融合度低，稅籌方案滯后

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品周期較長，若財務人員制定稅收籌劃方案時沒有考慮到房地產(chǎn)開發(fā)全周期過程中的稅籌要點，甚至沒有提前進行稅收籌劃的意識，則可能導致企業(yè)比進行稅收籌劃的情況下繳納更多的稅金。比如土地增值稅增值率接近20%的臨界點的項目，需要財務人員在規(guī)劃方案設計時就對項目整盤的情況有一定的掌握，對產(chǎn)品定價、成本控制進行提前規(guī)劃，避免接近土地增值稅清算時才發(fā)現(xiàn)增值率跳點，導致多交土地增值稅。

（3）稅籌方案不規(guī)范導致更大風險

企業(yè)在進行稅收籌劃的過程中，任何一個環(huán)節(jié)都需要以合法性作為前提，才能夠保證最終的稅收籌劃的方案能夠得到稅務部門的認可，若不能遵循合法性的原則，會使得計劃的稅收籌劃方案無法順利展開，而給企業(yè)帶來巨大的風險和損失。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中如果有其他違反稅收規(guī)定的行為還可能導致企業(yè)的納稅等級下調(diào)，進而影響后續(xù)各類經(jīng)營業(yè)務的辦理。

（4）過度稅籌違背成本效益原則

稅收籌劃一方面可以合理節(jié)稅的，另一方面也需要付出一定的成本，包括聘請稅收專家的支出、制定籌劃方案的支出、稅收籌劃與經(jīng)營目標偏離導致的效率損失等等。稅收籌劃應以企業(yè)利益最大化為原則，若一味強調(diào)稅收籌劃而忽視了企業(yè)整體的經(jīng)營目標可能反而使得企業(yè)無法從稅收籌劃中獲取收益，違背了成本效益原則[1]。

（5）政策改變的風險

稅籌方案成功實施的基礎是順應國家的相關(guān)稅收政策，而國家的稅收政策會根據(jù)市場變化做出一定的調(diào)整[2]，同時由于房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期相對較長，一個產(chǎn)品開發(fā)周期內(nèi)面臨政策跨度的概率較大。例如，過去幾年的營改增，所得稅預繳毛利率可能由當?shù)厥〖壎悇諜C關(guān)作出調(diào)整，以及未來幾年很可能面臨土地增值稅立法帶來的政策變動，等等。因此，企業(yè)想要進行合適的稅收籌劃，就需要密切關(guān)注最新的政策動態(tài)，及時調(diào)整稅收籌劃方案。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃主要方法

（1）項目獲取方式

房地產(chǎn)企業(yè)除了通過土地招拍掛的方式獲取項目外，還可以通過收并購的方式獲取新項目。收并購的方式有股權(quán)轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)讓出讓方涉及到的稅種有所得稅和印花稅，受讓方涉及到的稅種有印花稅，收購成本股權(quán)對價的溢價部分無法抵稅;在建工程轉(zhuǎn)讓的出讓方涉及到的稅種有土增稅、增值稅、所得稅、和印花稅，受讓方收購成本在建工程轉(zhuǎn)讓款可以抵稅。一般情況下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式優(yōu)于在建工程轉(zhuǎn)讓。企業(yè)在進行收并購的時候，應該提前做好測算和籌劃，選擇效益更高的一種方式。

（2）設置合理的企業(yè)架構(gòu)

設置合理的企業(yè)架構(gòu)也在稅收籌劃中起到重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)擁有眾多的房地產(chǎn)項目和對應的項目公司，不同的項目盈利情況不同，所對應的項目公司面對的稅收情況也不同。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，具體選擇哪個公司作為新項目的載體或投資母體也影響著企業(yè)整體所承擔的稅負。例如，當一家公司處于虧損狀態(tài)，有足夠的增值稅進項留抵，且預計新獲取的項目盈利狀況較好時，可以選取該公司作為投資母體，通過投資母體向新項目公司提供資金支持、專業(yè)服務的方式收取報酬，降低企業(yè)的整體稅負。

（3）選用合理的開發(fā)節(jié)奏

通常一個房地產(chǎn)項目會根據(jù)政府規(guī)定和市場需求開發(fā)劃分不同的業(yè)態(tài)，不同業(yè)態(tài)的銷售條件、盈利情況、稅收上的成本分攤規(guī)定會有所差別，開發(fā)項目的建造和銷售時間上也往往區(qū)分為不同的分期或組團，企業(yè)應當考慮不同的開發(fā)節(jié)奏和產(chǎn)品組合對稅收造成的影響。例如，根據(jù)所得稅補虧的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)可以提前規(guī)劃施工和銷售節(jié)奏，將盈利業(yè)態(tài)和虧損業(yè)態(tài)同時出售，或先出售虧損業(yè)態(tài)后出售盈利業(yè)態(tài)，避免企業(yè)出現(xiàn)發(fā)生的虧損無法在以后年度彌補使得企業(yè)實際所承擔的所得稅高于整盤應當承擔的企業(yè)所得稅的情況。另外產(chǎn)品的增值率超過20%會對全部增值額征收30%的增值稅，可以通過對精裝修的設計或選擇與否，來控制出售價格或者增加扣除項目，使得增值率控制在20%以內(nèi)[3]。

（4）及時申請增值稅留抵退稅

對于房地產(chǎn)的預售項目而言，在項目前期的預售階段，企業(yè)幾乎不會產(chǎn)生增值稅的銷項稅額，但是卻會發(fā)生大量投資支出以及相應的增值稅進項稅額，進項稅與銷項稅之間的差額形成了進項稅留抵金額，企業(yè)可以結(jié)合竣工交付的時點，以及留抵金額最大值的時點，合理鋪排退稅節(jié)點，申請增值稅留抵退稅減輕企業(yè)稅負壓力。

（5）合理利用特殊政策

稅收是調(diào)控經(jīng)濟運行的重要手段，政府通過增稅與減免稅等手段來影響社會成員的經(jīng)濟利益，引導企業(yè)、個人的經(jīng)濟行為，對資源配置和社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生影響。在一些特殊時段，政府會出臺一些相應的稅收政策，例如在2020年初，因疫情造成大面積停工停產(chǎn)，國家和地方出臺了一系列疫情期間特殊政策，包括延期納稅政策和房產(chǎn)稅減免政策等，企業(yè)應當實時關(guān)注最新的稅收政策，結(jié)合自身情況和政策適用條件，合理利用特殊政策，減輕企業(yè)的稅收負擔。

四、建議與意見

（1）加強自身專業(yè)性，參與開發(fā)全過程

一方面企業(yè)需要加強對員工稅法、財務、稅收籌劃相關(guān)的理論知識的培訓，密切關(guān)注最新的稅收政策和會計準則;另一方面還需要財務人員做到業(yè)財融合[4]，參與從獲取、開發(fā)、出售到退出的房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，做到未雨綢繆，提前制定稅務方案。房地產(chǎn)開發(fā)流程已經(jīng)形成了較為固定的模式，其中涉及的稅收籌劃要點和難點可以進行總結(jié)，根據(jù)最新的稅收政策進行更新和調(diào)整，形成動態(tài)更新、完整覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)全過程的稅籌指導體系。

（2）加強與稅務部門溝通，降低稅務風險

市場中的經(jīng)濟活動較為復雜，稅收法規(guī)在實際運用中會產(chǎn)生一定的模糊性，對于政策規(guī)定有歧義或模糊的地方，企業(yè)應當積極主動與稅務機關(guān)進行交流，明確相關(guān)條例在實際操作過程中的處理方式，確保與該條例有關(guān)的稅收籌劃策略可以順利實施。此外稅務部門可能會根據(jù)經(jīng)濟活動的變化對現(xiàn)有的稅收政策進行更新或補充，加強與稅務部門的溝通，也可以幫助企業(yè)及時獲取相關(guān)信息，降低因信息不對稱而帶來的稅務風險。保持與稅務部門良好的溝通關(guān)系還有助于樹立企業(yè)良好的形象，獲得稅務部門對企業(yè)的認可和信任，有助于企業(yè)稅務相關(guān)活動的展開[5]。

（3）與時俱進的稅收政策

新形勢下，政策制定環(huán)節(jié)上也可根據(jù)行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，對現(xiàn)有稅收政策進行一定的補充和調(diào)整。例如，在目前部分區(qū)域“雙限”的土拍政策下，開發(fā)商的毛利率往往達不到15%的所得稅預繳毛利率，造成預繳所得稅大于項目利潤實際應繳納的所得稅。同時由于市場與政策的雙重影響，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在地下部分比地上部分滯后數(shù)年達到銷售條件并實際售出的情況，并且地下部業(yè)態(tài)分往往售價低于成本，大部分地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)按照政府的要求采用項目公司制，項目后期產(chǎn)生的虧損無法像其他盈利情況穩(wěn)定的企業(yè)一樣通過以后年度的盈利進行彌補，從而承擔了超出整體盈利水平的稅負。因此建議稅務部門結(jié)合行業(yè)特點和行業(yè)現(xiàn)狀，及時修訂更加適合行業(yè)發(fā)展的稅收政策規(guī)定。

參考文獻：

[1]姚原.企業(yè)戰(zhàn)略管理視角下稅收籌劃成本構(gòu)成分析與決策[J].中國市場，2010，000（009）：6-7.

[2]羅曉暉.基于大數(shù)據(jù)的中國稅收政策不確定性測度研究[D].浙江工商大學，2019.

[3]李卓昱.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅負的拐點分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息（20）.

[4]任立媛.企業(yè)戰(zhàn)略形式下的業(yè)財融合與稅務籌劃[J].中國市場（21）：2.

[5]景怡寧，梅亞蘭，宋振楠，等.如何構(gòu)建親清稅企關(guān)系[J].稅收征納（6）：2.

注釋：

1.《中國企業(yè)稅收負擔報告：基于上市公司數(shù)據(jù)》