廣州市城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查體系研究與實(shí)踐
——以天河區(qū)吉山村為例

宋奇鴻，朱德才

(廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)研究院，廣東 廣州 510060)

1 引 言

改革開放以來，我國的城市化進(jìn)程得到快速發(fā)展，城市規(guī)模和建成區(qū)面積不斷增大[1]。根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2018年，全國城市建成區(qū)面積達(dá) 58 455 km2(如表1所示)，重慶、北京、廣州、上海、天津、東莞等6座城市建成區(qū)面積更是超過了 1 000 km2。當(dāng)前，我國傳統(tǒng)的外延擴(kuò)張發(fā)展模式已難以為繼，同時城市內(nèi)部大量存量用地的利用效率低下與城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)也不相匹配[2]，城鎮(zhèn)化逐步由重?cái)?shù)量的外延式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向重品質(zhì)的內(nèi)涵式發(fā)展[3]。

2003年～2018年全國城市建成區(qū)面積 表1

2016年國務(wù)院印發(fā)《國務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》(國發(fā)〔2016〕8號)，要求加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造，推動棚戶區(qū)改造與名城保護(hù)、城市更新相結(jié)合[4]，城市更新已開始取代增量建設(shè)，成為城市發(fā)展的新方向[5]。而更新范圍內(nèi)的人、房、地、物、財(cái)?shù)痊F(xiàn)狀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為規(guī)劃編制和項(xiàng)目實(shí)施提供了重要的數(shù)據(jù)支撐和決策支持，是城市更新改造中必不可少的前置環(huán)節(jié)。本文主要以天河區(qū)吉山村為例，討論廣州市城市更新的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查體系和工作實(shí)踐。

2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查的內(nèi)容

根據(jù)“連片規(guī)劃、分步實(shí)施”的總體方向，廣州市城市更新分為片區(qū)策劃和實(shí)施項(xiàng)目兩個階段范圍，并同步開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，內(nèi)容主要包括基礎(chǔ)地理信息、房屋、土地、人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、文化遺存、公建配套及市政設(shè)施等。主要調(diào)查體系如圖1所示。其中，基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)和房屋數(shù)據(jù)主要通過外業(yè)測繪及入戶調(diào)查的方式獲取，其他土地、人口等政府職能部門數(shù)據(jù)主要通過規(guī)劃、住建、公安、園林等部門，按照各自的職責(zé)范圍以共享的方式獲取。數(shù)據(jù)調(diào)查編制后，為保證數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠，廣州市城市更新部門組織開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查，采用抽樣模式進(jìn)行監(jiān)督和檢查，對于涉及測繪成果的，按照國家測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收規(guī)定開展核查。

圖1 廣州市城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查體系

3 片區(qū)策劃與實(shí)施項(xiàng)目范圍的劃定

以舊村改造為例，由于集體土地歷史手續(xù)的不完善，實(shí)施項(xiàng)目范圍的劃定應(yīng)以原村莊的集體土地權(quán)屬和物業(yè)所在區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，并依據(jù)相關(guān)土地權(quán)屬證明及土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，綜合考慮和剔減其內(nèi)的國有用地和非建設(shè)用地。片區(qū)策劃范圍的劃定應(yīng)充分顧及實(shí)施項(xiàng)目及周邊區(qū)域，并銜接城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等，著力保障地區(qū)的升級改造，提升城市品質(zhì)，如圖2所示。

圖2 吉山村實(shí)施項(xiàng)目范圍劃定

4 主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查體系的實(shí)踐

4.1 基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)

基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)作為廣州市城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的空間定位框架和空間分析基礎(chǔ)，反映和描述了定位基礎(chǔ)、水系、居民地及設(shè)施、交通、管線、境界及政區(qū)、地貌、植被與土質(zhì)等有關(guān)自然和社會要素的位置、形態(tài)和屬性信息，如行政區(qū)劃數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)地形數(shù)據(jù)、歷史影像數(shù)據(jù)等，如圖3所示。

圖3 吉山村基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)(局部)

4.2 房屋數(shù)據(jù)

房屋數(shù)據(jù)區(qū)分個人、集體和國有部分，包括房屋調(diào)查與測量數(shù)據(jù)，主要反映了房屋的權(quán)屬證件類型、證載占地面積、證載建筑面積、證載結(jié)構(gòu)、證載層數(shù)、實(shí)測建基面積、實(shí)測建筑面積、實(shí)際結(jié)構(gòu)、實(shí)際層數(shù)等，分別如圖4、表2所示。

圖4 吉山村村民住宅測量平面圖示意

為綜合測算改造成本，根據(jù)廣州市有關(guān)要求，房屋數(shù)據(jù)還應(yīng)核定2009年12月31日前建筑面積、2009年12月31日后建筑面積、權(quán)屬性質(zhì)等內(nèi)容。其中，片區(qū)策劃范圍的房屋數(shù)據(jù)，一般通過戶外房產(chǎn)測繪方式獲??；實(shí)施項(xiàng)目范圍的房屋數(shù)據(jù)，一般通過入戶調(diào)查和入戶房產(chǎn)測繪方式獲取。因此，實(shí)測建筑面積同時滿足兩個統(tǒng)計(jì)方式：

(1)實(shí)測建筑面積=現(xiàn)狀不超3.5層建筑面積+現(xiàn)狀3.5層以上建筑面積；

(2)實(shí)測建筑面積=2009年12月31日前建筑面積+2009年12月31日后建筑面積；

最新現(xiàn)狀房屋數(shù)據(jù)的2009年12月31日前建筑面積、2009年12月31日前不超過3.5層建筑面積、2009年12月31日前3.5層以上建筑面積及2009年12月31日后建筑面積，可通過與2009年房屋數(shù)據(jù)對比分析計(jì)算。其中，2009年12月31日前建筑面積=2009年12月31日前不超過3.5層建筑面積+2009年12月31日前3.5層以上建筑面積。

吉山村房屋測量明細(xì)表(部分) 表2

4.3 其他職能部門數(shù)據(jù)

其他職能部門數(shù)據(jù)，是指通過政府職能部門共享獲取的土地、人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、文化遺存、古樹名木、公建配套和市政設(shè)施等數(shù)據(jù)。

土地?cái)?shù)據(jù)，主要包括“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫、土地利用現(xiàn)狀、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地權(quán)屬及土地業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)等，如圖5所示。

圖5 吉山村土地利用總體規(guī)劃圖與控制性詳細(xì)規(guī)劃圖

產(chǎn)業(yè)用地?cái)?shù)據(jù)，是按照三次產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)分類情況。產(chǎn)業(yè)用地?cái)?shù)據(jù)一般由統(tǒng)計(jì)部門提供共享，未能通過共享方式獲取或共享數(shù)據(jù)不能滿足要求時，通過外業(yè)調(diào)查方式獲取。產(chǎn)業(yè)用地地塊的劃定，應(yīng)參照并充分考慮土地權(quán)屬界線、道路、河流等地物要素。

公建配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，是指按照國家及地方有關(guān)規(guī)定，在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備等。其數(shù)據(jù)以點(diǎn)的形式存在，包括公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施、交通設(shè)施三大類；一般由所轄街道、村社或相應(yīng)主管部門提供，未能通過共享方式獲取時，亦可通過外業(yè)調(diào)查方式獲取，如圖6所示。

圖6 吉山村公建配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施范圍調(diào)查

4.4 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查

根據(jù)《廣州市城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)與調(diào)查工作指引(試行版)》，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查采用抽查方式，對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果進(jìn)行監(jiān)督和檢查，確保調(diào)查數(shù)據(jù)真實(shí)。涉及測繪成果的，按照國家測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收規(guī)定開展核查。數(shù)據(jù)成果核查合格后方可提供給片區(qū)策劃方案與項(xiàng)目實(shí)施方案編制使用。其中，數(shù)據(jù)一致性100%核查，不合格的予以修正；數(shù)學(xué)精度按照國家測繪成果質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)要求復(fù)測，不合格的予以更正；房屋調(diào)查和房產(chǎn)測繪抽查比例不少于30%，抽查結(jié)果與上報(bào)核查的成果相較，誤差比例小于或等于5%的，認(rèn)定合格；誤差比例大于5%的，應(yīng)予以修正。

(1)文檔成果核查：包括但不限于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)書、項(xiàng)目工作報(bào)告、項(xiàng)目技術(shù)總結(jié)及項(xiàng)目質(zhì)量檢查報(bào)告等。主要核查文檔成果是否符合相關(guān)規(guī)范要求，技術(shù)路線是否合理、技術(shù)參數(shù)是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等。

(2)表格成果核查：主要核查表格成果是否齊全、是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求；統(tǒng)計(jì)表是否與數(shù)據(jù)庫和圖件中相應(yīng)數(shù)據(jù)一致，是否存在邏輯一致問題。

(3)圖件成果核查：主要核查圖件成果是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及行業(yè)制圖要求，是否與數(shù)據(jù)庫和統(tǒng)計(jì)表中相應(yīng)數(shù)據(jù)一致。

(4)地形數(shù)據(jù)成果核查：參照《測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收》(GB/T 24356-2009)要求對其進(jìn)行控制精度、數(shù)據(jù)及結(jié)構(gòu)正確性、地理精度、整飾質(zhì)量、附件質(zhì)量等檢查。

(5)房屋數(shù)據(jù)成果核查：參照《測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收》(GB/T 24356-2009)與《廣州房屋面積測算規(guī)范》(DBJ440100T 204-2014)要求，采用房屋調(diào)查、房產(chǎn)測繪及圖件計(jì)算整理等手段開展抽查工作。對房屋建筑總量、按性質(zhì)分類的各類建筑量(國有、集體、私人)、違法建筑、合法建筑、建筑棟數(shù)、基底面積、建筑面積等各類數(shù)據(jù)總量抽查比例不少于30%，各類房屋數(shù)據(jù)均采用隨機(jī)抽樣的方法，且樣本分布均勻，如表3所示。

(6)數(shù)據(jù)庫成果核查：主要是對其進(jìn)行完整性、正確性與一致性檢查。其中一致性檢查包括格式一致性、拓?fù)湟恢滦?、與入庫前源數(shù)據(jù)一致性等。

廣州天河區(qū)吉山村部分房屋數(shù)據(jù)成果核查 表3

5 結(jié) 語

城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查是城市更新改造前期的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作，也是后期編制片區(qū)策劃和實(shí)施方案的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。只有規(guī)范管理前期基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查的工作，從源頭上把好數(shù)據(jù)質(zhì)量關(guān)，才能全面地摸清改造區(qū)域現(xiàn)狀情況，順利推進(jìn)城市更新項(xiàng)目。本文以天河區(qū)吉山村為實(shí)例，系統(tǒng)梳理并詳細(xì)介紹了廣州市城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查的基本體系，解決了部分城市實(shí)踐中，房屋測繪和職能數(shù)據(jù)相互脫節(jié)、數(shù)據(jù)調(diào)查和征拆補(bǔ)償測繪相互交織的情形，并進(jìn)一步提出了數(shù)據(jù)核查內(nèi)容，為各地方的城市更新數(shù)據(jù)調(diào)查模式，提供了一定可借鑒的經(jīng)驗(yàn)和啟示。