基于熵值法的云南省養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜度研究

孫玉梅， 李月靜， 曹思琪

(昆明理工大學(xué) 建筑工程學(xué)院， 昆明 650504)

隨著國家的發(fā)展，中國老年人的占比產(chǎn)生了很大的變動(dòng)。根據(jù)第七次全國人口普查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國人口為141 178萬人，與2010年第六次全國人口普查的133 972萬人相比，增加7 206萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%。其中國內(nèi)人口老齡化程度有顯著提高，據(jù)《第七次全國人口普查數(shù)據(jù)公報(bào)》顯示，2020年，國內(nèi)60歲及以上人口占全國人口的比重為18.7%，65歲及以上人口的比重為13.5%，比起第六次全國人口普查結(jié)果上升5.44個(gè)百分點(diǎn)。人口老齡化程度的提高，推動(dòng)國內(nèi)的老年人產(chǎn)業(yè)興起。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于老年地產(chǎn)的建設(shè)越來越多。但是在進(jìn)行養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展過程中，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還存在著許多問題。首先針對(duì)市場(chǎng)上大量的老齡人口來說，養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還未抓牢，社會(huì)層面的各方面基礎(chǔ)配套設(shè)施還沒有充分建立，導(dǎo)致當(dāng)前國內(nèi)社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)日益繁重[1]。其次是老齡人口日益增長的物質(zhì)文化需要和落后的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展之間的矛盾不斷顯現(xiàn)。隨著老齡化速度加快，養(yǎng)老地產(chǎn)需求日益增加；但是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展在國內(nèi)還處于起步階段，房地產(chǎn)商在項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目融資、經(jīng)營管理、配套服務(wù)等方面缺乏經(jīng)驗(yàn)[2]。當(dāng)前國內(nèi)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的研究是多元化的，但是無論是政策分析、社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析或是養(yǎng)老對(duì)象需求調(diào)研大部分集中于中部或者東部地區(qū)，對(duì)于西南片區(qū)的研究較少。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有明顯的區(qū)域性要求，對(duì)于不同地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)適宜度要求不同，本文以熵值法作為研究方法，以云南省的16個(gè)地級(jí)市作為研究對(duì)象，對(duì)云南省各地級(jí)市的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜度進(jìn)行分析排序，為云南省的養(yǎng)老地產(chǎn)的未來發(fā)展提供理論支持。

1 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜度指標(biāo)分析

養(yǎng)老地產(chǎn)指將住宅、服務(wù)、醫(yī)療、旅游、度假、教育等產(chǎn)品全方位結(jié)合起來，能滿足老年人的生活和社會(huì)活動(dòng)需求，能為老年人提供各種基礎(chǔ)設(shè)施保障的住宅類產(chǎn)品，但其核心又并非住宅產(chǎn)品，而是完善的配套和增值服務(wù)[3]。養(yǎng)老地產(chǎn)與普通地產(chǎn)的主要區(qū)別是前者的功能核心是提供養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)將養(yǎng)老養(yǎng)生的生活方式完整地嵌入到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)之中，創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合性的老年人居生活[4]。 因此在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程中，不僅僅考慮房地產(chǎn)發(fā)展基本的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素，還需要考慮適合老齡人口生活的環(huán)境衛(wèi)生因素，比如醫(yī)療機(jī)構(gòu)、空氣環(huán)境和海拔適宜高度等因素。此外對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)本身來說，完善的配套設(shè)施和增值服務(wù)，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)消費(fèi)水平處于中高端層次，城市內(nèi)的人均GDP、居民的消費(fèi)能力的不同也對(duì)該城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有著重要的影響。

通過文獻(xiàn)閱讀和分析、整理，結(jié)合云南省的地域特點(diǎn)，總結(jié)出了合適的適宜度評(píng)價(jià)指標(biāo)，分為社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境3個(gè)維度。根據(jù)基礎(chǔ)性、科學(xué)性、系統(tǒng)性、綜合性、層次性等原則，構(gòu)建了由三層指標(biāo)構(gòu)成的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系[5]。第1層次為適宜度評(píng)價(jià)指標(biāo)綜合指數(shù)為A；第2層次為適宜度評(píng)價(jià)指標(biāo)分類指數(shù)為B1、B2、B3，主要指代社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境；第3層次為適宜度評(píng)價(jià)指標(biāo)分類具體指數(shù)為C1、C2、C3、C4、…、C10，其中社會(huì)環(huán)境指標(biāo)主要包括人口老齡化率、養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)；經(jīng)濟(jì)環(huán)境指標(biāo)主要包括第三產(chǎn)業(yè)比重指標(biāo)、主城區(qū)住宅均價(jià)、人均GDP、居民消費(fèi)能力指數(shù)；衛(wèi)生環(huán)境主要包括人均公園綠地面積、空氣質(zhì)量綜合指數(shù)、海拔、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)量。通過社會(huì)指標(biāo)可以看出云南省養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在市場(chǎng)；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映省內(nèi)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，而通過第三產(chǎn)業(yè)比重可以了解省內(nèi)服務(wù)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，因?yàn)榘l(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)才能夠提供更好的養(yǎng)老服務(wù)；通過衛(wèi)生環(huán)境可以比較省內(nèi)各區(qū)域的生活適宜度[5]。適宜度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系見表1。

表1 適宜度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2 適宜度評(píng)價(jià)方法——熵值法

通過文獻(xiàn)分析，各地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)適宜程度測(cè)評(píng)常用熵值法、熵權(quán)法和AHP等方法。其中熵值法是用來判斷某個(gè)指標(biāo)的離散程度的數(shù)學(xué)方法，早期主要運(yùn)用在信息論當(dāng)中，現(xiàn)在適用于各大領(lǐng)域中用來對(duì)相應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重賦值，根據(jù)指標(biāo)熵值判斷其離散程度，最后通過多步處理得到綜合評(píng)價(jià)結(jié)果，適合這次研究分析。所以研究運(yùn)用熵值法對(duì)云南省16個(gè)地級(jí)市中影響?zhàn)B老地產(chǎn)適宜度的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重賦值，然后依據(jù)公式得出的熵值來判斷各地區(qū)的指標(biāo)離散程度，如果得出的指標(biāo)離散程度越大，就會(huì)對(duì)各指標(biāo)的權(quán)重值影響越大，反之亦然。最后通過各地區(qū)指標(biāo)的初始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化值與各指標(biāo)權(quán)重的乘積計(jì)算得出每個(gè)地區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)果[6]。具體步驟如下。

1)建立初始數(shù)據(jù)矩陣。設(shè)定有m個(gè)地區(qū)需要被評(píng)價(jià)，地區(qū)指標(biāo)共有n個(gè)，便可以形成相應(yīng)的適宜度評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)矩陣。

(1)

式中：A代表養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜度數(shù)據(jù)矩陣；Aij指的是第i個(gè)地區(qū)的第j個(gè)指標(biāo)的數(shù)值(i=1，2，3，…，m；j=1，2，3，…，n)。

2)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理。對(duì)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理。由于所獲取的數(shù)據(jù)實(shí)際單位不同，得到的數(shù)據(jù)不可以直接應(yīng)用，為了正常應(yīng)用數(shù)據(jù)，從而對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。

正向指標(biāo)：

Bij=[(Aij-minAj)-(maxAj-minAj)]+K

(2)

反向指標(biāo)：

Bij= [(maxA-Aij)-(maxAj-minAj)]+K

(3)

由于熵值法計(jì)算過程不能出現(xiàn)0值，需要將無量綱化處理后的指標(biāo)進(jìn)行坐標(biāo)平移，意義在于解決無量綱處理后出現(xiàn)的0值[7]。所以在標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)中加入K作為平移幅度，K值越小，會(huì)使得評(píng)價(jià)結(jié)果越客觀，在本文數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理過程中K取0.000 1。

3)同度量化處理。計(jì)算某指標(biāo)下各地區(qū)所占的比重R。

(4)

4)計(jì)算信息熵值ej。指第j項(xiàng)指標(biāo)的信息熵值，即

(5)

5)計(jì)算差異系數(shù)rj和權(quán)重ωj。rj=1-ej，通過得出差異系數(shù)rj得出權(quán)重ωj，即

(6)

6)計(jì)算評(píng)價(jià)綜合指數(shù)S。利用得出的權(quán)重?cái)?shù)乘以之前各地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值可以得出評(píng)價(jià)綜合指數(shù)Si，即

(7)

從熵值法的過程中可以發(fā)現(xiàn)如果在第i個(gè)地區(qū)的Si數(shù)值越大，那么該地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜度就會(huì)越高。

3 養(yǎng)老地產(chǎn)適宜度分析

根據(jù)熵值法的概念，可以通過收集云南省各地級(jí)市的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，得到無量綱數(shù)據(jù)，再對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行同度量處理，進(jìn)一步算出信息熵值、信息效用值，對(duì)其進(jìn)行歸一化處理得到權(quán)重[8]。后續(xù)根據(jù)權(quán)重與標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)的乘積可以得到各地區(qū)每個(gè)指標(biāo)的綜合得分，通過對(duì)云南省各地級(jí)市的養(yǎng)老地產(chǎn)指標(biāo)綜合得分對(duì)比分析，進(jìn)而得到各地區(qū)的綜合排名和養(yǎng)老地產(chǎn)適宜度城市分類。

3.1 數(shù)據(jù)獲取

根據(jù)最新發(fā)布的《云南省第7次人口普查公報(bào)》和《各地州市人力資源和社會(huì)保障局》《2020年云南統(tǒng)計(jì)年鑒》以及云南省各市環(huán)境保護(hù)局網(wǎng)站，通過資料整理獲得相關(guān)的數(shù)據(jù)，見表2。

表2 云南省各地級(jí)市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜度初始數(shù)據(jù)

3.2 適宜性指標(biāo)評(píng)價(jià)

通過運(yùn)用熵值法對(duì)所得數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理，整理出了適宜度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的相應(yīng)權(quán)重，見表3。

表3 適宜度評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重

由表3可知指標(biāo)體系的相應(yīng)權(quán)重，通過各指標(biāo)的權(quán)重與標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)整合，可計(jì)算適宜度評(píng)價(jià)體系中各地區(qū)指標(biāo)的綜合得分，見表4。

根據(jù)各地區(qū)指標(biāo)的綜合得分可以進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)而得出指標(biāo)評(píng)分中各地區(qū)的排名，從而對(duì)云南省地級(jí)市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有更全面的認(rèn)識(shí)。地區(qū)排名見表5。

從表5中可以看出，綜合得分排名依次是昆明、玉溪、紅河、曲靖、昭通、大理、西雙版納、保山、德宏、普洱、文山、楚雄、麗江、臨滄、迪慶、怒江。根據(jù)總排名和得分情況將適宜性分為適宜開發(fā)城市、較適宜開發(fā)城市、潛在適宜開發(fā)城市，其中適宜開發(fā)城市為昆明、玉溪、紅河；較適宜開發(fā)城市為曲靖、昭通、大理、西雙版納、保山、德宏、普洱、文山；潛在適宜開發(fā)城市為楚雄、麗江、臨滄、迪慶、怒江。

表4 各地區(qū)適宜度評(píng)價(jià)指標(biāo)綜合得分

表5 地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜度排名

3.3 指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果分析

3.3.1 適宜開發(fā)城市

從表4中可以發(fā)現(xiàn)，昆明市作為云南省的省會(huì)，無論是交通、醫(yī)療還是經(jīng)濟(jì)都是云南省內(nèi)發(fā)展最迅速，指數(shù)最大的一個(gè)城市。近幾年昆明市的人口老齡化日益嚴(yán)重，老齡化呈現(xiàn)增速快、基數(shù)大、高齡化等特點(diǎn)，具有較大的養(yǎng)老需求潛力；根據(jù)表5可以看出昆明市的第三產(chǎn)業(yè)比重指標(biāo)，人均GDP和居民消費(fèi)能力指數(shù)均位于首位，為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)提供了經(jīng)濟(jì)條件。除此之外，較高的空氣質(zhì)量指數(shù)和完備的衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)也為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了各項(xiàng)配套服務(wù)基礎(chǔ)。所以昆明市是云南省內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)適宜開發(fā)城市。玉溪、紅河無論是社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是衛(wèi)生環(huán)境的各項(xiàng)指標(biāo)得分和綜合排名都位于前端。對(duì)于云南省其他地區(qū)來說，無論是養(yǎng)老地產(chǎn)的需求潛力或者經(jīng)濟(jì)條件都屬于可發(fā)展空間。雖然二者的各項(xiàng)配套服務(wù)基礎(chǔ)還需要積極發(fā)展，但是綜合分析玉溪和紅河兩個(gè)城市是云南省內(nèi)適宜開發(fā)城市。

3.3.2 較適宜開發(fā)城市

這一類的城市得分集中在0.3～0.45。針對(duì)社會(huì)環(huán)境而言，曲靖、昭通、西雙版納、德宏的人口老齡化率較低，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求潛力不足；但是昭通和西雙版納而言，其衛(wèi)生環(huán)境對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展又處于省內(nèi)的較高水平；曲靖、德宏的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也可以為養(yǎng)老地產(chǎn)提供經(jīng)濟(jì)條件，所以處于較適宜開發(fā)城市。而大理、保山、普洱、文山他們的社會(huì)環(huán)境綜合得分較高，可為城市的養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供養(yǎng)老需求能力，但是對(duì)于經(jīng)濟(jì)環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境都處于中間位置，未來還具有發(fā)展良好的發(fā)展空間，所以也處于較適宜開發(fā)城市。

3.3.3 潛在適宜開發(fā)城市

這一類城市的綜合得分位于0.3分以下。楚雄、臨滄、迪慶、怒江的人口老齡化都處于較低的水平，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求發(fā)展?jié)摿^高。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境中，楚雄和迪慶的經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)于其他幾個(gè)城市得分較高，但是衛(wèi)生環(huán)境還具備發(fā)展?jié)摿?，所以在綜合得分中較低。而麗江對(duì)于社會(huì)環(huán)境而言具有良好的發(fā)展空間，但是衛(wèi)生環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境都還具備潛力開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。怒江排名位于16名，其中社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境的數(shù)據(jù)得分都處于中下水平，對(duì)比發(fā)現(xiàn)該城市對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求還屬于潛在適宜開發(fā)城市。

綜上所述，通過綜合數(shù)據(jù)得分和排名分析可以對(duì)16個(gè)地級(jí)市進(jìn)行適宜度分類，見表6。

表6 養(yǎng)老地產(chǎn)適宜開發(fā)城市分類

4 結(jié)論

隨著科技的不斷發(fā)展，老齡化率的不斷提高，當(dāng)前社會(huì)對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越重視。根據(jù)數(shù)據(jù)結(jié)果可以看出，云南省的16個(gè)地級(jí)市逐漸邁入人口老齡化社會(huì)，這對(duì)于當(dāng)前云南省養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展來說既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。由于影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的因素指標(biāo)具有地域差異性，不同地域養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展適宜性亦有區(qū)別[9]。為了更高效地發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，本文針對(duì)不同地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)適宜性構(gòu)建了養(yǎng)老地產(chǎn)適宜性指標(biāo)體系，根據(jù)各地區(qū)的社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境收集相應(yīng)的指標(biāo)數(shù)據(jù)，通過熵值法處理得到各地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)適宜性綜合得分，從而判斷云南省內(nèi)各地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)適宜度。由結(jié)果可以看出當(dāng)前云南省最適宜地區(qū)為昆明市，其次是玉溪和紅河。較適宜開發(fā)城市為曲靖、昭通、大理、西雙版納、保山、德宏、普洱、文山，其發(fā)展較為“偏科”，在發(fā)展的過程中政府應(yīng)該組織管理，積極引導(dǎo)發(fā)展，使得經(jīng)濟(jì)與設(shè)施基礎(chǔ)服務(wù)一同發(fā)展，并且努力改善環(huán)境衛(wèi)生條件，為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而對(duì)于潛在適宜開發(fā)城市來說并不是完全不可以開發(fā)，只是由于當(dāng)前它的需求不高，經(jīng)濟(jì)條件不足，養(yǎng)老地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施不全面，在開發(fā)過程中需控制開發(fā)力度，適當(dāng)開發(fā)。