加強房地產企業(yè)稅收管理的對策探討

高 峰

（陜西科技大學鎬京學院，陜西 咸陽 712046）

一、前言

作為國民經濟的支柱產業(yè)，房地產不僅可以帶動產業(yè)鏈上下游一百多個產業(yè)的發(fā)展，而且已經成為現階段地方稅收的重要來源和主要增長點。特別是在過去較長一段時間內，城鎮(zhèn)化建設讓房地產行業(yè)獲得了廣闊的發(fā)展空間，建筑業(yè)和房地產業(yè)的稅收收入得到了大幅度增長。但房地產項目存在工程量大、施工時間長、工程結算復雜、涉及稅種較多等方面的特點，導致稅收征管的難度比較大。如果不能提高稅收管理的科學化、精細化水平，則無法充分發(fā)揮稅收的調控職能，容易出現稅收流失的嚴重問題，這不利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展。因此，加強房地產行業(yè)稅收管理，成為現階段亟須解決的問題。

二、房地產行業(yè)稅收管理現狀

1.未能有效限制“炒房”群體

目前，房地產稅主要是針對征收城市、縣市、建設城鎮(zhèn)、工業(yè)區(qū)和礦區(qū)具有特定商業(yè)性質的單位和個人所擁有的房屋。隨著市場經濟的不斷發(fā)展，個體購房者逐漸成為房地產市場的主要參與者，一些高收入者通常選擇購買豪華房屋，比如別墅，因為其戶均用地量太大，占用了大量稀缺的土地資源，為守住國內耕地面積，“禁墅令”得以出臺，并且對高價或者高檔的居住區(qū)域征收豪宅稅。但從實際情況來看，“禁墅令”主要針對的是獨棟別墅或者容積率低于1的土地的出讓，而房地產開發(fā)商為滿足高端購房者的需求，往往通過多業(yè)態(tài)的共同規(guī)劃設計別墅產品，比如，在容積率1.5的土地上，將別墅、洋房、高層一起設計，達到均攤容積率的效果。

另外，以豪宅稅的試點城市重慶為例，該稅種主要針對獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房、“三無”人員購房。首先，在“禁墅令”大背景下，獨棟商品住宅大多為二手房交易，這對房地產行業(yè)的影響微乎其微；其次，衡量個人新購的高檔住房的單價每年存在上浮情況，比如，2020年重慶豪宅稅單價為19587元/㎡，到2021年則上浮為22106元/㎡，這一單價相較于重慶平均單價11669元/m2（2020年12月）而言相對較高，難以起到遏制“炒房”的作用；最后，對“三無”人員（無戶籍、無企業(yè)、無工作）的衡量比較寬松，并且對同時達到“三無”條件的購房者征收豪宅稅，比如，投資者可通過注冊企業(yè)或掛靠社保的方式，獲得購房資格，特別是在前兩年重慶房地產比較低迷的市場環(huán)境下，一些置業(yè)顧問為達到促銷目的，往往提供了代辦社保，以幫助“炒房客”獲得購房資格。

由此可見，在房價不斷上漲的情況下，住房投資成為“炒房客”迅速積累財富的重要手段，這嚴重損害了“買房用來住”的群體的利益，同時，現存的稅收管理難以對“炒房”群體起到有效的遏制作用。

2.稅負成為推動房價上漲的主要原因

據不完全統(tǒng)計，房地產相關的稅目有土地增值稅、住房租賃稅、土地使用稅、印花稅、城市維護建設稅等10余類，另有“手續(xù)費”20多種。這些稅金主要在流通中征收，只有土地增值稅（非營利住宅不征稅）、土地使用稅等少數小稅金在住宅所有權鏈上征收。表面上，大部分的稅金都是由開發(fā)商或銷售商自己支付，但實際上，這些成本都會計算到房價中，最終由購房者買單，這也構成了高房價的主要原因。據統(tǒng)計，目前我國房地產行業(yè)的總稅負在2012年只占11.85%，而2016年卻達到25.14%，而同期的宏觀稅負水平只上升了不到4%，稅負的增加成為直接推動房價上漲的主要原因。

3.土地規(guī)劃管理不完善

近年來，國內經濟發(fā)展迎來了供給側結構性改革的黃金機遇期，招商引資成為各地政府的重要任務，建設基礎設施容易使財政收支失衡，因此，國土資源規(guī)劃成為政府收入來源的重要部分。通過出售土地和征收土地附加價值稅，可以使地方獲得更大的財政收入。據統(tǒng)計，2014年土地轉讓費占同期地方財政總收入的46%。因此，各級地方政府，都在進行城市布局的改革與建設，由此間接助推了房地產開發(fā)商以高價收購土地，而土地的高成本和附加值稅最終作為費用轉嫁到了購買價格上，使得房款組成部分發(fā)生變化，土地成本加劇了住宅價格的上升。

三、加強房地產行業(yè)稅收管理的對策

1.建立具有行業(yè)特色的稅收征管模式

首先，可以結合地域性的發(fā)展，加快創(chuàng)新性研究，堅持問題導向，出臺具有行業(yè)特色的稅收管理措施。由于區(qū)域經濟發(fā)展水平和稅收征管的基礎差異，在稅收征管方面應結合各地區(qū)的實際情況，比如，在經濟欠發(fā)達地區(qū)推進惠民性稅務改革，以完善本地的稅收征管機制，保障稅收效率，發(fā)揮稅收的調節(jié)作用。以房產稅為例，該稅種在重慶、上海、寧夏、陜西、廈門、北京等幾個城市中的試點效果較為理想，加上房地產稅改革試點工作意見的會議在京召開，可以預見房產稅的試點擴容或者全面推廣時間已經不遠。其次，明確征管人員職責范圍，改革人事管理制度，加強征管人員的素質培養(yǎng)。通過征稅了解企業(yè)與行業(yè)經營管理狀況，以便發(fā)現問題和解決問題。在市場經濟全面改革和發(fā)展的過程中，應科學規(guī)劃、狠抓落實，建立兼具服務與管理職能的征管隊伍，促進政企和諧相處。最后，建立現代化的稅收征管體系，加強稅收征管與“互聯網+”應用的結合，是實現高效率稅收征管模式的快車道，現如今，是信息化社會高速發(fā)展的時代，因此，充分發(fā)揮信息化的優(yōu)勢，實現稅收征管與計算機應用的有機結合，是轉化征管模式的重要標志。

2.加強執(zhí)法監(jiān)督，提高執(zhí)法水平和執(zhí)法效率

制定并且完善執(zhí)法體系，即根據工作內容制定工作標準，讓每個崗位具有明確的工作目標。用科學的手段去履職，最大限度地消除執(zhí)法過程中的一些隱患，化解風險，提升社會滿意度。另外，還要明確追究責任，對于在工作中犯錯的執(zhí)法人員，根據犯錯程度追究責任，使其在工作中更加嚴謹。比如，嚴格執(zhí)行“先稅后征”的制度，凡不持稅務部門監(jiān)制的發(fā)票和稅票，房產、土地等部門不予以辦理相關證照，要把住稅源控管的關鍵環(huán)節(jié)，從制度上堵塞稅收漏洞。此外，還可以通過召開聽證會、開啟投訴建議窗口，以增加稅務工作的透明度，從而營造良好的監(jiān)督氛圍。

3.適當下放管理權限

區(qū)縣級稅務部門與地方工商管理局應充分發(fā)揮信息和網絡技術在稅收管理各業(yè)務環(huán)節(jié)的作用，通過開發(fā)系統(tǒng)與手機端操作流程，提高稅收征管運行速度和稅收管理效率。規(guī)范稅收管理軟件，統(tǒng)一全國各地的稅收管理系統(tǒng)，統(tǒng)一開發(fā)應用涵蓋稅收管理各個領域的稅務管理軟件，且軟件平臺力求統(tǒng)一和兼容，以提高其適用性與便捷性，為企業(yè)和政府減負，從而增強稅收執(zhí)法的效果。

4.充分認識稅務管理的重要性

企業(yè)的日常管理與稅務管理息息相關，所以稅務管理十分重要。整合與優(yōu)化稅收項目，堅持合法性原則、服務企業(yè)財務管理總體目標原則，保障國家收入的合理規(guī)模，同時，要注重成本效益原則和事先籌劃原則，建設和諧有序的稅收管理環(huán)境。此外，財務人員不僅需要學習更新的稅務管理知識，企業(yè)領導者也同樣應加強學習，從而更好地增加自己決策的可行性；同時，通過組織開展與其相關的活動，加強員工對稅務管理的認知，以促進新政策的落地實施。

5.嚴厲打擊稅收違法行為

稽查部門要針對房地產行業(yè)的特點，根據稅務稽查工作的實際需要，加大對房地產行業(yè)稅收專項檢查力度，選擇重點企業(yè)從收入和成本兩個方面進行細致檢查，對房地產的價格構成、房地產行業(yè)存在的共性問題進行綜合分析，不斷提高稽查的質量與水平。而針對房地產開發(fā)企業(yè)中容易偷逃稅的環(huán)節(jié)，要加大稽查的力度。對查出偷逃稅的企業(yè)，要嚴格按稅收的法律法規(guī)進行處罰，情節(jié)嚴重、涉嫌犯罪的，應移交司法機關追究其法律責任。

四、結語

隨著供給側結構性改革的深入推進，稅收管理體制也應與時俱進，協(xié)調滿足各類群體的合理需求，優(yōu)化房地產行業(yè)稅收管理的基礎建設與配套設施，進一步明確稅收管理的分級權限，普及和提高稅務管理知識。通過完善房地產行業(yè)稅收管理體制，能夠促進房地產行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，充分發(fā)揮房地產行業(yè)對國民經濟的帶動作用，讓中低收入群體買得起房，增進人民福祉，有利于促進國民經濟的高質量發(fā)展。