房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的改進(jìn)措施探析

胡玉娟

（安徽中辰投資控股有限公司，安徽 合肥 230000）

近年來，針對市場房屋價(jià)格的不斷提高，國家陸續(xù)出臺(tái)各種宏觀政策管控房價(jià)，如限購、稅收等。隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控力度加大，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、開發(fā)成本多、稅負(fù)壓力大等特點(diǎn)，嚴(yán)重縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金供需矛盾逐漸凸顯，不利于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。為了改變這種局面，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好內(nèi)控管理工作，加強(qiáng)成本支出控制，實(shí)施資金預(yù)算管理已成為必然需求。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的必要性

在上個(gè)世紀(jì)初期，全面預(yù)算管理理念由美國企業(yè)提出，在獲得一定應(yīng)用效果之后，在各個(gè)行業(yè)中滲透及推廣。資金預(yù)算作為全面預(yù)算管理中重要內(nèi)容，在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中起到了十分重要的作用。傳統(tǒng)的資金管理重點(diǎn)在于支出管控，比較注重減少成本開支，弱化收入管理。在開展資金預(yù)算管理工作時(shí)，需要從全方位入手，對企業(yè)收支活動(dòng)中存在的影響因素綜合分析，細(xì)化管理目標(biāo)，加強(qiáng)資金管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大部分資金主要來源于貸款，當(dāng)前銀行貸款利息是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮在25%左右，部分房地產(chǎn)企業(yè)貸款利率超過8%。資金是房地產(chǎn)開發(fā)成本中重要部分之一，占比高，所以適度的融資模式，合理的資本結(jié)構(gòu)，是減少資金支出的關(guān)鍵。為了完成該目標(biāo)，加強(qiáng)資金預(yù)算管理非常必要。房地產(chǎn)企業(yè)通過資金預(yù)算管理，調(diào)劑余缺，對企業(yè)現(xiàn)有資源科學(xué)分配，綜合平衡年度或開發(fā)項(xiàng)目資金需求，避免資金大量閑置，提高資金使用效率，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理存在的問題

1.資金預(yù)算管理意識(shí)薄弱

在本質(zhì)上，資金預(yù)算管理包含在管理會(huì)計(jì)范圍內(nèi)。就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理情況而言，部分管理人員在思想認(rèn)識(shí)上比較滯后，資金預(yù)算管理意識(shí)薄弱，無法將資金預(yù)算管理工作執(zhí)行到位，影響了資金預(yù)算管理效果。部分房地產(chǎn)企業(yè)把資金預(yù)算管理作為財(cái)務(wù)部門的工作職責(zé)，沒有在全局上讓各級人員積極參與到資金預(yù)算管理活動(dòng)中，導(dǎo)致資金預(yù)算管理比較片面，缺乏專業(yè)性。除此之外，預(yù)算機(jī)構(gòu)崗位設(shè)置不科學(xué)，缺乏專業(yè)的資金預(yù)算管理人員，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將資金預(yù)算管理崗位職責(zé)分配給財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，在這種情況下導(dǎo)致資金預(yù)算管理水平下降，無法順利完成資金預(yù)算管理目標(biāo)。

2.資金預(yù)算編制缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)資金預(yù)算管理工作時(shí)，為了提高資金使用效率，需要加強(qiáng)資金預(yù)算管理體系建設(shè)。但是在實(shí)際中，部分房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對資金預(yù)算管理關(guān)注度不高，沒有對資金進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，現(xiàn)有的資金預(yù)算編制模式比較片面，過于形式化，沒有與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，和企業(yè)經(jīng)營發(fā)展需求偏離。并且，房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算管理方案過程中缺乏理論依據(jù)，導(dǎo)致預(yù)算編制內(nèi)容與企業(yè)實(shí)際不符。除此之外，因?yàn)槠髽I(yè)在資金預(yù)算編制過程中，缺少對成本收支的科學(xué)把控，導(dǎo)致在資金預(yù)算管理過程中，資金大量消耗。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)資金使用不規(guī)范，資金使用途徑比較模糊，嚴(yán)重削弱資金使用效率，不利于房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。

3.預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管不嚴(yán)

部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展資金預(yù)算管理工作時(shí)，普遍存在重編制輕執(zhí)行的狀況，缺乏對預(yù)算執(zhí)行的有效監(jiān)管，對應(yīng)的監(jiān)管體系不完善，沒有明確資金管理職責(zé)，超預(yù)算現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，嚴(yán)重影響資金預(yù)算管理目標(biāo)的完成。在實(shí)際管理過程中，因?yàn)槭艿礁鞣N因素的影響，財(cái)務(wù)管理人員習(xí)慣性將資金預(yù)算管理放在后期，也就是在經(jīng)營活動(dòng)完事后才進(jìn)行預(yù)算控制，沒有提前介入，使得預(yù)算管理比較滯后。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在制定資金管理計(jì)劃時(shí)，為了提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，從理論上對企業(yè)經(jīng)營成果進(jìn)行預(yù)算，采取財(cái)務(wù)預(yù)測管理模式，對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展、成本收支等指標(biāo)預(yù)測，沒有與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r充分融合，使得在執(zhí)行預(yù)算管理過程中容易產(chǎn)生各種問題，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的改進(jìn)措施

1.強(qiáng)化資金預(yù)算管理意識(shí)

要想提高房地產(chǎn)資金管理水平，需要從思想意識(shí)入手，強(qiáng)化各級人員資金預(yù)算管理意識(shí)，創(chuàng)新預(yù)算管理理念。在實(shí)際中，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部人員專業(yè)培訓(xùn)，讓每個(gè)人員都能了解資金預(yù)算管理的必要性，給予資金預(yù)算管理工作高度重視，自主參與到資金預(yù)算管理活動(dòng)中，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)建良好的管理環(huán)境。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要在內(nèi)部成立專業(yè)的資金預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，組建獨(dú)立的資金預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)，由資金管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)預(yù)算管理各項(xiàng)內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格按照資金管理要求，通過層層細(xì)化，科學(xué)編制資金預(yù)算管理方案，將預(yù)算管理內(nèi)容滲透到企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中，讓預(yù)算管理工作與日常業(yè)務(wù)充分分離，展現(xiàn)出預(yù)算管理工作的規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)性，讓企業(yè)資金管理工作落實(shí)井井有條，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)資金預(yù)算管理體系建設(shè)，成立專職資金預(yù)算管理中心，明確各個(gè)部門工作職責(zé)，保證資金預(yù)算管理的客觀性和公平性，給房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理工作穩(wěn)定開展提供支持。在落實(shí)資金預(yù)算管理工作過程中，對于相應(yīng)的管理人員來說，應(yīng)該做好市場調(diào)查分析工作，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r，科學(xué)編制預(yù)算管理方案，保證財(cái)務(wù)管理決策有序?qū)嵤?，為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)完成提供方向。在必要的環(huán)境下需要提前擬定資金預(yù)算管理方案，對財(cái)務(wù)預(yù)算管理過程進(jìn)行充分思考，從事前入手加強(qiáng)資金預(yù)算管理，有效提高房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理水平。

2.科學(xué)編制預(yù)算管理方案

編制科學(xué)的預(yù)算管理方案，能夠?yàn)楹罄m(xù)預(yù)算管理工作開展提供支持。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要確定年度經(jīng)營管理目標(biāo)，而經(jīng)營目標(biāo)確定將會(huì)給資金預(yù)算管理質(zhì)量帶來一定影響。房地產(chǎn)企業(yè)在制定年度經(jīng)營目標(biāo)過程中，需要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求相統(tǒng)一，對內(nèi)外潛在風(fēng)險(xiǎn)因素綜合評估，對企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)查，采取有效的工作方式，制定合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，引導(dǎo)后續(xù)資金預(yù)算管理工作穩(wěn)定進(jìn)行。其次，在預(yù)算編制過程中，要選擇正確的預(yù)算編制方法。預(yù)算編制方法一般有滾動(dòng)預(yù)算、零基預(yù)算、彈性預(yù)算、增量預(yù)算、固定預(yù)算等。不同的預(yù)算編制方式，獲取的預(yù)算管理效果各不相同，所以房地產(chǎn)企業(yè)在選擇預(yù)算編制方式過程中，需要結(jié)合工作重點(diǎn)進(jìn)行合理選擇。通常情況下，固定預(yù)算和滾動(dòng)預(yù)算比較能滿足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展要求。

3.加大預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管力度

通過調(diào)查得知，部分房地產(chǎn)在落實(shí)資金預(yù)算管理工作時(shí)，預(yù)算管理機(jī)制停留在表面，沒有將其落實(shí)到位。為了改變這種狀況，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行管理，對預(yù)算執(zhí)行過程進(jìn)行追蹤調(diào)查，合理安排管理權(quán)限，保證預(yù)算管理工作落實(shí)到位。在執(zhí)行預(yù)算管理工作時(shí)，需要根據(jù)實(shí)際情況對預(yù)算管理方案進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一旦預(yù)算管理工作下達(dá)后，應(yīng)該對企業(yè)所發(fā)生的超預(yù)算現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)查分析，找出超預(yù)算原因，判斷預(yù)算超支是否合理，保證預(yù)算管理的前瞻性和有效性。房地產(chǎn)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，需要適當(dāng)引入現(xiàn)代化管理方式，對于財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)問題深入調(diào)查，無論是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際調(diào)查分析中，需要以客觀的形式進(jìn)行，加強(qiáng)分析探究，保證預(yù)算管理的穩(wěn)定性和安全性。房地產(chǎn)企業(yè)需要對資金預(yù)算過程進(jìn)行專業(yè)考核，促使各級人員樹立正確的預(yù)算管理思想，加強(qiáng)成本核算控制，減少資金支出。在資金預(yù)算管理過程中，相關(guān)管理人員需要結(jié)合市場發(fā)展情況，通過引進(jìn)現(xiàn)代化管理理念，規(guī)范房地產(chǎn)資金管理流程，促進(jìn)資金預(yù)算管理工作改革創(chuàng)新。

四、結(jié)語

在我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，加強(qiáng)資金預(yù)算管理，對減少成本支出、維持企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)企業(yè)長期發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。但在現(xiàn)階段，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展資金預(yù)算管理工作時(shí)，缺乏完善的管理體系，預(yù)算管理目標(biāo)不明確，預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管不嚴(yán)，導(dǎo)致資金預(yù)算管理問題頻現(xiàn)，嚴(yán)重地影響了企業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。為了改善這種狀況，房地產(chǎn)企業(yè)在開展資金預(yù)算管理工作之前，需要加強(qiáng)對企業(yè)內(nèi)部員工的培訓(xùn)，增強(qiáng)各級管理者的管理意識(shí)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要結(jié)合其經(jīng)營發(fā)展的目標(biāo)，科學(xué)地編制預(yù)算管理方案，加大預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管力度，及時(shí)找出預(yù)算管理過程中存在的問題并作出調(diào)整，保證預(yù)算管理工作的有效性，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。