以政府為監(jiān)管主體探索存量房交易政策的新發(fā)展與新變革
——以柳州市為例

文｜廣西壯族自治區(qū)柳州市房產(chǎn)交易所 李楊秋

存量房交易是一項手續(xù)辦理復(fù)雜、交易流程繁多、資金量大、信息量大、交易風險系數(shù)高的高價值特殊商品交易活動，為保證交易過程的安全，使買賣雙方都得到信息的快速反饋和交易安全的保障，規(guī)范存量房交易市場秩序，加強存量房交易資金監(jiān)管成為政府需執(zhí)行的重大舉措。存量房資金監(jiān)管是指在存量房交易過程中買方和賣方為了保證交易資金的安全，在簽訂房屋買賣合同后簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，約定將交易資金委托銀行進行第三方監(jiān)管，由買方在銀行開立存量房交易資金監(jiān)管賬戶，按協(xié)議約定將購房資金存入其中，待買賣雙方完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，共同到資金監(jiān)管銀行辦理資金劃轉(zhuǎn)，資金監(jiān)管銀行受理，將買方存入的購房資金按照協(xié)議約定劃轉(zhuǎn)到賣方指定的個人結(jié)算賬戶，促使存量房交易過程得以安全保障完成的行為。

1.存量房交易資金監(jiān)管背景和存在問題

1.1 存量房過去交易狀況及缺陷

在2002年至2005年間，我國存量房交易市場變得活躍起來，但由于缺乏資金監(jiān)管，頻頻出現(xiàn)交易資金被不法經(jīng)紀機構(gòu)占據(jù)并無法歸還的案例，如2003年北京堅石案、2004年合肥桃園案等，對交易者造成了十分不好的影響。近幾年來，我國存量房交易狀況呈現(xiàn)波動變化狀態(tài)，15 個主要城市的存量房與新房交易量比值呈遞增趨勢，一、二線城市的存量房交易量持續(xù)上漲，三、四線城市也具備很大的發(fā)展空間，但存量房交易的周期性更加明顯，表現(xiàn)為強市與弱市交替出現(xiàn)的現(xiàn)象。未來，三、四線城市的存量房交易市場擴張比例將比一、二線城市更大。在新的存量房交易政策出臺之前，我國存量房交易的流程較為復(fù)雜，整個交易的完成需要耗費大量的時間和精力，資金監(jiān)管未得到足夠重視。在存量房交易形勢向好的背景下，對存量房交易資金監(jiān)管是十分重要且必要的。

1.1.1 交易流程

以柳州市交易案例來看，在買賣雙方達成買賣意向后，存量房交易流程具體如下：（1）賣方委托房產(chǎn)中介出售房屋，房產(chǎn)中介促成交易，與買賣雙方簽署三方協(xié)議；（2）賣方到不動產(chǎn)檔案管理部門查詢房產(chǎn)檔案；（3）經(jīng)紀成交或買賣雙方自行成交的，由買方自行找評估機構(gòu)評估房價；（4）持評估報告找銀行申請按揭貸款，得知可貸款額度；（5）買賣雙方到房產(chǎn)中介委托申請房源核驗、網(wǎng)簽合同，自行成交的自行向房產(chǎn)交易所申請存量房交易房源核驗、網(wǎng)簽合同；（6）買賣雙方自行選擇交易資金監(jiān)管（按揭貸款首付、經(jīng)紀成交資金須監(jiān)管），如辦理資金監(jiān)管，買賣雙方到房產(chǎn)交易所辦理監(jiān)管簽訂監(jiān)管協(xié)議；（7）托管銀行接收信息給買賣雙方辦理首付款存入，首付款存入監(jiān)管賬戶時網(wǎng)簽合同備案；如交易資金自行交割，網(wǎng)簽合同簽訂即備案；（8）到按揭銀行申請貸款，簽署借款合同，銀行審核按揭貸款；（9）按揭銀行通知，貸款審核通過，買賣雙方申報繳稅，到登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記，如需補交土地出讓金的，先完成補交手續(xù)；（10）轉(zhuǎn)移登記完成，買方領(lǐng)取新權(quán)屬證，賣方得到監(jiān)管首付款；（11）買方預(yù)約按揭銀行辦理抵押登記，待抵押登記完成，揭銀行根據(jù)貸款規(guī)模情況計劃放款，賣方得到買方按揭貸款資金。

在此交易流程下，存量房總的交易時間狀況如下：買方一次性付款的，交易全過程大約需要5-10 個工作日；買方通過按揭貸款支付房款的，交易全過程大約需要2-4 個月，甚至更久。

1.1.2 存在缺陷

（1）辦理環(huán)節(jié)多

業(yè)主辦理房產(chǎn)交易需要多次向各部門遞交資料，如房產(chǎn)、個人、相關(guān)證明文書資料需多次反復(fù)提供；且需多次領(lǐng)取各部門業(yè)務(wù)辦結(jié)結(jié)果。

（2）交易風險大

當買方按揭貸款買房時，權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記與抵押登記之間有空當時間，轉(zhuǎn)移登記完成，房產(chǎn)已登記到買方名下，而辦理抵押登記取決于按揭銀行及買方，如沒有及時辦理抵押登記，賣方不知何時得到買方的按揭貸款資金，甚至買方根本沒有向銀行申請按揭貸款，賣方售房資金無法得到保障。當買賣雙方自行交割房款時，如房產(chǎn)因受司法、行政等限制無法正常轉(zhuǎn)移登記，買方已支付的定金及購房款無法保障安全退回。

（3）交易資金最終結(jié)算到賬時間久

按揭貸款資金的發(fā)放由按揭銀行決定，沒有承諾放款時限，因此賣方得到買方銀行貸款資金時間無法掌握，時期超長。

可見，過去的存量房交易狀況并不理想，過戶時間長且存在著應(yīng)先付款還是先過戶（權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記）的爭議，在缺乏交易監(jiān)管時，交易帶有一定的主觀色彩和隨意性，不利于交易順利進行，資金安全存在風險。

1.2 不動產(chǎn)登記與交易管理背景及缺陷

1.2.1 不動產(chǎn)登記與交易管理背景

一些地方以提高工作效率為由，將不動產(chǎn)登記部門和交易管理部門合為一體，共同實行交易事項、數(shù)據(jù)的登記和管理工作。早在2002年，在由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的相關(guān)規(guī)定中，就已經(jīng)開始推行不動產(chǎn)登記與交易管理一體化的措施，且持續(xù)了很久的時間。借著不動產(chǎn)登記整合的大勢下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有了可喜的轉(zhuǎn)變，正在由原來房屋登記機構(gòu)剩余人員重新組建房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)，并逐步在落實對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管工作。在2019年時，國土部曾提出，加快一體化建設(shè)進度，將交易管理機構(gòu)的監(jiān)督管理職能合并到不動產(chǎn)登記機構(gòu)一并實行，這么做的主要目的是提高工作效率，加速不動產(chǎn)登記程序運作。

1.2.2 存在缺陷

在房產(chǎn)交易活動中，買賣雙方關(guān)注的是房產(chǎn)是否可以買賣、交易資金是否落實，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后買方能得到權(quán)屬證、賣方得到全部售房款等問題。交易與登記機構(gòu)職能合并雖然在很大程度上提高了工作效率，達到了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土部的提速目標，但如交易管理工作并入不動產(chǎn)登記機構(gòu)，弱化了交易管理的原有監(jiān)管職能，房產(chǎn)交易鏈條中的資金監(jiān)管缺位、中介市場行業(yè)監(jiān)管缺失，容易使交易狀態(tài)發(fā)生動蕩。

2.存量房交易政策改進

本文以全國性政策改進和柳州市采取的存量房交易新措施為例。

2.1 政府機構(gòu)規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作

為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康地運行，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺相關(guān)文件，讓各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、銀監(jiān)會、人民銀行等遵守新規(guī)定，做好監(jiān)督管理工作，貫徹落實黨中央決策部署。如嚴禁某些機構(gòu)違規(guī)提供“首付貸”等購房融資，政府機構(gòu)要加大監(jiān)管力度，做好對為獲利而向購房者提供融資業(yè)務(wù)、貸款服務(wù)的機構(gòu)監(jiān)督、約束、規(guī)范工作，這里主要指房地產(chǎn)中介機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)，降低資金安全風險，為“炒房”行為降溫。除約束提供服務(wù)的機構(gòu)外，也要約束好接受服務(wù)的個人。要查明購房者首付資金的具體來源以制止通過融資貸款購房的行為，嚴禁個人將綜合消費貸款的資金用來購買房屋，銀行金融機構(gòu)要做好審查個人貸款業(yè)務(wù)的工作，加大對借款人收入證明真實性的審核力度。同時還要暢通信息查詢渠道，建立信息互通查詢機制，強化抵押合同等備案管理，規(guī)定銀行業(yè)金融機構(gòu)在辦理存量房買賣抵押貸款以及其他形式的房屋抵押貸款業(yè)務(wù)時，要以在房產(chǎn)管理部門完成備案的抵押合同作為放款依據(jù)之一。通過部門聯(lián)動加大對違規(guī)購房融資行為的查處、懲處力度。加強房地產(chǎn)交易反洗錢工作的監(jiān)督管理，規(guī)范購房付款交付方式。

2.2 優(yōu)化房屋網(wǎng)簽備案工作

如今我們已進入科技化時代，合理、高效地利用好互聯(lián)網(wǎng)能夠幫助政府機構(gòu)更好地進行房屋交易資金監(jiān)管工作，提高工作效率，也能為群眾提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。為此，政府開啟優(yōu)化網(wǎng)簽備案服務(wù)通道。

首先，推進網(wǎng)上業(yè)務(wù)辦理，提高辦理速度，減少辦理環(huán)節(jié)。綜合使用人臉識別、電子簽名大數(shù)據(jù)技術(shù)，簽訂互聯(lián)網(wǎng)電子交易合同，推進“互聯(lián)網(wǎng)+網(wǎng)簽”，實現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案掌上辦理。提高窗口辦事效率，提升窗口“使用價值”，爭取做到一窗辦理多項業(yè)務(wù)。使用就近原則，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當打造“一網(wǎng)通辦、全城通辦”，將房屋網(wǎng)簽備案端口延伸至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、金融機構(gòu)、公積金管理部門等，現(xiàn)場登錄網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理網(wǎng)簽備案，便于房屋交易主體就近辦理、即時辦結(jié)。存量房買賣經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)撮合交易的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在當事人簽訂買賣合同時代為申請網(wǎng)簽備案[1]；交易資金通過銀行按揭貸款支付的，可由按揭銀行代為申請房屋買賣合同、抵押合同網(wǎng)簽備案。存量房網(wǎng)簽備案，買賣雙方當事人可提交身份證明，也可利用大數(shù)據(jù)技術(shù)進行身份認證申請辦理。

其次，加強交易資金監(jiān)管。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加強房屋交易資金監(jiān)管。存量房交易資金是指存量房交易過程中的購房款、首付款、按揭貸款、預(yù)付定金、履約保證金等相關(guān)款項。加強存量房交易資金監(jiān)管，除交易當事人提出明確要求外,當事人辦理房屋網(wǎng)簽備案應(yīng)簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議。交易資金不得挪作他用，專戶儲存，房屋完成轉(zhuǎn)移登記后應(yīng)立即劃轉(zhuǎn)[2]。監(jiān)管資金在存量房交易當事人簽訂買賣合同、監(jiān)管協(xié)議后由買方存入監(jiān)管專戶，當房屋轉(zhuǎn)移登記到買方名下，實現(xiàn)符合條件時劃轉(zhuǎn)到賣方名下，保證交易安全。存量房自行成交的，由交易當事人選擇辦理交易資金監(jiān)管或選擇資金自行交割，方便群眾辦事。由房地產(chǎn)中介撮合成交的存量房買賣，傭金也應(yīng)納入資金監(jiān)管范圍[3]。

2.3 柳州市存量房交易管理工作開展成效

早在2009年，柳州市房屋交易所就已重視房地產(chǎn)交易管理建設(shè)，不斷加大信息化建設(shè)的資金和人員投入，搭建了服務(wù)信息平臺，為本市內(nèi)存量房交易各方提供房源信息核驗發(fā)布、交易信息查詢、買賣合同網(wǎng)上簽約備案及交易資金監(jiān)管等服務(wù)事項，規(guī)范交易經(jīng)紀行為等。2010年整年，柳州市存量房交易量合計達到15653 套，成交面積達1647693.78m2，較2009年有很大提升。柳州市也進一步加強存量房交易管理建設(shè)，在廣西率先推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約及存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管服務(wù)，買賣雙方自行達成交易或通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)達成交易的，通過經(jīng)市財政部門審批的、市房產(chǎn)交易所開設(shè)的監(jiān)管專用賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金。市房產(chǎn)交易所作為監(jiān)管主體，委托銀行辦理資金托管，監(jiān)管主體實時將網(wǎng)簽合同交易信息、資金監(jiān)管委托劃轉(zhuǎn)協(xié)議信息推送銀行辦理監(jiān)管資金托管，以及獲取權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記信息后向銀行發(fā)出資金劃轉(zhuǎn)指令。資金監(jiān)管服務(wù)政府無償提供，監(jiān)管資金存款有息、利隨本清。

柳州市多年來不斷優(yōu)化業(yè)務(wù)辦理流程，提升房產(chǎn)交易服務(wù)手段，通過信息技術(shù)規(guī)范存量房交易市場秩序，取得了一定的成績和效果。由于柳州市的利好政策，2016年，柳州市存量房交易業(yè)務(wù)量劇增，3月中旬高峰期成交量達到日均120 套，為了給購房者提供良好的交易環(huán)境與服務(wù)，在2016年不動產(chǎn)登記機構(gòu)改革后，柳州市房產(chǎn)交易所找準定位，著力打造房產(chǎn)交易安全管理體系，基于原有房產(chǎn)登記樓盤表管理信息數(shù)據(jù)，建立和完善交易信息樓盤表，通過樓盤表定位業(yè)務(wù)流程，將各項房屋交易業(yè)務(wù)記載入樓盤表實時更新房屋相關(guān)信息。存量房買賣交易管理所涉及的房源核驗、房屋租賃備案、政策性住房管理、住房調(diào)控管理、交易資金監(jiān)管、買賣合同網(wǎng)簽備案、抵押合同備案等信息全部載入樓盤表信息管理。利用“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)將房屋交易合同備案信息實時推送市大數(shù)據(jù)局共享平臺、全國房地產(chǎn)監(jiān)測系統(tǒng)。積極推進“互聯(lián)網(wǎng)大廳”模式，利用人臉識別、手機應(yīng)用軟件（APP）、“e 簽寶”電子簽章等手段，實現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案“掌上辦理、不見面辦理”。

2.4 柳州市“存量房交易直通車”方案

為進一步適應(yīng)房產(chǎn)交易市場快速發(fā)展的需要，整合相關(guān)單位資源，優(yōu)化營商環(huán)境，打造一體化服務(wù)信息平臺，針對按揭貸款支付房款的交易方式制定了 “存量房交易直通車”實施方案。存量房交易直通車方案實施后，賣方從意向出售房屋、與買方網(wǎng)上簽訂交易合同、辦理交易資金監(jiān)管、交易合同備案、申請按揭貸款、交易完稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移及抵押登記，直至接收全部售房款，而買方同時取得不動產(chǎn)權(quán)屬證的房屋交易的全過程，沒有空擋時間，服務(wù)不斷鏈。真正做到讓信息多跑路，群眾少走路。

柳州“存量房交易直通車”施行房屋按揭貸款資金統(tǒng)一結(jié)算。提升原有 “存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)”，將按揭貸款資金由按揭銀行轉(zhuǎn)入市房產(chǎn)交易所存量房交易結(jié)算監(jiān)管資金專用賬戶，與首付款資金一樣由監(jiān)管方結(jié)算給賣方，交易資金全額監(jiān)管，房產(chǎn)交易安全得到更好保障，督促了按揭銀行根據(jù)放款承諾時限發(fā)放按揭資金，最終加快房屋交易的完結(jié)，賣方盡早的收到售房資金。

交易流程如下：①賣方委托房產(chǎn)中介出售房屋，委托房產(chǎn)中介網(wǎng)上申請房源核驗，房源核驗通過房屋滿足交易條件可網(wǎng)上發(fā)布房源；②房產(chǎn)中介促成交易,通過“存量房交易直通車交易服務(wù)平臺”，向評估機構(gòu)、按揭銀行提交房屋價值預(yù)估及按揭貸款預(yù)申請，按揭銀行系統(tǒng)自動審核給出貸款預(yù)審額度后，與買賣雙方共同簽訂網(wǎng)簽合同（網(wǎng)簽合同的貸款金額系統(tǒng)控制在預(yù)審額度內(nèi)）；③買賣雙方辦理網(wǎng)簽合同時系統(tǒng)自動生成資金監(jiān)管協(xié)議，托管銀行接收信息給買賣雙方辦理首付款存入；④正式向銀行申請按揭貸款；⑤房產(chǎn)中介經(jīng)紀人員協(xié)助買賣雙方辦理轉(zhuǎn)移登記與抵押登記；⑥轉(zhuǎn)移登記完成，交易所查收登記信息確定房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成即劃轉(zhuǎn)監(jiān)管首付款；⑦按揭銀行辦理抵押登記完成放款直接轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管部門交易所劃轉(zhuǎn)給賣方。

在此交易流程下，房屋估價、按揭貸款、網(wǎng)簽合同可同時在系統(tǒng)平臺完成，總的交易過程壓縮了往返到房產(chǎn)中介、評估機構(gòu)、按揭銀行的大量時間，更重要的是解除了房屋轉(zhuǎn)移登記完成與后期申請按揭貸款之間交易監(jiān)管空檔風險期。通過存量房交易直通車，買方按揭貸款支付房款的，交易全過程縮減到15-20 個工作日，存量房交易流程從原來的11 步減少到7 步，交易過程各站點辦理進度可網(wǎng)上查詢，為交易者提供了便捷、安全的房屋交易服務(wù)，整個存量房交易鏈提速了40%以上，不僅促進了存量房交易市場的平穩(wěn)運行，也促進了社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。

3.結(jié)論

綜上所述，將政府作為存量房資金監(jiān)管主體，為存量房交易市場提供了強有力的保障，同時為市場注入了新的活力，推動存量房交易政策的發(fā)展與變革。具體可以總結(jié)為以下幾項優(yōu)點：

（1）全方位掌控交易信息，保障交易資金安全性

當住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和銀監(jiān)會、銀行等機構(gòu)作為監(jiān)督存量房交易資金流轉(zhuǎn)狀況的第三方政府主體時，能夠為資金安全提供保障。政府通過施行規(guī)范購房融資和反洗錢工作，具有一定的強制性，能夠以其威信對違規(guī)提供融資貸款服務(wù)的機構(gòu)敲響警鐘，提高社會重視程度，避免監(jiān)管資金挪用、資金鏈斷裂、借貸風險等狀況。通過優(yōu)化房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)，交易信息互聯(lián)互通，將資金監(jiān)管職能貫穿在存量房交易的各個環(huán)節(jié)。通過房屋交易“互聯(lián)網(wǎng)+網(wǎng)簽”共享平臺，打造具有安全保障的數(shù)據(jù)支撐的系統(tǒng)性信息監(jiān)測體系，時刻監(jiān)管交易主體的一舉一動，成為政府進行監(jiān)管工作的最強輔助。良好的交易信息監(jiān)測系統(tǒng)和優(yōu)秀的監(jiān)督部門強強聯(lián)合，必然成為可信度高，受到廣大群眾推崇的存量房資金監(jiān)管機構(gòu)，切實地保障交易資金安全。

（2）維護買賣雙方權(quán)益，大幅提升交易效率

政府作為存量房交易資金監(jiān)管主體，可以維護好買賣雙方的權(quán)益。把購房錢交給政府保管，把交易交給政府監(jiān)管，為資金從買方向賣方的流動增加一道防線，抵制不良中介從中牟利，如此買賣雙方均可放心地進行存量房交易。柳州市在響應(yīng)國家規(guī)定的存量房交易政策下推進“存量房交易直通車”方案的實施，簡化交易程序的同時介入政府資金監(jiān)管，提高了資金安全系數(shù)，縮短了交易時間，提升交易效率，保證了房屋交易“銀證兩清”，讓買賣雙方可以少跑路，享受到高效快速優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

（3）促進市場平穩(wěn)運行，助力社會健康發(fā)展

政府作為存量房交易市場的資金監(jiān)管主體，能夠維護好整個房產(chǎn)交易市場的秩序，也能為社會平穩(wěn)發(fā)展貢獻力量。優(yōu)化房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)和推行存量房交易直通車等措施為群眾購房提供便利，讓群眾對政府產(chǎn)生依賴，自覺遵守規(guī)定，按流程辦事。對違規(guī)行為的精準打擊，能夠消除擾亂房地產(chǎn)交易市場的“破壞因子”，使其平穩(wěn)運行，使整個社會健康發(fā)展。