房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的問題及解決措施探析

肖佩君

（中山市德仲健康醫(yī)療信息研發(fā)有限公司，廣東 中山 528400）

成本核算對企業(yè)發(fā)展而言是不可缺少的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，其可以對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生決定性的影響。通過開展成本核算既可以幫助企業(yè)評價(jià)成本計(jì)劃執(zhí)行情況，也可以幫助企業(yè)對預(yù)算落實(shí)情況進(jìn)行檢查，這樣企業(yè)就可以更有效地進(jìn)行成本控制。此外，還可以更準(zhǔn)確地進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)，促進(jìn)企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭越發(fā)激烈，企業(yè)可挖掘的利潤空間越來越小，只有在成本核算與管控上挖掘潛力。因此，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)就需要更加重視成本核算，并采取各種措施增強(qiáng)核算效果，以幫助企業(yè)合理地控制成本，增強(qiáng)成本分析的科學(xué)性，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

一、成本核算的概念

成本核算針對的是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中形成的各種費(fèi)用和消耗，通過對這些費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)分類，并將核算結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以幫助企業(yè)了解單位成本，對于企業(yè)資金具體使用狀況也能有所了解。成本核算工作往往會(huì)交給財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)，這樣才能確保核算的準(zhǔn)確性和有效性，而且可以提升財(cái)會(huì)人員的核算效率，同時(shí)，可以幫助財(cái)務(wù)人員更快速、準(zhǔn)確的編制各種報(bào)表，另外，成本核算報(bào)告也可作為企業(yè)管理者進(jìn)行決策的有力依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算不僅可以體現(xiàn)企業(yè)投資資金使用情況，還可以體現(xiàn)企業(yè)工程建筑資金使用情況，同時(shí)，可以反映企業(yè)房屋銷售資金使用情況，而且進(jìn)行記賬時(shí)還可以檢查核算信息的準(zhǔn)確性，進(jìn)而可以為成本核算發(fā)揮作用提供助力。

二、成本核算的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的開展需要成本資金的支持，所以就需要實(shí)施成本核算，這是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵和核心。有效的成本核算可以幫助企業(yè)更好的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，資金流動(dòng)也會(huì)變得更加安全和穩(wěn)定。成本管理不僅需要編制財(cái)務(wù)報(bào)表，還需要收集信息數(shù)據(jù)，對于成本科目也不能忽略，這三者和成本信息質(zhì)量之間有著密切關(guān)系，企業(yè)管理人員進(jìn)行投資決策時(shí)需要參考成本信息，進(jìn)行資金支出時(shí)也要考慮成本信息，企業(yè)進(jìn)行預(yù)算時(shí)也需要參考成本信息，總之其和企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)有著很大的關(guān)聯(lián)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

1.成本核算觀念沒有及時(shí)更新

有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算觀念沒有及時(shí)更新，還在落后觀念的引導(dǎo)下進(jìn)行成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和成本控制，從而導(dǎo)致這兩項(xiàng)工作都出現(xiàn)了偏差。在落后觀念的影響下，企業(yè)管理者往往會(huì)將基礎(chǔ)成本項(xiàng)目核算當(dāng)作全部，而忽略其他環(huán)節(jié)的成本核算。很多工作人員認(rèn)為成本核算就是縮減成本，對于成本效用和成本效益原則根本不了解，相關(guān)人員采用的成本核算方式也不夠先進(jìn)，從而導(dǎo)致企業(yè)不能獲得更大的利潤，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在這個(gè)問題。成本核算是企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)收益的有效手段之一，但其常常會(huì)和企業(yè)長期發(fā)展目標(biāo)出現(xiàn)沖突。我國的經(jīng)濟(jì)體制架構(gòu)還不夠完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)還在采用比較簡單的成本核算方式，還沒有采用更先進(jìn)、復(fù)雜的核算方式，所以在經(jīng)營生產(chǎn)中遇到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)就容易遭受重大損失。

2.成本核算管理體系不夠完善

隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的不斷發(fā)展，再加上城市化進(jìn)程的加快、城市人口數(shù)量的不斷上升，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了發(fā)展機(jī)遇。然而因?yàn)楣芾韺訉τ诔杀竞怂愕暮鲆?，還有成本核算人員自身素質(zhì)比較差等因素的影響，使得企業(yè)成本核算缺乏精細(xì)化，核算管理體系也存在很多缺陷，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。第一、成本預(yù)算不夠嚴(yán)謹(jǐn)，很多時(shí)候都會(huì)隨意對其進(jìn)行改變，使得成本預(yù)算不能發(fā)揮出控制成本的作用；第二、成本核算沒有發(fā)揮出應(yīng)有作用，對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的問題難以解決，對于成本和預(yù)算出現(xiàn)偏差的原因也不能進(jìn)行有效分析；第三、缺少成本考核機(jī)制，所以工作人員的工作動(dòng)力比較低，主動(dòng)性也非常差。

3.成本核算對象模糊

房地產(chǎn)企業(yè)要想開展成本核算就需要先確定好核算對象，但實(shí)際上，有些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樯婕暗姆秶容^廣、開發(fā)用時(shí)比較長以及開發(fā)形式太過豐富、產(chǎn)品種類太多等而導(dǎo)致沒有確定好成本核算對象，而是對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了核算，而且沒有進(jìn)行統(tǒng)一核算，是將整個(gè)項(xiàng)目分為了幾個(gè)區(qū)域或是幾個(gè)時(shí)期進(jìn)行核算。此外，企業(yè)選擇的核算方法也不太合適，從而致使成本核算變得更加復(fù)雜，并對核算結(jié)果造成了不良影響。例如，對地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)、公寓、寫字樓、危改小區(qū)和棚戶區(qū)不加區(qū)分，為以后核算單個(gè)項(xiàng)目成本以及竣工銷售結(jié)轉(zhuǎn)成本帶來不必要的影響，核算出現(xiàn)偏差。

4.成本核算費(fèi)用歸集缺乏統(tǒng)一性

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的費(fèi)用可以分為直接和間接兩種。前者可以直接記錄到相關(guān)明細(xì)賬戶當(dāng)中，然而，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)成本核算具有一定的專業(yè)性，而企業(yè)財(cái)務(wù)人員只了解財(cái)務(wù)方面的知識，對于建筑方面的知識并不太了解，所以不能準(zhǔn)確地進(jìn)行項(xiàng)目成本判斷，對于成本項(xiàng)目判定標(biāo)準(zhǔn)也有一定差異。再加上工作崗位經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)改變，這就導(dǎo)致成本核算費(fèi)用歸集前后出現(xiàn)了偏差。間接成本需要先進(jìn)行歸集然后再進(jìn)行分類，進(jìn)行分類時(shí)需要考慮占地面積比例，還需要考慮建筑面積比例。但是成本歸集需要經(jīng)過很多程序，尤其是項(xiàng)目融資成本歸集更是需要經(jīng)過更多的程序，然而現(xiàn)在還沒有統(tǒng)一的歸集方法。另外，業(yè)務(wù)經(jīng)營形式不同的房地產(chǎn)企業(yè)在很多方面也不一樣，例如，工程造價(jià)，即使是建造同一個(gè)建筑物，也會(huì)因?yàn)榻ㄔ煳恢玫牟煌鴮?dǎo)致造價(jià)出現(xiàn)差異，所以如果都使用同樣的方法分配間接成本就會(huì)出現(xiàn)一定偏差，成本核算也會(huì)受到不良影響，而成本核算和企業(yè)發(fā)展之間有著密切關(guān)系，所以，就會(huì)給企業(yè)經(jīng)營發(fā)展、制定未來發(fā)展策略等帶來阻礙。

四、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算問題的解決措施

1.樹立系統(tǒng)化成本核算戰(zhàn)略管理觀念

房地產(chǎn)企業(yè)需要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展趨勢，淘汰以前落后的成本核算理念，采用更先進(jìn)的系統(tǒng)化成本核算理念，提高對企業(yè)成本核算工作的重視力度，將其看作一項(xiàng)系統(tǒng)工程，即使是一個(gè)細(xì)節(jié)也要認(rèn)真對待，對于成本核算對象也要進(jìn)行深入探究，對于成本核算項(xiàng)目更是要投入大量精力進(jìn)行剖析，最終建立成本核算管理體系。成本核算需要放寬范圍，不能只是針對基礎(chǔ)成本項(xiàng)目，還要考慮市場需求并對企業(yè)發(fā)展趨勢進(jìn)行研究。同時(shí)，要將售后服務(wù)等都納入其中，這樣成本核算才能發(fā)揮出更大的效用。另外，還要開展戰(zhàn)略成本管理，運(yùn)用戰(zhàn)略性長期發(fā)展理念對成本核算進(jìn)行指導(dǎo)，將企業(yè)全局規(guī)劃都納入成本核算當(dāng)中，將成本核算落實(shí)到企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長久發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

2.完善成本核算管理體系

有些房地產(chǎn)企業(yè)過于追求規(guī)模擴(kuò)大，對于構(gòu)建成本核算管理體系不太重視，這種做法勢必會(huì)導(dǎo)致企業(yè)遭遇各種風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致企業(yè)競爭力下降，還可能導(dǎo)致企業(yè)遭遇嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。所以，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)在遵循成本核算要求的基礎(chǔ)上構(gòu)建一個(gè)成本核算管理體系，并根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況的變化對其進(jìn)行調(diào)整。成本核算管理體系不僅包括前期預(yù)算編制相關(guān)內(nèi)容、中期研究管控和后期考核也包括在內(nèi)，這樣就可以為成本核算的開展提供依據(jù)，相關(guān)工作人員也會(huì)積極參與到該項(xiàng)工作當(dāng)中，成本核算效果將會(huì)變得更有效，核算管理目標(biāo)也可以更快速地達(dá)到。

3.明確成本核算對象

規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，而且業(yè)務(wù)經(jīng)營形式也比較多樣，所以需要明確成本核算對象。為此應(yīng)從兩方面著手：第一、制定成本核算對象分類標(biāo)準(zhǔn)，分析分類原則，并按照標(biāo)準(zhǔn)和原則開展分類工作，不能隨意進(jìn)行改變；第二、核算人員進(jìn)行工作之前需要先對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，了解項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)營形式、用途和用時(shí)等信息，根據(jù)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行成本核算對象的分類，例如，可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營形式將成本核算對象分為商業(yè)建筑、民用建筑等幾種類型，還可以根據(jù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將成本核算對象分為洋房、小高層等幾種類型。另外還需根據(jù)企業(yè)自身產(chǎn)品開發(fā)狀況，不斷完善企業(yè)規(guī)章制度，明確成本周期，對主要成本，間接成本等成本核算內(nèi)容進(jìn)行深入分析，使成本核算數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確。

4.對作業(yè)成本管理方法進(jìn)行合理應(yīng)用

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國家針對企業(yè)成本核算也頒布了很多新制度，在這些新制度當(dāng)中提出了一種新的成本管理方法——作業(yè)成本法。房地產(chǎn)企業(yè)需要將直接發(fā)生的成本直接計(jì)入各項(xiàng)成本中，發(fā)生的期間費(fèi)用按照人工工時(shí)、機(jī)器工時(shí)等成本動(dòng)因進(jìn)項(xiàng)追溯和分配，再計(jì)入各成本對象中。這樣項(xiàng)目成本信息將會(huì)變得更具有效性，反映的成本情況也會(huì)變得更加全面、真實(shí)、準(zhǔn)確。作業(yè)成本法也被稱作ABC成本法、作業(yè)成本核算法，其會(huì)將直接和間接成本作為產(chǎn)品消耗作業(yè)的成本同等對待，這樣成本計(jì)算范圍就變得更加寬泛，計(jì)算出來的結(jié)果也會(huì)更加準(zhǔn)確。傳統(tǒng)的成本核算經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)間接成本和成本對象不一致的情況，所以就要實(shí)施作業(yè)成本法，這樣就可以讓兩者形成一一對應(yīng)關(guān)系。作業(yè)成本法更加重視精細(xì)化管理，往往會(huì)借助精細(xì)化管理探尋成本形成原因，并通過構(gòu)建相應(yīng)的成本庫實(shí)現(xiàn)對其的管理，這樣企業(yè)成本管理效果自然就會(huì)有所增強(qiáng)。

五、結(jié)語

綜上所述，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭越發(fā)白熱化，針對房地產(chǎn)成本核算的法律法規(guī)也在不斷完善。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對成本核算中存在的問題積極探索解決對策，并通過培訓(xùn)提高成本核算人員的專業(yè)能力和綜合素養(yǎng)，促使企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平得以提升，實(shí)現(xiàn)成本核算的統(tǒng)一性和有效性，推動(dòng)企業(yè)核心價(jià)值和競爭實(shí)力的增長，從而推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長久、穩(wěn)定地發(fā)展。