房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題及對(duì)策探討

張 麗

（鹽城中昂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 鹽城 224100）

一、全面預(yù)算管理的概念及流程

1.全面預(yù)算管理的概念

全面預(yù)算是一個(gè)公司或者單位為了實(shí)現(xiàn)一定的盈利目標(biāo)和戰(zhàn)略部署，根據(jù)企業(yè)目前狀況和行業(yè)特征，按照一定方法編制、批準(zhǔn)以及審核未來一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總體計(jì)劃。

全面預(yù)算管理是一個(gè)公司或者單位根據(jù)既定目標(biāo)，制定的一套科學(xué)指標(biāo)控制體系，這一體系包含了如何對(duì)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行預(yù)算、控制、協(xié)調(diào)以及考核等內(nèi)容，并對(duì)公司各個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)單元進(jìn)行管理控制，以及考核各個(gè)單元的績(jī)效的管理體系。它具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

（1）全面性。企業(yè)是一個(gè)有若干部門有機(jī)組合的整體，在編制全面預(yù)算管理的過程中，一定要考慮各個(gè)部門之間的相互聯(lián)系，保證各種預(yù)算的緊密和完整性，使它們相輔相成，這樣才能夠確保全面預(yù)算管理的可行性。

（2）全員性。全面預(yù)算管理需要企業(yè)各個(gè)部門相互配合，需要企業(yè)內(nèi)所有員工全員參與，確保全面預(yù)算管理的有效執(zhí)行。

（3）全程性。企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的始終必須全程貫徹全面預(yù)算管理，確保預(yù)算的權(quán)威性。這樣才能有效地指導(dǎo)各個(gè)部門的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，提高企業(yè)運(yùn)行效率[1]。

2.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的基本流程

全面預(yù)算管理流程包括預(yù)算目標(biāo)制定、預(yù)算的編制、預(yù)算的執(zhí)行和控制、預(yù)算的分析反饋以及預(yù)算的考評(píng)。

（1）預(yù)算目標(biāo)的制定。企業(yè)在制定預(yù)算目標(biāo)的過程中，要考慮當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)上下游情況、未來一段時(shí)間的供需關(guān)系以及企業(yè)內(nèi)部客觀情況，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理狀況，以企業(yè)未來一段時(shí)間經(jīng)營目標(biāo)為基礎(chǔ)，將資源分配到企業(yè)各個(gè)單元中，形成企業(yè)全面預(yù)算的目標(biāo)。

（2）預(yù)算的編制。預(yù)算的準(zhǔn)確性和合理性關(guān)系到全面預(yù)算管理的執(zhí)行效果，是決定性環(huán)節(jié)。在預(yù)算編制的過程中，要明確企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門直接的責(zé)任關(guān)系，績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)等，為有效執(zhí)行預(yù)算提供保證。

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制標(biāo)準(zhǔn)以企業(yè)具體的經(jīng)營、資本以及財(cái)務(wù)預(yù)算為依據(jù)，合理地將公司整體預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算有機(jī)結(jié)合，以保證預(yù)算的可執(zhí)行性[2]。

（3）預(yù)算的執(zhí)行與控制。為了獲得預(yù)算理想的運(yùn)行效果，對(duì)預(yù)算進(jìn)行徹底執(zhí)行和嚴(yán)格管控是必然的。作為整個(gè)預(yù)算工作的核心環(huán)節(jié)，預(yù)算的執(zhí)行和控制需要企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門以及每一位員工緊密配合，共同努力，根據(jù)預(yù)算的要求，嚴(yán)格管控收入和支出，滿足企業(yè)資金良好運(yùn)行，完成預(yù)算目標(biāo)并對(duì)績(jī)效進(jìn)行考核。

房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)預(yù)算執(zhí)行實(shí)施監(jiān)管，可以很好地了解分散在各地房地產(chǎn)部門的具體情況，使其經(jīng)營活動(dòng)都在母公司的統(tǒng)一部署、可控范圍下。各個(gè)部門定期匯報(bào)預(yù)算執(zhí)行情況，確保預(yù)算被有效執(zhí)行，一旦發(fā)現(xiàn)某部門預(yù)算執(zhí)行不達(dá)標(biāo)，需要做出合理的解釋和整改意見。

（4）預(yù)算的分析反饋。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，企業(yè)為了更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)和可持續(xù)發(fā)展，必須根據(jù)市場(chǎng)格局的變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手技術(shù)的進(jìn)步以及供需關(guān)系，及時(shí)對(duì)預(yù)算進(jìn)行科學(xué)和合理的調(diào)節(jié)，以適應(yīng)市場(chǎng)的需求，這樣就需要一個(gè)柔性的企業(yè)管理系統(tǒng)。所以，企業(yè)需要建立一套完善、動(dòng)態(tài)的預(yù)算反饋機(jī)制，根據(jù)自身經(jīng)營環(huán)境、生產(chǎn)水平、財(cái)務(wù)狀況與預(yù)算情況的差異，及時(shí)調(diào)整預(yù)算方案和目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

（5）預(yù)算的考評(píng)。公平公正的考評(píng)制度、科學(xué)合理的激勵(lì)制度，能夠有效激發(fā)企業(yè)每一位員工的工作熱情，增強(qiáng)企業(yè)各個(gè)部門之間的凝聚力，提高企業(yè)整體的戰(zhàn)斗力和創(chuàng)新能力。同時(shí)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和職工個(gè)人訴求有效地結(jié)合在一起，進(jìn)而明確工作努力方向并形成合力，可促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)一般以ERP管理系統(tǒng)、企業(yè)信息化系統(tǒng)以及分級(jí)考評(píng)制度相結(jié)合的方法來考評(píng)預(yù)算執(zhí)行效率，建立相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰制度，確保預(yù)算有效執(zhí)行，完成企業(yè)預(yù)算指標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理存在的主要問題

1.部門缺乏溝通，預(yù)算執(zhí)行困難

目前國際上多采用三級(jí)預(yù)算管理體系，也就是預(yù)算管理委員會(huì)、企業(yè)董事會(huì)以及各預(yù)算執(zhí)行單位。然而我國不少房地產(chǎn)企業(yè)只建立了企業(yè)管理層以及房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算層，并沒有建立三級(jí)管理體系，管理體系的不健全導(dǎo)致各部門之間溝通不順暢，進(jìn)而導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行效率低。

另外，在大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)中，成本管理部門負(fù)責(zé)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的大部分工作，在項(xiàng)目進(jìn)行施工前，該部門一般會(huì)對(duì)每個(gè)部門進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計(jì)，但是，他們不會(huì)對(duì)這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行更深層次的挖掘，而僅僅基于各個(gè)部門負(fù)責(zé)人提供的數(shù)據(jù)。這樣就會(huì)導(dǎo)致預(yù)算不科學(xué)，造成資源分配不合理以及資金利用率低。而財(cái)務(wù)部門僅僅對(duì)企業(yè)賬目核對(duì)和統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)，這樣財(cái)務(wù)部門的基本功能就被大大削弱，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金預(yù)算的有效執(zhí)行就無法控制。財(cái)務(wù)部門把工作重心放到財(cái)務(wù)報(bào)表的編制方面，而沒有把工作的重點(diǎn)放在資金的用途和去向的分析和核對(duì)上。各部門不能夠很好地溝通合作，造成預(yù)算不合理、不科學(xué)，預(yù)算的可行性差。

2.績(jī)效考核系統(tǒng)不夠完善

只有激發(fā)全體員工的積極性，才能確保全面預(yù)算管理的有效執(zhí)行，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)，沒有明確劃分各部門之間的權(quán)責(zé)，沒有將全體員工應(yīng)該履行的職責(zé)納入個(gè)人績(jī)效評(píng)價(jià)中，在預(yù)算的考核過程中存在隨意性和主觀性，對(duì)考核重視程度不夠。由于考核制度不夠完善，無法調(diào)動(dòng)企業(yè)各部門和全體員工的積極性、能動(dòng)性和創(chuàng)造力，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)不能很好地實(shí)現(xiàn)。

3.預(yù)算編制與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相分離

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)一般包括長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)和短期戰(zhàn)略目標(biāo)，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，往往出現(xiàn)為了眼前的市場(chǎng)機(jī)會(huì)忽略長(zhǎng)期目標(biāo)的現(xiàn)象，盲目上項(xiàng)目、趕工期，造成企業(yè)短期債務(wù)過重，現(xiàn)金流緊張，甚至出現(xiàn)資金斷裂現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)算和預(yù)算執(zhí)行結(jié)果相差較大。究其原因在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)不明確，或者在預(yù)算編制過程中忽略了企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期目標(biāo)同短期目標(biāo)之間的關(guān)系，過重關(guān)注當(dāng)前市場(chǎng)情況，一葉障目，出現(xiàn)了盲目上項(xiàng)目等現(xiàn)象。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算周期應(yīng)該以工程進(jìn)度周期為根據(jù)，這樣才能使預(yù)算編制周期與工程進(jìn)度周期相吻合，但是，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了當(dāng)期利潤，在編制預(yù)算的過程中往往采取以年度為周期，導(dǎo)致編制的預(yù)算不夠合理，執(zhí)行效果不佳，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)受到影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的對(duì)策

1.構(gòu)建全面預(yù)算管理的優(yōu)化體系

為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)和短期戰(zhàn)略目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)其全面預(yù)算管理體系進(jìn)行優(yōu)化，支撐企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面采取措施。

第一，在優(yōu)化的全面預(yù)算管理體系中必須明確各部門的權(quán)利和責(zé)任，各個(gè)職位的責(zé)任，這樣才能確保預(yù)算工作的順利推進(jìn)；

第二，要設(shè)置一個(gè)專項(xiàng)部門對(duì)預(yù)算工作進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行抽簽或者定期審核，保證預(yù)算工作順利進(jìn)行。負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的員工對(duì)企業(yè)各個(gè)部門的工作要有充分的了解，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)和短期戰(zhàn)略目標(biāo)要有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。

第三，要制定相應(yīng)的規(guī)章制度，嚴(yán)格約束預(yù)算監(jiān)管工作執(zhí)行部門或者個(gè)人，防止因監(jiān)管不力影響預(yù)算的順利執(zhí)行。

2.增強(qiáng)全員全面預(yù)算管理意識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想順利執(zhí)行和實(shí)施全面預(yù)算管理工作，必須對(duì)企業(yè)內(nèi)部全體員工進(jìn)行培訓(xùn)教育，提升他們對(duì)全面預(yù)算管理工作的認(rèn)識(shí)水平和重視程度，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)各單位部門以及全體員工的全面預(yù)算管理意識(shí)，使他們都積極地參與進(jìn)來，推進(jìn)預(yù)算工作徹底執(zhí)行。另外，企業(yè)高層應(yīng)該明確地認(rèn)識(shí)到，全面預(yù)算管理工作能夠提高企業(yè)內(nèi)部資源的利用率，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)順利完成制定的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)和短期發(fā)展目標(biāo)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)具體的預(yù)算管理工作，因此財(cái)務(wù)總監(jiān)以及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人員應(yīng)該履行監(jiān)管任務(wù)，保證預(yù)算的嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展[3]。

3.完善全面預(yù)算管理考核體系

房地產(chǎn)企業(yè)在完善績(jī)效考評(píng)機(jī)制時(shí)，首先，應(yīng)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、管理意圖進(jìn)行分析，明確績(jī)效考核目標(biāo)。再根據(jù)預(yù)算考核原則等制定適宜的績(jī)效考核指標(biāo)和考核方法，統(tǒng)一企業(yè)各考核指標(biāo)，并按照公平、公正以及公開的原則對(duì)部門、人員進(jìn)行考核；其次，落實(shí)追究問責(zé)制度，按照部門、人員績(jī)效反追蹤部門、人員的實(shí)際工作情況，明確其中存在的問題，并追究相關(guān)負(fù)責(zé)人、當(dāng)事人的責(zé)任。為此，房地產(chǎn)企業(yè)還需要制定科學(xué)的獎(jiǎng)懲制度，例如，將預(yù)算績(jī)效和部門或個(gè)人的績(jī)效工資掛鉤，在下一期預(yù)算編制時(shí)，減少預(yù)算指標(biāo)未完成部門的預(yù)算。通過這種方法提高部門和人員的工作積極性，促使其主動(dòng)配合全面預(yù)算管理工作的開展。

四、結(jié)論

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要不斷提高其競(jìng)爭(zhēng)力，這樣才能保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而實(shí)施和執(zhí)行全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必然選擇。但是，國內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未建立良好的全面預(yù)算管理系統(tǒng)，存在著預(yù)算主觀化、隨意化等現(xiàn)象，企業(yè)內(nèi)部各部門對(duì)全面預(yù)算管理工作認(rèn)識(shí)不足、預(yù)算編制不合理、預(yù)算管理制度不完善、員工績(jī)效考評(píng)制度不健全等等問題，造成企業(yè)資源配置的不合理，導(dǎo)致資源浪費(fèi)，企業(yè)經(jīng)營效果不佳。本文在概述全面預(yù)算管理概念的基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制預(yù)算過程中容易存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的對(duì)策，希望能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有益參考。