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    開(kāi)發(fā)商名下以物抵債商品房的物權(quán)期待權(quán)效力的認(rèn)定及加強(qiáng)

    2022-01-01 20:15:58上海段和段鄭州律師事務(wù)所馬社論李金龍
    區(qū)域治理 2021年30期
    關(guān)鍵詞:抵債案外人買受人

    上海段和段(鄭州)律師事務(wù)所 馬社論,李金龍

    一、問(wèn)題的提出

    甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公司(以下稱“甲公司”)的債權(quán)人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行其名下的商品房,法院在2019年9月對(duì)涉案商品房進(jìn)行了查封。乙是涉案項(xiàng)目的實(shí)際施工人之一,2019年2月,甲公司通過(guò)以物抵債協(xié)議的形式將涉案的數(shù)十套商品房抵償給乙。乙在涉案房屋產(chǎn)權(quán)未變更登記至自己名下時(shí)又將全部商品房轉(zhuǎn)賣,乙與買受人簽訂的商品房買賣協(xié)議上所寫時(shí)間為2019年1月至2020年1月。2020年5月法院發(fā)出強(qiáng)制執(zhí)行公告,乙向法院提交執(zhí)行異議材料。甲公司及其法定代表人因涉及多起刑事、民事案件,甲公司早已無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn),涉案項(xiàng)目因無(wú)預(yù)售證等手續(xù)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記。因本執(zhí)行案件涉及近400套商品房,情況紛繁復(fù)雜,至今沒(méi)有結(jié)案,乙所提的執(zhí)行異議也還未得到最終的處理。在法律實(shí)務(wù)中,本案具有一定的典型性。從已有的判例來(lái)看,法院在審理類似案件時(shí),一般是以《最高人民法院<關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定>》(以下稱“《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》”)第二十九條為依據(jù),判斷以物抵債形式下的商品房是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。第二十九條是對(duì)物權(quán)期待權(quán)的保護(hù),上述案例的情形,是否可以適用第二十九條?應(yīng)如何適用?最終能否排除執(zhí)行?本文將以該案為切入點(diǎn),對(duì)第二十九條的適用條件進(jìn)行討論,并結(jié)合法院對(duì)類似案件的裁判現(xiàn)狀,論證以物抵債形式下商品房是否可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題。

    二、執(zhí)行異議中不動(dòng)產(chǎn)排除強(qiáng)制執(zhí)行的要件審查

    《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條,明確了產(chǎn)權(quán)登記在開(kāi)發(fā)商名下的買受人的物權(quán)期待權(quán)適用的條件,以排除商品房所涉其他債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。案外人執(zhí)行異議制度的功能是,在強(qiáng)制執(zhí)行程序中案外人的合法權(quán)益可能遭受侵害時(shí),利用執(zhí)行異議程序?qū)τ袪?zhēng)議的法律關(guān)系進(jìn)行甄別,給予案外人實(shí)體性救濟(jì)。法律實(shí)務(wù)中,案外人也可能利用執(zhí)行異議的救濟(jì)機(jī)會(huì),通過(guò)各種形式,達(dá)到拖延、對(duì)抗執(zhí)行的目的。故而,在審查案外人執(zhí)行異議及審理執(zhí)行異議之訴時(shí),必須嚴(yán)格審查排除強(qiáng)制執(zhí)行的適用條件,達(dá)到既保護(hù)案外人關(guān)于涉案標(biāo)的合法權(quán)益,又保障強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)人可以通過(guò)執(zhí)行程序?qū)崿F(xiàn)其合法權(quán)益的法律效果,進(jìn)而確保各方當(dāng)事人的合法利益在法律范圍內(nèi)可以被平等保護(hù)。不僅可以體現(xiàn)法院強(qiáng)制執(zhí)行的威嚴(yán),而且最終能夠?qū)崿F(xiàn)法律的公平正義。筆者認(rèn)為審查第二十九條的適用條件,應(yīng)注意以下要點(diǎn):

    (1)合同要件是不動(dòng)產(chǎn)買受人獲得物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的基礎(chǔ)和前提,執(zhí)行異議的審查之中應(yīng)重點(diǎn)審查。首先,從立法目的來(lái)看,適用二十九條排除強(qiáng)制執(zhí)行的基礎(chǔ)應(yīng)該是,案外人與開(kāi)發(fā)商之間存在有效、真實(shí)、合法的買賣關(guān)系。對(duì)于此處的買賣關(guān)系,實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn):狹義說(shuō),認(rèn)為應(yīng)僅限于為實(shí)現(xiàn)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的合同目的而成立的合法有效的商品房買賣合同;廣義說(shuō),認(rèn)為除了狹義的理解,還應(yīng)包含其他能夠體現(xiàn)為商品房買賣關(guān)系的形式,比如:以物抵債、商品房買賣形成的債權(quán)擔(dān)保。兩種觀點(diǎn)的主要分歧是,通過(guò)以物抵債等形式形成的法律關(guān)系,能否適用第二十九條?廣義觀點(diǎn)認(rèn)為,如以物抵債,在合法有效的抵債協(xié)議基礎(chǔ)上,債權(quán)被消滅,協(xié)議所載的抵償款也轉(zhuǎn)為交易款項(xiàng),此時(shí)以物抵債也就是一種商品房房款的支付方式,自然可以適用第二十九條。筆者認(rèn)為,以物抵債協(xié)議的合同目的是消滅債權(quán)債務(wù)關(guān)系,并非商品房交易,與第二十九條的立法目的并不契合,因而不可照該條。其次,第二十九條第一項(xiàng)要求商品房買賣合同應(yīng)符合書(shū)面的形式要件,排除了其他形式合同的適用。但是,因?yàn)樯唐贩抠I賣合同網(wǎng)簽備案制度的全面推行,若案外人未與開(kāi)發(fā)商簽訂書(shū)面合同,但雙方已經(jīng)辦過(guò)網(wǎng)簽備案,此時(shí)因國(guó)家權(quán)力部門對(duì)雙方商品房交易的事實(shí)進(jìn)行了確認(rèn),所以認(rèn)為此時(shí)符合書(shū)面的形式要件。法律實(shí)務(wù)中,要注意買賣雙方串通訂立假合同,逃避執(zhí)行的情況。除了考慮買賣雙方的書(shū)面合同以外,還應(yīng)結(jié)合網(wǎng)簽備案、支付價(jià)款等合同履行的事實(shí),來(lái)綜合判別雙方是否存在真實(shí)的合同法律關(guān)系。最后,第二十九條還要求在法院查封之前簽訂合同。筆者認(rèn)為此處的查封之前,應(yīng)作廣義理解,即并非只是在本案申請(qǐng)人所采取的強(qiáng)制措施之前,還應(yīng)該包括涉案商品房上存在的其他查封措施。案外人在本案之外的查封措施之前另案查封措施之后簽訂合同,顯然其沒(méi)有盡到簽訂合同時(shí)應(yīng)盡的合理注意義務(wù),同時(shí),被執(zhí)行人處置法院已經(jīng)查封的財(cái)產(chǎn)涉嫌非法處置查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)罪,雙方簽訂的商品房買賣合同應(yīng)為無(wú)效合同。

    (2)第二十九條第二項(xiàng),保護(hù)的是公民最基本的生存權(quán),是本條物權(quán)期待權(quán)的立法核心,應(yīng)仔細(xì)甄別以保證案外人最基本的生活條件,最大限度降低因本案引起的社會(huì)不穩(wěn)定因素。首先,對(duì)于判斷涉案商品房是否屬于“所購(gòu)商品房系用于居住”,筆者認(rèn)為應(yīng)作寬泛理解,不論是純粹的居住用房還是商住兩用房,只要其具備居住功能就應(yīng)該符合該條件。不具備居住功能的商品房自然不屬于該條件,比如:?jiǎn)渭兊纳啼?、車位。但是,一些具備居住功能但是并未?shí)際用于居住的商品房就不符合該條件,比如:學(xué)區(qū)房,只是為了所在地區(qū)的優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源,并未實(shí)際居??;以物抵債,且未實(shí)際居??;案外人一次性購(gòu)買大量房屋。其次,關(guān)于“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的判斷,筆者認(rèn)為不能簡(jiǎn)單的一刀切,案外人只要名下有兩套以上商品房就不符合該條件,這樣的斷定并不能真正意義上保護(hù)公民的生存權(quán)。一套商品房無(wú)法滿足案外人基本生活需要時(shí),另購(gòu)基本生活需要之內(nèi)規(guī)格的商品房,此時(shí)也應(yīng)該認(rèn)定符合該條件。

    (3)支付商品房買賣合同約定價(jià)款的審查關(guān)鍵是對(duì)付款事實(shí)的審查。案外人主張付款已超過(guò)50%的,應(yīng)提供其通過(guò)銀行付款的憑證。若僅提供開(kāi)發(fā)商出具的收據(jù)或主張以現(xiàn)金形式支付,且無(wú)其他證據(jù)足以證明付款事實(shí),一般不可認(rèn)定付款的事實(shí)。不過(guò),此時(shí)也應(yīng)該結(jié)合個(gè)案的情況,比如:當(dāng)事人的職業(yè)、財(cái)務(wù)能力、付款數(shù)額等,綜合考量付款事實(shí)是否確實(shí)已經(jīng)發(fā)生。

    三、以物抵債商品房排除強(qiáng)制執(zhí)行的裁判現(xiàn)狀

    (1)以物抵債協(xié)議很難認(rèn)定為合法有效的書(shū)面商品房買賣合同?!秷?zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條,立法目的是保護(hù)買受人為實(shí)現(xiàn)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的目的而建立合法有效的商品房買賣合同基礎(chǔ)上關(guān)于合同下商品房交付及所有權(quán)變更的債權(quán)。而案外人與開(kāi)發(fā)商簽訂的以物抵債協(xié)議實(shí)質(zhì)屬于以物抵債,是債的清償,性質(zhì)并非房屋買賣合同,該債權(quán)權(quán)利包括合同價(jià)款所對(duì)應(yīng)的部分借款債權(quán),也包括請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商交付案涉房屋的權(quán)利,但仍為債權(quán)而非物權(quán)或者物權(quán)期待權(quán),并不當(dāng)然地包括能否排除執(zhí)行的民事權(quán)益。((2018)最高法民終275號(hào),(2020)豫民終1334號(hào))

    (2)以物抵債的法律效果。案外人與開(kāi)發(fā)商簽訂的以物抵債協(xié)議本質(zhì)上屬于債的范疇,只能表明開(kāi)發(fā)商與案外人達(dá)成以商品房抵償債務(wù)的利益安排,該行為產(chǎn)生的直接法律后果是案外人取得要求開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移涉案商品房所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。此時(shí),創(chuàng)設(shè)物權(quán)仍然需要按照法律規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則進(jìn)行所有權(quán)的變更,即辦理過(guò)戶登記,才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。在變更登記之前,涉案商品房的所有權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商,案外人所享有的法律權(quán)益并不優(yōu)于強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)人。((2018)最高法民再445號(hào),(2020)豫民終1330號(hào))

    (3)債權(quán)人將以物抵債形式下未辦理過(guò)戶登記的商品房進(jìn)行轉(zhuǎn)賣的法律效果。如上所述,在未辦理過(guò)戶登記之前,案外人并未取得涉案商品房的所有權(quán),案外人在尚未取得抵債商品房所有權(quán)的情況下與新的買受人簽訂商品房買賣合同,是以不享有所有權(quán)的房屋進(jìn)行商品房買賣交易。因涉案商品房所有權(quán)在未變更至案外人名下時(shí)已被查封,故新的買受人不想有對(duì)涉案商品房的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),不能阻卻強(qiáng)制執(zhí)行。((2018)最高法民終769號(hào))

    四、開(kāi)發(fā)商名下以物抵債商品房排除強(qiáng)制執(zhí)行效力之增強(qiáng)

    開(kāi)發(fā)商名下以物抵債的商品房對(duì)抗金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的重點(diǎn)是物權(quán)期待權(quán)。筆者認(rèn)為,從現(xiàn)有裁判案例來(lái)看,結(jié)合物權(quán)期待權(quán)的基本理論,要增加所討論語(yǔ)境下商品房的物權(quán)期待權(quán),需要從以下方面增強(qiáng):

    (1)案外人在與開(kāi)放上簽訂以物抵債協(xié)議時(shí),應(yīng)首先到不動(dòng)產(chǎn)登記部門確認(rèn)以物抵債協(xié)議所涉商品房未被查封,這是物權(quán)期待權(quán)的基礎(chǔ);(2)案外人與開(kāi)發(fā)商之間除了合法有效的以物抵債協(xié)議,還需要補(bǔ)簽正規(guī)的商品房買賣合同;(3)開(kāi)發(fā)商按照商品房的正常市場(chǎng)價(jià)格給案外人開(kāi)具足額的收據(jù),有條件的還應(yīng)該開(kāi)具合法有效的發(fā)票;(4)通過(guò)以物抵債協(xié)議所得的房屋,案外人應(yīng)盡快居住使用,并注意保存日常生活的票據(jù),比如:繳費(fèi)水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等日常生活費(fèi)用的票據(jù);(5)通過(guò)以物抵債形式取得大量商品房的個(gè)人或公司,應(yīng)盡快將所涉商品房的產(chǎn)權(quán)變更登記至自己名下,否則,很難適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》的第二十九條對(duì)抗已有的強(qiáng)制執(zhí)行措施。總之,本文所討論語(yǔ)境下商品房物權(quán)期待權(quán)的增強(qiáng),不僅要考慮案外人基本的生存權(quán),同時(shí)也要注意盡量向第二十九條所要求的要件靠攏。

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