居住權的法律適用問題研究

福建農(nóng)林大學公共管理學院 張歡平

一、引言

眾所周知，居住權作為一項舶來品，最早起源于古羅馬。居住權自設立之時便是為特定人的利益而設立的。西班牙也將居住權作為專門的篇章設立，認為居住權是權利人及其親屬在必要限度內占用他人住房居住空間的權利，同樣不得以任何形式將使用權和居住權出租、出讓給他人，相關條文參考用益物權相關規(guī)定，此外《法國民法典》《路易斯安那民法典》都對居住權進行專門篇章的設立，總體而言，居住權是在他人的住房所有權上設立的一種用益物權，我國《民法典》第366條規(guī)定，“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要”。

二、居住權的功能及意義

（一）功能一：滿足特定人群的現(xiàn)實需要

顯然，《民法典》第366條表明了居住權設立的目的，是為了滿足特定人群的需要。即盡可能保障弱勢群體的需要，如夫妻雙方離婚時一方?jīng)]有經(jīng)濟能力，一方需要履行經(jīng)濟救助的義務，由此可以在不動產(chǎn)上為另一方設立居住權，消滅事由由雙方共同約定。另外，居住權也為婦女、兒童、尤其是老年人打開“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式，設立居住權是現(xiàn)實所需。眾所周知，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)上升，醫(yī)療技術日新月異。受國情影響，曾經(jīng)的生育政策讓我們的人口紅利逐漸下降，根據(jù)2019年年底，我國60周歲及以上人口達24949萬人，占總人口的17.9%，其中65歲及以上人口16658萬人，占總人口的11.9%；人口出生率為1.094%，人口自然增長率為0.381%，我國人口老齡化逐漸加深，銀發(fā)浪潮滾滾而來。在老年人持續(xù)增多，子女數(shù)量少的情況下，養(yǎng)老問題成為社會的熱點。而在老年之中，“現(xiàn)金窮人”“房子富人”的情況非常普遍，就此而言，針對房屋的高價值性、實現(xiàn)有效融資為目的，又不降低老年人居住水平的受訪養(yǎng)老方式無疑具有現(xiàn)實必要性。即“售房養(yǎng)老”模式，此模式的優(yōu)勢在于，老年人將房屋以最低的價格售出，但保留居住權直到去世。一方面以房養(yǎng)老可以籌措養(yǎng)老資金，另一方面，最重要的是可以不喪失自己的居住權，保障晚年住所。

（二）功能二：完善多主體供給住房保障制度

居住權的功能之二：即能提供多主體供給，多渠道保障住房制度要求，補充現(xiàn)有保障性住房體系。目前的廉租房、公租房和經(jīng)濟適用房構建的保障性住房體系面對的是中低端收入群體，但“何為中低端收入群體”？模糊的標準導致了亂象，無法真正落實到中低端群體中，誘發(fā)了市場的投機行為，一些人購買后進行二手轉賣，自己當中間商賺取差價，使真正需要保障的人無法享受到福利，完全背離了該制度保護弱者的初衷。而居住權不得轉讓，有利于在宏觀層面上調度資源，在保護國有資產(chǎn)的同時，保障弱者的住房需求。

三、居住權適用之障礙

（一）居住權主體范圍規(guī)定不明確

盡管《民法典》對居住權設有獨立章節(jié)，但第366—371條只明確了居住權設立的目的，居住權合同成立具備的條款，是否有償設立、轉讓，以及消滅事由。但對于哪些主體可以作為居住權人的關鍵性要件則沒有明確的規(guī)定，即權利主體是否以特定群體為限，與相對人是否需要以特定關系為前提，一旦前提主體模糊后，將會在實踐中造成亂象，這是接下來相關立法需要予以回應的問題。例如，主體應該達到何種條件或標準才能享有居住權，是僅僅限定為家庭成員，還是在此基礎上將沒有居住房屋所有權作為疊加條件。另外，類似于保姆等具有幫扶義務的非家庭成員的成員是否有條件享有居住權等。

借他山之石，如《意大利民法典》對居住權人范圍規(guī)定得非常詳細，主體限定在家庭成員，并將家庭成員界定在包括由于為權利人本人或其家庭提供服務而與權利人一起生活的人員，以及居住區(qū)發(fā)生后再產(chǎn)生的家庭新成員。除此之外，還將家庭成員作進一步的區(qū)別，具體根據(jù)成員的婚姻狀況，是否為鰥居或孀居等。《德國民法典》也在法條中清晰指出居住權人包括但不限于家庭成員，還有因家庭生活所需的必要的幫扶人員。

（二）法定居住權的缺失

筆者認為，法定居住權缺失是此次立法的遺憾之一。根據(jù)法教義學的觀點，居住權分為法定居住權、意定居住權和投資性居住權。而此次公布的《民法典》，規(guī)定居住權的設立需由合同或者遺囑兩種法律行為方式組成，即為意定居住權。居住權設立的初衷，是為了保障弱勢群體盡可能解決“以房養(yǎng)老”“居有定所”，并能充分利用國土資源的問題。當居住權僅有意定的方式設立時，勢必需要意思表示，得到設立人的同意才能完成。法定居住權即是在保證權利人在設立人出于其他目的不予設立居住權時，得以獲得的法定權利，從而能起到幫扶、救助的義務。試想，當夫妻雙方在離婚時，是否還有心情和時間與另一方在居住權問題上達成合意，是值得存疑的問題。而其實我國早在20世紀后期，最高人民法院制定的《關于人民法院審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中提到，一方在離婚時有住房困難的，人民法院可判決其在兩年的期限內暫時居住，但需要支付一定的費用，這算是我國最早的法定居住權的雛形。另外，2018年修正的《中華人民共和國老年人權益保障法》第16條，《中華人民共和國婦女權益保障法》48條，均提到了需要保障權利主體的住房問題，從上述法條中可知，我國在其他領域都涉及社會保障型法定居住權。

（三）居住權與抵押權沖突

經(jīng)過整理，筆者在中國文書裁判網(wǎng)站中以2020年的民事案件為范圍，“居住權”“抵押權”為關鍵字，一共搜索到文書裁判共899份，占整個民事案件中的百分之。絕大多數(shù)案件爭議焦點都為債權的受償順序，但關于居住權在與抵押權發(fā)生沖突時，居住權是否優(yōu)先于擔保物權，對此，相關法律文件并無作出具體的解釋。唯一能找到依據(jù)的，則是在2015年，最高人民法院公布的《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件》的司法解釋的29條，例如在交通銀行股份有限公司陜西省分行、張雯執(zhí)行異議之訴再審審查一案中，雙方的爭議焦點即為抵押權和消費者居住權的沖突問題，即買受人如果名下無其他房產(chǎn)且已經(jīng)支付對價的50%，可以排除銀行的抵押權，換言之，房屋購買者的居住權與抵押權相比，居住權具有優(yōu)先性。但可以預測的是，在《民法典》正式實施后，居住權和抵押權的沖突遠不止于此，會出現(xiàn)的情形包括但不限于在設立居住權的房屋上進行抵押，或者房屋抵押后設立居住權，抑或當善意第三人購買了設立有抵押權和居住權的房屋后，發(fā)生沖突后各自的權利主體應該如何救濟等，這些都需要日后出臺相關文件予以規(guī)范。

四、居住權適用障礙之化解

（1）明確居住權利人范圍。如上文所言，居住人是權利行使主體的優(yōu)先考慮因素。目前而言，民法典對居住權主體限定為自然人，這意味著其他學者提出的投資性居住權等尚未適用。筆者認為，我國可以參照域外的經(jīng)驗，將居住權主體限定在家庭成員內，而家庭成員除了我國《繼承法》規(guī)定的法定繼承權的順位繼承人，還需要作擴大解釋，如具有扶養(yǎng)義務的，或者具有家務和義務的其他非家庭成員，包括保姆、家庭醫(yī)生等。但他們的家庭成員不可以成為居住權主體，其只能作為權利的間接受益人與主體共同居住，待約定事由發(fā)生或者權利人死亡后，居住權從此消滅。另外，由于居住權作為首次規(guī)定的權利，主體設立范圍不宜過泛，待由社會需求決定。（2）設立法定居住權。在日后出臺的法律法規(guī)中，可以加入法定居住權的制度體系，回應現(xiàn)實需要。筆者在上文中提到，如《婦女權益保護法》《老年人權益保障法》都有提到，對弱勢群體需要在住房方面進行幫扶，子女應該為老年人解決住房問題。另外在《婚姻法》中夫妻一方在離婚時具有物質幫助義務等。因此，可以制定法定的社會保障型居住權和家庭保障型居住權。用法定的權利保護弱勢群體的利益。如，成年人與父母之間設立法定居住權，確保老年人住有所居；夫妻之間也相互具有法定居住權，其可以表現(xiàn)在，夫妻雙方婚姻無法維系時，物質困難的一方在另一方的房屋上享有居住權，另一方面，在發(fā)生繼承時，對于沒有住房的配偶擁有居住權，這是契合夫妻之間互相幫扶義務的體現(xiàn)，也能使我國房屋利用率最大化。（3）找準居住權和抵押權間平衡點。筆者認為，居住權較抵押權具有優(yōu)先性應該受到一定條件的限制。在二者發(fā)生沖突時，為了防止權利人對居住權濫用，并與當初設立初衷相違背，權利主體除了以上的家庭成員或者有其他聯(lián)系的人員，還應該附加其名下房產(chǎn)套數(shù)的要求，這與2012年最高人民法院公布的《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件》相呼應，《民法典》在未正式實施時，可以從參照適用。但對于名下房產(chǎn)的套數(shù)不應該機械的解讀，如在恒冠集團建設有限公司、王賢安申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案中，法院就從消費者滿足生存權之需，所購房產(chǎn)并非是投資型租房等角度，對恒冠集團的請求不予支持?？梢姡诰幼嗯c抵押權之間發(fā)生沖突時，絕對性的保障任何一方利益，對其他方都是不公平的。居住權絕不可能被濫用成權利人規(guī)避法律風險的方式手段，因此，可以對居住權的優(yōu)先受償權加以條件限制，找準節(jié)點，平衡與其他權利人之間的沖突。

五、結語

居住權作為一項域外古老的傳統(tǒng)制度，其自身的社會救助性、保障性等特征實為我國社會發(fā)展所必需。此次民法典的頒布，將居住權納入其中，無疑是我國民法的一大突破，居住權以其特有的生命力經(jīng)受歷史的檢驗，盡可能地幫扶社會弱勢群體，解決日益尖銳的社會矛盾，入典即成為必然。但由于國情不同，我國不能將域外的居住權制度完全引入，需要根據(jù)現(xiàn)實加入我國特色，因此有必要對居住權制度日后適用進行解釋和完善，使其適應社會發(fā)展，從而保障雙方乃至于多方的利益，實現(xiàn)居住權特有的目的和意義。但與此同時，居住權在適用過程中，除了可能會遇到上述障礙，還會帶來其他的社會性問題，如“學區(qū)房”“戶籍遷移”“居住權是否可以被撤銷”等與大家切身利益相關的問題，這需要多方聯(lián)動，以保證居住權更好地實施。