城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

京山市土地儲(chǔ)備中心 楊李莉

城市土地儲(chǔ)備制度在不斷的完善下，目前已經(jīng)形成了一套較為穩(wěn)定的作用機(jī)制，能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地開(kāi)發(fā)實(shí)施可靠的管理，讓土地資源的價(jià)值得到了最大化，同時(shí)也有利于優(yōu)化城市的布局結(jié)構(gòu)。杜絕在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的一些違法交易，全面提升了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展具有積極的意義。

一、城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

（一）有利于政府對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控

土地儲(chǔ)備制度為政府部門壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)提供了有利的條件。在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的設(shè)立下，相關(guān)人員可實(shí)現(xiàn)對(duì)土地使用權(quán)的管理，并按照相應(yīng)的供應(yīng)計(jì)劃，將土地從儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)中劃撥出去，這有利于土地市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)作，保障了經(jīng)營(yíng)性用地能夠通過(guò)正規(guī)渠道轉(zhuǎn)讓，減少了過(guò)去一級(jí)土地市場(chǎng)中人為因素下的不規(guī)范情況，讓土地交易更加公正與公平[1]。另外，城市土地儲(chǔ)備制度在確保了政府對(duì)土地市場(chǎng)壟斷地位的基礎(chǔ)上，還完成了對(duì)一部分土地資源的留存，以實(shí)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步的宏觀調(diào)控。這顯現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用，讓政府能夠第一時(shí)間控制房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的不穩(wěn)定因素，提升了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

（二）有利于優(yōu)化城市的布局結(jié)構(gòu)

雖然在土地儲(chǔ)備制度建立之前，我國(guó)已對(duì)城市規(guī)劃保持了一定的關(guān)注。但在實(shí)際實(shí)施時(shí)，仍常出現(xiàn)土地利用分散、實(shí)際效果混亂的問(wèn)題，而房地產(chǎn)行業(yè)又是一個(gè)周期性很長(zhǎng)的行業(yè)，如若未結(jié)合實(shí)際情況做好對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃工作，很有可能導(dǎo)致在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。但在土地儲(chǔ)備制度的應(yīng)用下，儲(chǔ)備中心可以完成對(duì)土地收購(gòu)、儲(chǔ)備與供給的全過(guò)程，也能及時(shí)依據(jù)城市規(guī)劃要求開(kāi)展建設(shè)工作，這顯然有利于房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。另外，借助土地凈地出讓，政府能夠統(tǒng)一開(kāi)展公建配套建設(shè)，這就能夠?qū)Τ鞘械墓δ懿季謱?shí)現(xiàn)統(tǒng)一的規(guī)劃，對(duì)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施合理的整合，進(jìn)而優(yōu)化城市的布局結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)各功能的互補(bǔ)。

（三）有利于杜絕違法交易

土地屬于非再生資源。在城市化建設(shè)不斷推進(jìn)的背景下，土地資源增值迅速，在土地儲(chǔ)備制度得到應(yīng)用之前，對(duì)土地市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)保障制度不足，同時(shí)土地市場(chǎng)的利潤(rùn)也巨大，開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量良莠不齊，炒地、圈地等土地投機(jī)現(xiàn)象并不罕見(jiàn)，而開(kāi)發(fā)商往往只需與原土地使用方協(xié)商一致，便可去相關(guān)部門辦理手續(xù)，獲取土地，而土地開(kāi)發(fā)所獲得的全部收益，也全為開(kāi)發(fā)商所有[2]。而在土地儲(chǔ)備制度的應(yīng)用下，政府對(duì)土地的招標(biāo)與轉(zhuǎn)讓實(shí)施統(tǒng)一管理，開(kāi)發(fā)商通過(guò)土地招標(biāo)、拍賣等方式獲取土地，這能進(jìn)一步提升土地交易的公開(kāi)性，簡(jiǎn)化土地經(jīng)營(yíng)渠道，消除土地交易過(guò)程中人為因素帶來(lái)的影響，確保市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，杜絕違法交易的發(fā)生，其展現(xiàn)了土地資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，保證了土地利用的合理性，同時(shí)也有助于提升土地資產(chǎn)的效益。

（四）有利于房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量龐大，但資質(zhì)高的較少，整體質(zhì)量良莠不齊，不少房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力與綜合素質(zhì)并不高，在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力很弱。土地儲(chǔ)備制度規(guī)定了對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣等渠道獲得，這能夠推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的進(jìn)一步整合，有助于實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)脫穎而出，淘汰市場(chǎng)中資質(zhì)較差、競(jìng)爭(zhēng)力弱的企業(yè)，這對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)而言十分有利[3]。與此同時(shí)，在土地儲(chǔ)備制度的應(yīng)用下，行政部門的職責(zé)得到了進(jìn)一步的強(qiáng)化，能時(shí)刻督促房地產(chǎn)企業(yè)合法合理使用土地。另外，在準(zhǔn)確土地信息的提供下，更多地房地產(chǎn)投資企業(yè)會(huì)加入到對(duì)土地開(kāi)發(fā)的隊(duì)伍中，這有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

二、城市土地儲(chǔ)備制度建設(shè)中存在的問(wèn)題

（一）用地結(jié)構(gòu)問(wèn)題

就目前的城市土地儲(chǔ)備制度而言，城市建設(shè)用地可分為工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地和公建設(shè)施用地四個(gè)方面。然而從實(shí)際情況分析，工業(yè)用地的價(jià)格波動(dòng)較小，同時(shí)價(jià)格也不高，基本與土地收儲(chǔ)成本持平，地方政府在投放工業(yè)用地時(shí)，得到的土地收益也較少，住宅用地、商業(yè)用地的價(jià)格往往隨著地方實(shí)際的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況而不斷上升，導(dǎo)致很多地區(qū)出現(xiàn)了住宅用地、商業(yè)用地供不應(yīng)求的情況，政府在投放住宅用地、商業(yè)用地時(shí)也能得到較高地土地收益。在此情況下，城市的用地結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)了一定的不合理，即住宅、商業(yè)用地規(guī)模過(guò)大，而用于醫(yī)療、教育、公園這類公建配套設(shè)施項(xiàng)目的土地則較少，與居民的需求不符[4]。

（二）市場(chǎng)壟斷問(wèn)題

有部分城市目前雖然已經(jīng)建立了較為完善的土地儲(chǔ)備制度，但這一制度在實(shí)踐中依然存在著完全壟斷、市場(chǎng)不足等問(wèn)題，發(fā)展模式不夠有效。在城市化建設(shè)日益推進(jìn)的今天，城市公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)量明顯上漲，更需要充足的資金投入，以做好建造、改建的工作。但在實(shí)際情況中，一方面，資金常由土地?fù)Q取，即在提供了部分土地后，相關(guān)部門自行籌集資金展開(kāi)建設(shè)，土地出讓完成后回收資金；另一方面，政府通過(guò)委托的方式回收、整理土地，并制定了一定的供應(yīng)計(jì)劃。但這一供應(yīng)計(jì)劃在實(shí)際實(shí)施中常容易受到影響，例如一級(jí)市場(chǎng)中較為常見(jiàn)的多頭供應(yīng)現(xiàn)象，這在很大程度上阻礙了土地儲(chǔ)備制度功能的發(fā)揮。

三、完善土地儲(chǔ)備制度實(shí)施的措施

（一）完善相應(yīng)的法律法規(guī)

土地儲(chǔ)備制度，是政府對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控的重要方式。目前，還需要從完善法律法規(guī)的層面入手，為進(jìn)一步提升土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施質(zhì)量。首先，應(yīng)制定出土地儲(chǔ)備制度專屬的法律制度，進(jìn)一步做好對(duì)收購(gòu)對(duì)象、范圍的規(guī)定工作，并做好對(duì)利益主體與分配方式的區(qū)分工作；其次，要確保法律法規(guī)能夠在實(shí)踐中得到深入的落實(shí)，提升監(jiān)管部門的執(zhí)法力度，以避免貪污腐敗問(wèn)題的出現(xiàn)，保證土地儲(chǔ)備制度的約束力，政府也應(yīng)當(dāng)從法規(guī)的整體框架出發(fā)，保證法律法規(guī)的全面性；最后，保證法律法規(guī)能夠?qū)ο嚓P(guān)的主體行為做出進(jìn)一步規(guī)范，例如能夠規(guī)范開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的行為，為城市土地市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展提供支持。

（二）強(qiáng)化政府的壟斷功能

為進(jìn)一步保證土地儲(chǔ)備制度能夠得到有效的落實(shí)，政府還應(yīng)不斷強(qiáng)化自身的壟斷功能，提升對(duì)市場(chǎng)的規(guī)范力，進(jìn)而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。政府要做好干預(yù)工作，充分發(fā)揮各項(xiàng)職能，為土地市場(chǎng)的順利發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)[5]。具體而言，政府開(kāi)展有效干預(yù)工作的主要目的是保證土地效益最大化，并保證居民、政府等主體的綜合效益。因此，在現(xiàn)階段的情況下，政府應(yīng)進(jìn)一步展現(xiàn)其在城市規(guī)劃上的優(yōu)勢(shì)，做好開(kāi)發(fā)行為干涉工作，保障居民、社會(huì)的合法利益。在征收、儲(chǔ)備工作完成后，借助招標(biāo)、拍賣等方式，完成對(duì)土地的供應(yīng)。而相應(yīng)的單位也不應(yīng)隨意更改土地的用途，在需要轉(zhuǎn)變土地的用途時(shí)，應(yīng)當(dāng)在統(tǒng)一收購(gòu)的情況下，通過(guò)不同的方式確定土地的新使用者，進(jìn)而解決多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問(wèn)題。

（三）延伸融資渠道

資金與土地是土地收購(gòu)與儲(chǔ)備之中的基本要素。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的過(guò)程，實(shí)際上是對(duì)土地的流轉(zhuǎn)過(guò)程，也是一個(gè)資金不斷流動(dòng)、不斷循環(huán)的過(guò)程，對(duì)資金的需求量很大。因此不能完全依賴國(guó)家的撥款以及銀行的貸款，可從多元化的角度入手，建立與土地儲(chǔ)備資金最契合的資金籌備措施，保證土地收購(gòu)儲(chǔ)備過(guò)程中資金的充足，例如可借助民間資金的方式進(jìn)行融資。另外，也可以建立一定的土地資金，做好對(duì)社會(huì)資金的吸收，找到最合適的資金籌集渠道，進(jìn)而保證土地儲(chǔ)備融資工作的順利開(kāi)展。

（四）對(duì)數(shù)量與范圍實(shí)施控制

在應(yīng)用土地儲(chǔ)備制度的過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)禁出現(xiàn)政府對(duì)土地市場(chǎng)壟斷過(guò)度，影響土地市場(chǎng)發(fā)展的情況。因此，需從土地儲(chǔ)備數(shù)量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)對(duì)土地的需求，在合理控制儲(chǔ)備范圍的基礎(chǔ)上，完成對(duì)數(shù)量的控制。此外，對(duì)于部分土地價(jià)格不穩(wěn)定的城市，應(yīng)從完善土地市場(chǎng)的交易出發(fā)，提供完善的交易平臺(tái)。在避免資源浪費(fèi)的同時(shí)，保證土地供應(yīng)量的合理性?？傊?，在實(shí)際的土地收購(gòu)與儲(chǔ)備中，應(yīng)立足于實(shí)際情況，做好對(duì)土地儲(chǔ)備數(shù)量的控制，制定出具有針對(duì)性的措施，避免土地儲(chǔ)備量過(guò)多，造成資源浪費(fèi)的問(wèn)題。政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解房地產(chǎn)對(duì)土地資源的需求，進(jìn)而保證土地儲(chǔ)備數(shù)量控制的合理性。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，為保證房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，需從進(jìn)一步發(fā)揮土地儲(chǔ)備制度的優(yōu)勢(shì)出發(fā)，應(yīng)針對(duì)城市發(fā)展的實(shí)際情況，做好對(duì)各類問(wèn)題的分析，政府應(yīng)積極提升自己的宏觀調(diào)控能力，運(yùn)用行之有效的調(diào)控手段，不斷解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展存在的問(wèn)題，從而確保房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠得到更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。