我國土地評估中的問題與對策研究

顧云飛

（江蘇昌宏土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估造價有限公司 江蘇泰州 225300）

基于土地資源不可再生的性質(zhì)以及我國密集的人口現(xiàn)狀，我國土地資源的利用越來越緊張，在此背景下，土地評估的作用和意義就完全凸顯出來了。有效的土地評估，能夠保證土地交易市場的有序性，這無論是對于土地的租用者、購買者還是擁有者來說，都是其權(quán)利的有效保障。而且土地評估還可以為房地產(chǎn)單位的投資、市場管理等提供科學(xué)有效的決策支持，對維持我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

一、我國土地評估現(xiàn)存的問題

（一）法律制度方面

目前，我國對土地評估方面的立法在《憲法》《民法通則》《土地管理法》等法律法規(guī)中都有一定的體現(xiàn)，然而這幾個法律并不能體現(xiàn)土地所有權(quán)的主體對象。首先，在集體土地所有權(quán)的分配上，由于目前的法律文件規(guī)定集體成員對集體土地具有名義所有權(quán)，但沒有實質(zhì)的所屬權(quán)，不能以個人的身份或者其他渠道行使集體土地的所有權(quán)。其次，集體土地所有權(quán)的所屬對象是農(nóng)民群眾，但是，“農(nóng)民群眾”是個較為寬泛的概念，集體土地在現(xiàn)實中具體屬于“誰”，現(xiàn)在的法律中并沒有專門的規(guī)章條例，而只是在農(nóng)民群眾的等級上有了區(qū)分，如《憲法》和《土地管理法》規(guī)定鄉(xiāng)村小組為三級。

（二）政府機構(gòu)方面

土地是不可再生的資源，所以土地在現(xiàn)在的社會中擁有無法比擬的價值，而對土地的管理機構(gòu)直屬政府機關(guān)而非地產(chǎn)經(jīng)營商。政府機構(gòu)對土地資源的征用擁有絕對的決策權(quán)，而土地開發(fā)項目是很賺錢的項目。面對如此大的紅利，部分政府要員存在腐敗問題，如：在土地使用的招拍過程中，頻頻出現(xiàn)違章操作，想方設(shè)法獲取土地開發(fā)成本與市場價格之間的差價，如政府要員冒名自己招標(biāo)土地征用使用權(quán)、政府要員貪污受賄讓地產(chǎn)開發(fā)商走后門等。

（三）評估機構(gòu)方面

土地評估作為市場經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)組成，有專業(yè)的人員做評估的工作。目前，我國有二十七個省、自治區(qū)以及直轄市成立了土地估價師協(xié)會。但是，只有評估協(xié)會是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。由于土地建設(shè)項目是現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)中最值錢的項目，其在招投標(biāo)的過程中，體現(xiàn)的競爭壓力是無法用言語形容的。在土地建設(shè)項目的招投標(biāo)過程中，一些地產(chǎn)商、開發(fā)商等投資商趨之若鶩，在利益的引誘下，招投標(biāo)項目公開但是程序卻出現(xiàn)不透明的現(xiàn)象，然而對于這種不透明的招投標(biāo)程序，卻沒有完善的評估機構(gòu)管理監(jiān)督。

二、我國土地評估現(xiàn)存問題的解決對策

（一）完善土地管理制度

面對當(dāng)前土地管理制度實施中存在的問題，需要政府部門承擔(dān)起必要責(zé)任，加大政府部門支持，真正落實土地管理制度。首先，政府部門應(yīng)該加大針對土地改建項目的宣傳，保證廣大市民能夠及時地了解國家的土地利用情況。其次，政府機構(gòu)在土建項目的頒發(fā)過程中，應(yīng)該積極向市民征求意見和建議，讓市民充分發(fā)揮他們的知情權(quán)、參與權(quán)、建議權(quán)以及監(jiān)督權(quán)，在保障市民權(quán)益和參與度的基礎(chǔ)上，加強土地管理制度的有效落實。其次，在使用者使用土地資源的過程中，政府部門應(yīng)該落實對其使用權(quán)利和義務(wù)的支持與監(jiān)督，保證土地開發(fā)到建設(shè)的每個程序都井然有序，按照法規(guī)進(jìn)行。

（二）完善糾紛裁決機制

在我國土地評估的改革策略之中，必須要考慮在土地征用建設(shè)中，保障民眾的利益。這一點，必須要市級人民政府的全力配合與監(jiān)督，市級人民政府要獲取土地征用中產(chǎn)生的糾紛的裁決權(quán)利，并充分發(fā)揮裁決機制的作用，充分利用自身的市場地位，以群眾的基本利益為出發(fā)點，在此基礎(chǔ)上開展土建項目的建設(shè)。然而，在項目的開展過程中，若群眾要求對項目監(jiān)督聽證，在裁決之前，市級人民政府也要采取聽證制度，讓群眾真正地參與到土地征用的項目之中。完善糾紛裁決機制，不僅有利于維護(hù)群眾的權(quán)利和利益，減少土地征用過程中產(chǎn)生的利益沖突，還能為土建項目的政策做宣傳。

（三）健全和規(guī)范土建征用程序

土建項目在現(xiàn)代社會的行業(yè)發(fā)展中是最具有經(jīng)濟(jì)價值的，土建項目在建設(shè)工作開展之前、開展之中甚至開展后的全過程中，都可能會出現(xiàn)貪污受賄等違法腐敗的行為。為了杜絕這種違法行為，保障土建項目建設(shè)的順利進(jìn)行，必須在土建項目的開展全程增加項目操作的透明度，制定健全的土建征用程序，并要以法律法規(guī)為基礎(chǔ)，大力提高土建征用程序的規(guī)范性[1]。

（四）從行業(yè)體系方面解決我國土地評估問題

土地市場體系是土建交易的平臺，只有土地市場體系完善和規(guī)范了，土建項目的建設(shè)才能夠健康有序地進(jìn)行。如何完善土地市場體系？首先，根據(jù)土建項目的大小，將土建項目分級運行，利用一層管理一層的分級管理形式，合理使用土地征用的有償性和無償性。并且，考慮了土地征用的有償使用和無償使用之外，對兩者之間的空隙，如土地租賃形式，劃分到有償使用范圍，并且也要保證土地市場體系的公開度和透明度。其次，政府機構(gòu)在土地市場的管理上，要充分發(fā)揮中介機構(gòu)的行業(yè)作用，將一些小型的經(jīng)營業(yè)務(wù)交由中介機構(gòu)負(fù)責(zé)，做到分層管理。分級運行和分層管理，從橫向和縱向全面規(guī)范土地市場體系，做好土建項目的建設(shè)工作，并為儲備土地做好開發(fā)計劃。此外，嚴(yán)格對土地評估人員進(jìn)行篩選與培訓(xùn)，保證土地評估人員的素質(zhì)，提高土地評估人員的職業(yè)技能，將土地評估做到公平公正。

三、結(jié)束語

土地資源作為市場經(jīng)濟(jì)的主體之一，其不可再生性在我國人口眾多的現(xiàn)實壓力下，顯得極其稀缺。保護(hù)土地不僅僅是我國的一項基本國策，也是群眾的基本責(zé)任，土地評估的作用在此基礎(chǔ)條件中極其突出。本文以土地評估在土地建設(shè)中的重要意義為基礎(chǔ)，尋找市場行業(yè)中土地評估存在的問題，根據(jù)各個問題提出相應(yīng)的解決對策，希望能給土地評估工作作為借鑒，從而促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。