共享辦公何去何從

高山

作為共享辦公的領(lǐng)頭羊，WeWork的上市能否給共享辦公行業(yè)帶來(lái)一絲曙光？答案還未可知。

在經(jīng)過(guò)了兩年多時(shí)間后，美國(guó)時(shí)間2021年10月21日，共享辦公頭部企業(yè)WeWork上市，登陸紐交所進(jìn)行交易。對(duì)此WeWork執(zhí)行董事長(zhǎng)馬塞洛·克勞爾表示：“有人認(rèn)為我們公司在經(jīng)歷一個(gè)充滿(mǎn)戲劇性的故事，并且這就是我們的結(jié)局。但是我們毫無(wú)疑問(wèn)地選擇了與其斗爭(zhēng)，如今的WeWork比以往任何時(shí)候都更強(qiáng)大，今天的成就將會(huì)是我們的里程碑。”

作為共享辦公的領(lǐng)頭羊，WeWork的上市能否給共享辦公行業(yè)帶來(lái)一絲曙光？答案還未可知。

共享辦公的冰與火

共享辦公，又叫做柔性辦公、短租辦公、聯(lián)合辦公空間，也被稱(chēng)為創(chuàng)客空間或眾創(chuàng)空間。來(lái)自不同公司的員工在同一個(gè)共享辦公空間里工作，可以說(shuō)是共享經(jīng)濟(jì)在辦公領(lǐng)域的體現(xiàn)。

共享辦公空間最早是為了滿(mǎn)足小微企業(yè)或個(gè)人對(duì)低租金的需求，以及移動(dòng)式辦公對(duì)工作地點(diǎn)靈活性的需要。共享辦公室的雛形可以追溯到20世紀(jì)末。2005年，谷歌公司的軟件工程師布萊德·紐伯格讓“共享辦公（Coworking）”這一概念大放異彩。2010年，WeWork聯(lián)合辦公空間在紐約創(chuàng)立，并很快走向全世界，類(lèi)似的公司如雨后春筍一般涌現(xiàn)。

2015年開(kāi)始，在共享經(jīng)濟(jì)大潮下，我國(guó)的共享辦公行業(yè)開(kāi)始呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年中國(guó)共享辦公空間數(shù)量達(dá)2630家，較2014年增長(zhǎng)64.38%。2016年，行業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)122億元。

只是，這種如火如荼的態(tài)勢(shì)卻并沒(méi)有一直持續(xù)下去。

2017年開(kāi)始，共享辦公行業(yè)迎來(lái)了洗牌。隨著金融水龍頭的持續(xù)收緊，大量的共享辦公平臺(tái)在燒光了最初的投資資金后陷入經(jīng)營(yíng)困境。

對(duì)于共享辦公而言，2018年注定是不平凡的一年。開(kāi)年以來(lái)頻頻爆出并購(gòu)大事件。

2018年1月，優(yōu)客工場(chǎng)全資收購(gòu)洪泰創(chuàng)新空間;裸心社收購(gòu)澳大利亞辦公空間品牌Gravity。3月，優(yōu)客工場(chǎng)宣布與無(wú)界空間合并，并收購(gòu)Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社;同月，WeWork中國(guó)收購(gòu)裸心社。7月，優(yōu)客工場(chǎng)與Workingdom進(jìn)行合并，與愛(ài)特眾創(chuàng)達(dá)成并購(gòu)合作意向……市場(chǎng)資源、資本、業(yè)務(wù)都向聯(lián)合辦公行業(yè)頭部企業(yè)集中。

也正是從這一年開(kāi)始，共享辦公領(lǐng)域倒閉、企業(yè)裁員、租戶(hù)維權(quán)的消息接連上演。共享辦公這個(gè)曾被資本市場(chǎng)熱捧為風(fēng)口的行業(yè)，隨著共享經(jīng)濟(jì)的降溫，加上自身盈利模式單一、入駐率低、服務(wù)專(zhuān)業(yè)度不足等問(wèn)題，多個(gè)企業(yè)或倒閉或被收購(gòu)。

緊接著到了2019年，資本寒冬到來(lái)，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)下行趨勢(shì)。剛剛燒完錢(qián)的共享辦公企業(yè)，轉(zhuǎn)眼間就感受到了租金的天花板。

即便是初顯獨(dú)角獸潛質(zhì)的少數(shù)幾家企業(yè)情況也不容樂(lè)觀(guān)，盈利問(wèn)題始終是該行業(yè)的痛點(diǎn)。

值得一提的是，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，從財(cái)務(wù)的角度看至少要盈虧平衡。但很遺憾，縱觀(guān)整個(gè)共享辦公行業(yè)，目前還沒(méi)有出現(xiàn)能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的企業(yè)。

發(fā)展初期，共享辦公空間的運(yùn)作基本都是采取重資產(chǎn)模式。企業(yè)一方面要流出高額資金從房東那里拿到房源，一方面要想辦法將房源盡快租出去，回收現(xiàn)金流。這種商業(yè)模式對(duì)企業(yè)的造血能力要求頗高。

一位業(yè)內(nèi)人士表示：“如果出租率達(dá)到預(yù)期，在85%～90%才能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)?？墒乾F(xiàn)實(shí)情況是，出租率在持續(xù)下滑，大多數(shù)只有70%左右?！毕禄耐瑫r(shí)，共享辦公企業(yè)不惜以降價(jià)吸引顧客，最終陷入不斷虧損的死循環(huán)。

阿爾法工廠(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年年底，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)行了近20輪融資，算下來(lái)，平均每80天就要融一輪，而背靠軟銀的WeWork也都時(shí)常面臨著錢(qián)荒的難題。重資產(chǎn)模式下高數(shù)值的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，讓共享辦公空間市場(chǎng)持續(xù)承受重壓。

但值得慶幸的是，經(jīng)歷了野蠻生長(zhǎng)之后，國(guó)內(nèi)共享辦公逐漸回歸理性。缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)被淘汰出局，新入局者則面臨更高的要求。

共享辦公行業(yè)進(jìn)入全面轉(zhuǎn)型期

隨著行業(yè)重新洗牌，頭部共享辦公企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入新的探索階段，嘗試找到新的發(fā)展路徑。2019年起，國(guó)內(nèi)共享辦公企業(yè)不約而同由二房東模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

一家新興共享辦公品牌負(fù)責(zé)人王宏波稱(chēng)，共享辦公行業(yè)正在進(jìn)行“重資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)”的重服務(wù)式轉(zhuǎn)型?！跋啾扔谥暗拿つ繑U(kuò)張，我感覺(jué)行業(yè)現(xiàn)在更務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也更理性了。”

優(yōu)客工場(chǎng)的創(chuàng)始人毛大慶也在思考盈利問(wèn)題。意識(shí)到二房東模式不可持續(xù)后，優(yōu)客工場(chǎng)提出了輕資產(chǎn)模式，即不提供辦公空間，僅向業(yè)主輸出品牌、設(shè)計(jì)、管理和咨詢(xún)服務(wù)，收取市場(chǎng)和品牌服務(wù)費(fèi)。

2019年以來(lái)，優(yōu)客工場(chǎng)開(kāi)始加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重。受益于輕資產(chǎn)模式的快速增長(zhǎng)，優(yōu)客工場(chǎng)虧損擴(kuò)大的幅度相較于營(yíng)收增長(zhǎng)幅度呈現(xiàn)收窄的跡象。優(yōu)客工場(chǎng)稱(chēng)，目前以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的子公司已經(jīng)能夠產(chǎn)生毛利潤(rùn)，未來(lái)會(huì)繼續(xù)發(fā)展這種模式，這將是優(yōu)客工場(chǎng)主要的增長(zhǎng)動(dòng)力之一。

同樣，WeWork也在探索類(lèi)似的輕資產(chǎn)模式。WeWork憑借其品牌知名度，能夠吸引很多傳統(tǒng)的地產(chǎn)商合作，由地產(chǎn)商負(fù)責(zé)“精裝修”，他們會(huì)給WeWork開(kāi)出很低的租金，甚至不收前期的租金，等WeWork賺錢(qián)了，再跟地產(chǎn)商分錢(qián)。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中認(rèn)為，輕資產(chǎn)模式將成為共享辦公行業(yè)未來(lái)發(fā)展方向之一，“和傳統(tǒng)房企不同，目前共享辦公類(lèi)企業(yè)大多為互聯(lián)網(wǎng)公司，融資為其主要資金來(lái)源，自身現(xiàn)金流儲(chǔ)備較為有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。通過(guò)輕資產(chǎn)模式提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)可以有效減少成本投入并且降低風(fēng)險(xiǎn)，較為適合具備互聯(lián)網(wǎng)基因的共享辦公企業(yè)。不少頭部房企近年來(lái)也開(kāi)始重視輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)，其中包括共享辦公。我們認(rèn)為，在自身現(xiàn)金儲(chǔ)備可以支持的前提下自營(yíng)適當(dāng)面積能夠打造品牌形象，形成自身特色;但以輕資產(chǎn)輸出提供專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)的共享辦公模式之后將成為主流?！?/p>

2020年的疫情，在很多人看來(lái)，似乎更加重了共享辦公企業(yè)的危機(jī)，眾多共享辦公空間的租金都下調(diào)了10%～15%的水平。不少小型企業(yè)發(fā)展遇阻，WE+酷窩等小型企業(yè)都宣布停止運(yùn)營(yíng)，F(xiàn)UNWORK的經(jīng)營(yíng)情況也不甚樂(lè)觀(guān)，退租了過(guò)半項(xiàng)目，方糖小鎮(zhèn)也關(guān)掉其在北京的首個(gè)空間，更有多家共享辦公空間爆出資金鏈危機(jī)，出現(xiàn)拖欠租客押金、房東租金的情況。種種跡象看似都傳達(dá)出，短短6年多時(shí)間里幾經(jīng)波折的共享辦公，似乎已經(jīng)“幻滅”。

但事實(shí)是，也有種種久違的好消息攪動(dòng)著共享辦公行業(yè)，令這個(gè)曾被視為無(wú)望的行業(yè)再次燃起生機(jī)。

隨著人們工作方式的改變及整個(gè)市場(chǎng)的變化，成本更低、租賃方式更為靈活的共享辦公開(kāi)始優(yōu)勢(shì)凸顯。共享辦公幾乎已經(jīng)成為標(biāo)配。未來(lái)，支持靈活辦公模式的遠(yuǎn)程虛擬、大數(shù)據(jù)等技術(shù)將為共享辦公提供更多的技術(shù)支持和發(fā)展機(jī)遇。

2021年2月，國(guó)家信息中心發(fā)布的《中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2021）》測(cè)算表明，2020年共享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域直接融資規(guī)模約為1185億元，同比大幅增長(zhǎng)66%，各領(lǐng)域融資情況差異巨大。共享辦公、生產(chǎn)能力和共享醫(yī)療三個(gè)領(lǐng)域直接融資規(guī)模同比增長(zhǎng)分別達(dá)到466.7%、285.6%和130.7%，共享住宿領(lǐng)域同比下降31%。

艾媒咨詢(xún)發(fā)布的《2019-2020中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)白皮書(shū)》顯示，2019年中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約為1267.2億元，預(yù)計(jì)到2022年有望突破4000億元。共享辦公領(lǐng)域仍有較大的市場(chǎng)空間有待開(kāi)發(fā)，必然會(huì)吸引更多玩家入場(chǎng)。

但是，經(jīng)歷過(guò)共享辦公行業(yè)的高低起伏后，身處其中的玩家能否靠輕資產(chǎn)化模式“跑通”，仍需要時(shí)間的檢驗(yàn)。