1000萬套保障房沖擊:樓市拐點已現(xiàn)

　　2011年1000萬套、“十二五”期間3600萬套保障房建設(shè)目標(biāo)逐步從政治決策轉(zhuǎn)換為地方政府的切實行動，這將在以下兩個層面對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響：首先，未來5年將不僅僅是保障房大規(guī)模發(fā)展與低收入家庭住房需求得到有效滿足的階段，同時截至2015年末，保障房存量在中國住宅存量的結(jié)構(gòu)比重將達(dá)到30%左右，這意味著中國的住宅市場“保障歸保障、市場歸市場”的雙層格局初步形成。其次，保障房的大規(guī)模建設(shè)本身即意味著商品房市場在整個宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要性將逐步弱化，而保障房在經(jīng)濟(jì)下行時的對沖功能則逐步體現(xiàn)，這意味著“商品房持續(xù)壓制、保障房持續(xù)扶持”的雙重政策格局將逐步形成。
　　
　　保障房市場效應(yīng)將在三季度集中釋放
　　
　　從目前的情況看，“十二五”期間3600萬套建設(shè)目標(biāo)將會是保障房市場空前發(fā)展的5年，以這樣的建設(shè)目標(biāo)與竣工速度核算，未來5年平均每年竣工保障房超過700萬套，市場新增住房中，保障房市場增量占比保持在50%左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比將達(dá)30%，從而基本解決城市低收入家庭及遷移人口的“住有所居”問題。
　　2011年上半年在建和逐步竣工的保障房主要是2010年未竣工的220萬套，這部分保障房投資將對2011年上半年的經(jīng)濟(jì)增長提供一定的支撐。然而，如果從2011年1000萬套保障房對經(jīng)濟(jì)增長的推動效應(yīng)來看，這將主要取決于開工進(jìn)度。目前來看，可以大致確定的進(jìn)度時間表是：4月底前“項目落地”；5、6月“完成規(guī)劃”；7、8、9月“集中開工”；12月底前，各類保障性住房和棚戶區(qū)改造項目將完成目標(biāo)任務(wù)的60%以上?？傮w上看，7、8、9月即三季度將是保障房大規(guī)模集中開工與建設(shè)的時間窗口，因此，保障房對經(jīng)濟(jì)增長的對沖、對消費的拉動效應(yīng)將在三季度集中體現(xiàn)。
　　2011年在建保障房為1220萬套，形成的投資完成額約計1.25萬億元。從總量上看，2010年在建1220萬套保障房可對沖商品住宅30%的投資下滑。
　　保障房的大規(guī)模建設(shè)也必然意味著新一輪的“城市再造”及大面積拆遷、改造和擴(kuò)建過程。但從投資的角度講，保障房與商品房投資對經(jīng)濟(jì)增長拉動效應(yīng)之間的最大區(qū)別在于保障房投資無杠桿效應(yīng)。原因在于：一方面，預(yù)售是商品房投資產(chǎn)生杠桿效應(yīng)的關(guān)鍵，在具備一定的預(yù)售條件之下，開發(fā)商通過將未竣工甚至未封頂?shù)纳唐贩款A(yù)售，從而回籠資金，并投入到下一輪的投資周期之中，使投資形成較長的鏈條，放大投資總量。一定程度上，這種快速開工——形成預(yù)售——資金回籠——下一輪開發(fā)投資的住宅地產(chǎn)運作模式是使得房地產(chǎn)業(yè)成為所謂支柱產(chǎn)業(yè)的核心鏈條。當(dāng)然，在實際操作中，也可以采取對部分保障性住房較早啟動分配等方法；另一方面，保障房完全不能預(yù)售，經(jīng)適房只有封頂竣工并完成一定的簡單裝修后，才能被政府回購，開發(fā)商也才能回籠現(xiàn)金；廉租房和公租房，則屬于持有型物業(yè)，如果該部分投資不能配備一定比例的底層商業(yè)地產(chǎn)，則以上兩類保障房基本無杠桿效應(yīng)，對投資的拉動效應(yīng)是一次性，難以產(chǎn)生類似于住宅地產(chǎn)投資的產(chǎn)業(yè)杠桿和放大效應(yīng)。
　　保障性住房投資將在2011年這一中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)回落時期發(fā)揮積極的對沖作用，也是避免宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅回落的重要動力之一。
　　
　　1000萬套保障房對商品房市場的潛在沖擊
　　
　　從住宅結(jié)構(gòu)看，保障房存量擴(kuò)大會影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，對定位于中低端的商品房形成直接沖擊。從目前的保障房存量占比來看，截至2010年底，扣除廉租房直接補貼的部分，保障房在整個住宅存量中的比重僅占10%，尚有大量城市低收入家庭未進(jìn)入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間3600萬套保障房的基本目標(biāo)，2015年底，保障房存量占比才能逐步達(dá)到30%，基本覆蓋城市低收入家庭。
　　從國際經(jīng)驗看，“十二五”期間既是保障房空前發(fā)展的時期，但也是起步階段與“補課”階段，類似于日本1960—70年代的保障房發(fā)展階段，同時，保障性住房的快速建設(shè)，會明顯增大房地產(chǎn)的供應(yīng)，并對定位于中低端的商品房形成沖擊，從而間接抑制商品房價格持續(xù)上漲的預(yù)期。
　　對于開發(fā)商而言，參與保障性住房建設(shè)，將為之提供新的發(fā)展空間。開發(fā)商參與保障房建設(shè)，在資金來源和土地供給方面都將享受到一定的政策支持。相比當(dāng)前不斷受到調(diào)控的商品房市場，3%—5%這樣的收益率水平不僅可以成為開發(fā)商獲取盈利的過渡模式，而且也可以作為一種長期的發(fā)展方向，為之提供相應(yīng)的盈利空間。
　　從商品房市場的需求空間來看，目前的中國房地產(chǎn)市場尚處于快速發(fā)展向成熟發(fā)展的過渡期，未來5到10年的商品房“有效需求”空間仍然龐大。一個合理判斷是：按照“市場歸市場、保障歸保障”的雙層住宅格局，如果假定年按揭收入比超過100%的最低收入和低收入家庭現(xiàn)在及未來都難以具備商品房購買能力，這一部分家庭將進(jìn)入保障房市場，不直接影響商品房需求；年按揭收入比在50%以下的高收入和最高收入家庭具有現(xiàn)實的支付能力，也是商品房市場需求的“第一梯隊”；年按揭收入比在50%—100%的中等低下、中等、中等偏上收入家庭是潛在的商品房需求者，從需求的滿足次序上，中等及中等偏上收入家庭最有可能進(jìn)入潛在的需求市場。按照這種有效需求的分類，從1998年住房改革以來，中國累計商品房建設(shè)存量為突破5000萬套，僅可覆蓋20%左右的高收入與最高收入家庭的住房需求的首次置業(yè)及部分二次改善置業(yè)需求，未來5年中等偏上家庭的自住需求和最高及高收入家庭的改善型需求將主導(dǎo)商品房市場。
　　從目前的政策趨勢看，未來幾年，特別是2011、2012年保障房集中建設(shè)的期間，從整個行業(yè)層面看，保障房對商品房市場的最大沖擊可能來自于“商品房持續(xù)壓制、保障房持續(xù)扶持”的政策壓力。保障房的大規(guī)模建設(shè)本身可以對沖房地產(chǎn)調(diào)控對于投資等的負(fù)面影響，從而減輕經(jīng)濟(jì)增長對商品房市場的依賴，這意味著除非面臨明顯的外部沖擊，并且經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)明顯下滑，在保障性住房保持快速建設(shè)的前提下，目前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控難以出現(xiàn)明顯的放松。
　　總之，可以說，保障房建設(shè)的力度空前加大。從1999年到2010年，全社會新增住房量為5000萬套，去年僅保障性住房就達(dá)到了580萬套，今年計劃為1000萬套，十二五期間計劃新增3600萬套，7年5180萬套，超過過去10年的總水平。目前已經(jīng)開始有一些效果了，甚至可以看到樓市拐點正在出現(xiàn)。
　　（作者為國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）
　　■（責(zé)編/艾蕓 美編/葉銳）