不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合方法探討

朱亞利 裴鑫

【摘要】全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)涵蓋全國(guó)2852個(gè)縣（區(qū)）的不動(dòng)產(chǎn)單元、權(quán)利、權(quán)利人和業(yè)務(wù)辦理等重要信息，是國(guó)家關(guān)鍵信息基礎(chǔ)設(shè)施。開(kāi)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的深度分析與挖掘具有重要的應(yīng)用價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合建庫(kù)，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和重要保障。由于原來(lái)存在分散登記、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)多樣、標(biāo)準(zhǔn)不一致、數(shù)據(jù)量龐大等缺陷，數(shù)據(jù)整合中面臨著諸多問(wèn)題。本文以不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合為探討主題，闡述多種類型數(shù)據(jù)的整合辦法。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;數(shù)據(jù)整合;方法【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

隨著數(shù)據(jù)不斷更新完善，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)成為極其重要的數(shù)據(jù)資源寶庫(kù)，其巨大的應(yīng)用潛力亟待開(kāi)發(fā)。為充分挖掘數(shù)據(jù)價(jià)值，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的重要作用，迫切需要對(duì)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)開(kāi)展深度分析與研究，精準(zhǔn)分析信息平臺(tái)提供的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)支撐，以便為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的有序進(jìn)行提供可靠保障。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記概述

不動(dòng)產(chǎn)是指具有物理性質(zhì)并依附于其上的土地，如房屋、樹(shù)木等，但不動(dòng)產(chǎn)還包括所有權(quán)和某些鐵礦石開(kāi)采權(quán)等非實(shí)物財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記是指依照適用法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)信息進(jìn)行登記、處理并存檔。不動(dòng)產(chǎn)登記可以明確產(chǎn)權(quán)歸屬，解決產(chǎn)權(quán)糾紛。隨著房地產(chǎn)模式的變化，提供比較的基礎(chǔ)技術(shù)，不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)非常重要的工作，發(fā)揮著重要的作用。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)

2.1數(shù)據(jù)內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)為依據(jù)，包括屬性數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)、現(xiàn)勢(shì)數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)?？沙橄鬄椴粍?dòng)產(chǎn)單元、權(quán)利、權(quán)利人、登記業(yè)務(wù)4類要素。不動(dòng)產(chǎn)單元是不動(dòng)產(chǎn)登記的客體，包括宗地、宗海及其上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木等定著物，具有全國(guó)唯一編碼。權(quán)利人是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體，是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、其他法定事項(xiàng)和權(quán)利的權(quán)利主體。權(quán)利主要包括集體土地所有權(quán)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地使用權(quán)、海域使用權(quán)、抵押權(quán)等以及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。登記業(yè)務(wù)包括申請(qǐng)、受理、審核、登簿、繕證等。不動(dòng)產(chǎn)單元承載著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人關(guān)聯(lián)。

2.2數(shù)據(jù)特點(diǎn)

（1）空間特征顯著。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記建立了以宗地（宗海）為“底盤(pán)”的空間關(guān)聯(lián)關(guān)系，建立了空間與屬性數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)了“房落幢、幢落地、地落宗”的空間化管理。不動(dòng)產(chǎn)登記空間數(shù)據(jù)包含行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地、宗海、自然幢等空間圖層。（2）海量高頻更新。全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)包含全國(guó)2852個(gè)縣（區(qū)）的全部不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)量巨大。日均業(yè)務(wù)量為30多萬(wàn)筆，數(shù)據(jù)更新頻度大。（3）上下手緊密關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)具有顯著的生命周期和上下手關(guān)聯(lián)特點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的首次登記實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定，不動(dòng)產(chǎn)單元范圍確定和空間“落地”、權(quán)利的設(shè)立;不動(dòng)產(chǎn)的變更、轉(zhuǎn)移、注銷、更正、異議、預(yù)告、查封登記，需要上一手登記數(shù)據(jù)的支撐。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)更新，重點(diǎn)做好登記數(shù)據(jù)的上下手關(guān)聯(lián)、現(xiàn)勢(shì)性維護(hù)和全生命周期管理。（4）信息高度敏感。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)包含大量敏感信息，涉及個(gè)人隱私、商業(yè)秘密，在數(shù)據(jù)存儲(chǔ)管理和應(yīng)用服務(wù)中，要做好數(shù)據(jù)安全防護(hù)，防止數(shù)據(jù)被攻擊、泄露、竊取和非法使用。在不動(dòng)產(chǎn)登記信息分析中，應(yīng)避免使用個(gè)人信息，以綜合數(shù)據(jù)為主，盡量不使用明細(xì)數(shù)據(jù)。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合辦法

3.1空間數(shù)據(jù)的整合

統(tǒng)一抽取歷史數(shù)據(jù)，再對(duì)其進(jìn)行重新編碼，是不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作的主旨思想。在對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行統(tǒng)一入庫(kù)處理的過(guò)程中，需要重點(diǎn)將冗余數(shù)據(jù)剔除，將語(yǔ)義、時(shí)空兩個(gè)維度上的不一致性徹底消除。在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作中，對(duì)空間數(shù)據(jù)整合法的應(yīng)用較為常見(jiàn)，其目標(biāo)數(shù)據(jù)收集對(duì)象較多，除了常見(jiàn)的房地產(chǎn)自然幢數(shù)據(jù)、城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)外，還涵蓋日常辦件發(fā)證數(shù)據(jù)等。首先轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)格式，然后清理冗余的數(shù)據(jù)內(nèi)容，最后轉(zhuǎn)換坐標(biāo)，經(jīng)過(guò)這一系列的步驟流程后，即可獲取有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)自然幢、宗地等相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。以自然幢、宗地等屬性特征為參照點(diǎn)，錄入房地產(chǎn)管理、地籍檔案等數(shù)據(jù)內(nèi)容，以此為基礎(chǔ)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記庫(kù)，再向不同類別的數(shù)據(jù)層內(nèi)依次準(zhǔn)確地導(dǎo)入宗地?cái)?shù)據(jù)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)等信息內(nèi)容。這樣，在后續(xù)的落宗處理階段，即可靈活運(yùn)用并把握宗地與自然幢對(duì)應(yīng)的位置關(guān)系。

3.2非空間數(shù)據(jù)的整合

與空間數(shù)據(jù)整合方法相對(duì)應(yīng)的便是非空間數(shù)據(jù)整合方法，這種方法主要是對(duì)非空間類型的數(shù)據(jù)內(nèi)容進(jìn)行精準(zhǔn)化、全面化的收集，除了包括查封、抵押等臺(tái)賬數(shù)據(jù)外，還包括房地產(chǎn)管理平臺(tái)、地籍檔案等類別的數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)等。要得到所需的屬性信息，首先要?dú)w并數(shù)據(jù)，剔除多余的數(shù)據(jù)，然后對(duì)關(guān)鍵的信息內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)錄，整個(gè)操作流程較為簡(jiǎn)單、快捷。

3.3國(guó)有建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)整合

國(guó)有建設(shè)用地登記檔案、發(fā)證數(shù)據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的重點(diǎn)對(duì)象，在日常整理過(guò)程中，主要涉及對(duì)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記數(shù)據(jù)、城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)的應(yīng)用。以城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)為例，如果其覆蓋的宗地信息并未出現(xiàn)顯著變化，則可以對(duì)其予以保留;如果宗地發(fā)生滅失，或者存在界址變化，則需要對(duì)相關(guān)的變更信息進(jìn)行明確標(biāo)注。與此同時(shí)，應(yīng)展開(kāi)外業(yè)核查，并做好相關(guān)的修補(bǔ)與測(cè)量工作。全部整合空間圖形后，應(yīng)按照宗地權(quán)利的登記信息，對(duì)有關(guān)的宗地檔案進(jìn)行查看，以檔案的整合管理規(guī)范為基準(zhǔn)，對(duì)宗地的權(quán)利性質(zhì)、歷史、面積、坐落情況及等級(jí)用途等信息內(nèi)容進(jìn)行填寫(xiě)，完善宗地檔案內(nèi)容，并準(zhǔn)確填寫(xiě)建設(shè)用地的相關(guān)使用權(quán)表，其主要涵蓋使用權(quán)的登記時(shí)間、結(jié)束時(shí)間及區(qū)縣代碼，還應(yīng)注意完善起始時(shí)間與業(yè)務(wù)號(hào)等主要內(nèi)容。在整合宗地檔案權(quán)利人的信息內(nèi)容時(shí)，應(yīng)全面填寫(xiě)權(quán)利人的屬性信息，主要包括戶籍所在省市、證件號(hào)、權(quán)利人名稱及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)等。

3.4房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整合

自然幢的數(shù)據(jù)信息在來(lái)源方面可能存在較大差異，數(shù)據(jù)信息可能來(lái)源于房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，也可能來(lái)源于農(nóng)村確權(quán)數(shù)據(jù)庫(kù)。要將不同的信息內(nèi)容向同一個(gè)圖層內(nèi)進(jìn)行合并，需要統(tǒng)一空間參考并對(duì)其進(jìn)行度帶轉(zhuǎn)換。在檢查方面，主要依托于外業(yè)檢查點(diǎn)，嚴(yán)格檢查自然幢的精度，在精度水平達(dá)標(biāo)的情況下即可將這一自然幢數(shù)據(jù)應(yīng)用到正式的使用過(guò)程中。如果自然幢圖層的精度較差，未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，即可借助于外業(yè)測(cè)繪的作業(yè)形式，獲取更為準(zhǔn)確的自然幢圖層。在此階段內(nèi)，工作人員需要注意清理不含有自然幢信息的無(wú)效數(shù)據(jù)。通過(guò)實(shí)地核查等方式方法，外業(yè)應(yīng)修、補(bǔ)、測(cè)缺少圖形數(shù)據(jù)的自然幢數(shù)據(jù)。全面整合處理自然幢空間圖形后，可以利用房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)對(duì)自然幢的屬性數(shù)據(jù)信息進(jìn)行查詢，如地上層數(shù)、幢用地面積及總層數(shù)，或者是房屋結(jié)構(gòu)、規(guī)劃用途、坐落點(diǎn)及幢占地面積等。除此之外，還可以獲取建筑物的總套數(shù)、狀態(tài)及用途等基本信息。

3.5林權(quán)數(shù)據(jù)整合

整合林權(quán)數(shù)據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的重要組成部分，在一般情況下，其主要涉及對(duì)空間數(shù)據(jù)的整合處理。工作人員需要獲取林權(quán)的完整調(diào)查資料，了解并把握其非空間信息，在林權(quán)登記管理系統(tǒng)查詢所需的數(shù)據(jù)資料，再將其統(tǒng)一導(dǎo)出。其中，除了包括林地所有權(quán)權(quán)利人、造林年度、終止日期及申請(qǐng)年度等關(guān)鍵內(nèi)容外，還需要涵蓋權(quán)屬性質(zhì)、林權(quán)證編號(hào)、樹(shù)種、林班、小班及坐落面積等主要信息。

4、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的建議

4.1持續(xù)完善數(shù)據(jù)整合工具及相關(guān)檢查軟件

在數(shù)據(jù)整合工作中及時(shí)總結(jié)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，形成問(wèn)題臺(tái)賬，理清數(shù)據(jù)情況;通過(guò)不斷完善整合工具和質(zhì)量檢查軟件，提高工作效率。如將機(jī)器學(xué)習(xí)和深度網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)融入算法，提高對(duì)問(wèn)題數(shù)據(jù)識(shí)別的準(zhǔn)確性，將有助于提升工作效果。

4.2加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)指導(dǎo)

開(kāi)展數(shù)據(jù)整合工作中，對(duì)整合技術(shù)人員要培訓(xùn)到位，業(yè)務(wù)人員加強(qiáng)業(yè)務(wù)規(guī)范指引，確保技術(shù)人員掌握項(xiàng)目的技術(shù)要求和數(shù)據(jù)質(zhì)量的核心。制定數(shù)據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，總結(jié)常見(jiàn)問(wèn)題，形成疑難問(wèn)題處理辦法。如在尊重歷史的基礎(chǔ)上，針對(duì)一些特殊或歷史遺留問(wèn)題，全面梳理并分類標(biāo)識(shí)，建立問(wèn)題臺(tái)賬，同時(shí)可以通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策或日常業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)不斷消化。

4.3明確立體空間確權(quán)圖形數(shù)據(jù)的管理

對(duì)于引起的立體空間圖形重疊，實(shí)際是合理的情況，目前缺少明確的立體空間圖形數(shù)據(jù)管理辦法。建立或明確對(duì)立體空間確權(quán)圖形的管理，明確立體空間圖形管理做法。如當(dāng)前自然幢圖形的管理沒(méi)有進(jìn)行細(xì)分，所有自然幢圖形存放在一個(gè)圖層中。不同的立體空間范圍，在空間確實(shí)會(huì)存在邏輯壓占的情況。在數(shù)據(jù)整合和日常業(yè)務(wù)辦理中，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)的填寫(xiě)，屬性上標(biāo)識(shí)清楚地上、地下，圖形上可根據(jù)實(shí)際，適時(shí)擴(kuò)展圖層類別，進(jìn)行細(xì)化管理。

4.4把握數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查要點(diǎn)

把握數(shù)據(jù)整合質(zhì)檢的要點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容真實(shí)性、合理性、數(shù)據(jù)狀態(tài)更新的正確性等。如對(duì)于重要實(shí)質(zhì)性登記內(nèi)容的字段，如房屋建筑面積、權(quán)利狀態(tài)、證件號(hào)碼、房屋用途、登記時(shí)間、坐落地址等重點(diǎn)關(guān)注，充分利用質(zhì)檢軟件和相關(guān)工具，有效控制成果質(zhì)量。

結(jié)束語(yǔ)：

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合是一個(gè)長(zhǎng)期而煩瑣的工作，數(shù)據(jù)成果是保障不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作順利進(jìn)行的重要基礎(chǔ)。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)要求的提高和數(shù)據(jù)應(yīng)用效能的強(qiáng)化，數(shù)據(jù)質(zhì)量提升工作將是不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)部門(mén)持續(xù)關(guān)心的重要課題。不斷地完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合，結(jié)合基本國(guó)情及社會(huì)的真實(shí)發(fā)展?fàn)顩r讓不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合變得更加的成熟和完善，為國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)登記提供有利條件。

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