軍地土地置換項(xiàng)目資產(chǎn)評估工作建議

劉慈 姚杰 王雪詠 鐘勝民

（1.錦州市土地儲備中心，遼寧錦州 121000；2.遼寧天力渤海房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司，遼寧錦州 121000； 3.遼寧中地測繪有限公司，遼寧錦州 121000）

土地置換是現(xiàn)階段軍隊(duì)取得和處置軍事用地的主要途徑，軍隊(duì)利用閑置的土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)置換所需的軍事用地，既盤活了軍隊(duì)閑置資產(chǎn)又優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。隨著軍隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)體制、編制體制改革不斷深化，停止有償服務(wù)工作完成，軍隊(duì)形成了一定規(guī)模的土地、房產(chǎn)等儲備資產(chǎn)，為土地置換創(chuàng)造了有利條件。

土地置換項(xiàng)目涉及資產(chǎn)價(jià)值大、程序多，確定置換資產(chǎn)價(jià)格是核心工作。按照《軍隊(duì)國有資產(chǎn)管理規(guī)定》置換資產(chǎn)價(jià)格需通過資產(chǎn)評估確定，由于資產(chǎn)評估通用標(biāo)準(zhǔn)與軍隊(duì)部門相關(guān)文件平行存在，地方評估機(jī)構(gòu)對軍隊(duì)資產(chǎn)評估相關(guān)政策掌握不全面等情況，使置換土地價(jià)格在資產(chǎn)評估過程中波動較大，影響置換雙方利益。

一、軍隊(duì)土地置換資產(chǎn)評估程序簡介

軍地土地置換項(xiàng)目在具備了前期相關(guān)支撐性文件之后進(jìn)入到資產(chǎn)評估階段，評估原則為最大限度維護(hù)軍隊(duì)權(quán)益。評估工作要求嚴(yán)格、程序縝密可分為確定評估機(jī)構(gòu)、評估數(shù)據(jù)采集、初步評估、評估報(bào)告審核四個(gè)階段。

1.確定評估機(jī)構(gòu)

核心提示：評估機(jī)構(gòu)由軍方確定。

在軍地土地置換項(xiàng)目中，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)從全軍估價(jià)機(jī)構(gòu)名錄中選取或從軍方認(rèn)可的估價(jià)機(jī)構(gòu)中選取。選取確定的估價(jià)機(jī)構(gòu)受軍方委托對雙方置換土地資產(chǎn)進(jìn)行評估，并由軍方支付資產(chǎn)評估費(fèi)用。在實(shí)際操作中軍方確定評估機(jī)，軍地雙方共同委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估費(fèi)用的支付視實(shí)際情況確定。委托合同中應(yīng)有明確的保密條款，明確要求所形成的評估報(bào)告不得進(jìn)行電子備案，報(bào)告的使用注意保密，具體保密細(xì)則由軍方確定。委托合同簽定后軍地雙方及評估機(jī)構(gòu)應(yīng)共同制定評估方案，確定相關(guān)人員安排評估程序，待評估方案批準(zhǔn)后正式開展評估活動。

2.評估數(shù)據(jù)采集

核心提示：換出土地上所有房屋不論部隊(duì)自建還是承租戶投資建設(shè)的都按部隊(duì)所有房屋認(rèn)定[1]。

評估數(shù)據(jù)采集即進(jìn)入評估作業(yè)現(xiàn)場采集評估范圍內(nèi)的評估對象相關(guān)數(shù)據(jù)。對于土地置換項(xiàng)目評估對象為雙方置換土地地上地下所有資產(chǎn)，建筑物、構(gòu)筑物、地上附著物、地下工程等。對于無權(quán)屬證明的土地房產(chǎn)委托中介機(jī)構(gòu)測繪，測繪結(jié)果作為評估原始數(shù)據(jù)。測繪應(yīng)以軍方提供的土地房產(chǎn)相關(guān)資料，營房土地實(shí)力報(bào)告，兩項(xiàng)普查及第三次軍用土地調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行，原則上土地面積應(yīng)與軍用土地三調(diào)數(shù)據(jù)相一致。對于軍用土地上的房屋均視為軍隊(duì)所有房產(chǎn)，按照有權(quán)籍房屋評估，有爭議的房產(chǎn)土地應(yīng)先解決爭議明確歸屬。

3.初步評估

核心提示：形成初步評估報(bào)告、技術(shù)報(bào)告。

數(shù)據(jù)采集結(jié)束后評估機(jī)構(gòu)根據(jù)評估目的選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法進(jìn)行評估，形成初步評估報(bào)告。初步評估報(bào)告形成后軍地雙方、評估機(jī)構(gòu)、軍方評估專家共同對初評報(bào)告進(jìn)行討論，軍方評估專家將對初評報(bào)告進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)以使評估報(bào)告符合軍方要求。技術(shù)報(bào)告，主要內(nèi)容為評估思路，評估方法選擇，評估方法討論，完整計(jì)算過程，并附置換地塊所在城市的基準(zhǔn)地價(jià)、房價(jià)等相關(guān)資料。技術(shù)報(bào)告可使軍方評審專家對置換地塊評估工作從宏觀和微觀兩個(gè)角度進(jìn)行全面審查。初評報(bào)告和技術(shù)報(bào)告初步審查通過后進(jìn)入評估報(bào)告審查程序。

4.評估報(bào)告審核

核心提示：審查嚴(yán)格，充分體現(xiàn)軍隊(duì)土地置換評估原則。

按照軍隊(duì)相關(guān)文件規(guī)定土地置換項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告審查由項(xiàng)目所在單位的上級單位相關(guān)部門負(fù)責(zé)組織審核。置換出土地面積超過100畝或者評估價(jià)值超過1億的土地置換項(xiàng)目由中央軍委相關(guān)部門組織專家審核。根據(jù)軍隊(duì)相關(guān)文件審核小組由三名以上專家組成，其中軍隊(duì)專家不少于一，其余專家從軍隊(duì)組建的專家?guī)熘羞x取。資產(chǎn)評估報(bào)告經(jīng)專家組審核通過后，項(xiàng)目所在單位依評估報(bào)告進(jìn)行下一步土地置換工作。

二、評估過程中的問題

軍地土地置換資產(chǎn)評估工作軍隊(duì)方面為主導(dǎo)，地方政府和評估機(jī)構(gòu)配合軍隊(duì)完成評估工作，評估過程總體順暢但也反映出中一些問題。

1.評估機(jī)構(gòu)對軍隊(duì)土地置換政策掌握不全面

評估機(jī)構(gòu)對軍隊(duì)土地置換政策掌握不全面，造成資產(chǎn)評估值在資產(chǎn)評估報(bào)告審核前后波動較大。例如某土地置換項(xiàng)目軍隊(duì)置換出土地的評估方法由成本逼近法和剩余法調(diào)整為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場比較法，因評估方法調(diào)整評估值大幅波動。評估值大范圍波動會降低資產(chǎn)評估報(bào)告可信度，影響交易雙方心理，影響資產(chǎn)置換工作嚴(yán)肅性。

2.軍地雙方工作組人員對軍隊(duì)土地資產(chǎn)置換相關(guān)政策掌握不熟練

軍地雙方工作組人員對土地資產(chǎn)置換相關(guān)政策掌握不熟練，特別是對軍隊(duì)有關(guān)土地資產(chǎn)置換的相關(guān)文件缺乏精準(zhǔn)掌握。例如某土地置換項(xiàng)目地方政府應(yīng)軍隊(duì)要求多次修改規(guī)劃意見中的用詞，以滿足規(guī)劃意見作為資產(chǎn)評估支撐文件的要求。資產(chǎn)置換工作政策性強(qiáng)，精準(zhǔn)掌握資產(chǎn)置換相關(guān)政策文件是資產(chǎn)置換工作合法合規(guī)進(jìn)行的保證。

3.地方政府對土地置換資產(chǎn)評估報(bào)告審核工作缺失

軍地土地資產(chǎn)置換項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告軍隊(duì)方面有嚴(yán)格、科學(xué)的報(bào)告審核體系，確保資產(chǎn)評估報(bào)告體現(xiàn)軍隊(duì)土地置換評估原則。相對軍隊(duì)地方政府對評估報(bào)告的審核并不嚴(yán)格，有時(shí)還存在缺位現(xiàn)象。

三、建議

軍地土地置換項(xiàng)目的核心工作之一是資產(chǎn)價(jià)格的確定，而資產(chǎn)評估是確定資產(chǎn)價(jià)格的方法，資產(chǎn)評估工作能否順利進(jìn)行決定著土地置換項(xiàng)目的進(jìn)程，分析評估工作的短板提出改進(jìn)建議有利于資產(chǎn)評估工作在軍地土地置換中全面保障涉軍資產(chǎn)交易各方利益。

1.加強(qiáng)土地置換相關(guān)文件學(xué)習(xí)，確保土地置換工作合法合規(guī)

參與置換工作的軍隊(duì)資產(chǎn)管理人員絕大多數(shù)屬于兼職，人員隊(duì)伍流動性較大，對資產(chǎn)管理規(guī)定制度了解不深[2]，地方工作人員對軍隊(duì)有關(guān)資產(chǎn)管理相關(guān)文件也不甚了解，加強(qiáng)學(xué)習(xí)資產(chǎn)置換相關(guān)文件特別是對軍隊(duì)資產(chǎn)管理相關(guān)文件的學(xué)習(xí)是必要的，學(xué)習(xí)《軍隊(duì)國有資產(chǎn)管理規(guī)定》《軍隊(duì)訓(xùn)練場用地置換工作細(xì)則（試行）》《關(guān)于加強(qiáng)軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知》《關(guān)于做好全面停止有償服務(wù)活動中資產(chǎn)評估工作的通知》《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范軍用土地轉(zhuǎn)讓工作的通知》等文件以確保土地置換工作合法合規(guī)。

2.建議軍地雙方提前準(zhǔn)備置換土地基礎(chǔ)資料并形成專業(yè)文件

因軍隊(duì)的特殊性質(zhì)及歷史原因軍隊(duì)土地、建筑物權(quán)屬登記不完整，建議土地置換前委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對無權(quán)屬證明土地房產(chǎn)進(jìn)行測量形成報(bào)告，以加快資產(chǎn)評估工作進(jìn)程。

3.資產(chǎn)評估各行業(yè)協(xié)會應(yīng)加強(qiáng)涉軍隊(duì)資產(chǎn)評估技術(shù)培訓(xùn)明確評估標(biāo)準(zhǔn)

在一般情況下資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《資產(chǎn)評估職業(yè)準(zhǔn)則》等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對委托評估的土地、房產(chǎn)、資產(chǎn)進(jìn)行評估出具評估報(bào)告，涉及軍隊(duì)資產(chǎn)需按軍隊(duì)有關(guān)資產(chǎn)管理的規(guī)定進(jìn)行評估。大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)對軍隊(duì)有關(guān)資產(chǎn)管理、資產(chǎn)評估的規(guī)定并不熟悉，由于軍隊(duì)管理的封閉性相關(guān)文件也不易獲取。此種情況下就迫切需要資產(chǎn)評估各行業(yè)協(xié)會對涉軍產(chǎn)評估進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，明確評估執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，以避免評估值的大幅度波動。

4.選擇優(yōu)秀資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)以加快資產(chǎn)評估報(bào)告審核進(jìn)程

土地置換過程中資產(chǎn)評估報(bào)告需要通過軍地雙方有關(guān)部門的審核后生效。評估報(bào)告的審核是嚴(yán)格的，特別是軍隊(duì)對評估報(bào)告的審核系統(tǒng)、科學(xué)、全面，選擇優(yōu)秀評估機(jī)構(gòu)有助于加快審核進(jìn)程。建議參照《關(guān)于做好全面停止有償服務(wù)活動中資產(chǎn)評估工作的通知》要求，按照行業(yè)權(quán)威、信譽(yù)良好、經(jīng)驗(yàn)豐富的標(biāo)準(zhǔn)選擇評估機(jī)構(gòu)[3]。

5.保證資產(chǎn)評估獨(dú)立性

公益類項(xiàng)目軍地雙方互相支持提供優(yōu)惠政策，優(yōu)惠政策應(yīng)是一種明示優(yōu)惠，不建議通過調(diào)整資產(chǎn)評估價(jià)格實(shí)現(xiàn)。資產(chǎn)評估是確定資產(chǎn)公允價(jià)格的工具，不應(yīng)是實(shí)現(xiàn)特定交易目的的手段，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)科學(xué)、公正、客觀的資產(chǎn)評估價(jià)格是不同性質(zhì)土地置換交易公平進(jìn)行的保證。

6.土地置換交易各方地位平等

土地置換交易各方地位平等是保證交易公平性的前提條件。軍隊(duì)資產(chǎn)有其特殊性，但在市場經(jīng)濟(jì)體制下的交易，交易雙方的交易地位都應(yīng)是平等的，平等的履行各自的權(quán)利和義務(wù)，不應(yīng)因某些原因而有所偏頗。