遼寧東戴河新區(qū)土地利用現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策

馬占一

（葫蘆島市自然資源事務(wù)服務(wù)中心，遼寧葫蘆島 125000）

東戴河新區(qū)是遼寧省政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)重點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，地處東北和華北兩大經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶的西端起點(diǎn)，具有承接京津冀地區(qū)輻射的先天優(yōu)勢(shì)，是葫蘆島市融入京津冀協(xié)同發(fā)展的“橋頭堡”。經(jīng)過(guò)多年的努力，東戴河新區(qū)各項(xiàng)建設(shè)和發(fā)展取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。

2020年以來(lái)，疫情和經(jīng)濟(jì)下行壓力加大給東戴河新區(qū)土地管理帶來(lái)了很多新情況、新問(wèn)題。幫助東戴河新區(qū)研究解決在發(fā)展中遇到的問(wèn)題，更好地服務(wù)保障東戴河新區(qū)發(fā)展，是各級(jí)自然資源部門義不容辭的責(zé)任，也是必須認(rèn)真研究的一個(gè)課題。

一、新區(qū)土地概況

1.總體規(guī)劃情況

2008年4月，遼寧省人民政府批準(zhǔn)建設(shè)“綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)”，規(guī)劃總面積14.87平方公里。

2011年3月，遼寧省人民政府批準(zhǔn)“綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)”更名為“東戴河新區(qū)”，并將規(guī)劃總面積調(diào)至100平方公里。規(guī)劃范圍東至高嶺小蜊蝗村，西與山海關(guān)開發(fā)區(qū)接壤，北至京沈鐵路線以南，南臨遼東灣。包括萬(wàn)家、前所、西甸子、高嶺四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)47個(gè)自然村。

2016年9月，葫蘆島市政府城市規(guī)劃批復(fù)東戴河新區(qū)管委會(huì)下轄9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)106個(gè)自然村，總面積960平方公里，其中城區(qū)面積160.35平方公里。總體架構(gòu)為“一帶五區(qū)”：“一帶”為26平方公里濱海旅游景觀帶；“五區(qū)”為14平方公里文化旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)、12平方公里高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、20平方公里核心城區(qū)、35平方公里臨港工業(yè)園區(qū)和53平方公里綏中港物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2.2020年土地基本情況

（1）按地類分：農(nóng)用地748.39平方公里，其中耕地338.19平方公里（含基本農(nóng)田232.78平方公里），林地267.24平方公里；建設(shè)用地101.12平方公里，其中國(guó)有建設(shè)用地40.47平方公里，集體建設(shè)用地60.65平方公里；未利用地123.18平方公里，其中國(guó)有用地34.75平方公里，集體用地88.43平方公里。

（2）按權(quán)屬分：國(guó)家所有126.78平方公里，其中耕地9.28平方公里，園地9.41平方公里，林地30.17平方公里，牧草地4.64平方公里，城鎮(zhèn)村及工礦用地20.00平方公里，交通運(yùn)輸用地16.16平方公里，水域及水利用地36.61平方公里，其他用地0.51平方公里；集體所有845.90平方公里，其中耕地328.91平方公里，園地97.82平方公里，林地237.07平方公里，牧草地87.81平方公里，城鎮(zhèn)村及工礦用地53.64平方公里，交通運(yùn)輸用地16.47平方公里，水域及水利用地20.88平方公里，其他用地3.31平方公里。

（3）按現(xiàn)行規(guī)劃分（不含鄉(xiāng)鎮(zhèn)）：城市規(guī)劃總面積160.35平方公里，其中，農(nóng)用地113.66平方公里，建設(shè)用地38.60平方公里，未利用地8.09平方公里；起步區(qū)26.68平方公里，其中，農(nóng)用地10.76平方公里，建設(shè)用地14.76平方公里，未利用地1.16平方公里。

3.土地利用情況

2008年至2020年，東戴河新區(qū)共辦理征轉(zhuǎn)用249個(gè)批次，總面積17.99平方公里。已辦理供地手續(xù)333宗，實(shí)施供地面積18.72平方公里（含存量建設(shè)用地），其中出讓面積12.48平方公里，劃撥面積6.24平方公里。所供土地中，商業(yè)用地面積1.03平方公里，住宅用地面積5.83平方公里，工業(yè)用地面積5.48平方公里，交通道路基礎(chǔ)設(shè)施用地面積6.38平方公里。

2008年至2020年，已供地項(xiàng)目333個(gè)，總面積18.72平方公里，其中商住項(xiàng)目62個(gè)，面積6.86平方公里，工業(yè)項(xiàng)目130個(gè)，面積5.48平方公里，公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目49個(gè)，面積4.66平方公里，剩余1.72平方公里為隨出讓土地時(shí)劃撥的零星道路綠地用地。

目前，已供地的130個(gè)工業(yè)項(xiàng)目中，竣工達(dá)產(chǎn)項(xiàng)目64個(gè)，面積2.35平方公里；正在建設(shè)尚未竣工達(dá)產(chǎn)項(xiàng)目61個(gè)，面積3.04平方公里；批而未用項(xiàng)目5個(gè)，面積0.09平方公里。

二、發(fā)展優(yōu)勢(shì)

1.遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶高質(zhì)量發(fā)展優(yōu)勢(shì)

2021年9月8日，國(guó)務(wù)院原則同意《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃》，2021年10月26日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布關(guān)于印發(fā)《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃》的通知?！兑?guī)劃》要求遼寧省立足新發(fā)展階段，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，構(gòu)建新發(fā)展格局，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，統(tǒng)籌推進(jìn)土地、勞動(dòng)力、資本、技術(shù)、數(shù)據(jù)等要素市場(chǎng)化改革,有效降低各類要素成本，全面推進(jìn)更高水平對(duì)外開放，以遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)?xùn)|北振興取得新突破。

《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃》獲國(guó)務(wù)院批復(fù)，對(duì)遼寧沿海地區(qū)未來(lái)發(fā)展是重大利好。東戴河新區(qū)是國(guó)家火炬計(jì)劃數(shù)字技術(shù)特色產(chǎn)業(yè)基地和省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，也是葫蘆島市乃至遼寧省承接京、津、冀重大外溢產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的重要承載地和橋頭堡。東戴河新區(qū)作為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶的西端起點(diǎn)和葫蘆島市重要的沿海產(chǎn)業(yè)功能區(qū)也必將迎來(lái)新一輪高質(zhì)量發(fā)展的重大歷史機(jī)遇。

2.高端規(guī)劃優(yōu)勢(shì)

東戴河新區(qū)建區(qū)之初就明確了“海岸中關(guān)村，生態(tài)新城區(qū)”的定位，定位較高，前瞻性強(qiáng)。委托遼寧省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制了總體規(guī)劃，以及起步區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃等系列規(guī)劃體系。經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)發(fā)展，形成了港、產(chǎn)、城一體化發(fā)展格局。2016年葫蘆島市又將9個(gè)近海鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃入東戴河新區(qū)，規(guī)劃總面積達(dá)到960平方公里。規(guī)劃空間充足，回旋余地大，為未來(lái)發(fā)展奠定了良好規(guī)劃基礎(chǔ)。

3.基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)

近年來(lái)，東戴河新區(qū)累計(jì)投資90億元，完成了26平方公里“七通一平”，包括85公里道路在內(nèi)的道路、綠化、供水、供氣、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施基本完成。在新城區(qū)建設(shè)了綏中港、東戴河動(dòng)車站、北京語(yǔ)言大學(xué)國(guó)際教育園區(qū)一期，遼寧省實(shí)驗(yàn)中學(xué)東戴河校區(qū)、九年一貫制學(xué)校、美和園公園等城區(qū)公共設(shè)施，以及總面積120萬(wàn)平方米的農(nóng)民新區(qū)。這些設(shè)施，為新城區(qū)人口集聚、生產(chǎn)生活提供了必備的支撐條件。

4.產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)

東戴河新區(qū)圍繞“海岸中關(guān)村，生態(tài)新城區(qū)”的主題，積極推進(jìn)招商引資。截至2021年10月，全區(qū)累計(jì)有效簽約工業(yè)和地產(chǎn)類項(xiàng)目258個(gè)，89個(gè)項(xiàng)目列入省科技計(jì)劃，4個(gè)項(xiàng)目列入國(guó)家科技型中小企業(yè)創(chuàng)新基金項(xiàng)目，23家企業(yè)被認(rèn)定為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)，36家企業(yè)被認(rèn)定為科技型中小企業(yè)，3家企業(yè)成功在新三板上市。從總體上看，已經(jīng)完成了電子信息、生物醫(yī)藥、機(jī)械制造、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的初步集聚，形成了較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

5.成長(zhǎng)速度優(yōu)勢(shì)

東戴河新區(qū)在葫蘆島市13個(gè)開發(fā)區(qū)中是啟動(dòng)較晚的，但也是發(fā)展速度較快的。截至2020年，辦理征轉(zhuǎn)用總面積為17.99平方公里，辦理供地手續(xù)333宗，實(shí)施供地面積18.72平方公里。短短十幾年，東戴河新區(qū)“一帶五區(qū)”的總體架構(gòu)立起來(lái)了，包括濱海旅游景觀帶、文化旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、東戴河核心城區(qū)、臨港工業(yè)園區(qū)、綏中港物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都已經(jīng)有了很好的發(fā)展。

2019年10月，為加快把東戴河新區(qū)建設(shè)成為承接京津冀產(chǎn)業(yè)、科技、人才轉(zhuǎn)移的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，東戴河新區(qū)管委會(huì)在原有招商引資政策的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了《遼寧東戴河新區(qū)招商引資補(bǔ)充修訂政策》，對(duì)股權(quán)投資企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、總部經(jīng)濟(jì)、教育科研產(chǎn)業(yè)、文旅健康產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)及“飛地經(jīng)濟(jì)”提出了新一輪的扶持政策，給東戴河新區(qū)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了新的生機(jī)和活力。

6.交通優(yōu)勢(shì)

凌綏高速公路工程已列入遼寧省“十四五”規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目。2021年2月，遼寧省已編制完成凌綏高速公路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。目前，凌綏高速征地動(dòng)遷核量工作已全面啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2021年底開工，2024年建成通車。

凌綏高速公路起于凌源市，與長(zhǎng)深高速公路連接，沿途經(jīng)由凌源、喀左、建昌、綏中等縣市。在葫蘆島市境內(nèi)跨建昌石佛鄉(xiāng)、雷家店鄉(xiāng)、大屯鎮(zhèn)、綏中縣葛家鄉(xiāng)東、大王廟鎮(zhèn)，范家鄉(xiāng)、前衛(wèi)鎮(zhèn)、王寶鎮(zhèn)等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，與濱海公路及綏中港規(guī)劃區(qū)相連。路線全長(zhǎng)175.07公里，在綏中縣境內(nèi)約53公里。

在綏凌高速公路建設(shè)的重大發(fā)展機(jī)遇下，綏中港周邊的功能配套將有較大空間拓展需求，用以完善物流、商貿(mào)、農(nóng)產(chǎn)品加工等重要港務(wù)功能，從而釋放港口發(fā)展動(dòng)能，打通綏蒙發(fā)展通道，形成陸海聯(lián)動(dòng)發(fā)展的國(guó)土空間發(fā)展新格局。隨著凌綏高速的建設(shè)開通，沿線功能配套建設(shè)項(xiàng)目將接踵而至，東戴河新區(qū)在未來(lái)的發(fā)展中必將大有作為。

三、存在問(wèn)題

土地是開發(fā)區(qū)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)，是開發(fā)區(qū)最大、最具活力、最有增值潛力的重要資產(chǎn)。當(dāng)前和今后很長(zhǎng)時(shí)期將是資源供需矛盾的凸顯期，資源利益沖突和訴求的高發(fā)期，東戴河新區(qū)和全國(guó)各地開發(fā)區(qū)一樣在土地利用過(guò)程中也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。

1.新增建設(shè)用地指標(biāo)有缺口

根據(jù)東戴河新區(qū)城市總體規(guī)劃方案和《遼寧東戴河新區(qū)十四五發(fā)展規(guī)劃和二〇三五遠(yuǎn)景目標(biāo)》以及東戴河新區(qū)作為遼寧省、葫蘆島市承接京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移橋頭堡的重要使命，預(yù)計(jì)東戴河新區(qū)未來(lái)15年的發(fā)展需新增建設(shè)用地規(guī)模約48平方公里。本著節(jié)約集約用地的原則，本輪國(guó)土空間總體規(guī)劃初步劃定東戴河新區(qū)集中建設(shè)區(qū)面積約為65.47平方公里，其中新增建設(shè)用地規(guī)模僅為26.42平方公里。

東戴河新區(qū)作為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)，是遼寧省主體功能區(qū)規(guī)劃中確定的省級(jí)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，主導(dǎo)功能為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。迫切需要充足的發(fā)展空間和城市功能體量以響應(yīng)和落實(shí)國(guó)家、省、市政府的發(fā)展要求和職能定位。目前，受基本農(nóng)田管制和發(fā)展空間局促限制，招商項(xiàng)目和“十四五”規(guī)劃的重要項(xiàng)目無(wú)法落實(shí)，醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基地、臨港物流產(chǎn)業(yè)園等重要產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展受限。隨著未來(lái)承接京津冀產(chǎn)業(yè)外溢將有更多產(chǎn)業(yè)用地，新增建設(shè)用地指標(biāo)額度遠(yuǎn)不能滿足未來(lái)東戴河新區(qū)產(chǎn)業(yè)承接需求，將嚴(yán)重影響東戴河新區(qū)乃至葫蘆島市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.用地結(jié)構(gòu)不盡合理

東戴河新區(qū)作為老城區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的一個(gè)補(bǔ)充，設(shè)計(jì)功能主要以工業(yè)生產(chǎn)、科研、倉(cāng)儲(chǔ)為主。目前，東戴河新區(qū)工業(yè)用地比例過(guò)低，大量用地被生活、綠化、公用建設(shè)用地等非生產(chǎn)性用地占用，不利于建設(shè)資金的自身積累，無(wú)法形成滾動(dòng)開發(fā)的良性循環(huán)，在一定程度上阻礙了東戴河新區(qū)的自身發(fā)展。

3.節(jié)約集約用地水平較低

因東戴河新區(qū)位置相對(duì)獨(dú)立，沒有完全按照工業(yè)區(qū)模式設(shè)計(jì)，造成了開發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)用地空間組織形式相對(duì)落后。在入園企業(yè)建設(shè)廠房過(guò)程中，缺乏有效的監(jiān)管，投資強(qiáng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，土地利用粗放，工業(yè)用地節(jié)約集約利用水平較低。

4.占補(bǔ)平衡后備資源不足

近年來(lái)，東戴河新區(qū)在耕地占補(bǔ)平衡方面，積極利用農(nóng)民自行開墾耕地，緩解了當(dāng)前耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)不足的情況。但從長(zhǎng)期發(fā)展看耕地后備資源仍顯不足，將嚴(yán)重影響東戴河新區(qū)未來(lái)發(fā)展的用地保障。

5.土地批后監(jiān)管亟待加強(qiáng)

以2021年“雙降”任務(wù)進(jìn)展情況為例。

（1）批而未供處置情況

2021年，東戴河新區(qū)批而未供土地任務(wù)基數(shù)為170.9公頃，處置完成8.6公頃，處置率僅為5%。

下步措施：東戴河新區(qū)2宗工業(yè)用地掛牌中，面積12.47公頃，11月上旬掛牌結(jié)束，11月底之前可完成供地；另有4宗住宅用地，面積22.18公頃，已委托第三方進(jìn)行評(píng)估，預(yù)計(jì)11月初可發(fā)布掛牌出讓公告，已有用地意向者，12月中下旬可完成供地。

（2）閑置土地處置情況

2021年，閑置土地任務(wù)基數(shù)為144.44公頃，處置完成74.42公頃，處置率為52%。

下步措施：1宗閑置土地已取得施工許可證并開工建設(shè)，即將系統(tǒng)錄入，面積2.7公頃；2宗閑置土地，面積4.8公頃，已解除出讓合同，即將撤銷系統(tǒng)合同。

東戴河新區(qū)剩余閑置土地有20宗，其中有8宗為基礎(chǔ)設(shè)施道路，因無(wú)施工許可證未能通過(guò)審核；企業(yè)原因閑置的5宗，面積18.6公頃；政府原因閑置的7宗，面積29.91公頃，用途主要為住宅用地，4宗因海洋紅線管控要求無(wú)法辦理施工手續(xù)、3宗前期因文物管控要求無(wú)法辦理手續(xù)，現(xiàn)已調(diào)整，企業(yè)正積極辦理施工手續(xù)。

從東戴河新區(qū)批而未供和閑置土地處置情況看，土地批后監(jiān)管還存在很大差距，盡管東戴河新區(qū)有針對(duì)性地制定了處置方案，但全部落實(shí)到位還面臨很多困難。

6.未批先建等違法用地較為嚴(yán)重

2019年至2021年10月底，東戴新區(qū)違法占地16宗，總面積4.15公頃，其中耕地面積3.28公頃。公共服務(wù)類1宗，面積1.98公頃，耕地1.91公頃；住宅類5宗，面積0.43公頃，耕地0.12公頃；產(chǎn)業(yè)類10宗，面積1.75公頃，耕地1.25公頃。

因年度新增建設(shè)用地指標(biāo)滿足不了招商引資項(xiàng)目落地的需求，為了讓急需項(xiàng)目及時(shí)落地，并在短期內(nèi)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上往往采取“先上車、后買票”的形式，導(dǎo)致部分企業(yè)在未取得用地手續(xù)的情況下就開工建設(shè)，出現(xiàn)未批先建等違法用地。

總的看，隨著十幾年的發(fā)展，涉及違法用地項(xiàng)目逐步完善用地手續(xù)，得到妥善解決。但仍有部分項(xiàng)目違法用地原因復(fù)雜，用地手續(xù)難以解決。如，廣元新材料項(xiàng)目，為2010年招商引資項(xiàng)目，涉及未批先建違法用地問(wèn)題。該項(xiàng)目建設(shè)時(shí)因不符合土地利用總體規(guī)劃，處罰為拆除地上違法建筑物并處以罰款，而企業(yè)不同意承擔(dān)違法用地罰款，同時(shí)無(wú)法對(duì)地上建筑執(zhí)行拆除。與省自然資源廳報(bào)卷要求相沖突，無(wú)法進(jìn)行征地組卷上報(bào)工作

四、對(duì)策建議

東戴河新區(qū)在土地利用管理方面要以《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃》為指導(dǎo)，充分發(fā)揮土地在資源配置中的決定性作用，不斷提升監(jiān)管和服務(wù)能力，構(gòu)建有利于高質(zhì)量發(fā)展的服務(wù)保障環(huán)境和政策體系。積極盤活存量建設(shè)用地和低效用地，著力開展對(duì)批而未供和閑置土地的專項(xiàng)清理，建立健全規(guī)劃、批地、供地、執(zhí)法監(jiān)察工作的長(zhǎng)效機(jī)制，確保土地管理和開發(fā)利用工作取得實(shí)效，以保障東戴河新區(qū)持續(xù)健康發(fā)展。

1.充分發(fā)揮國(guó)土空間規(guī)劃的管控作用

一是要制訂科學(xué)合理的國(guó)土空間規(guī)劃，在充分考慮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)位特點(diǎn)、生態(tài)環(huán)保要求的基礎(chǔ)上，合理確定新區(qū)土地利用規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

二是嚴(yán)格落實(shí)生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田保護(hù)紅線和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界三條控制線,加強(qiáng)對(duì)耕地保有量、基本農(nóng)田面積進(jìn)行總量控制，確保耕地?cái)?shù)量不減少，質(zhì)量不降低，總量保持動(dòng)態(tài)平衡。

三是加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用管理，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)用地緊湊布局，提高新區(qū)內(nèi)可出讓用地和工業(yè)用地的比例，大力壓縮非生產(chǎn)性用地的比例，積極統(tǒng)籌現(xiàn)有資源，節(jié)約集約利用土地。

四是科學(xué)調(diào)劑使用用地指標(biāo)，按重點(diǎn)項(xiàng)目、民生項(xiàng)目?jī)?yōu)先，先急后緩的原則安排使用年度計(jì)劃指標(biāo)，將有限的指標(biāo)用于保障急需的重點(diǎn)項(xiàng)目和民生項(xiàng)目。

2.積極做好占補(bǔ)平衡工作

綏中縣政府及東戴河新管委會(huì)要加強(qiáng)政府主導(dǎo)，加強(qiáng)資金投入，做好耕地占補(bǔ)平衡工作。根據(jù)《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于開展農(nóng)民自行開墾耕地用于占補(bǔ)平衡工作的通知》精神，抓住政策機(jī)遇，積極開展農(nóng)民自行開墾耕地，不斷充實(shí)耕地后備資源庫(kù)，使占補(bǔ)平衡庫(kù)中的可用耕地指標(biāo)得到及時(shí)補(bǔ)充。

3.激發(fā)企業(yè)節(jié)約集約用地主動(dòng)性

一是用好價(jià)格、稅收杠桿，強(qiáng)化稅費(fèi)調(diào)節(jié)的激勵(lì)約束機(jī)制，使節(jié)約用地的企業(yè)得到實(shí)惠，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。把用地?cái)?shù)量與投資密度、科技含量、土地產(chǎn)出率綜合考評(píng)，調(diào)動(dòng)用地企業(yè)節(jié)約集約用地積極性。

二是實(shí)行“門檻”管理，建立園區(qū)土地聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，對(duì)進(jìn)區(qū)入園企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目綜合評(píng)審制度，防止企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行“包裝”后超量要地。實(shí)施土地資源的資產(chǎn)化管理，量化土地資產(chǎn)價(jià)值，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，從而提高土地產(chǎn)出率，避免對(duì)土地資源的閑置占用。

三是借助土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)平臺(tái)及批后用地監(jiān)管機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全程進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)“圈而不建”項(xiàng)目及時(shí)收回，對(duì)達(dá)不到合同約定的，縮小用地面積或要求其增加投人；對(duì)建成企業(yè)實(shí)行產(chǎn)出效益動(dòng)態(tài)跟蹤問(wèn)效，適時(shí)督導(dǎo)節(jié)約高效用地。

四是支持和鼓勵(lì)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)行差別化投資強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)。積極推進(jìn)土地市場(chǎng)化配置，進(jìn)一步擴(kuò)大土地有償使用范圍，強(qiáng)化合同約定與管理，探索建立企業(yè)節(jié)約集約用地考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制。

4.加強(qiáng)批而未供處置工作

東戴河新區(qū)土地批而未供的原因主要有海洋紅線管控限制、文物管控限制、掛牌流拍、違法用地、征地不完整等。東戴河新區(qū)要結(jié)合“雙降”指標(biāo)任務(wù)，加強(qiáng)土地批后管理，盡快調(diào)整區(qū)域規(guī)劃，抓緊推進(jìn)動(dòng)遷工作，積極處置違法用地，對(duì)零星邊角地征地不完整的盡快辦理征地手續(xù)。

建立土地批而未供、供而未用工作臺(tái)帳，對(duì)批而未供土地查明原因，研究制訂有針對(duì)性和可操作性的處置方案。對(duì)供而未用地塊，督促企業(yè)盡快開工建設(shè)，促使其早日投產(chǎn)、達(dá)產(chǎn)，對(duì)已落戶企業(yè)的建設(shè)預(yù)留用地，經(jīng)過(guò)深入調(diào)查不能開工建設(shè)的，要及時(shí)出臺(tái)有關(guān)政策，鼓勵(lì)向優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓土地，安排新項(xiàng)目盤活存量土地。

5.積極清理盤活閑置土地

《閑置土地處置辦法》對(duì)因政府或企業(yè)自身原因造成土地閑置及如何處置都做了相應(yīng)的規(guī)定。嚴(yán)格落實(shí)《閑置土地處置辦法》及有關(guān)規(guī)定，加大閑置土地處置力度，對(duì)認(rèn)定為閑置土地的，要查清土地閑置原因，建立閑置土地宗地檔案，繪制閑置土地分布現(xiàn)狀圖，使每一宗閑置土地清理落實(shí)到位。對(duì)企業(yè)原因閑置的，按規(guī)定收繳閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)；對(duì)政府原因閑置的，及時(shí)采取分類處置措施，以確保閑置土地處置工作合法合規(guī)。嚴(yán)格實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓，出讓前就處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期工作，從根本上防止土地閑置現(xiàn)象的發(fā)生。

6.加大力度整改違法用地

一是落實(shí)衛(wèi)片檢查監(jiān)察整改。對(duì)未辦理土地轉(zhuǎn)征收手續(xù)即占用土地的盡快完善相關(guān)手續(xù)，對(duì)非法占用耕地、未批先建的抓緊時(shí)間整改落實(shí)到位，對(duì)破壞基本農(nóng)田、耕地的要堅(jiān)決進(jìn)行查處。

二是加大動(dòng)態(tài)巡查力度，對(duì)轄區(qū)內(nèi)每個(gè)村屯巡查到位，做好巡查臺(tái)賬，明確責(zé)任，對(duì)違法用地行為做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理，把違法用地消滅在萌芽之中。

三是對(duì)已發(fā)現(xiàn)的違法用地，要嚴(yán)格按照《國(guó)土資源違法行為查處工作規(guī)程》依法依規(guī)進(jìn)行查處。對(duì)不符合土地利用總體規(guī)劃的違法用地要堅(jiān)決拆除，堅(jiān)決依法查處到位的，對(duì)符合報(bào)批條件的違法用地要及時(shí)組織報(bào)批工作，抓緊時(shí)間完善用地手續(xù)，盡快消除違法狀態(tài)。

7.適度發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)

土地是園區(qū)的最大資本、最大資源，其價(jià)值不僅體現(xiàn)在土地本身，更體現(xiàn)在由土地衍生的附加值。應(yīng)更多的關(guān)注服務(wù)的價(jià)值、地產(chǎn)的價(jià)值、物業(yè)的價(jià)值、管理的價(jià)值。以建立投資公司為契機(jī)，實(shí)行企業(yè)化、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，讓這些要素升值，進(jìn)而提升園區(qū)的整體價(jià)值。比如，商品房市場(chǎng)趨向低迷，應(yīng)轉(zhuǎn)向工業(yè)、商業(yè)、教育、旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)。投資公司組建后也應(yīng)以適當(dāng)方式興建、購(gòu)買部分工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)，為落戶公司提供廠房，為創(chuàng)業(yè)者提供基地，為員工提供住所，不僅可通過(guò)收費(fèi)增加投資公司收益，維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，還能促進(jìn)濱海土地這個(gè)“稀缺資源”加速升值，成為招商的“加分項(xiàng)”。