遼寧省2020年土地市場(chǎng)運(yùn)行分析

馬彪

（遼寧省自然資源事務(wù)服務(wù)中心，遼寧沈陽(yáng) 110032）

2008年，遼寧在全省范圍內(nèi)運(yùn)行了土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地供應(yīng)、開發(fā)利用情況的全程監(jiān)管，有效反映了全省重點(diǎn)區(qū)域土地市場(chǎng)運(yùn)行乃至經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況，為各級(jí)黨委政府及其部門研判形勢(shì)、部署決策工作提供了基本情況。通過改進(jìn)監(jiān)管方式、充實(shí)監(jiān)管內(nèi)容、提升監(jiān)管服務(wù)，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)運(yùn)行范圍全覆蓋，土地市場(chǎng)信息實(shí)時(shí)更新，運(yùn)行態(tài)勢(shì)快速反應(yīng)，土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管工作逐步深化。

一、土地市場(chǎng)運(yùn)行總體情況

2020年全省土地供應(yīng)總量持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)要素資源的要求依然強(qiáng)勁，資源管理保障有力。存量用地供應(yīng)量占比仍保持較高比例，落實(shí)“增存掛鉤”機(jī)制成效明顯。出讓、租賃等有償供應(yīng)方式占比穩(wěn)步提高，劃撥供應(yīng)占比在消化批而未供土地較大規(guī)模情況下仍持續(xù)縮小，延續(xù)了擴(kuò)大有償使用的資源利用方向。工業(yè)用地供應(yīng)占比略有提高，出讓均價(jià)有所上升；房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量與上年持平，出讓均價(jià)略有下降；其他用地供應(yīng)有所增加，以交通運(yùn)輸用地為主的公共管理與公共服務(wù)用地占比過半，土地市場(chǎng)整體運(yùn)行健康平穩(wěn)。

1.土地供應(yīng)量

（1）土地供應(yīng)總量增加明顯

2020年，全省土地供應(yīng)量約為1.4萬公頃。從近五年來看，受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、用地需求變化等因素影響，從2016年到2018年土地供應(yīng)總量均有不同程度的下降，呈現(xiàn)持續(xù)下降狀態(tài)，2018年降到最低，2019年出現(xiàn)反彈，供應(yīng)總量明顯增加，總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)回暖。

（2）存量土地利用率仍處于較高水平

近年來，遼寧省自然資源廳立足節(jié)地挖潛，多措并舉，積極推進(jìn)土地利用方式由外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式挖潛轉(zhuǎn)變，由粗放低效向精細(xì)高效轉(zhuǎn)變。各級(jí)自然資源部門全面開展土地節(jié)約集約工作，積極推進(jìn)低效用地再開發(fā)，深入挖掘存量建設(shè)用地利用潛力，大力盤活存量用地，取得了明顯成效。近五年，遼寧省存量土地利用率平均水平達(dá)到 80%以上，全省盤活存量土地利用情況較好。

2.土地供應(yīng)方式

2020年，全省出讓土地面積7711公頃，出讓面積占土地供應(yīng)總量的比例為56%。2020年全省出讓面積和招拍掛面積均有顯著增加，招拍掛占比維持在較高水平。在出讓土地中，2020年以“招拍掛”方式供應(yīng)土地宗數(shù)為1843宗，占出讓土地總宗數(shù)的比例達(dá)到70%以上?！罢信膾臁惫?yīng)土地面積6531公頃，約占出讓總面積的比例為85%。

3.土地供應(yīng)價(jià)格

2020年，土地出讓合同總價(jià)款大幅上漲。全省土地出讓成交總價(jià)款為1266億元。其中，以“招拍掛”方式出讓土地合同價(jià)款為 1215億元。2020年，全省出讓土地平均單價(jià)為1642元/平方米。近五年，出讓土地平均單價(jià)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中2016-2017年間單價(jià)在1000元/平方米以下，2018年起超過1500元/平方米。

4.土地開發(fā)利用狀況

（1）加大供后監(jiān)管力度，開竣工率降幅明顯

截至2020年 12月底，全省到期應(yīng)開工項(xiàng)目49584個(gè)，面積為 241731公頃，其中實(shí)際開工項(xiàng)目41400個(gè)，面積為205513公頃，開工率為83%。到期應(yīng)竣工項(xiàng)目49548個(gè)，其中實(shí)際竣工項(xiàng)目34219個(gè)，面積為166074公頃，竣工率將近70%。

（2）各市宗地坐標(biāo)平均填報(bào)率達(dá)到98%

目前，監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)整體雙網(wǎng)運(yùn)行，使用互聯(lián)網(wǎng)錄入土地出讓合同和劃撥決定書的城市需要定期匯總相關(guān)宗地坐標(biāo)數(shù)據(jù)，通過業(yè)務(wù)主干網(wǎng)補(bǔ)報(bào)宗地坐標(biāo)界址點(diǎn)信息。

二、土地利用類型狀況

1.土地利用類型整體狀況

2020年，全省供應(yīng)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地4828公頃，約占供地總量的35%；商服用地833公頃，占全省供地總量的6%；住宅用地1961公頃，占供地總量的14%；其他用地合計(jì)6251公頃，占供地總量的45.%。

2.工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地增量明顯

與2019年對(duì)比，2020年全省各土地供應(yīng)類型中，各類型用地供應(yīng)面積都有不同幅度增幅，增加幅度有大有小。其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地同比增加636公頃；商服用地同比增加286公頃；住宅用地同比增加226公頃；其他用地同比增加266公頃。

3.房地產(chǎn)開發(fā)用地分析

2020年，全省房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)2794公頃，占全省土地供應(yīng)總量的20%。近五年，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量在2020年最高，2019-2020年上升明顯，供應(yīng)量在2016年達(dá)到最低，2017-2019三年基本持平。

2020年，全省房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓價(jià)款約為1094億元，上漲幅度較大。近五年，房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓價(jià)款呈上升的趨勢(shì)。從房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓價(jià)款占出讓總價(jià)款比重來看，除2018年占比低于70%，其余年份均屬高值，大致在85%左右。

三、土地市場(chǎng)運(yùn)行市域分析

在土地供應(yīng)量上，2019年全省14個(gè)省轄市中，沈陽(yáng)、大連、鞍山、朝陽(yáng)、盤錦供地量較高，均在1000公頃以上，本溪、丹東、錦州、營(yíng)口和阜新土地供應(yīng)量在500~1000公頃之間，撫順、遼陽(yáng)、葫蘆島和鐵嶺土地供應(yīng)量在300~500公頃之間。2020年，14個(gè)省轄市中存量土地利用率在70%以上的有11個(gè)，其中鞍山、朝陽(yáng)存量土地利用率高于全省平均水平。

在供應(yīng)方式上，2020 年，除大連2宗、本溪4宗、遼陽(yáng)1宗土地采用租賃方式供應(yīng)外，其余所有土地的供應(yīng)方式均為出讓和劃撥。當(dāng)年出讓面積占供地總面積比例在60%以上的有鞍山、營(yíng)口、盤錦、葫蘆島。

在出讓價(jià)款方面，2020年，沈陽(yáng)出讓價(jià)款超過550億元，大連出讓價(jià)款超過330億元，鞍山和丹東出讓價(jià)款超過50億元，錦州、朝陽(yáng)、盤錦和葫蘆島出讓價(jià)款在30億~50億元之間，撫順、營(yíng)口和遼陽(yáng)出讓價(jià)款在15億~30億元之間，其余地區(qū)出讓價(jià)款均在15億元以下。

在出讓均價(jià)方面，2020年，沈陽(yáng)和大連略高于3000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各市的出讓均價(jià)水平；丹東和葫蘆島出讓均價(jià)在1000~1800元/平方米之間，其余地區(qū)出讓均價(jià)均在1000元/平方米以下。

總體來說，在出讓價(jià)款和出讓均價(jià)上，沈陽(yáng)兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均明顯高于省內(nèi)其他地區(qū)，其次為大連，這與其省會(huì)城市、計(jì)劃單列市的城市地位以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相互對(duì)應(yīng)。

四、結(jié)論

綜上分析，2020年，遼寧省土地市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（1）土地供應(yīng)總量明顯上升，出讓面積較上一年明顯增加，出讓成交價(jià)款大幅上漲，出讓面積占供應(yīng)總量比重略有增加。

（2）全省存量建設(shè)用地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量比重為81%，存量土地利用率處于較高水平。

（3）用地類型中工礦倉(cāng)儲(chǔ)及房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積占總量比重之和有所上升，以公益性為主的其他用地比重則有所下降。

（4）全省房地產(chǎn)開發(fā)用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓均價(jià)較上一年均有所下降。

（5）14個(gè)省轄市土地供應(yīng)量有升有降，大部分城市存量利用率及出讓比重較高。

（6）14個(gè)省轄市中，房地產(chǎn)開發(fā)用地占比在集中區(qū)間的地區(qū)較多，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地和其他用地占比則相對(duì)分散。